物业管理企业各类管理方案范本与模板.docx
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物业管理企业各类管理方案范本与模板
物业管理企业各类管理方案范本与模板
（一）物业管理费开支预算案
方案名称
××物业管理费开支预算方案
受控状态
编号
受××公司的委托，我公司根据××物业开展管理服务工作所需要的工作量，结合本物业公司实际情况，现将有关管理费用开支预算排列如下。
一、管理人员工资
物业的人员编制及工资预算如下表所示。
物业管理人员编制及工资预算表
岗位
设置人数
工资及福利
管理员
1名
1×2500＝2500元／月
水电工
1名
1×1800＝1800元／月
保安员
7名
7×1500＝10500元／月
清洁工
2名
1200×2＝2400元／月
小计
11
17200元/月
二、环境维护费用
1．清洗水池
上水池30立方米×2＝60立方米，下水池20×2＝40立方米，共100立方米，收费标准为7元/立方米/月，水池清洁费为：
7×100÷3＝233元/月。
2．市政管道清疏：
3．8元/户/月，共123户，因此市政管道清疏费用为3.8×123＝467.4元/月。
3．抽粪共8组，300元／组（一年一次），抽粪费用8×300÷12＝200元/月。
4．公共环境灭“四害”费用100元/月，消杀费用为100×1＝100元/月。
5．绿化保养200元/月。
三、公共设备保养
公共设备包括水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等，对其进行养护，费用标准为1元/户/月，按123户算为1×123＝123元。
四、公用楼层开关、灯泡更换等
费用标准为1元/户/月，按123户算为1×123＝123元。
五、低压电房保养费约20元/月。
六、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元/月。
七、合计说明
以上六项支出共16666．40元/月，另外：
零星维修占总额1%＝16666.40×1%＝166.66元；
税费占总额5.7%＝16666.40×5.7%＝949.99元；
公司酬金占总额10%＝16666．40×10%＝1666.64元/月；
总支出：
16666.40＋166.66＋949.99＋1666．64＝19449.63元/月。
注明：
1．对辖区内的公司将提供有偿服务，具体见附页。
2．室内疏通部分，将免费为租户做疏通处理。
3．对于部分设施修缮，我公司将根据具体项目以人工费和材料费的方式进行报价。
人工具体费用如下（包材料）：
砌单面墙：
12～15元/平方米；铺瓷片15元/平方米；扇灰5元/平方米（包材料）；批荡8元/平方米；拆装平门50元/平方米；排水管更换（自排管）15元/米；排污管更换35元/米（若有部分费用涉及淤泥清运则另行计算）。
4．因没有维修基金，对于维修规模、金额较大的修缮、维护工程由物业所有者负责工程费用或委托我公司进行，如洗外墙、设备更换、房屋结构加固等。
××物业管理有限公司
200×年×月××日
相关说明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
（二）物业项目投标管理方案
方案名称
××小区物业项目投标管理方案
受控状态
编号
我公司接到××小区业委会发来的投标邀请函，经过对此小区的多方考察并结合本公司的实际情况，经公司总经理会议研究决定，决定参加此次竞标，力争与之顺利合作。
一、前期调研情况说明
1．小区（大厦）主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
2．据我们的研究分析，未来的业主以首次置业者及来在此工作多年的工薪阶层为主，且多为具有一定学历的阶层，素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。
……
二、职责
1．公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。
2．公司各职能部门抽调相关人员组成投标编制小组，负责投标书的具体编制工作。
三、投标书的编制
1．人员安排
公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，通过对该项目的分析考虑公司实际情况，公司决定参加投标，由公司总经理组建投标书编制小组，其小组分工如下。
（1）经营管理部人员负责及时全面地收集拟接项目的信息。
（2）财务部人员负责开办费用、管理成本、预期效益的测算。
（3）物业部人员负责日常管理工作方案和难点、重点管理方案的拟定、编制。
（4）行政人事部人员负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供。
（5）质量管理部人员负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制。
2．投标书编写的主要内容
物业管理投标书，即投标人须知中规定投标者必须提交的全部文件，主要包括如下7方面的内容。
（1）管理模式
（2）管理组织架构
（3）管理目标与管理经营宗旨
（4）管理操作
（5）管理费用收支预算方案
（6）附件
（7）招标文件要求提供的其他相关材料
3．编制物业管理投标书要求及应注意的问题
（1）编制物业管理投标书要求
①针对性强；
②可操作性强；
③体现本公司自身优势及专业水平。
（2）编制物业管理投标书应注意的问题
①确保填写无遗漏，无空缺。
投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。
②递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字。
③填写方式规范。
投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写。
④不得改变标书格式。
若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，
投标文件应字迹清楚、整洁，装帧美观大方。
⑤计算数字必须准确无误。
投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。
⑥严守秘密，公平竞争。
投标人应严格执行各项相关规定。
四、参加开标会议
公司按照相关要求派出相应的人员参加开标会议，参加会议的人员同时应准备好所需的资料。
五、现场答辩
现场答辩由本公司____总负责，请做好充分准备，答辩现场中要体现本公司实力和管理服务能力。
在此准备工作中，需做好如下两方面的工作。
1．答辩前
（1）分析评委可能提出的问题，作好答案提纲；
（2）对竞争对手进行深入调查分析，充分了解其优劣势，并对比己方的优劣势；
（3）知晓本公司特色的地方与优势；
（4）自行模拟训练，主要是对陈述提纲、答辩总结及答辩人的仪表、声音、动作等进行训练，及时发现问题及时纠正。
2．答辩中
（1）保持良好的仪容仪表；
（2）多利用视觉材料，提高自信，加深评委印象；
（3）合理地把握时间。
六、合同签订
评标小组若确定本公司为中标方后，由本公司____与招标方签订合同。
附件：
投标书的编制大纲
××大厦物业管理投标书
前言
业主：
____________
根据已收到的招标编号为物招审字（ ）第（ ）号的________物业的招标文件，遵照《××市物业管理招标投标管理办法》的规定，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察和研究上述招标文件及其他相关内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
我公司有信心、有能力全面接管此小区的物业，拟在该小区（大厦）管理中除采用以往的成功经验外，还将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，根据ISO质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，提高服务层次，改进服务质量。
