东山枣园项目房地产开发可行性报告.docx

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东山枣园项目房地产开发可行性报告

太原市东山枣园项目房地产开发

可行性研究报告

一、总论：

1.1项目开发背景

1.1.1片区开发背景

该项目位于太原市长风东街起点以东，处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一的枣园新区。

枣园新区位于太原市东部近山地区，长期以来，迫于太原市地理条件、腹地空间、发展磁力等多种因素，城市总体规划对该区域一直作为不发展用地控制，随着长风立交桥的修建和长风东街的贯通，该地区的区位、交通条件发生了重大改变，并成为太原市重点发展地区。

在山西省政府、太原市政府主导下，枣园新区正在按照《枣园新区控制性详细规划》进行开发建设，目前处于初级阶段。

1.1.2片区发展背景

随着太原市长风街东延工程的顺利实施，拉近了东山地区到太原市核心地区的距离，太原市“南移西进，北展东扩”的城市空间发展战略的实施，让东山这个板块备受重视，该区域的房价地价也开始逐步走高。

按照《枣园新区控制性详细规划》，该片区控规目标为“建设适宜居住、休闲度假、拥有高品质城市功能和空间的新区”，结合地块用地控制指标，该片区将会逐步成为太原市唯一的一个高档生活片区。

相对于太原市其他地域，该区域城市市政配套尚处于不断完善当中，地块处于投资价值洼地，有较大的升值空间。

目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而对高端客户并不形成有效约束，高端住宅市场需求相对稳定。

另外近年来山西煤炭政策的调整，煤老板们的资金释放，该区域也成为煤老板们置业与投资的一个选择。

见附图：

太原市东山枣园房地产开发项目位置示意图。

1.2建设规模与目标

1.2.1建设规模

该宗地块总占地面积36774平方米，合55.2亩。

项目用地南北长170米左右，东西宽210米左右，按照用地规划各项用地控制指标，该地块可发开建筑面积为41187平方米。

1.2.2建设目标

参照周边项目的定位，该项目可建设高档的联排别墅。

1.3经济效益分析

1.3.1投资估算

该项目用地由山西永固房地产开发有限公司以市场公开出让方式取得土地使用权，我公司以收购永固公司股权的方式取得该宗地块的土地使用权，土地价格为450万元亩，土地转让总价款为24822万元，考虑建设期的土地使用税220.64万元，拆迁费92万元，合计土地费用为25134.64万元。

永固房地产公司的股东单位为晋中鼎盛建筑咨询有限责任公司。

该项目总用地面积为36774平方米，按用地控制指标计算，该项目可开发建筑面积为41187平方米。

其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业为5187平方米。

别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化占地面积为5600平方米，景观及公共绿地占地面积为20877平方米。

