洛阳项目详细规划设计任务书.docx

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洛阳项目详细规划设计任务书

“中电·阳光新城”项目

详细规划设计任务书

一、项目简介

1、地理位置

中电·阳光新城项目位于洛阳市老城区邙山镇中沟村（坐标详见《建筑用地钉桩测量成果报告书》），该项目宗地四至为：

东至洛阳市卫生学校（河南省重点中等专业学校）与河南省洛阳人民警察学校西围墙；西至中沟村村道；北至红山路；南至石油公司铁路专用线；规划占地422800平方米（634亩），其中建设用地（含绿化用地）296177平方米（444.26亩），主要住宅建设用地264087平方米（396。

13亩）。

本项目依山傍水，环境优美，空气清新、水质纯洁，但地理位置距离市区较远，市政条件尚欠配套，我们希望通过参与详规设计单位科学周密的规划，合理完善的配套，使居住者的条件变不利为有利。

根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》划分，本项目建设用地建设地块为A2-3、A4-1、A-4-4、B3-1、B4-1、B5-4、5号、30号地块，其间有邙山渠自西北向东南穿越整个项目用地区域，沿渠两侧和A2-6为公共绿化用地，属今后邙山渠带状公园主要部分。

2、用地性质

根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》，本项目属于本地区规划功能结构分区中的居住组团，用地性质确定为居住用地（含32090平米公共绿化用地）

3、主要技术经济指标

根据已获批准的《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》，项目主要总体技术经济指标如下：

⑴总用地面积：

422800平方米；

⑵建设用地面积（含绿化用地）：

296177平方米；

⑶规划容积率：

1.7～2.5（具体地块容积率详见“控规”）

⑷规划建筑密度为：

25％--30％.

⑸区内绿地率：

30%

⑹建筑限高：

多层20米，小高层36米；

⑺总建筑面积：

约580000平方米，其中住宅建筑面积约平方米，公建配套建筑面积约平方米；

⑻规划配建车位：

2800辆

⑼规划人口容量：

18000人

⑽规划总户数：

5600户（户型90平方米以下户数户）

设计控制指标应严格按照批准的《洛阳市道北王城大道以西地块

控制性详细规划》执行。

4、建筑退让距离：

参见《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》。

二、规划设计依据

1、洛阳市发改委立项批复；

2、洛阳市规划委员会规划意见书；

3、《建筑用地钉桩测量成果报告书》；

4、《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》；

5、国家及地方相关法律、法规及建筑设计规范、规程、标准；

6、本设计任务书；

7、委托方提供的地形图、市政道路管网图及其他资料数据。

以上各相关依据的内容如有歧义，按上述解释顺序在前者优先。

三、设计总则

中电·阳光新城项目是我们为了积极响应国家号召，勇于承担社会责任，率先参与政府保障性住房建设，为改善当地中低收入群众住房困难以及拉动内需、加快城市化建设而实施的重点工程。

该项目将通过各方的共同努力，使其打造成国家康居工程示范小区，同时带动当地居住理念的整体提高。

1、项目定位

中电·阳光新城项目是洛阳市重点保障性住房——经济适用房大型社区，其建设方向为国家康居工程（洛阳）示范小区。

中电·阳光新城项目面对的客户群体是城镇中、低收入的住房困难阶层。

该项目尤其优先考虑具备较高学历的青年才俊和知识精英家庭，使其尽早实现居者优其屋。

本项目不仅是实现我们积极响应政府保障性住房的建设方针，为洛阳市城镇居民解决居住条件改善这一问题的目标，而且要通过我们的努力，将中电·阳光新城建设成为国家康居工程（洛阳）示范小区，带动全市乃至中原地区居住理念的整体提高。

2、规划总体原则：

经济适用、环保节能、舒适健康、环境优美、人文与高科技结合、充满活力的居住社区。

3、规划设计理念：

⑴“以人为本、健康宜居、经济适用、环保节能”是本项目倡导的基本发展模式，项目规划要充分体现这一思想，并具体落实到规划概念、布局、主体建筑、园林景观等方面；

⑵规划设计要与洛阳市历史文化名城的地位相适应，与邙山自然景观相协调，充分体现历史文化底蕴，从而营造一个崇尚自然、热爱生活、追求健康、和谐文明的居住社区。

4、规划导向：

⑴设计师应根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》中对整个大环境的总体要求考虑本项目的具体风格、布局、园林、交通、配套设施、视觉效果等因素，不能脱离“控规”的原则过分追求感官冲击力和奢华的概念，总体布局大气、合理，符合中国传统文化及当地居民的习惯理念，并在其中注入丰富的内涵。

