建设部报告怎样认识当前房地产市场形势.docx

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建设部报告怎样认识当前房地产市场形势

建设部报告：

怎样认识当前房地产市场形势

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佚名文章来源：

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2004-12-04

　　【内容提要】

　　房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

　　从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势

　　现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的

　　房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高

　　当前房地产金融仍是银行的优质业务

　　融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措

一、对当前房地产发展总体形势的分析

（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

　　当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元肷夏晖谙啾仍龀?

8.7%”。

我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。

从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。

图1　2004年以来固定资产投资和房地产投资增长速度变化趋势

（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

　　我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

　　首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。

在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

这是从新增城市人口的住房需求进行估计。

另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。

根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。

也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

　　其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。

这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。

随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。

各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。

2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。

2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。

但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”

根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。

从图2中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。

图2　历年商品房竣工情况和销售情况对比

但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。

2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。

这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：

一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。

从图3的对比可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。

图3　1998-2003年北京、上海住宅价格趋势对比

是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。

国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

二、对房地产价格上涨的分析

（一）关于房价上涨的两个基本观点

　　1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。

　　正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。

另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。

在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。

从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。

长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。

房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。

理论上通过宏观调控可以减缓波动。

但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最优，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。

有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。

　　2、现阶段房价下跌不一定就是好事。

　　目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。

特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。

因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。

现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

（二）房价上涨的原因分析

　　1、地价上涨推动。

　　随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。

需要密切关注的是地价的不正常上涨。

土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。

这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。

杭州是我国最早实行土地储备制度的城市，也是地价上涨最快的地区之一。

从表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地价同比增长51.3%和81.3%。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点，另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。

对比这些城市可以发现，其中有5个都是重合的：

上海、沈阳、杭州、宁波、天津。

同年二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个，其中重合的城市有4个：

杭州、上海、沈阳、天津。

见表1。

可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

　　表1　2004年一季度、二季度全国房价和地价上涨超过10％的城市

2004年一季度2004年二季度

房价涨幅同比超过10％的城市（9个）地价涨幅同比超过10％的城市（7个）房价涨幅同比超过10％的城市（8个）地价涨幅同比超过10％的城市（6个）

上海28.3％上海22.6％上海21.4％上海24.8％

沈阳19.6％沈阳11.0％沈阳12.8％沈阳24.7％

青岛16.0％　　青岛12.5％　　　　

重庆14.5％　　重庆15.0％　　　

天津14.2％天津18.1％天津16.7％天津21.6％

南京12.1％　　南京16.2％　　

宁波11.9％宁波12.3％宁波19.9％　　

杭州10.5％杭州51.3％杭州13.0％杭州81.3％

济南10.2％　　　　　　

　　成都16.3％　　成都21.1％

　　大连11.8％　　南昌36.7％

其中5个城市重合其中4个城市重合

　　另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。

这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。

如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。

应当引导消费者树立“不仅关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。

　　2、房地产供给结构变动推动。

　　目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。

　　1至8月，全国经济适用住房投资同比增长4.4%，占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上。

房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。

　　此外，我们认为，必须密切关注当前非住宅物业（特别是商业物业）的供需状况。

目前非住宅物业已呈现供大于求状况。

有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二，2004年一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%，其中主要是非住宅投资。

　　3、多种住房需求旺盛。

　　除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。

随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。

在上海，住宅投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。

　　在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。

目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。

以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有更多人跟风，进一步形成房地产投机。

　　（三）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变

　　以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。

但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。

简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。

事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。

因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。

以香港房地产价格为例，为