物业机电设备设施维修养护计划和实施.docx
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物业机电设备设施维修养护计划和实施
物业机电设备设施维修养护计划和实施
纲要：
·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理
·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率
·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定”
·制定各系统的应急处理方案，有备无患
·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本
·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。
二、机电设备管理原则和目标
1、机电设备管理的原则
（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；
（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；
a）人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则；
b）立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理；
（5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；
（6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；
（7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。
2、消防监控室管理总则
（1）建立24小时值班制度；
（2）值班人员严格执行交接班记录；
（3）准确、真实、清晰地填写记录；
（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；
（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。
3、设备设施管理目标
通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。
三、机电设备设施管理目标的实现
（一）工作职责
工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责维修人员的技能培训。
1、分管副经理的职责
●制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划；
●负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情况。
●负责本部门服务质量的监督和控制
●负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通：
●负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和检查。
●负责审定和选择服务供方并对其服务质量的好坏进行评审。
2、工程师的职责
●负责本部门的技术指导和监督
●负责制定设备设施的年度和月度维修保养计划并监督执行；
●负责各种技术资料的整理和设备档案的建立；
●负责维修材料的询价、采购，并与服务供方进行工作对接和监督其工作。
●负责维修人员的技能培训和指导；
●负责制定各种操作规程和管理制度；
●参与设备季度以上的保养工作和设备维修检查工作。
3、维修班长的职责
●负责本组工作计划的制定和执行；
●负责并参与水电维修工作，并做好相关的记录；
●负责水电维修工的调度和工作安排，
●负责配合工程师协调各班组之间的协作配合
●负责保管和检查维修工具、器材和仪器，并对其进行定期检查和保养；
●参与维修材料的采购和对服务供方的监督。
4、维修工的职责
