建德新安江溪头项目分析报告.docx
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建德新安江溪头项目分析报告
蓝德新安江溪头项目
研究分析报告
Preparedfor：
浙江蓝天地产开发公司
Preparedby：
杭州智优市场策划事务所
Date：
2005-06-23
一建德市社会环境综述
（一）社会文化
（二）经济生活
（三）城市建设发展趋势
二建德房地产市场综述
（一）土地市场
（二）房地产投资
（三）房地产开发量
（四）房地产销售情况
（五）开发企业
三新安江房地产市场分析
（一）住宅市场供应
1.热点开发区块
2.典型开发项目
（二）住宅市场需求
（三）住宅市场价格趋势
（四）宏观调控对新安江楼市的可能影响
四项目基本分析
（一）项目概况和开发条件
（二）项目优势与劣势分析
（三）项目的机会与风险分析
（四）产品与销售价格
五项目财务分析
六结论与建议
一建德市社会环境综述
（一）社会文化
建德市隶属杭州市，地处浙江省西部，钱塘江上游，杭州—黄山黄金旅游线的中段。
东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢县相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。
市人民政府驻地为新安江。
全市下辖新安江、洋溪、更楼3个街道，12个镇、11个乡、518个行政村。
全市总人口51.9万，计17.12万户，非农业人口11.62万。
建德多山地丘陵，占全市总面积的88.6%；平原地域面积非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市总面积的9.4%；建德山川毓秀，境贯“两江一湖”（富春江、新安江、千岛湖），旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。
建德是浙西重地，境内有320、330两条国道，是江浙至赣闽的主道，在建的杭州至千岛湖高速公路通车后，建德与杭州的行车时间将缩短为一个小时，成为杭州通往千岛湖最为便捷的通道；境内有金千铁路，与浙赣线相连；有航道105公里，可通200吨级的船只、1000吨级船队，上可达黄山市，下可出杭州湾入海。
新建“建德千岛湖通用航空机场”，使建德交通便捷程度大大提高。
（二）经济生活
建德经济发展水平在杭州下辖县市区中相对落后，但近年来呈现快速上升趋势。
2004年全市生产总值（GDP）达到102.52亿元，比上年增长12.2%；其中第三产业增加值为33.40亿元，增长16.6%。
三次产业结构为14.1:
53.3:
32.6。
按户籍人口计算的人均生产总值为20098元。
完成现价工农业总产值259.38亿元，增长25.2%。
全年居民消费价格总水平比上年增长2.8%。
城市居民人均可支配收入12364元，比上年增长15.3%。
2004年末城市居民人均居住面积20.2平方米，比上年增加2.1平方米；农民人均居住面积52.5平方米，增加2.9平方米。
（三）城市建设发展趋势
“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市发展目标。
具体分三步走：
第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更楼新区等区块的基础设施建设，初步拉开新城框架，下涯溪上、西岸、黄饶等地揭开建设序幕，形成约5平方公里左右的新城轮廓，城市建成区面积达到10平方公里左右，人口达到12.5万左右。
第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更楼新区和下涯溪上、西岸、黄饶区块约5平方公里左右，城市建成区面积达到15平方公里左右，人口达到15万左右，环三江口经济圈和国道沿线经济进一步提升，生态环境进一步改善，建成区绿地率、新安江水质和空气质量进一步提高，形成较为理想的山水旅游城市雏形。