⑵水面和绿地是现代社区的重要竞争力，要做足横贯社区内已有水渠的文章，以渠为轴心，变不利为优势，扩展水渠水面，扩散水渠支线，并利用小区内的自然地形落差，形成贯穿整个社区的自流水系。

渠岸绿化及点缀小品与中心水景呼应，形成小区一条亮丽的景观休闲带，结合水岸两侧可考虑区内特色商业带，增加项目亮点。

本项目鼓励设计师以邙山渠为中心线，尝试采用水系、乔木、建筑或其他可能实现的手段在本项目地块内构成一个“中”字的鸟瞰图形，使总体布局的格调和内涵更加丰富。

⑶整个社区应能体现出“力度”运动的感觉，围绕“力度”这一理念营造具有运动感的文化社区。

⑷建筑风格以中式建筑为主，部分建筑采用坡屋面、瓦屋顶，色调在“控规”的总体要求下体现设计师对当地文化与时代发展相结合的理解，朴素、大方下又体现新意。

⑸本项目的户型设计应按照国家有针对性的法律、法规，部门及地方有关规定的比例要求进行安排，提倡建筑师根据单体建筑模数、边角、错层等处的合理利用，有限突破居室规定的面积，做到节约、集约、合理、舒适、功能完备。

⑹项目总体规划应同时充分考虑今后园林景观的细化设计，将建筑风格与自然景观完美地结合在一起。

⑺设计师在进行规划设计期间应详细了解项目地块现状，充分发挥利用地块现有自然地形地貌，尽量保留利用原有地面树、坡、凹凸起伏地形等自然环境，充分发挥建筑师的创新和灵感，使其经过简单处理和加工，为社区增加环境变化。

减少和避免人造环境。

保留原始生态环境，降低场地及环境成本。

⑻设计师可根据项目总体地块的路网或自然形态对项目进行适当分区，在整体风格的基础上各自有不同的特点，赋予各区不同的主题和内涵，在建筑本身和园林景观上做到“区不同、景不同”。

⑼对于社区公益配套设施及物业相关服务用房的布置应满足客户服务型企业为业主进行细致体贴服务的需要。

⑽主要公共设施及设电梯的住宅楼考虑无障碍设计。

⑾结合项目地块实际情况，在适当的位置考虑建设室外游泳池和露天放映场地。

四、规划设计要求

（一）在严格遵循《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》的基础上，中电·阳光新城项目详细总体规划应遵循如下原则：

1、社区规划按照需求、功能和标准考虑。

以建设经济适用房生活社区为设计任务基本主体，其它各项配套设施在不低于总建筑面积10%的基础上，根据设计规范、控规及其它相关规定的基础上由设计师进行合理安排。

2、总体规划容积率按1.7～2.5考虑，在满足当地日照间距的相关条件下，以最大容积率计算。

在计算容积率时，社区内水渠占地应一并考虑。

3、总体规划中应该使社区有一个亮点，成为从细微变化中体现大社区中的点睛之作，应有突出本项目特点、具备鲜明风格特色的标志性建筑。

4、要发挥规模效应，坚持标准化、产业化，优化产品设计。

避免非标准产品，提高生产效率，扩大战略采购范围。

实现“经适房的价格，商品房的质量”，真正达到示范推广之目的。

5、最大限度选择利用当地合格、经济、适用的建筑材料和设备，引入1～2项成熟的新材料、新技术，降低施工及未来社区管理成本。

6、社区总体规划一步到位。

主入口、次入口、道路区划及配套设施要便于分期建设和管理。

合理规划路网，路网设置便于今后标号命名，便于区内外交通及疏散。

7、整体规划要体现周边环境和社区内部浑然天成与“天地合一”的规划理念，为社区居民营造身心归属的空间，最终实现环境良好、配套齐全、和谐安全、生活方便、居者优其屋的整体规划目的。

8、楼座布置尽可能按照正南正北方向设计。

（二）建筑设计要求

1、建筑总体布局合理，沿水渠两侧宜考虑点式单体建筑，避免形成对小区内住宅的视线遮挡而看不到水景；在保证容积率的前提下，以板式多层砖混住宅为主，适度合理布置短肢剪力墙结构小高层住宅。