●按计划水电设施和设备进行日常巡检和维修保养工作；
●按操作规程或流程对各种设备进行操作；
●负责临时性的各种修理工作；
●负责值班和交接班并认真填写相关记录
●服从上级的工作安排，主动协助其他维修人员的工作；
（二）机电设施设备的接管和建档
1、机电设施设备的接管
●由物业公司组织公司机电设备专业人员对中心现有设施设备进行检查、清点，内容包括设备设施的完好情况和存在的问题、备品备件的数量等并做详细的记录备案。
●对设备的各种资料的清点和移交，包括原设备设施的建施、水施、电施的竣工图，设备设施的使用说明书（含电气原理图），设备设施的验收情况记录和相关职能部门的验收报告以及各种设备的合格证及安全检测报告，设备使用3年的年检报告和年检记录（电梯、二次供水、消防系统、供配电系统等）
2、机电设备设施档案的建立和管理
●设备档案的建立：
a、建立一机一档的设备档案，档案内容应包括：
设备使用说明书
设备安装及调试图纸和记录
设备配套设备的使用说明书
设备本身和配套设备的合格证
设备验收记录
设备安全检查记录
设备定期检查记录
设备维修和保养记录
b、建立设备台帐：
对设备进行分类建立台帐，台帐内容应包括：
设备型号和参数、设备标号、设备名称、设备安装地点、设备资料明细、主要配件的型号和参数、中大型修理和配件更换记录等。
c、建立设施一览表和分布图：
对消防系统、排水排污系统、公共照明系统及景观、休闲设施应分类编号列入表中。
同时也分类标注在分布图上，便于统一管理和查找。
●设备档案的管理：
a、设备档案安排专人进行统一编号管理。
定期进行档案的更新。
b、实行计算机管理，对档案实行计算机管理，有利于档案的不断更新和查找。
c、档案的借阅须由工程师以上人员签写档案借阅记录，方可借阅。
借阅人员不得将档案带出事务所。
（三）机电设备设施的检查和维护保养
●机电设备的检查：
a、日常检查：
由设备操作人员，按照设备日常检查记录规定的内容和频次按时进行检查，并做好相应的检查记录；
b、月度检查：
由设备技师会同维修工共同进行，根据设备月检记录的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；
c、季度检查：
由设备技师进行，根据设备季度检查记录所规定的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；
d、年度检查：
由工程师组织进行，按照年度检查的内容逐项进行。
并填写年度检查记录，将检查结果汇总，以报告的形式上报机关事务局。
●设备的维护保养：
a、日常维护保养：
主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、视、摸等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。
操作人员巡视至少两次，维修技师每周至少检查一次；
b、对月检、季检发现的问题和设备隐患，维修技师对设备的局部或全面修理，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次；
c、每年根据设备运行情况和设备年检情况对主要部件进行维修调试，更换易损件并全面加油润滑，局部外观除锈油漆等。
d、监督和管理外包设备的维修和保养，要求服务供方按时进行保养并经在我方人员检查后在维修保养记录上签字认可。
e、临时维修和抢修：
如果设备发生故障，工程部人员应立即安排维修人员进行修理，为了能够提高修理的及时性，工程部应准备必要的备品和备件。
如果维修会影响正常的办公，工程部可安排在夜间或节假日进行处理。
（四）机电设备经济运行方案
机电设备具有一次性投资大，更新换代快，运营服务及维修保养费用高的特点，为实现机电设备的高效运行，降低运行成本，特制定方案如下表：
机电设备经济运行方案表
序号
系统类别
具体运行方案
1
设备（维保）计划
根据设备的使用性能、频度、时间、自动/手动功能等，规范的制订设备周、月、季、年维保计划并有效实施，以降低设备故障率和返修率延长设备使用年限，从而降低成本费用。
2
配电系统
A、除保证公建设施用电外，可考虑停用部分变压器；根据空调开停时间及时投、切相应变压器，使变压器负荷尽可能保持在80%左右，避免空载运行，降低无功消耗；
