XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告.docx
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XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告
XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告
第一章总论‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第二章项目所在地及周边区域现状评价‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第三章建设规模与建设目标‥…‥…‥…‥…‥…‥……‥…‥…
第四章场址选择…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…
第五章建筑方案规划设计‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第六章建设期限和进度安排‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…
第七章投资估算与资金筹措‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…
第八章环境保护评价‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第九章项目组织管理计划‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第十章效益分析‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
第十一章招标方案‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…
第十二章结论和建议‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…
一、总论
（一）项目背景
1、项目名称：
****市****片区棚户区改造工程建设项目
建设性质：
新建
建设地点：
****市老城区****
建设单位：
****市国投有限责任公司
经济性质：
国有独资有限责任公司
主管单位：
****市人民政府
经营范围：
依托****市人民政府投入资金，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股公司、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值并推动整个****市的经济发展。
该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作。
建设年限：
2010年12月——2012年12月
工程设计及可研报告编制单位：
****市建筑设计院（设计乙级）
2、建设单位概况
****市国投有限责任公司成立于2006年12月经市政府发【2006】31号文件批准组建，2007年3月完成筹备工作，4月公司正式挂牌经营工作，注册资本31000万元人民币。
公司性质为国有独资企业（正县级），主管单位为****市人民政府。
公司是在****市委、市政府提出“南北充实、东扩西控，优化中心、完善功能、突出特色”的城市发展规划思路，构建****市200万人口大城市框架目标的背景下，由****市人民政府按照现代企业制度组建的综合性、多功能的国有独资有限责任公司。
其经营模式为依托市政府投入资产，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股公司、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值。
该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作，近期组织实施****、****南延线南端节点和北段节点项目开发。
公司内设办公室、财务室、资产运营部、工程部、拆迁处五个部门。
实行主任负责制，现有编制人员12名。
3、可行性研究报告编制依据
⑴《投资项目可行性研究报告指南（试用本）》
（2）建设部《城市规划编制办法》及实施细则
（3）《****市城乡规划管理技术规定（遵府令第49号）》
（4）《****市城市总体规划》（2008—2030）
（5）《****市中心城区城市综合交通规划》（2005—2020）
（6）业主提供的设计任务书及用地红线图
（7）现场踏勘资料、其它相关的技术规范、规程
（8）《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
