自然资源评价评估业务拓展工作指引.docx

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自然资源评价评估业务拓展工作指引

自然资源评价评估业务拓展工作指引

河北省自然资源评价评估行业协会

2019年12月

中共中央办公厅、国务院办公厅《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》等文件的出台，为自然资源评价评估工作指明了方向。

为了全面贯彻党的十九大精神，落实《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》，我会编写了《自然资源评价评估业务拓展工作指引》，为会员单位拓展新的业务领域提供参考。

本行业应开展的业务包括但不限于本指引中列示的内容，具体项目根据工作任务内容归集行业领域。

根据现有法律法规及有关政策，原则上凡是机构改革三定方案确定的、自然资源行政管理部门职责范围内涉及的评价评估技术性工作和其他部门、机构及个人委托的受自然资源管理部门监管的评价评估业务均可列入本行业的业务范围。

总体上将业务拓展分为：

评估、评价和咨询三类。

其中评估评价类包含数量、质量、价格三个方面；咨询类包含前期可研、后期报告等咨询活动。

现将不同来源的业务类项与基本内涵连同常用文件依据列示如下，供业内参考。

本《自然资源评价评估业务拓展工作指引》，非行业规定，仅作为我会会员学习使用，如与其他行业规定冲突，依从行业规定开展业务活动。

第一部分业务类项来源与基本内涵

一、评估类业务

（一）自然资源主管部门委托业务

1.城镇基准地价评估：

以城镇整体为单位，针对城镇内以土地级别或均质区域为基础的不同区域，按不同用途评估出市场平均地价，并在基准地价基础上分用途、分区域建立宗地地价修正体系。

2.农用地基准地价评估：

县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型（耕地、园地、林地、草地等），分别评估某一估价期日的平均价格，并建立宗地地价修正体系。

3.集体建设用地基准地价评估：

以土地级别（或均值区片）为基础，测算不同类型集体建设用地使用权价格，并建立宗地价修正体系。

4.海域使用权基准价评估：

对海域使用权区域平均价格的评估。

5.标定地价评估：

选定均质区域内标准宗地，测定其规定内涵条件下的土地使用权价格，并标定公示。

6.森林资源资产评估：

依据评估准则,对特定目的和内涵条件下的森林资源资产价值进行估算。

7.征地区片综合地价评估：

在土地利用总体规划确定的建设用地范围内（可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围），依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等因素，对其中的集体土地划分区片并测算征地综合补偿价格标准。

8.城市地价动态监测：

根据城市土地利用特点，设立地价监测点，对城市地价状况进行调查、测算和评价。

9.国有建设用地使用权出让地价评估：

按照规定的程序和方法，基于当地市场情况，对拟出让的国有建设用地使用权价格或应当补缴的地价款进行评估。

10.国有建设用地使用权作价出资地价评估:

国家将一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入到企业，评估其计作国家资本金或股本金的资产量。

11.国有建设用地使用权授权经营地价评估:

国家将一定年期的国有建设用地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，评估授权经营的土地使用权价格。