B、正常运行时段监控和准确记录无功补偿数据，确保满足CosΦ≥0.9。
3
供水系统
A、采用变频控制对水泵进行PID控制，在保证水压的前提下节约用电。
B、杜绝阀门、管道、水嘴及附属设施跑、冒、滴、漏现象。
推广和使用自闭式水龙头和延时冲洗阀，从技术上杜绝人为浪费。
C、好防冻、防腐等措施，达到减低运行成本。
4
公共照明及室内室外照明
A、除需24小时照明场所和声控照明外，利用楼宇监控设备或通讯设备对公共及室内照明实行集中开停控制。
B、公共手动开关场所可附加“节约用电，请随手关灯”的提示标识，达到节约用电，增收节支，同时加强管理手段，增强巡检力度。
7
节能管理
A、对各用耗能设备设施分台项、分系统定期进行能耗计量统计，并将统计结果上报机关事务局。
B、每年根据各系统能耗计量统计结果，对各系统能耗进行分析，出具各系统能耗分析报告
C、根据能耗分析，找到各系统运行的合理方案。
8
节能改造
A、随时关注目前国内先进的节能改造项目，对各种有关的节能项目进行投资和效果评估。
B、为业主提出合理的节能改造方案，并配合业主对相关改造方案和结果进行统计、评估。
9
其他
作好突发事件的应急处理，如外电缺相、动力设备烧坏；雨季提前作好防、排水方案；突发爆管应急措施，避免设备设施被淹等，确保设备正常运行，避免遭受经济损失。
（五）、各系统设备设施的管理要点及措施
供配电系统的管理
⒈供配电系统的管理目标
供配电系统是整个物业的命脉，没有安全、可靠的供配电系统，就无法保证整个物业的安全和正常运行。
因此，为达到供配电系统的安全可靠，供配电系统的管理工作必须达到下列基本要求：
1安全——在电力供应、分配、使用和维护过程中，不发生人身事故和设备事故。
2可靠——应满足整个物业对供电可靠性及连续供电的要求。
3优质——应满足整个物业各部分用电的电压质量和频率质量。
4经济——通过合理的配电方法和技术手段以及管理制度，降低运行费用，尽可能地节约电能，并在保证安全和可靠性的前提下，尽可能降低设备维护费用，延长设备使用寿命。
2供配电系统的管理办法：
根据供配电系统管理目标中的四个基本要求，逐一制定供配电系统的管理办法。
1供配电系统的管理原则：
根据质量体系的管理要求及国家《电力工应与适用条例》的要求，制定本原则：
1.1、供配电系统由所在物业的事务所按业主要求及供配电管理部门的要求进行管理，公司工程部对该系统进行不定期检查并提供必要的技术支援。
1.2、积极配合电力管理部门对用电的监督管理，协调各用电部分的关系，禁止危害供电、用电的安全和违章操作的行为。
1.3、供配电管理方式应当按照安全、可靠、经济、合理及便于管理的原则进行。
1.4、对供配电系统的管理应该采取以检查维护、防患于未然为主，以修理抢修为辅的手段，保证系统的正常运行。
2供配电系统的安全管理
2.1、根据公司安全管理规定，所有操作及维修人员都必须持有国家颁发的《电工证》计《电工进网作业许可证》，并经公司统一培训，达到公司管理要求的方可上岗。
2.2严格执行安全操作规程；
2.2.1、根据国家颁布和现场制定的安全操作规程严格执行。
2.2.2、维修操作人员必须具备的条件：
⑴身体健康、精神正常，两年进行一次体检。
⑵具备必要的电气知识，熟悉操作规程并经考试合格。
⑶学会紧急救护方法，特别要学会触电急救。
2.2.3、在高压设备上工作，必须遵守下列规定：
⑴填写工作票或接受口头、电话命令。
⑵至少应有两人在一起工作。
⑶完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
组织措施有：
工作票制度、工作监护制度及工作间断、转移和终结制度。
技术措施有：
停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌和装设遮栏等。
2.3、加强用电设备的运行维护和检修试验工作。
2.3.1、严格执行验收接管制度，对以完工的设备按照设计安装规范进行仔细检查验收，发现问题须要求施工方及时整改，达到验收标准后方可接管。
2.3.2、所有设备必须有设备说明书、试验记录及安全认证标志。
2.3.3、实行供配电系统日检、月检、季检和年检的检查规定，并做到有记录、有检查时间、有检查和核查人员签字。