第三步，到2020年，城市规模进一步拓展，形成北至下涯镇唐村、上市村，东至杨村桥镇绪塘村、马目乡施家村、下河村，南至马目乡马目村、联横村，新安江街道黄泥墩村、更楼街道湖岑畈村，西至千岛湖约35平方公里左右的城市轮廓，人口达到20万人左右。
新安江城市发展基本遵循“东扩南拓、沿江发展”的战略。
新安江目前城区布局以三个下辖街道为中心分为相对独立的三个区域，不能形成连片的整体，其中新安江街道为历史较长的老城区，设施较成熟，居住密集，城市空间狭小；洋溪是新城区的发展方向，根据市政府的设想，在洋溪将“再造一个新安江”，这里是城市发展的唯一的也是必然的方向。
目前杭千高速公路已经在建设中，将在洋溪路线分叉，其主线跨新安江经与杭金衢高速公路相衔接，其支线至终点淳安县千岛湖，预计2006年完工。
杭千高速的建设将大大推进城市沿江东扩的步伐。
2004年城市建设力度明显加大。
“83221”路桥隧绿工程全面推进，新安路综合整治、白沙路路网、大塘坞小区主干道、江南路、城市污水处理厂等工程先后竣工，严州大道、洋安大桥、203人防隧道等工程完成年度任务。
溪头、洋溪畈、更楼等新区开发取得新进展，城市建成区面积从5.5平方公里扩大到7.2平方公里，城市化水平基本达到40%。
2004年，城市生态环境进一步改善，建成区绿化覆盖面积298.8公顷，公共绿地面积90.5公顷，绿地率达到38.9％，创建成为“全国绿化模范城市”。
建德市新行政中心和城市广场初步规划在桥东新区，城市市中心即将东移，对溪头新区、东部新区、洋溪等区块具有明显的推动作用。
新安江城市的发展处于刚刚起步阶段，蕴涵了很大的发展空间和机会，城市发展将大力推动房地产业的发展，预计未来5年是新安江房地产开发的黄金时期。
二建德城市房地产市场综述
建德房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是当地土地资源的匮乏。
建德市区所在地新安江镇，山多、水多，可直接用于开发的土地较少，土地后备资源相当贫乏。
直到1995年，建德几乎没有房产业可谈。
1995年以后，房改政策、金融政策频出，商品房市场逐渐形成，引发了强大的购房热。
1998年前，建德的每年的住宅供应量大概在9万平方米左右，根本无法满足当地人购房的需求。
自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道，相继出现月亮湾、新安明珠、蓝天雅苑等一批精品楼盘。
2004年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。
2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。
图表1
（一）土地市场
建德自2001年以来土地收购量逐年迅猛增加；土地市场的招拍挂随之启动，土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。
2003年，政府曾有比较大的土地出让计划，计划年度出让开发建设近1300亩，但最终没有实现。
至2004年，建德土地出让已经基本实现全面的招拍挂制度，出让数量也是有史以来最大的，共计1031亩，平均出让价格高达68.6万/亩，但出让土地多在洋溪、乾潭，市区大面积出让地块不多。
至2004年底，全市建设开发用地存量估计约3000亩，主要分布在新城市规划区。
建德土地资源极为稀缺，加上城市内地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。
在城市沿江东扩过程中，东区、桥东、溪头推出的地块质量都比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临江的景观优势，预计该三块区域可供开发的土地面积会在1500亩左右。
尽管土地资源比较紧展，但经过几年的良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，建德土地储备仍比较充裕。