12.国有建设用地使用权收回评估：

为维护公共利益，按照规定的程序和方法，对拟收回的国有建设用地使用权补偿价格进行的评估。

13.国有划拨用地使用权地价评估：

对以划拨方式取得或划拨出的、无年期限制的土地使用权价格的评估。

14.调整规划条件的地价评估：

因容积率、建筑密度等规划条件调整而对国有建设用地使用权价格或应当补缴的地价款进行的评估。

15.海域使用权评估：

按照一定原则、程序和方法，对特定宗海的使用权价格进行的评估。

16.生态补偿金评估：

对个人或组织在森林营造、自然保护、水源保护和生态修复活动中造成的利他影响或本区域的发展损失，由国家或其他受益者应付的价值或价格赔偿金评估。

（二）司法部门委托业务

1.司法仲裁及司法纠纷涉及的地价评估：

受各级人民法院、人民检察院、公安等司法部门委托的司法仲裁及司法纠纷涉及的地价评估。

2.灾害损毁土地评估：

耕地、园地、林地、草地等由于人为破坏或自然灾害破坏导致的价值损失评估。

（三）金融部门委托业务

1.土地抵押价格评估：

以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时，需要进行的土地使用权价格评估。

2.土地偿债价格评估：

企业或个人在债务到期且未能清偿贷款，需要处置土地使用权使抵押权人受偿时，根据国家相关法律，对抵押的土地使用权进行的评估。

3.债转股地价评估：

把原来银行与企业间由土地抵押产生的债权、债务关系转变为金融资产管理使用机构与企业间的股权、产权关系时进行的地价评估。

（四）其他政府部门、企业、社会组织和个人委托业务

1.土地使用权租赁价格评估：

对土地使用权出租或承租价格的评估。

2.农用地宗地价格评估：

对某一宗农用地在正常市场条件下特定期日价格的评估。

3.土地转让价格评估：

对某一宗地在正常市场条件下转让承包权或使用权价格的评估。

4.课税地价评估：

政府对征收有关土地税收而进行的土地价格评估。

5.清产核资土地评估：

企业在全面的资产清查和盘点时，针对土地进行的价格评估。

6.集体土地承包经营权价格评估:

对由集体所有，个人或企业承包经营的集体土地进行的价格评估。

7.农村宅基地评估:

对农村宅基地使用权发放、使用或流转进行的价格评估。

二、评价类业务

（一）自然资源主管部门委托业务

1.城镇土地分等：

通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇土地质量进行分类排队，评定城镇土地等别。

2.城镇土地定级：

根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。

3.农用地质量分等：

根据标准耕作制度、光温潜力、产量比折算、土地土壤条件、利用水平和经济水平等因素，对农用地质量综合评定，划分出农用地质量等别。

4.农用地定级：

根据构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，对农用地质量综合定量评定，划分出农用地级别。

5.海域分等：

根据对影响海域使用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示海域使用价值的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对海域的综合质量水平划分等别。

6.海域定级：

在沿海县级行政区海洋功能区划的基础上，根据不同海域区位、自然条件、资源丰度、环境质量及周边社会、经济条件等因素，对县级行政区所辖各使用类型海域使用价值进行综合评定，并划分级别。

7.城镇建设用地节约集约利用评价：

对城镇建设用地利用状况进行调查、分析，评价建设用地节约集约利用程度，测算集约利用潜力，提出促进建设用地节约集约利用的对策建议。

8.开发区土地集约利用评价：

对开发区土地利用状况进行调查、分析，评价土地集约利用程度，测算土地集约利用潜力。

9.建设项目节地评价：

依据国家和地方颁布的土地使用标准和建设标准,调查、分析建设项目规划或现状土地利用状况，评价项目预期节地效果，测算项目优化用地规模。

10.区域自然资源调查评价：

按照一定的评价原则或依据，对一个区域的自然资源数量、质量、地域组合、空间分布、开发利用、治理保护等进行调查、监测，及开展定量或定性的评价。

11.区域空间规划实施评估：

针对土地利用规划、城乡建设总体规划等涉及空间利用的规划，对其实施现状、完成指标、存在问题进行评价，并提出规划编制或修改调整建议。

12.区域国土空间开发利用保护现状评估：

分析国土空间开发利用保护的现实状况、趋势变化、结构布局、空间效益，总结特点和问题。

评估各类国土空间性规划的实施成效和问题，提出优化完善建议。

13.区域资源环境与安全风险评估：

针对区域国土空间开发利用，研判气候变化、生态安全、粮食安全、水安全、地质安全等方面的风险隐患，为空间开发利用规划提出对策。

14.耕地后备资源调查评价：

查清耕地后备资源的类型、数量、质量和分布，分析土地开发、复垦和整理的可能性及其对生态环境产生的影响，提出整治开发的措施，为进一步开展土地开发、复垦和整理提供基础信息，同时为制定各级土地利用规划，土地开发、整理、复垦专项规划和项目评估提供依据。