2.3.4、安事先制定的维护保养计划对供配电系统进行定期维护保养。
2.4、按规定采用符合安全要求的电器配件及保护用具。
2.4.1、所有更换的电器配件都必须使用国家认可的安全电器配件，且电压、电流以及防爆指标应符合系统要求。
2.4.2、安全保护用具应齐全、可靠，并定期进行耐压试验，发现不合格应立即更换。
3、通过有效管理，保证供配电系统优质、可靠运行。
3.1、根据所管物业的具体情况，制定符合国家标准及业主要求的供配电系统作业指导书，并按作业指导书中的要求进行日检、月检、季检和年检。
认真填写检查记录I，并定期对检查记录进行分析，可保证发现的问题能够有计划的进行解决，消除设备的故障隐患。
3.2、及时检测设备运行情况，实时进行必要的参数调整，保证供电质量。
3.3、提高供配电系统的维护保养水平，按系统各设备的使用保养要求，制定维护保养计划，并按计划进行保养（包括小修、中修和大修），使设备达到使用要求。
3.4、操作维护人员必须具备中专以上学历，并取得电工上岗资格证。
操作维护人员应不断学习专业知识，提高业务能力。
3.5、为使设备在发生故障时能够及时修复，应配备一定数量的易损件及关键部件作为备件，各备件质量应达到设备的要求。
4、通过管理和技术手段，使系统经济运行，节约开支。
4.1、对系统进行定期保养，延长设备使用寿命，节约配件开支。
4.2、通过合理调配各用电设备的操作和使用，节约用电，降低运行费用。
4.3、通过电容补偿，使系统功率因数保持在0.9以上，降低无功损耗。
4.4、给业主提出节电的合理化建议或技术改造措施，并完善用电管理制度，在必要处张贴标识提醒节约用电。
3配电系统的维护保养及检查
1.1、配电房人员的职责：
1.2.1积极钻研业务，认真学习和贯彻有关规定，熟悉本配电系统的接线及设备的装设位置、结构型能、操作要求和维护方法，掌握各种安全用具和消防器材的使用方法和触电急救法；
1.2.3、监视配电房内各种设备的运行状态，按规定抄报各种运行数据，发现设备问题应及时处理并做好相关记录；
1.2.4、按命令指示进行操作，发生事故时进行紧急处理并做好相关记录；
1.2.5、负责配电房内的卫生及工具、消防器材的摆放；
2、配电房送电和停电的操作
2.1、为了确保运行安全，防止误操作。
倒闸必须根据设备负责人的命令，值班人员复述无误后执行。
倒闸操作人员在倒闸前应填写倒闸操作票，由另一值班人员复核无误后，方可按操作票逐步执行。
倒闸操作必须由两人执行，如果单人值班，只能执行固定的倒闸操作程序，并需在平时进行正确演练成功。
4、供配电计划养护表
供配电计划养护表
序号
项目名称
计划
时间
维护保养方案
达到的标准
1
变压器
每日
1、检查温度是否符合要求；
2、隔离网、门是否安全；
1、低于115度
2、确保工作正常无异常噪声
每年
1、停电打扫内部卫生；
2、紧固相关螺丝；
3、轴流风机检查除尘；
2
高低侧压开关柜
每日
1、检查指示灯是否正常；
2、检查仪器仪表是否正常,功率因数正常范围内；
3、直流屏电压是否在正常范围内，否则充电以满足需求；
1、功率因数大于0.9，记录4次/日；
2、线路无过热，无松动；
3、防雷设施符合要求否则更换；
4、传动机构灵活可靠
5、接地电阻≤4Ω
每季
1、检查安全设施是否符合标准；
2、检查各回路有无异常，开关按钮动作可靠
6、设备表面卫生清洁；
7、检查电缆沟，桥架及盖板是否完好无鼠虫害，无积水；
每年
1、配合供电部门作防雷试验检查；
2、维修保养机械传动机构；
3、检查标识是否齐全完好；
4、接地电阻检查；
5、局部除锈刷漆；
3
照明系统
每日
1、检查公共照明（过道、卫生间、消防通道、公共用房、停车场等外）是否符合要求；
1、完好率达99%；
2、控制箱内无异响，无异味；
3、路灯完好率达99%；
4、除尘4次/年；
5、开关插座完好率100%；
每月
1、照明电源控制箱检查，接触器、按钮、指示灯、回路空开等是否正常；
2、检查室外照明是否完好；
每年
1、电源控制箱除尘；
2、紧固各回路接头；
3、检查各开关插座是否完好；
4
景观设施
每月
1、检查水底灯是否正常；
2、泵和喷嘴功能正常；
3、水池清洁；
4、开关按钮，指示灯是否正常