（10）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
（11）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
（12）《城市容貌标准》CJ/T12-1999
（13）《总图制图标准》GB/T50103-2001
（14）《民用建筑设计通则》GB50352-2005
（15）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（16）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
（17）《****省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008
（18）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
（19）《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006
（20）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
4、项目提出的理由与必要性
（1）项目提出的理由及过程
在****市城市总体规划（1998~2020年）中，城市规划区的面积由撤地设市前的323.70k㎡增加到1000k㎡，范围由原来的****区，扩展到****县****镇、****镇的行政辖区范围。
城市的发展为开发新兴产业，优化城市布局，中路突破，两翼展开，推进城乡一体化进程，增强全市综合实力，市域经济区划模式为“一轴两翼”：
由川黔铁路、贵遵高等级公路、遵崇公路构成的发展轴，包括****区、****区、****县、桐梓县、绥阳县和湄潭县，是带动市域经济发展的“龙头”，而两城区又是“龙头”上的脑干中枢，是整个****市的政治中心，黔北地区的经济、文化、商贸、旅游中心，交通、通信枢纽，这就要求两城区城市布局结构合理，市政基础设施完善，居住环境质量高，自然生态环境良好，城市功能多元化，从而增强两城区的向心聚集作用，带动整个****市的快速发展。
然而，撤地设市后的两城区，在其城市极化效应得到加强的同时，相应的扩散效应并没有同时得到强化，城市聚集效应所取得的建设成果被不同步扩散的负效应所抵销，城市病出现并呈继续恶化的趋势，住房拥挤、人口过密、居住环境质量下降，基础设施建设滞后、交通堵塞严重。
因此，****市政府提出强化城市综合服务功能，改善和提高两城区的环境质量，使两城区聚集效应与城市扩散效应同步。
****市两城区是拥有70多万人的中等城市，随着国家西部大开发战略的不断实施，根据1998年~2020年****市城市总体规划，通过近几年来城市基础设施的不断建设，****市两城区已基本形成****区、老城区、南部新城区三大城区紧密相连，共同发展的趋势。
****市两城区群山环抱，地势狭长，为典型山区城市，山谷多为南北向，道路顺山而建，依山傍水，十分秀美。
但随着城市人口的增加，车辆的巨增，现有道路远远不能满足交通通行能力的需要，交通堵塞现象时有发生。
****市着力打造“六大环境”（廉洁高效的政务环境、公正公平的法治环境、规范守信的市场环境、健康向上的人文环境、安居乐业的生活环境、可持续发展的生态环境），扎实推进“一建双创”（建设创新型城市、创建全国文明城市和国家环保模范城市），提升“转折之城”、打造“会议之都”的战略思路，按照承载20万人左右的城市规模，突出“高新技术产业研发生产基地、教育科研园区、会展物流中心、生态环境居住”的综合性城市功能定位，力求做到与中心城区功能互补。
****市班子重中之重的任务就是推进城市基础设施建设。
要按照到城市基础构架的目标，依据规划有序推进各项基础设施建设。
城市建设要体现特色，道路要形成环线路网，以增强城市交通通行能力。
城市公共设施系统要一次规划建设到位，管网（线）走地下廊道，路名要有文化底蕴。
要保护好良好的生态系统，采取点式建筑，依山顺势而建，充分展现城区个性与特色。
****片区地处****市老城中心区域，老城区域是****红色旅游景点—****会址就在于此，是宣扬红色文化的重要地点，是城市的窗口，整个片区棚户区的居住环境以及现状，不仅严重制约着人民的生活水平的提高，也制约着整个城市的进一步发展，因此对整个片区的交通环境、居住环境的整治、改造迫在眉睫。
****片区建设任务重、项目多，在征地拆迁、安置补偿、社会保障等工作中，一定要按照构建“和谐****”的总体要求，切实把保障民生放在首位，高度重视群众的利益诉求，及时化解各种利益矛盾，努力营造和谐稳定的发展环境，确保各项建设顺利推进、加快推进。
（2）项目实施的必要性
****片区改造工程位于****市老城，由于****市****南延线工程南、北端节点还房工程无法在原地完全解决，所以，通过改造****片区帮助解决部分还房。
现在整个改造区的居住环境以及现状条件极差，建筑密度较大，不仅严重制约着居民生活水平的提高，也制约着整个城市的进一步发展，因此对该片区的进行棚户区改造也具有十分重要的意义。