15.耕地损毁评价：

对因地面硬化、塌陷、挖损、压占和污染等对耕地地力、环境条件和田间基础设施等造成的损毁程度进行评价，为土地复垦提供依据。

16.资源环境承载能力评价：

对自然资源和生态环境本底条件的综合评价，反映国土空间在城镇开发、农业生产、生态保护功能指向下的承载能力等级。

17.国土空间开发适宜性评价：

以资源环境承载能力为前提，对国土空间开发和保护适应性程度的综合评价，是合理划分城镇、农业、生态空间以及生态保护红线、永久基本农田红线、城镇开发边界的重要依据。

18.土地整理项目的质量分等重估：

根据原农用地分等成果，在土地整理项目实施后，对项目区内农用地的自然属性、经济属性和质量优劣进行综合评定，根据评定的结果重新确定项目区内的农用地等级。

19.国土空间规划实施监测评估：

对国土空间规划实施状况动态监测，根据监测结果，结合国民经济社会发展实际，对国土空间规划提出动态调整建议。

20.海洋经济运行监测评估：

通过采集、存储、分析海洋经济信息，对海洋经济发展和运行状态的评估。

（二）其他政府部门委托

1.自然资源资产负债表编制：

以资产核算账户的形式，对某一地区主要自然资源资产的存量及增减变化进行分类核算，以客观地评估当期自然资源资产实物量和价值量的变化，摸清某一时点上自然资源资产的“家底”，准确把握经济主体对自然资源资产的占有、使用、消耗、恢复和增值活动情况，全面反映经济发展的资源消耗、环境代价和生态效益。

2.水资源调查评价：

对某一地区或流域水资源的数量、质量、时空分布特征、开发利用条件、开发利用现状和供需发展趋势作出的综合评价，并提出合理开发利用和保护管理水资源的建议。

3.生态修复评价：

为解决生态环境破坏和退化等问题，通过调查分析生物多样性指标、水土保持功能指标、水源涵养指标等，对生态系统的结构、过程、服务以及修复后的功能和综合效益进行评价。

4.生态损毁价值评定：

对水土流失、沙漠化、荒漠化、森林锐减、土地退化、生物多样性减少等人类活动引起的环境结构和功能恶化现象进行调查，对其造成的社会、经济、生态价值进行综合评定。

三、咨询类业务

（一）自然资源主管部门委托业务

1.土地开发方案编制：

为整体或分宗土地开发实施、监管而开展的土地开发项目规划图的绘制、可行性报告书的编制、项目投资估算书的编制等工作。

2.土地整治项目可行性研究报告编制：

在土地整治项目决策之前，通过对经济和环境等的调查、研究、分析，论证各种工程建设方案的可行性，并对项目完成后的经济效益进行预测和评价。

3.土地整治项目规划设计方案编制：

在保护和改善生态环境、保持区域水土资源平衡的前提下，依据土地利用总体规划和土地整治规划，为实现提高耕地质量、增加耕地数量、保障粮食安全等规划目标，形成集聚规模效益，落实土地整治重点区域内的特定目标任务所开展的土地整治活动项目规划设计方案的编制工作。

4.征地社会稳定风险评估：

在依法实施土地征收时对可能引发的社会不稳定因素开展安全性、合法性、合理性、可行性等评估工作，分析、评估不稳定隐患和问题的风险程度及可控程度，为预防、减少因不当行政行为引发群体性事件提供客观公正决策的依据。

5.土地市场动态监测：

为建立土地市场运行快速反应机制，加强市场宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场服务，通过持续、定期地采集土地供应计划、土地供给情况、收购储备、土地交易、集体建设用地流转、土地征收转用供地情况等相关数据，并对土地市场运行情况、存在问题进行分析研判并提出对策建议。