2、避免呆板的布局，总体设计应具有层次感，流畅的动感，高层住宅区的布局不应使居民感到压迫感和局促感，增加小区的围合感、亲和力。

3、住宅户型设计应满足合理的配比，并要求尽可能做到动静、公私、洁污分区，做到功能空间合理、实用；尽量争取全明房间的设计，主卧室与起居室保证充足的阳光；卫生间尽量做到对外开窗并适当考虑盥洗与便浴分开内外设置，两套卫生间的户型宜有一套卫生间对外开窗；户型设计应充分考虑设备管井位置的预设，管井面积尽量压缩，提高户型面积使用率，减少公共分摊；住户的水、电等的计量装置考虑设置在公共空间。

4、应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。

商业、会所不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。

注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。

5、合理考虑建筑体形，按照节能环保、节约造价的原则合理确定单体建筑的体形系数、周长系数和窗墙比。

6、建筑外立面设计具体运用上，既充分考虑项目区域的历史文脉传统，与周边新建建筑呼应协调，又要有自己的特色。

建筑线条简洁明快，立面规整但不单调，可采用一些巧妙手法对总体规整的立面进行丰富。

社区内道路将项目自然分割为4个居住小区，各小区的外装色调可有所变化。

7、社区所有建筑物以及社区围墙、出入口的方案设计应力求外装基调和风格相符、和谐，融为一体。

外装材料需满足美观、经济、

耐用，施工、维护方便；住宅建筑要预留安装分体空调的条件，建筑应结合立面设计统一考虑室外机的位置安装及装饰效果。

8、充分满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；尤其是当地对于采光的要求。

9、住宅标准层层高按2.8米/层考虑，其它层高按照“控规”中的限高要求及其它指标合理设计。

10、通过建筑合理的体形、构造、结构可优化程度做到房屋性价比最优。

保证最终确定的建筑单体单方造价不超过洛阳市同等类型建筑平均结算单方造价。

（三）配套设施设计要求：

在严格执行“控规”及设计规范对社区配套设施要求的基础上，还应遵循以下原则：

1、生活配套既要方便，又要相对集中，形成氛围。

并考虑社区和周边需要，服务社区兼顾周边。

2、配套用房体现以人为本、方便生活、配套完善、便于管理，充分利用干道和小区主路两侧设计安排；社区要总体考虑居民的休闲、健身、购物、娱乐场地，要考虑一定的自行车位及轿车车位，满足目前和长远的需要。

3、本项目配套商业的规划可分为集中式大型商业、特色旅游景观商业、住宅底商三种形式，应分别考虑其不同特点合理进行位置布局和面积分配。

4、在总平面内，小区市政站点的位置、大小必须给予足够的重视（配电室、热力站、燃气调压站、给水泵站等），合理布局以减少能耗和建设成本；充分考虑区内今后室外变配电设备、给排水设备、燃气设备、安防设备等的布置，避免与景观设计发生冲突。

并且站点要尽量远离住宅，采取减噪措施，以减少噪音对居民的影响。

5、设备用房的外观设计应进行一定的美化处理，使其融入社区总体景观当中。

6、将经营性配套和公益性配套面积在国家规范基础上进行合理分配，保障建设单位和业主的利益平衡。

7、考虑园区智能化服务管理系统的设计，整体设计要便于安防监控、消防联动等弱电管理。

8、在配套设施选址上和结构类型上考虑一定配套建筑先期施工，其土建完成验收后作为整个项目的综合管理用房，其要求一是位置对项目建设不产生不利影响，二是能够在保证质量的基础上以最短的工期完工，三是交通便利，四是具备整个项目完工后的永久性建筑交用水平或可升级的余地。

（四）园林景观设计要求

1、景观设计的原则是考虑经济性。

原则上应平衡整个地块项目的土方挖填，山地、沟渠与建筑挖填土方统筹安排，争取最大程度减少土方进出场。

2、结合本项目的开发建设理念以及洛阳的历史文化特点，社区的园林景观设计应确立一个整体的文化主题，并在不同分区体现不同的特点，每个小区都要有一个主风景带，营造有山有水有景观及花草树木的优美环境。