保障性安居工程包括廉租住房项目、经济适用房项目、棚户区改造项目、国有重点煤矿棚户区改造项目、省属国有非煤矿山棚户区改造项目、农村困难群众危房改造项目。
作为保障性安居工程的重要组成部分之一，随着本项目的实施，使城市中一些脏、乱、差的死角得到治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。
通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为****市的进一步发展打下良好的基础。
（二）项目概况
1、建设地点
****片区改造工程位于****市老城，东侧紧邻规划的石龙西路，西侧与正在实施的凤凰国际花园相连，南侧与规划的官井西路交界。
规划范围内地形高差较大。
由于该改造整区位于老城核心区域，交通便捷，基础配套设施齐全。
用地周边自然景观也很好，是难得居家宝地。
2、建设规模与目标
（1）建设规模
对****片区规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差，拟新建还房工程总用地面积43417.38m2,建筑面积16509m2，可妥善安置812户。
****棚户区改造还房工程技术经济指标如表1-1所示：
表1-1棚户区改造工程技术经济指标
序号
名称
数量
备注
1
规划总用地面积（㎡）
43417.38
2
建筑总占地面积（㎡）
10569.00
3
总建筑面积（㎡）
181536.00
4
住宅建筑面积（㎡）
110092.00
5
地下车库（㎡）
27800.00
6
商业部分建筑面积（㎡）
15274.00
办公、教学面积（㎡）
10870.00
7
公寓总面积（㎡）
15000.00
8
配套附属用房面积（㎡）
2500.00
10
建筑密度
24.34%
11
容积率
3.54
12
绿地率
28.20%
13
居住户数
812
（2）建设目标
计划用三年时间（2010年12月至2012年12月）完成****片区棚户区拆迁、改建工程。
共计812户约3248人可得到妥善安置。
3、主要建设条件
（1）交通运输条件
****片区改造工程位于****市老城，东侧紧邻规划的石龙西路，西侧与正在实施的凤凰国际花园相连，南侧与规划的官井西路交界。
按照****市建设规划，****片区旁拟建隧道、公路各一条，路网建成通车后****片区将成为连接老城区与万里路的交通枢纽，成为人流、物流的交换要地、减缓****市老城片区的交通拥堵。
（2）建设用地及公用工程条件
项目所在地位于老城片区，交通便利，可利用原有道路作为交通通道和施工便道。
各种外购材料均可自城区直接采购，工程材料及生活设施供应方便。
（3）社会协作条件
项目所在地程控电话、移动电话和宽带网，信息传输数字化均完善，通讯条件较好。
附近有公交公司的市区公共汽车，工人上下班较为方便。
区域内教育、医疗、餐饮、金融、商贸等配套设施较为完善，社会协作条件较好。
4、棚户区拆迁优惠政策
在符合国家土地管理政策的前提下，实行灵活的供地方式，宜划拨的划拨，宜出让的出让。
棚户区（危陋住宅区）改建项目建设用地属居民原地回迁安置的，实行划拨方式供地；属商品房开发或商服用地实行公开出让方式供地。
土地出让金全额上缴后，扣除应计提的农业开发专项基金、廉租住房建设基金等部分后，剩余部分足额返还项目所在地区政府财政，统筹用于重点项目建设。
棚户区（危陋住宅区）改建项目范围内的建设项目涉及的各种行政事业性收费和政府性基金一律免收。
积极推行拆迁货币补偿，鼓励被拆迁人使用补偿款从市场购买商品住房。
已拆迁且合同约定要对被拆迁人进行实物安置的要加快拆迁安置住房建设，确保被拆迁人按时得到安置。
对被拆迁居民在改建中按照国家、省、市城市房屋拆迁管理法规政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿价款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超出部分征收契税。
对符合住房公积金贷款条件的被拆迁居民，优先发放住房公积金贷款。
棚户区（危陋住宅区）拆迁后仍建设住宅小区的，执行发展节能省地环保型住宅的要求和《居住区规划设计规范》、《住宅建筑规范》等国家有关的技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
改建完成后，可以采取招投标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居民委员会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居民基本生活需要的物业服务。
（三）项目总投资及效益情况
本项目规模总投资36332万元全部用于固定资产投入，其中，建筑安装工程费27219.37万元，工程建设其它费用为2060.47万元，建设期利息5295万元，基本预备费1756.29万元。