近年来开发商对拿地热情不够大，建德土地价格上升过快可能主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经过多次挂拍了。
另外建德开发商心态不够成熟也是重要的原因。
图表2
（二）房地产投资
2000年建德市开始加大房产开发量，房地产开发投资16267万元，其中住宅达13645万元；2001年房地产开发投资额又比2000年增长122.7％，其中住宅投资增长了110.69％，商品房销售19.19万方，增长24%，出现第一个开发高开发峰期。
2003年房地产开发投资到达近几年的最高点，增长幅度达52.6%,远远超过经济发展速度，2004年在宏观调控等因素影响下，投资有所回落，呈负增长状态。
建德房地产投资额指标的上升明显大于其它各项指标，一方面说明土地成本上升幅度比较大；其次，也表明了房地产开发的品质在明显提高，单位面积开发成本在增大；另一方面，说明城市改造所需的安置房和经济适用房的开发量亦比较大。
图表3
（三）房地产开发量
2000年至2004年，商品房的竣工面积和销售的变化基本比较平稳，新开工面积在2003年数量比较大，达到47.09万平方米，而房地产施工面积呈逐年大幅上升的趋势（图表4）。
这种情况明显表征建德商品房的可供应量呈明显增加趋势，特别是2004年出让1031亩土地后，预计2005年至2006年新开工面积将有大幅增长，未来几年建德的商品房供需结构将发生明显的转变。
目前建德正在实施的经济适用房总建筑面积21.2万平方米，其中：
枫树坞7.2万平方米，溪头3万平方米，田坞5万平方米，江村埠、城东、洋安各2万平方米。
图表4
（四）房地产销售情况
2000年至2004年，全市房地产销售量和销售金额一直呈平稳增长趋势，没有大起大落，销售均价有在2002年和2004年有比较大的上升，精品楼盘对销售均价的拉升作用比较明显。
商品房竣工面积和销售面积接近，供需基本平衡，整体消费状态比较健康。
图表5
图表6
（五）开发企业
目前全市有房地产开发企业约40家，其中外地企业约占一半。
外来开发商凭借其在各地的成功开发经验，有力提升了项目开发质量和市场营销水平，对建德房地产发展作出了很大的贡献。
事实上，由于对建德了解不够深入，外地开发企业对建德房地产市场比较看好的不是很多，但已经在当地经营过项目的企业则比较看好建德房地产的稳健性和购买需求的真实性，市场风险相对较小。
三新安江房地产市场分析
尽管全市商品房供应目前呈明显上升趋势，供应量主要增长区域为城东新区、洋溪、乾潭，城东新区的新增开发量总量明显少于洋溪、乾潭，与目前的城市地位和人口规模相比相对偏少。
新安江街道的目前常住人口数量约7.2万，占建德市城镇人口的62%强，而未来三年预期的商品房供应量估计不到全市的40%。
因此，可以肯定新安江镇区包括新区的房地产供求关系在未来3年时间内不可能有明显的改变。
（一）市场供应
2002年至2004年新安江老城区开发商品房约20余万平米，大部分项目均已销售完成，目前在开发销售项目数量少，规模大多比较小，住宅总量不超过5万平方，可能的新增供应量亦不多。
新安江过去成片开发小区不多，整体居住质量不高，新区开发将改变目前现状，大面积成片开发项目将不断出现。
新安江街道目前开发热点主要集中在城东、桥东、溪头三大区块。
1.热点开发区块
城东区块以锦华园为主要代表，该项目规模比较大，小区环境比较好，为目前主城区最大规模社区。
另外有沿江的新安江半岛山庄正待开发。
桥东区块总占地约1000亩，除去市行政中心、市政广场等公建外，估计开发用地400亩左右，目前尚无在建项目。
溪头区块严州大道沿江而上，基本上为推平山丘而整治清理出来的开发用地，估计总体土地供应量比较大，3年内有可能出现1000亩以上新增土地供应。
目前有安置房兴溪公寓已经入住，水韵天城开发中，兽王集团已取得变电所以北地块，待开发。
本项目即位于该区块水韵天城北面，相隔严州大道。
三大热点区块的大部分楼盘均有机会依托江景优势。
2.典型开发项目
新南北·水韵天城
开发商：
建德南北房地产开发有限公司
项目位置：
位于下溪头，新安江北岸，320国道以东，严州大道以南.