设计师提出的园林景观概念应对后期景观设计具备良好的指导性与可操作性。

3、在一条主要水系的基础上展开设计，以组团为单位，设计不同风格的水景园林，以主要水系和道路为主线，景观贯穿其中，整个自流水系（包括各分区内水系）应形成循环。

4、景观设计可以从主入口广场、售楼中心、水岸、中心花园等组团进行重点考虑。

其中主入口广场与售楼中心的景观建设应考虑能够先期完成，以便进行社区管理服务。

5、应考虑能够体现今后小区业主与项目本身互动的区域布置，如业主认养林、署名雕塑小品等的安排。

（五）交通流向分析要求

1、小区内道路规划做到人、车分流；

2、路网能够构成循环，无“断头路”；

3、交通流向及路口转向设置符合通常行车习惯和人体工学原理。

（六）节能环保要求

1、参考“洛阳市2006年7月1日人民政府第86号令《洛阳市民用建筑节能管理办法》”中的要求考虑采用合理的节能环保措施。

2、节能概念应符合国家关于可再生能源利用、降低建设及使用能耗的方针，具体手段应与建筑及园林密切结合，具体技术、措施、材料的选用要保证经济性、先进性、安全性、可靠性，并具备一定的技术成熟度与市场认可度。

3、严格执行国家、河南省及洛阳市关于新建住宅小区有关节能环保的其他规定。

4、建筑单体设计尽量避免对能耗降低不利的形式、材料、技术、布局，争取以最低的成本满足节能计算的要求。

五、设计成果要求

（一）设计成果

规划及建筑方案图纸：

除讨论汇报时能提供表达设计理念的必要图文资料外，正式报批图纸的内容及深度应按洛阳市规划局要求提供。

最终提交施工图设计单位的方案图纸，建筑部分应能达到初步设

计的深度，包括所有重要节点的细部大样详图。

图纸深度要求：

除符合国家相关设计规定（参考《建筑工程设计

文件编制深度的规定》）以外，亦应按洛阳市规划局的深度要求提供。

具体如下：

1、总平面规划设计：

1）、应对项目核心定位和主题理念定位进行详细说明；

2）、项目总体布局和分区规划；

3）、用地平衡及技术指标核算；

4）、总平面规划图要求明确：

（1）周围道路名称、规划红线，建筑退红线尺寸；

（2）用地界线，建筑退地界线尺寸；

（3）相邻用地建设情况；

（4）新建建筑的名称、编号、外轮廓尺寸、形状、层数以及高度；

（5）建筑与道路、用地界线及周边现状建筑的位置关系和定位坐标、周边现状建筑的名称、位置、层数、外轮廓尺寸；

（6）停车场、广场、绿地位置及数量；儿童游戏场及公共活动场地。

（7）配套设施、辅助用房的布局；商业、会所用房及物业管理

等附属用房位置。

（8）建筑物的室外地坪标高；

（9）出入口位置及交通流线组织；

（10）市政配套用房如变配电室、箱式站等与其它建筑的间距，机动车位、自行车棚位置；

（11）建筑屋顶轮廓线宜用单线，坡屋面应表示出屋脊线。

（12）尺寸线标注用地总尺寸、建筑间的间距，建筑的总开间进深的外轮廓尺寸。

（13）标明楼栋号或名称，编号、层数。

（14）标明建筑人行出入口，地下车库、自行车库、人防出入口位置及交通流线组织。

（15）小区围墙定位。

（16）消防车行线及消防车道说明

（17）技术经济指标：

总建筑面积中包含的各子项建筑面积应准确，独立使用的地下室、车库、物业管理用房、设备房、公共用房等面积指标应清晰准确。

（项目的各单体建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定准确计算，提供给建设单位的规划报批面积和施工（施工图）报建面积必须一致）。

（18）总图比例（1：

500或1：

1000）；

（19）指北针。

5）、组团规划分析、分期开发规划分析；

6）、区内交通规划、消防路线分析图；

7）、日照影响分析报告（范围扩展到用地界线周边现状建筑的位置关系和周边现状建筑的名称、位置、层数、外轮廓尺寸）；

8）、环境景观规划分析；

9）、功能分区规划分析；

10）、公共设施分布图；

11）、规划定位图；

12）、代表性单体透视图；

13）、主要景观综合效果透视图；

14）、色彩渲染图（含透视图、鸟瞰图、夜景效果图）；

15）、规划设计方案总说明；

16）、总平面竖向标高设计；

17）、相关配套市政设施规划图；

18）、方案报批图。

（二）设计成果提交：

1、建筑总平面规划设计和单体方案设计文本：

总体规划设计方

案和单体方案设计文本A3规格8套。

2、总平面图、鸟瞰图（2个以上多角度）、分区平面图及分区鸟

瞰透视图、单体和街景透视图（不小于一号图尺寸）、总体绿化

景观概念设计平面及透视图。

3、方案汇报PPT文件格式一份。

4、户型大样图A3白图一套，内容应符合销售户型贴图的要求；

5、设计人认为需要的其它图纸。