房地产开发可行性分析报告.docx
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房地产开发可行性分析报告
长沙盛辉地产开发有限公司
“西湖胜景”小区房地产开发可行性分析报告
一、项目介绍
随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。
适应时代的发展，社会的要求，长沙盛辉房地产开发有限公司决定在长沙市岳麓区临枫林路的原猎鹰驾校处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。
2、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻即将建成的西湖风景区及麓山风景区。
2、靠近公路，交通便利，离荣湾镇商业中心及长途客运西站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。
（二）、微观环境分析
目前，长沙房地产市场地产投资环境喜人，2008年GDP总值首次突破3000亿元大关，三年来的年均增速达l5％以上。
2008年全社会固定资产投资额达1873.33亿元，是2005年的2倍多。
2008年，长沙市的城市化率为61.25％，35岁以下人口数居多。
05—08年全市成交土地510宗，出让面积达2647.58万平方米，投资商看好长沙房地产的发展前景。
今年以来，竣工面积同比增长56.77％，新建商品房供销比基本平衡，供应出现下降，销售却大幅增长，新建商品房价格平稳，二手房成交面积和套数出现大幅度增长。
棚户区改造和经济适用住房货币补贴产生了明显的拉动效果，有效激活了市场的潜在需求。
加上长沙政策环境的不断放松，生态人文环境的保护和提质，使得长沙的地产投资环境魅力与日俱增。
会议期间共有14个项目签约，总投资153.3亿元，引进资金142.9亿元，涉及大河西先导区片区建设、芙蓉中央商务区开发建设等片区建设招商项目，开福区火车北站片区等棚户区旧城改造项目，商业地产及房地产招商项目以及工业地产招商项目。
其中，长沙大河西先导区洋湖垸片区建设项目、芙蓉中央商务区建设项目、开福区湘春路西口棚户区改造项目、天心区南湖新城开发建设项目等成为大家瞩目焦点。
4、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、长沙市场供需状况等方面情况调查表明，长沙地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，长沙商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进长沙这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到长沙河西购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。
竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于长沙麓山居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于长沙投资置业的购房群体。
五、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信辉盛”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。
利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。
通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。
利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。
要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。
有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。
在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目的主要建筑指标
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
亩
20
2
总建筑面积
平方米
40002
2.1
住宅面积
平方米
35335
2.2
商铺面积
平方米
4667
3
容积率
3.0
4
建筑密度
35%
5
可售住宅面积
平方米
34335
七、项目投资估算及盈利分析
1、投资估算
投资估算表
序号
项目
单价
数量
金额（万元）
1
土地费用
120
20
2400
2
前期费用
100
40002
400
2.1
勘测设计费
20
40002
80
2.2
各类规费
80
40002
320
3
工程费用
1200
40002
4800
3.1
建安工程费
1100
40002
440
3.2
室外工程
50
40002
200
3.3
机电工程
50
40002
200
4
销售费用
按销售收入的2%提计
449
5
管理费用
按销售收入的3%提计
647
6
资金成本
200
7
总投资
10056
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和长沙市房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为5500元/m2，低层商铺均价定位为元6500/m2。
销售收入见下表
序号
项目
单位
数量
价格
金额（万元）
1
住宅
元/m2
35335
5500
19434
2
低层商铺
元/m2
4667
6500
3033
3
合计
22467
4
平均销售单价
元/m2
0.5616
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加1348万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号
项目
合计
1
现金流入
22467
1.1
销售收入
22467
1.2
其它收入
0
2
现金流出
11404
2.1
成本投资
10056
2.2
营业税及附加
1348
3
税前利润额
11063
4
项目税前利润率
55.2%
5
净利润
9715
八、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
各年的盈亏平衡点作业率（即在成本不变的情况下，盈亏平衡点销售收入占计划销售收入的比例）分别为47.2%、46.3%，而第一年只要实现计划收入的81.86%就能保本，其余以此类推。
第一年的盈亏平衡点作业率偏高是由于第一年只实现了第一期开发的80%销售收入，而从谨慎的角度出发，将第一期开发成本全部计入了当期损益。
从第二年、第三年来看，盈亏平衡点作业率都较低，项目安全度高，抗风险能力强。
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=110560000/5616（1-0.06）=18899平方米
占计划销售量的47.2%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=110560000/40002（1-0.06）=2598元/平方米
占计划销售单价的46.3%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到18899平方米或平均销售价格达到2598元/平方米时，项目保本，安全余度8.95
2、敏感性分析
分别就投资额、经营成本和营业收入三个因素，对项目内含报酬率IRR进行单因素敏感性分析。
取变化率为正负5%。
由表可见，营业收入变化对项目IRR的影响最大；投资变化次之，影响也较大；而经营成本则对其影响较小。
总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率（最低情况为收入减少5%时IRR为29.59%），项目内含报酬率仍大大高于其资金成本6%，也高于行业平均利润水平（15%-20%），表明该项目具有很高的抗风险能力。
九、结论
经过认真调查及精确计算，辉盛房地产开发公司在长沙岳麓区枫林路旁猎鹰驾校开发的地产项目“西湖胜景”具备开发的可行性，可进行投资开发。
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