项目规模：
占地46231平方米，总建筑面积57810平方米，计划总投资2亿元，容积率1.25，建筑密度27.9%，绿地率35.0%，规划88套排屋和256套高层公寓。
项目进度：
一期排屋基本结顶，22套排屋已于6初开始预售，目前已签约15套左右。
户型：
排屋面积在210平方米—280平方米。
价格：
一期排屋价格5000~6000元/平方米，每套订金30万元。
配套：
幼儿园、会所、卫生站、体育健身房、金融邮电、电信站、门禁系统、安防系统、背景音乐。
综合概述：
该楼盘以“水”为名，面向新安江。
设计以水为主要景观设计要素，师法自然，筑土为丘，沉地为河。
并根据物业类型和绿地面积的不同，分成三大主题景观区，即商业街区营造的林荫大道氛围的“林荫区”、多层建筑间以绿化及微地形处理为主的“绿谷区”、排屋区以点题的水景为主要景观元素的“音乐水景区”。
小区内以排屋居多，户型多样化，小区景致幽雅，舒适安逸，是工作之余居住的后花园。
车位：
地下93辆，地面室内109辆，地面室外12辆，车位配比为1：
0.6。
锦华园小区
开发商：
建德市华东城市建设投资有限公司
项目位置：
位于建德市新安江城区东入口处，东临320国道，与新安江体育中心隔路相对，南为新安东路和新安江广场。
项目规模：
总用地面积132874平方米，建筑面积163434.2平方米，建筑密度25%，绿地率大于30%。
人口发展规模约3600人，1000户，是建德市迄今为止建设规模最大的住宅小区，以多层住宅为主、小高层为辅。
项目进度：
顺利推出一期、二期楼盘后，第三期预期在下半年推出；二期以复式大面积户型为主，再加上契税上涨的原因，因此到目前为止的尚存有不少余房，销售速度相对放缓；不少一期二手房在市场上的价格由原先的3800—3900元/平方米，降至目前3600元/平方米左右；三期，由于方案的调整，预计将在年底推出。
价格：
一期开盘共有住宅19幢，306套，售价为2468-3088元/平方米，均价约2700元/平方米。
二期均价基本在3500元/平方米左右。
户型：
一期有标准层、跃屋、复合式户型，面积从88至230平方米之间的20多种户型供选择。
物管：
由上海经华物来管理有限公司负责全程物业服务，为进一步体现“人性化、现代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，组建了“建德市经华物业管理有限公司”，提出更新、更高、更科学的管理要求和制度。
配套：
全方位的智能化社区服务管理系统，如安全防盗电视监控系统、可视楼宇对讲系统、周界防跨越报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统和停车场管理等报警系统，加上保安人员的巡逻和物业管理中心的值班，为小区居民提供人性化的安全居住空间。
小区中心还有5000余平方米的中心水景绿化，是小区居民休闲、娱乐的场所。
综合概述：
该楼盘为新安江品质较高的楼盘，小区周围文化、公建、休闲、娱乐设施齐备，依山望水，自然环境优美。
小区由香港A%I建筑与景观设计有限公司负责建筑与景观的设计，采用德式风格。
小区的建筑风格独特，户型功能出众，安全智能化建设出色。
车位：
采用多元化地停车系统设计，除部分为地上车库外，基本都采用地下车库形式。
金山湾小区
开发商：
杭州建德官园房地产有限公司
项目位置：
建德市新安江牛头山，健康南路
项目规模：
总占地面积39011平方米，总建筑用地面积9559平方米，建筑面积为49934.08平方米，容积率1.28，均为多层公寓。
项目进度：
顺利推出一期后，7月将推出二期多层公寓，共计170多套，预登记情况良好。
价格：
一期价格约3500元/平方米
户型：
90~120平方米
新安江半岛山庄
开发商：
杭州新安江半岛山庄有限公司
项目位置：
位于建德市新安路东端，东临江滨大道及新安江，西接新安路及320国道，北边为跨新安江大桥的引桥。
项目说明：
是一处以新安江江景为载体的江景房。