6.年度国有建设用地供应计划编制：

为市、县人民政府在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排，而进行的年度供地计划书编制。

7.矿山生态修复方案编制：

针对矿山地质环境问题，提出环境保护与恢复治理技术措施、工程措施和生物措施，并编制项目方案。

（二）企业委托业务

1.土地或房地产开发可行性研究：

在投资决策前，对项目是否符合规划、产业政策和供地政策，以及对与土地或房地产开发有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的过程。

2.土地复垦方案编制：

针对企业或工程项目施工导致的压占损毁耕地而开展的土地复垦方案编制、复垦投资估算书编制，复垦区土地利用现状图、土地损毁预测图及复垦规划图的绘制等工作。

3.项目前期咨询：

企业委托的对工程项目可行性咨询工作。

第二部分常用文件依据索引

一、法律法规及司法解释

1.《担保法》（主席令1995年第50号）；

2.《海域使用管理法》（主席令2001年第61号）；

3.《物权法》；（主席令2007年第62号）；

4.《森林法》（主席令2009年第18号）；

5.《矿产资源法》（主席令2009年第18号）；

6.《海岛保护法》（主席令2009年第22号）；

7.《草原法》（2013年修正）；

8.《资产评估法》（主席令2016第46号）；

9.《水法》（主席令2016年第48号）；

10.《仲裁法》（2017年修正）；

11.《农村土地承包法》（主席令2018年第17号）；

12.《耕地占用税法》（主席令2018年第18号）；

13.《土地管理法》（主席令2019年第32号）；

14.《城市房地产管理法》（主席令2019年第32号）；

15.《刑事诉讼法》（2018年修正）；

16.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）；

17.《基本农田保护条例》（2011年国务院令第257号发布）；

18.《森林法实施条例》（2018年国务院令第698号）；

19.《城镇土地使用税暂行条例》（2019年国务院令第709号）；

20.《城镇土地使用税暂行条例》（2019年国务院令第709号）；

21.《不动产登记暂行条例》（2019年国务院令第710号）;

22.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释〔2011〕21号）；

23.《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号）;

24.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）。

二、国务院规范性文件

1.《土地储备管理办法》（国发〔2001〕15号）；

2.《中共中央国务院关于加快林业发展的决定》（中发[2003]9号）；

3.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；

4.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）；

5.《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》（中发[2008]10号）；

6.《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》（中发[2011]1号）；

7.《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发〔2014〕54号 ）；

8.《国务院办公厅关于印发编制自然资源资产负债表试点方案的通知》（国办发[2015]82号）；

9.《中共中央国务院生态文明体制改革总体方案》（中发[2015]25号）；

10.《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》（2015年）；

11.《国务院关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发[2016]82号）；

12.《国务院办公厅关于完善集体林权制度的意见》（国办发〔2016〕83号）；

13.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

14.《中共中央办公厅国务院办公厅关于统筹推进自然资源产权制度改革的指导意见》（2019年4月）；

15.《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号）。

三、部门规章及其规范性文件

1.《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）；

2.《无居民海岛保护与利用管理规定》（国海发〔2003〕10号）；

3.《海域使用权管理规定》（国海发［2006］27号）；

4.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土部令39号）；

5.《国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）；

6.《关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》（国土资发「2008」16号）；

7.《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》（国土资发〔2008〕145号）；

8.《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）；

9.《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发[2010]96号）；

10.《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发（2011〕63号）；

11.《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号）；

12.《闲置土地处置办法》（2012年国土部令第53号）；

13.国土资源部《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发[2012]132号）；

14.《国土资源部办公厅关于开展全国耕地后备资源调查评价工作的通知》国土资厅发〔2014〕13号；

15.《国士资源部关于部署开展全国城市建设用地节约集约利用评作的通知》（国土资函（2014）210号）；

16.《不动产登记暂行条例实施细则》（2015年国土资源部令第63号）；

17.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

18.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅［2017］27号）；

19.《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）；

20.《自然资源部关于实施跨省域补充耕地国家统筹有关问题的通知》（自然资规[2018]2号）；

21.《关于调整海域无居民海岛使用金征收标准的通知》（財综[2018]15号）；

22.《自然资源部办公斤关于开展2018年度开发区土地集约利用评价工作的通知》（自然资办函[2018]38号）;