一、物业公司简介及主要经营业绩
二、拟采取的管理方式
三、工作计划
四、物业管理人员的配备及培训
五、物资装备
六、物业管理经费及收支测算
七、日常管理（环境管理、安全管理、投诉管理、车辆管理等）
八、服务承诺
九、服务项目与其他代办服务项目收费标准
十、附件
相关说明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
（三）物业项目接收管理方案
方案名称
物业项目接管
受控状态
编号
一、项目概述
该项目位于本市西部地区，毗邻本市行政、文化、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力大。
二、管理目标
引进物业管理理念，为业主提供优良的服务，业主满意率达到____%以上，争取____年内使得该辖区获得本市文明小区称号。
三、经营预测
通过对该项目的调查了解及相关规定，本公司对未来一年内的经营情况做了一个初步的预算，其具体内容如下表所示。
经营状况预测
经营收入：
________元
支出：
________元
收入明细
支出明细
项目
收入
项目
支出
物业管理费
前期投入
维修服务费
人员工资福利
……
……
盈亏：
________元
四、部门与人员设置
1．部门设置
根据××物业目前的需要，同时考虑到为今后的物业管理打好基础，其设置6个部门，分别为：
行政人事部、财务部、服务中心、工程部、保安部、环卫部。
2．人员配置及进场时间安排
我公司将对××物业物业管理处配置员工52人：
其中经理1人，副经理1人（兼任服务中心主任），行政人事部经理1人、行政文员1人，服务中心人员5人，财务部经理1人，出纳1人，工程部经理1人、维修人员7人，保洁主管1人，保洁工10人，保安部经理1人、保安人员20人，采购员兼司机1人。
其中：
管理层员工在____月____日前录用完毕进场工作。
维修人员在____月____日前招聘到位进场工作，其他人员经培训合格后，于____月____日前上岗。
五、物业项目交接与验收
1．成立由发展商、承建商和××物业公司共同派员参与的物业交接验收小组，具体统筹和协调交接验收工作，对交接验收的范围（标准、程序、时间、进度）注意事项和人员分工等做出具体安排。
2．在交接验收的过程中，××物业公司需指定专人对交接验收过程中发现的质量问题或缺陷进行详细记录，并及时提交发展商、承建商进行整改。
此项工作由________负责。
3．在对物业“硬件”进行验收的同时，××物业管理处应注意收集索取相关的“软件”资料，并指定专人负责整理、归档、妥存。
此项工作由________负责，________负责跟进，并在____月____日前完成。
4．××物业公司负责准备交接验收时所需物资：
如房门钥匙、保管柜、钥匙尼龙扣、胶带、记录板等。
此项工作由________负责，并在____月____日前准备到位。
相关说明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
（四）住宅社区商业招商方案
方案名称
××住宅社区商业招商方案
受控状态
编号
一、××住宅社区情况说明
1．建筑项目情况
××住宅社区地处××路与××路的交汇处，占地5万平方米，总建筑面积27万平方米，共12栋楼，总户数2708户，绿化率30%。
该社区紧临城铁×号线，多条公交线路纵横交错，自驾车40分钟可达机场，交通便利，地理位置优越，居住环境成熟。
2．业主入住情况
该社区Ⅰ期、Ⅱ期均已完工，于200×年×月×日安排业主入住，预计总入住人口万人以上。
3．周边生活环境，如下表所示。
周边环境一览
类别
数量
名称
规模与档次
与本社区距离
开业时间
银行
2
××银行
营业厅
2公里
5年
××银行
储蓄所
3.5公里
3年
体育设施
5
游泳馆1家
能容纳300人
3公里
高尔夫练习场3处
均为国际标准练习场
10公里内
健身中心1家
高档
1公里
0.5年
商业设施
6
超市3家
大型2家，中型1家
5公里内
建材城2家
中小型，以板材为主
3公里内
电器城
1家
3公里内
其他
邮局2家
……
二、住宅社区业态规划
1．规划考虑重点
根据本社区定位及人口数量，以“方便业主，为业主服务”为原则，对本社区的业态规划主要从两方面考虑：
（1）补充和完善周边现有业态，让小区能满足业主日常生活所需；
（2）满足社区业主不同的商业需求最大倾向性；
2．社区业态规划
经过调查分析，拟在该社区设置业态如下。
（1）满足业主基本生活类需求：
菜市场、24小时便利店、自助银行、快速（便利）餐饮、洗衣店、药店、水站、糕饼店。
（2）满足业主入住早期必需：
日用小百货店、小五金建材店。
（3）中介代理店，由物业组成，便于房屋二次流通，增加入住。
3．拟招商品牌
（1）便利店品牌：
×××、××等。
（2）药房品牌：
×××大药房、××平价药店等。
（3）洗衣店品牌：
××洗衣店、×××干洗店等。
（4）糕饼店品牌：
×××、××等。
三、招商运作计划
1．经营商户的引进方式说明
（1）自有资源：
通过我公司自有关系，由招商人员或相关人员直接沟通意向，引入品牌，此种方式效率高、成本低。
（2）同类型社区引入：
直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性社区内的商户商谈，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。
（3）广告宣传：
通过在公众媒体发布招商广告，邀请全市范围内商户入住，该方式影响力大但成本较高，同时效率较低。
（4）客户专递：
将招商计划与招商进程定期制作客户信息专递，寄送给所有业主，提高业主对于社区配套设施设置的了解，以增强各业态商户入住后的经济效益。
2．招商工作计划
招商工作小组应在业主入住前两个月完成招商工作，即200×年×月×日～200×年×月×日，共8周，并于×月×日交出招商工作总结报告及入驻商户名单，保证业主入住之初即能享受到贴心的服务，达到为业主提供便利的目的。
具体招商工作计划如下表所示。
招商工作计划书
时间期限
工作项目
具体工作内容
负责人
第1～2周
准备工作
1．成立招商小组：
根据招商需要，成立该社区招商小组，由本部门人员担任，共3人
李××
2．设计、制作招商宣传资料
王×
3．寻找拟招商商户资料
李××
第3～6周
招商工作实施
1．寻找商户及其负责人，建立初步联系
招商小组
2．入驻本社区的洽谈、沟通
招商小组
3．带领商户参观本社区，进一步沟通
招商小组
4．谈判，双方达成共识后签订合同
招商小组
第7周
招商工作收尾
加快与未确定入驻的商户的沟通，做好招商收尾工作
招商小组
第8周
招商工作总结
1．撰写招商工作总结报告
李××
2．下一阶段招商工作规划
李××
相关说明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
（五）小区物业服务管理方案
方案名称
小区物业服务管理方案
受控状态
编号
一、目的和职责
1．目的
为了搞好××小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，特制定本方案。
2．指导思想
一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。
通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把××社区建成安全社区、环保社区、文明社区。
3．职责分配
（1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。
（2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。
（3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。
二、服务基本要求