整个块区以严州路为轴心．分为东西两侧，西侧占地面积为1844平方米．绿化率高达65％以上，以开放式绿地公园为主；东侧占地面积22875平方米，绿地率35％以上，以千岛湖大酒店以及别墅和公寓为主。
项目进度：
不详
（二）住宅市场需求
购买人群分析：
Ø新安江近年城市建设拆迁量比较大，但大部分住户选择安置房，新增商品住宅需求不多。
Ø年轻人婚房，由于经济实力有限，一般选择普通公寓为主。
Ø机关事业单位人员换购房，目前比例不大，但未来潜力比较大，该消费群的收入相对比较高，加上数量不菲的购房补贴，可望形成高端物业的主力消费群。
Ø农村富裕阶层进城置业，倾向购买大户型和排屋。
Ø新安江二手房市场表现一直不够活跃，表明购房改善居住条件者居多，但亦存在部分投资需求。
Ø新安江楼市在外界没有引起太多关注，除月亮湾，外来投资客购买比较少。
户型需求：
公寓主流户型为90~100平方的2居室，110~130平方的三居室，后者市场需求量更高。
首选购房区域
市中心房固然方便，但居住环境并不理想，目前新安江购房对环境和品质关注有加，规模社区和江景房则更受欢迎，价格亦接近甚至超过市中心房。
东部项目受欢迎。
产品类型：
多层公寓：
目前新安江的主流产品。
高层、小高层公寓：
目前市场接受度尚有问题，如月亮湾、新安明珠均有小高层余房。
排屋、别墅：
属于高端产品，目前市场供应量不大。
（三）住宅市场价格趋势
新安江市区商品住宅近年来一直呈快速增长状态。
2000年到2002年，新安江市区的商品住房平均房价由1580元／平方米上升到2500元／平方米，商品房最高价格超过3000元/平方米；2004年中期市区均价基本突破3000元/平方米，最高价格达4000元/平方米以上，2004年底至2005年1季度，均价达3500元/平方米，优质江景房高达5000元/平方米。
新区大型高品质社区均价逼近甚至超过市中心楼盘。
锦华园2004年7月一期销售均价2700元，低于蓝天雅苑300多元/平方米，而目前其二手房价格已基本超过蓝天雅苑。
江景房价格涨幅最大。
2003年以来，江景房与其它户型差价明显拉大，单价基本相差500元~1000元，甚至目前有临江景观的普通公寓单价已达到4500~5000元。
未来趋势预测。
和同类城镇相比，新安江楼价已经处在普遍高位，整体大幅上涨的可能性已经不大。
在走出政策调控以前，市场不会过于活跃，房价可能有所回归到2004年中期水平。
走出政策调控后，高速公路的建成通车，新增项目大量出现，很可能会出现激烈的投机性炒作，但一般不会持久。
（四）政策调控对新安江楼市的可能影响
今年3月至5月国务院对全国房地产市场出台了严厉的调控政策，虽然各地反映效果有所不同，但房地产整体势头已经得到控制，价格增幅趋缓，成交量明显下降，局部价格有所回落，市场观望气氛浓厚，对投资性购房和投机性炒作打击明显。
新安江仅是房地产开发的四线城市，虽然近年楼价上涨比较快，但基本为真实供求关系下的补涨，房价收入比基本在7以下，楼市供需形势良好，投机性炒作基本不存在。
从理论上讲，政策调控对新安江楼市信心会有所打击，不可避免出现观望局面，实质影响不会很大；但具体政策出台后触动了交易成本，对价格产生直接影响，出现一定的回归，至少回归量将达到可以弥补新增交易成本。
据统计，２００４年，在宏观紧缩背景下，全国房地产开发投资增长２８．１％，房地产开发投资额占GDP的比重达９．６４％，房地产投资占GDP的6.12%，远低于全国水平。
政策调控对新安江楼市回起到放缓节奏的作用，但不可能产生灾难性后果。
需要警惕的反而是调控结束以后的局势。
四项目基本分析
（一）项目概况和开发条件
地理位置位于新安江溪头综合开发区块，320国道以东，严州大道以北，距老城区仅几分钟车程，交通比较便利。
西侧有安置农居点（已建成），隔严州大道南侧为兴溪公寓（已建成）和新南北房产的水韵天城项目，隔严州大道东南面为变电所和兽王地块，项目往东北为规划用地。
新安江湾道环抱本区块。
地形为山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向东地势走低，与严州大道高差约4米，与滨江大道高差约10余米。