资金筹措方案为项目单位申请国家开发银行贷款36332万元。
表1-2财务评价指标汇总表
序号
名称
单位
指标
说明
1
项目总投资（含全部流动资金）
万元
36332
项目规模总投资（含铺底流动资金）
万元
36332
1.1
建设投资
万元
31037
其中：
基本预备费
万元
1757
其中：
涨价预备费
万元
1.2
建设期利息
万元
5295
1.3
流动资金
万元
铺底流动资金
万元
2
营业收入（含税）
万元
14826
生产期平均
3
营业税金及附加
万元
1503
生产期平均
增值税
万元
2154
生产期平均
4
总成本费用
万元
3926
生产期平均
5
利润总额
万元
7243
生产期平均
6
所得税
万元
2217
生产期平均
7
税后利润
万元
5027
生产期平均
8
财务盈利能力分析
8.1
财务内部收益率
项目投资所得税后
%
32.1
项目资本金
%
34.71
8.2
财务净现值
项目投资所得税后
万元
21575
ic=8%
8.3
项目投资回收期
含建设期
静态投资所得税后
年
3.61
动态投资所得税后
年
3.71
8.4
总投资收益率
%
21.38
8.5
项目资本金净利润率
%
9
清偿能力分析
年
9.1
财务比率
资产负债率
%
达产年
流动比率
%
达产年
速动比率
%
达产年
9.2
借款偿还期
年
4.08
含建设期
10
盈亏平衡点
%
35.15
生产期平均
（四）问题与建议
1、本项目工程量大，涉及面广，项目范围有大量民房，单位用房均须搬迁安置，承办单位需与相关部门衔接，尽快制定拆迁安置方案，出台相关优惠政策，协调建设用地，妥善解决征地、拆迁问题，为施工单位进场创造条件。
2、本项目位于老城，道路车流量大，居民数量大，施工期间应组织好交通线路，居民出行线路，协调好施工期间噪音污染时间、大小，做好安全防范工作。
3、积极探索棚户区和危旧房的改造，可采用政府参与、市场运作、住户参与等方式。
棚户区和危旧房改造中新增的住房主要作为廉租住房房源。
大力鼓励企业自筹资金建设廉租住房和进行棚户区的改造，以减轻当地政府的财政压力。
第二章项目所在地及周边区域现状评价
一、****市市情概况
****市位于****省北部，距贵阳市155公里，地理位置：
东经105°36′~108°13′、北纬27°8′~29°12′，东与铜仁地区交界，南与黔东南州、黔南州、贵阳市相邻，西南、西北部与毕节地区、四川省泸州市毗连，北与重庆市接壤。
****市辖8个县、2个自治县、2个区和1个省级经济技术开发区，为****区、****区、****市技术开发区、****县、桐梓县、绥阳县、正安县、湄潭县、凤冈县、余庆县、习水县、道真仡佬族苗族自治县、务川仡佬族苗族自治县、仁怀市和赤水市，有164个镇、54个乡、8个民族乡、15个街道办事处。
全市国土面积30762平方千米，2005年总人口743.28万人，人口密度242人/平方千米。
两城区（****区和****区）是****市政治、经济、文化和交通的核心区域，是川黔铁路，210国道、326国道、205省道、贵遵和崇遵高等级公路的必经之地。
北距重庆市323km，南至省会贵阳市163km。
二、****两城区区域概况
1、两城区历史沿革、行政区划
现今的两城区****区、****区，历史上建制****、****府，隶属湖广行省或四川省；民国时期建置****县，隶属****省；新中国成立后，****县城关区从****县划分出来，建立县级市****市；1997年，撤销县级市****市，合并****县的金鼎山、深溪和新蒲三镇后设立****区和****市经济技术开发区，2004年，****市经济技术开发区合并****县的高坪、泗渡、板桥、团泽四镇后设立****区。
2、两城区社会、自然一般状况
（1）自然环境
两城区****区和****区地处大娄山脉南坡，地势由西北向东南方向倾斜，属中山峡谷地貌。
最高点在西北部白云山，海拔1722m，最低点在东部新蒲镇亚南村湘江河边，海拔720m。
西部、北部、东北部以丘陵为主，镶嵌着多座带状的低、中山；东部、中部和南部以河谷盆地为主，点缀零星的丘陵。
在全区总面积中，丘陵占42%，河谷盆地占38%，低中山占20%。
土壤类型以黄壤土、水稻土、紫色土为主，约占全区总面积的77%。
境内属中亚热带湿润气候区，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，四季宜人。
适宜各种植物生长，生活环境优越。
年平均温度为15.2℃，多年平均降雨量为1000mm左右，年平均日照时数为1176小时，无霜期年平均281天。
（2）水能资源
两城区****区和****区内河流溪涧纵横交错，有大小河流32条。
总长度112km，流域总面积311km2，河网密度0.36km/km2，常年平均径流总量43.1万km2。
主要河流有湘江及其支流高坪河、喇叭河，属长江流域乌江水系。