联排别墅45栋，共90户，户均建筑面积400平方米左右。

所有别墅按地上三层，地下一层考虑。

按最大建筑面积41187平方米计算，总投资为52371.66万元，合建筑面积每平方米12607元，具体成本构成如下：

1.3.1.1土地成本

序号

工程或费用名称

单位

数量

建筑面积

单位成本

（元m²）

可售面积

单位成本

（元m²）

估算值

（万元）

备注

1

土地费用

6027

6103

25134.64

2

土地转让费

亩

55.16

6027

6027

24822.00

450万亩

3

土地使用税

54

54

220.64

4

拆迁费用

22

22

92

1.3.1.2前期费用

序号

工程或费用名称

单位

数量

建筑面积

单位成本

（元m²）

可售面积

单位成本

（元m²）

估算值

（万元）

备注

前期费用

381

381

1611.50

1

方案设计费

平方米

41187

50

50

205.93

1

2

施工图设计费（含综合管网）

平方米

41187

36

36

148.27

2

3

景观设计费

平方米

41187

30

30

123.56

3

4

三通一平费

平方米

41187

63

63

257.69

4

5

临时设施费

平方米

41187

5

5

20.59

5

6

抗震审查费

平方米

41187

1

1

4.12

6

7

施工图纸审查费

平方米

41187

5

5

19.28

7

8

可研编制费

平方米

41187

7

7

30.50

8

9

勘察费、勘察审查费

平方米

41187

17

17

69.69

9

10

招投标代理费

平方米

41187

15

15

63.69

10

11

城建档案费

平方米

41187

1

1

4.12

11

12

劳动保险费

平方米

41187

3

3

13.07

12

13

垃圾处理费

平方米

41187

30

30

123.56

13

14

工程监理费

平方米

41187

53

53

218.60

14

15

测量放线、公示费等

平方米

41187

2

1

6.18

15

16

研究实验费

平方米

41187

3

3

12.36

16

17

防空工程易地建设费

平方米

41187

60

60

247.12

17

18

高可靠性供电费

KV

2057

10

10

43.19

18

1.3.1.3建安工程费用

序号

工程或费用名称

单位

数量

建筑面积

单位成本

（元m²）

可售面积

单位成本

（元m²）

估算值

（万元）

备注

建安工程费

2115

2115

8710.95

1

土建工程费

平方米

41187

1800

1800

7413.58

2

采暖工程费

平方米

41187

80

80

329.49

地暖（包括盘管、防水等）

3

电气工程费

平方米

41187

120

120

494.24

4

给排水工程费

平方米

41187

60

60

247.12

5

燃气引入费

平方米

41187

15

15

61.78

太原市标准

6

弱电工程费

平方米

41187

40

40

164.75

1.3.1.4基础设施建设费用

序号

工程或费用名称

单位

数量

建筑面积

单位成本

（元m²）

可售面积

单位成本

（元m²）

估算值

（万元）

备注

市政基础设施建设费

623

623

2654.26

小市政基础设施建设费

398

398

1728.24

1

给排水管网及构筑物费

平方米

41187

35

35

144.15

2

变配电设备及线路费

平方米

41187

80

80

329.49

3

供热工程费

平方米

41187

60

60

247.12

4

道路及绿化工程费

平方米

26477

193

193

794.31

5

消防工程费

平方米

41187

30

30

123.56

定额P34，属综合开发区外三级

6

管沟

米

1120

800

22

89.60

大市政基础设施建设费

225

225

926.02

1

给水工程

平方米

41187

4

4

15.78

管径100mm，单价175.38元米，距离300米

2

污水工程

平方米

41187

15

15

63.00

管径300mm，单价273.9元米，距离700米

3

雨水工程

平方米

41187

15

15

63.00

管径300mm，单价300元米，距离700米

4

采暖工程

平方米

41187

60

60

247.12

市政引入主接口，60元平方米

5

供电工程

平方米

41187

60

60

247.12

箱变：

600千瓦2台，800千瓦1台，60万元每台，发电机50万元包括安装费，线路费用60万元

1.3.1.5政府规费

序号

工程或费用名称

单位

数量

建筑面积

单位成本

（元m²）

可售面积

单位成本

（元m²）

估算值

（万元）　

备注

政府规费

48

48

196.87

1

基础设施配套

平方米

41187

35

35

144.15

1

2

消防设施配套费

平方米

41187

4

4

16.47

2

3

散装水泥专项基金

平方米

41187

1

1

3.29

3

4

新型墙体材料保证金

平方米

41187

8

8

32.95

4

1.3.1.6土地成本、前期费用、建安工程费用、基础设施建设费用、基础设施建设费用五项费用合计38308.23万元，合建筑面积每平方米9193元。

1.3.1.7不可预见费：

38308.23x5%=1915.41万元

1.3.1.8企业管理费：

（38308.23+1915.41）x2%=804.47万元

1.3.1.9财务费用：

4997.46万元

1.3.1.10销售费用：

74136.60x3%=2224.10万元

1.3.1.11销售税金（营业税及附加）：

74136.60x5.56%=4121.99万元

1.3.2经济效益

1.3.2.1销售单价

根据周边楼盘销售情况，绿地一期2010年售价15000元平方米，已售罄，二期将在2011年6月开始销售，售价在18000元平方米，半山玫瑰庄园售价20000元平方米。

按以上周边销售市场调查，该项目的别墅售价按照18000元平方米，商业售价按照18000元平方米估算。

该项目销售额为74136.60万元。

销售毛利润为74136.60-52371.66万元=21764.94万元

产品构成

建筑面积（m2）

可售面积

（m2）

可售单价

（元m2）

可售总额

（万元）

住宅

别墅

36000

36000

18000

64800.00

商业

5187

5187

18000

9336.60

合计

41187

41187

74136.60

1.3.2.2利润分析

该项目从2011年二季度开始做前期工作，2011年三季度开始施工，2012年二季度主体施工完成，具备预售条件。

2012年三季度开始销售，工程于2013年2季度施工完成,别墅于2014年三季度全部销售。

2011年三季度前共需土地费用、前期费用、政府规费及施工准备费等前期启动资金34002.66万元。

2012年三季度开始有净现金流入，2014年一季度之前可收回所有前期投资并开始盈利。

最终该项目盈利21764.94万元。

二、项目区位分析

2.1项目地形地貌及周边环境

2.1.1地理位置

该项目处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一——枣园新区，东侧为规划中的片区给水加压站，南侧为规划中的枣园公园，西侧为待