变电站高压线好象穿过本项目（不确定）。
开发条件占地70亩，规划容积率1.0，建筑面积46666.9平方米，净地出让，土地价格80万元/亩。
（二）产品与销售价格
产品类型建议：
3层排屋、4层叠排为主，辅以多层公寓和电梯公寓。
销售均价预期：
3500元/平方米，上下伸缩弹性各20%。
五项目财务分析
（一）基本说明
Ø财务分析从签订土地出让协议后开始，至项目竣工并实现全部销售收入止。
以3个月为1个计算期，开发建设期拟定为15，即45个月。
前期规划、设计、策划，2个计算。
施工建设共12计算期，按分三个组团平均划分。
Ø土地款按前期一次性支付计算，工程款按每个组团按计算期平均支付。
Ø销售进度共10个计算期，按每期10%平均划分，平均计算销售回款。
Ø项目中非主体经营收入未纳入计算。
Ø基准收益率按2004年国内79家房地产类上市企业平均净资产收益率8.26%计算。
Ø开发自有资金率假定55%。
Ø公建面积按照中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93执行。
Ø项目基本参数为初步测算，未经精确核实，存在一定误差。
项目选用的基本参数和未来收益计算，是以拟建项目按时保质完成并达到设定的经济技术指标为前提，项目开发过程中的提前、延期或其他不确定、不可控因素，不在考虑范围。
（二）项目投资预算
1.成本估算（见财务分析表一）
2.投资计划（见财务分析表二）
（三）项目现金流量分析（见财务分析表二、三）
项目建设进度、销售进度均包含于表中。
（四）项目财务评价
1.项目财务指标分析（见下表）
序号
项目名称
计量单位
基本方案
1
土地出让费
万元
5602
1.1
征地费单价
元/M2
1200
1.2
征地费单价
元/亩
800271
1.3
征地费占比例
%
47.09
2
项目总成本
万元
11897
3
资金筹措
万元
11897
3.1
资本金
万元
6543
3.2
借款
万元
5353
4
经营总收入
万元
15409
4.1
销售收入
万元
15409
4.2
租赁收入
万元
0
5
利润总额
万元
3513
6
所得税
万元
1159
7
税后利润
万元
2354
8
全投资财务内部收益率
%
22.06
9
资本金财务内部收益率
%
85.29
10
全投资财务净现值（Ic=8.26%）
万元
1877
11
资本金财务净现值（Ic=8.26%）
万元
6784
12
全投资回收期
年
2.66
13
资本金回收期
年
1.77
14
投资利润率
%
29.53
15
资本金利润率
%
53.69
2.项目净现值评价
以全部投资测算，本项目财务净现值为1877万元，表明本项目开发完成后累计收益的现值大于原始投资的现值，该投资项目的报酬率大于基准收益率（即2004年国内79家房地产类上市企业平均净资产收益率），开发商可以获得折现后净收益1877万元，项目在经济上完全可行。
3.项目内部收益率评价
本项目内部收益率为22.06%，高于基准收益率，具备优秀的盈利能力。
本项目内部收益率计算的基本前提是项目在后续开发过程中保持稳定持续的开发销售状态，同时建德房地产市场亦保持稳定发展态势。
4.项目敏感性分析
投资风险来源于市场的变化，由于目前政策调控的力度比较大，市场存在很多不确定的变数，市场销售价格在未来三年内起伏的可能比较大。
由于开发成本中固定的土地成本占了47.09%，所以总成本的变化概率比较小，本方案以销售市场的变化作为变量，具体分析项目敏感性，见下表：
项目名称
基数
敏感性分析结果
销售-20%
销售-15%
销售-5%
销售+10%
销售+20%
经营总收入
15409
12328
13098
14639
16950
18491
销售收入（万元）
15409
12328
13098
14639
16950
18491
利润总额（万元）
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