23.《土地复垦条例实施办法》（2019自然资源部令第5号）；

24.《节约集约利用土地规定》（2019年自然资源部令第5号）；

25.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

26.《关于全面开展国土空间规划工作的通知》（自然资发〔2019〕87号）；

27.《自然资源部办公厅关于做好2019年度建设用地节约集约利用状况评价有关工作的通知》（自然资办函[2019]1056号）；

28.《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修正）；

29.《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）；

30.《森林资源资产评估管理暂行规定》（财企[2006]529号）；

31.《关于海域、无居民海岛有偿使用的意见》（海洋局2018年）；

32.《城市房地产抵押管理办法》（2001年修正）；

33.《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号）；

34.《司法鉴定程序通则》（2016年司法部令第132号）；

35.《关于企业改制过程中以国家作价出资[入股]方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）；

36.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）；

37.《农业部办公厅关于做好耕地质量等级调查评价工作的通知》（农办农〔2017〕18号）。

四、河北省地方性文件

1.《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》（〔2008〕第11号）;

2.《河北省人民政府关于大力推进开发区节约集约用地提高土地利用效率的意见》（冀政发〔2015〕9号）;

3.关于印发《开发区建设用地控制指标实施细则（试行）》的通知（冀国土资发〔2015〕11号）;

4.《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政发〔2015〕28号）；

5.《中共河北省委河北省人民政府关于加快开发区改革发展的意见》（冀发〔2016〕12号）;

6.《河北省人民政府关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的实施意见》（冀政发〔2017〕11号）；

7.《河北省自然资源厅关于落实项目投入产出管控要求促进土地节约集约利用的通知》（冀自然资发〔2018〕5号）；

8.《河北省国土资源厅办公室转发自然资源部办公厅关于开展2018年度开发区土地集约利用评价工作的通知》（冀国土资办发（2018）26号）；

9.《河北省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理的通知》（冀国土资办字〔2018〕83号）;

10.《河北省人民政府办公厅关于提升土地利用质量效益的指导意见》（冀政办字[2018]114号）；

11.《河北省人民政府办公厅关于进一步规范土地管理优化营商环境的实施意见（〔2019〕—29）》;

12.《河北省自然资源厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》;

13.《河北省自然资源厅办公室关于做好2019年度建设用地节约集约利用状况评价有关工作的通知》。

五、技术依据

1.《土地利用现状分类》GB/T21010-2017；

2.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18508-2014）；

3.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

4.《农用地定级规程》（GBT28405-2012）；

5.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；

6.《农用地质量分等规程》（GBT28407-2012）；

7.《标定地价规程》（TD/T1052-2017）；

8.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）；

9.《集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）》（中估协发〔2016〕18号）；

10.《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函〔2019〕922号）；

11.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007年）；

12.《海洋经济运行监测和评估标准体系》（HY/T 161-2013）；

13.《海域评估技术指引》（国海管字[2013]第708号）；

14.《海域分等定级》（GB/T30745-2014）

15.《森林资源资产评估技术规范》（LYT2407-2015）；

16.《自然资源（森林）资产评价技术规范》（LYT2735-2016）；

17.《建设用地节约集约利用评价规程》（TD/T1018-2008）；

18.《城市建设用地节约集约利用评价操作手册》（2015年）；

19.《城市建设用地节约集约利用评价操作手册数据库标准》（2015年）；

20.《开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）》；

21.《开发区土地集约利用评价数据库标准（2014年度试行）》；

22.《城市建设用地节约集约利用评价制图规范》（2012年）；

23.《土地基本术语》（GB/T19231-2003）；

24.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

25.《耕地质量调查监测与评价办法》（农业部令2016年第2号）；

26.《耕地质量等级》国