1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。
2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。
3．物业公司管理人员、专业操作人员均需按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。
5．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。
水、电、气等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。
7．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到××%以上。
10．建立各种公共突发性事件（如：
消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。
三、服务标准
1．房屋维修管理
（1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。
（2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。
（3）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。
需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
（4）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（5）保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。
（6）按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。
（8）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
2．公共设施维护管理
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。
（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。
（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。
需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。
（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。
（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。
（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。
（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。
配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。
锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。
（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。
保证设施设备能正常使用，无安全隐患。
（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。
仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。
（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。
（14）载人电梯日夜24小时正常运行。
（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。
（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。
3．公共秩序管理
（1）小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。
（2）实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志。
（3）对园区和楼内进行巡视。
园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。
巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。
（4）门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。
（5）监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过8小时。
监视控制中心各类制度上墙。
（6）有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。
（7）突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。
（8）对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（9）对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。
（10）监控中心严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。
日常摄像下载备份规定保留一周。
4．清洁服务
（1）在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送两次。
集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。
（2）小区道路、广场、停车场等每日清扫两次;门厅、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;电梯门、地板及周身每天清扫抹擦1次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次;共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦1次;公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫1次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦1次；路灯每月抹擦1次。
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
（5）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5．绿化养护管理
（1）雇请专业人员实施绿化养护管理。
（2）．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（3）水池定期检查，每周打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。
（4）定期清除绿地杂草、杂物。
（5）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（6）适时喷洒药物，预防病虫害。
四、服务评估
1．定期评估
（1）客户服务部经理听取业主/住户意见，
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