（3）矿产资料
两城区****区和****区主要以锰矿、硫铁矿、石灰岩为主，还有煤、大理石矿、方解石、硅石矿及矿砂等，锰矿为****省六大特色矿产资源之一，储量及品质居全国前列，在世界上也属罕见，现已探明储量3500万吨。
硫铁矿探明储量居全省之冠。
石灰岩广有出产，总储量7825万吨。
（4）生物资源
野生动物资源有154种。
有红腹角雉、白冠长尾雉等珍稀动物，以及药用的五步蛇、乌梢蛇、翠青蛇、竹叶青、五斑锦蛇等。
野生植物资源有国家重点保护的树种银杏、珙桐、鹅裳秋等。
有重要的经济林木杜仲，其产量、质量均居全国之冠。
（5）旅游资源
两城区****区和****区有悠久的历史文化背景和丰富的自然景观，是旅游不可多得的去处。
曾以历史文化名城吸引了中外游客的光顾，优美清新的自然环境更是使旅游者留念往返。
有美丽的凤凰山森林公园，常年峰绿峦秀，云环森渺，美不胜收；****碧云山景区，区内山势雄伟、群峰竞秀、松涛涌翠、鸟语花香，是一片开发价值很高的自然景观；还有大板水原始森林、南岭（生态）公园、红岩湖景区、板山、山坝景区等，山林一体，清新自然，是休闲度假、参观娱乐的好地方。
“土司文化”、“沙滩文化”以及特色的红色文化“****会议”，丰富了两城区****区和****区的文化内涵，吸引了海内外游客的考究和观光。
3、两城区社会经济现状
****是黔北政治、经济、文化和交通枢纽中心，为****省第二大城市，属全国24个历史文化名城之一，被列为乙级开放城市。
两城区****区和****区从撤市建区以来，取得了长足的发展，两城区经济总量有了较大的提高，增长速度保持了明显高于全市和全省平均水平的持续高速发展的良好的态势，在全省县（市、区）级经济中前列的地位得到了巩固和加强。
人民生活水平、生活质量、生活环境得到了较大提高和改善，总体上实现了国家1991年提出的小康目标。
两城区****区和****区工业的发展经过五十年的努力，现已形成了有冶金、化工、电器、机械、煤炭、卷烟、锻造、食品、轻纺、建材等门类较多的工业经济格局，主导工业为冶金、化工、机电、食品工业等四大行业，已具有一定的规模和较好的发展基础，在全区的经济发展中起着重要的作用。
但多年来，由于地方财力有限，用于工业，特别是中小企业的投入少，加之处于西部独特区位环境和人文环境，外部资金和金融资本注入量不足，制约了企业技术进步和产业、产品的升级换代，使工业的发展处于低水平状态。
目前两城区****区和****区工业呈现如下特点：
从所有制结构看，非国有工业发展迅速；从产品、行业看，门类较多；从产品技术含量看，高新技术产品少；从企业规模类型看，以中小型企业为主。
两城区****区和****区农业是种养结合的城郊型农业格局，按照“服务城市、富裕郊区”的发展思路，以蔬菜和药材种植为支柱，构造新的种植业结构，依托两城区的居住优势，发展具有特色的生态养殖业，无公害环保农业，科技示范农业，休闲观光业，形成以市场为导向，以科技为依托，以高效为中心的城郊农业。
两城区****区和****区的经济水平在全市名列前面，处于上游位置，超过全市和****省的平均水平。
全省86个县（市、区、特区）中，两城区的GDP位于第二位，农业总产值处于中间水平，工业总产值名列第二，其工业化程度较高。
4、两城区社会经济发展规划
国家实施西部大开发，新经济的迅猛发展，给两城区带来了有史以来的最好发展机遇，以现有的经济基础为起点，坚持走可持续发展道路，优化资源配置，推进“四个跨越”对接，全力以赴实施西部大开发战略，把发展作为主题，把结构调整作为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平作为根本出发点。
发扬****精神，进一步解放思想，振奋精神，负重拼博，开拓创新，扎实工作，把两城区建设成“开放、繁荣、文明、优美”的经济强区。
“十五”期间，国民经济和社会发展的指导思想是：
以邓小平理论和党的基本路线为指导，深入贯彻党的十五届五中全会和省委八届六次全会、市委一届八次全会精神，按照“三个代表”的要求，紧紧围绕“群众致富、企业增效、财政增收、社会进步”的工作主线，正确处理改革、发展、稳定的关系，立足于区情，抢抓机遇，着力推进“四个跨越对接”全面加强党的建设、精神文明建设和民主法制建设，为建设“开放、繁荣、文明、优美”的经济强区奠定更加坚实的基础。
第三章建设规模与建设目标
（一）建设规模
本项目对辖区内规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差、不再适宜居住的占地43417.38m2（建筑面积181536m2）的棚户区实施拆迁、改建。
棚户区改造还房工程技术指标如表3-1所示：
表3-1棚户区改造工程技术指标
序号
名称
数量
备注
1
规划总用地面积（㎡）
43417.38
2
建筑总占地面积（㎡）
10569.00
3
总建筑面积（㎡）
181536
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