1、灯、喷嘴完好率99%；
2、清洁1次；
3、装饰美观；
4、水泵100%合格
每年
1、水池有无渗漏，池沿装饰材料有无损坏；
2、潜水泵是否正常，电控柜除尘检查；
与本计划实施相关的记录：
供配电日/季/年检记录；巡检记录；相关操作规程及其管理制度；设备设施维修保养记录；
给排水系统的管理
（一）给排水系统的管理目标
●保证正常的生活和消防用水。
●保证供水水质符合国家的规定和标准。
●通过对设备的管理，保证供水质量（水压、流量等）；
●保证排水通畅，符合卫生和环保的要求；
●降低运行费用
（二）给水系统：
给水系统的管理养护措施见下表：
给水系统设备设施计划、方案及标准表
序号
项目名称
计划时间
系统维护方案
达到的标准
1
供水设备及控系统
每日
1、检查泵房卫生，照明；
2、变频器功能是否正常；
3、压力表是否符合要求；
1、卫生清洁，照明完好；
2、PID显示值正常；
3、压力表指示值正常；
4、水泵运行电流符合要求，盘根漏水10-20滴/分钟
每月
1、水泵运行时是否正常；
2、盘根是否漏水符合要求；
3、检查润滑情况；
4、检查控制柜是否正常，接触器、继电器无异响，接头无松动过热现象；
5、液位控制器，浮球阀是否正常；
每年
5、电机绝缘测试；
6、进出水闸阀、止回阀除垢清洁；
7、泵体管道除锈刷漆；
2
水池
每年
1、水池清洗消毒；
2、水池有无渗漏；
3、检查孔、门、窗及爬梯是否完好；
符合水质要求
3
卫生设施
每日
1、检查冲水阀，冷热水嘴是否异常，发现问题及时处理；
2、巡检室外水龙头是否异常
杜绝常流水现象，维修及时率100%
与本计划实施相关的记录：
供水日/月/年检记录；巡检记录；设备设施维修保养记录；
（三）排水系统的管理和计划养护方案见下表:
排水系统计划、方案及标准表
序号
项目名称
计划时间
系统维护方案
达到的标准
1
下水管及雨落
每日
下水管道有无堵塞，卫生间有无泛水现象，遇异常及时疏通。
维修及时率100%
每季
检查雨落管是否完好。
2
明暗沟集沙井化粪池
每季
巡检明暗沟及盖板是否畅通完好，遇暴雨时定专人巡查，发现问题及时排除；
集沙井、化粪池无泛水无污物溢出定时清淘，定时清运。
盖沟板、井盖完好率100%且闭合严实，集沙井1次/季，化粪池1次/年
消防系统及通风系统的管理
1.消防系统由消防泵、喷淋泵、水幕设备、控制中心设备、消防备用电源、消防水池、防排烟设备以及各种末端设备组成，其维修保养计划、方案见下表：
消防、通风系统维护保养计划、方案及标准表
序号
项目名称
计划时间
维护保养方案
达到的标准
1、
控制中心
每日
1、检查各控制按纽及仪表显示屏工作是否正常；
2、启动系统自检程序检测系统和各末端设备工作情况，发现问题及时解决；
3、打扫机房卫生；
4、定时检查消防值班记录，发现问题及时处理并作好记录；
1、外观清洁、标识清晰；
2、报警显示功能正常有效；
3、显示及打印设备工作正常；
4、能及时准确发出各种报警信号及控制信号
每年
1、清洁柜内各部位；
2、整理内部接线和紧固接线螺丝，保证设备接地良好；
3、检测供电电压和柜内各板块电压；检查备用电池电压；
2、
消防泵、喷淋泵、水幕、气压给水设备
每季
1、检查各泵润滑是否良好，运行是否正常平稳，有无异响；
2、控制系统各指示灯显示是否正常；
3、各种标识是否齐全清晰；
4、检查水泵盘根有无严重漏水现象并及时补充或更换；
5、清洁泵体及控制柜内外灰尘，检查控制柜各电器工作是否正常；
6、报警阀工作是否正常；
1.设备清洁标识齐全清晰
2.水泵运行平稳无异响；
3.保证系统可随时正常启动运行；
4.缘电阻大于0．5MΩ
每年
1、各泵加油润滑；
2、检查密封件、轴承等部件磨损情况，及时更换易损坏部件；
3、控制柜接地检查及绝缘测试；
4、锈蚀部位除锈油漆；
3、
消防水池及管路
每季
1、检查水池水位及液位控制器；
2、检查各管路、阀门有无漏水现象，发现问题及时处理；
3、检查水池、箱盖是否完好；
1、水池无渗水漏水现象；
2、水质清洁；水量充足；
3、管路、阀门无漏水现象；外观整洁；
4、水池清污时间为一天；
5、水池盖、门完好外观整洁；
6、标识齐全清晰；
每年
1、对水池或水箱进行一次清污；
2、检查各阀门开闭灵活并润滑活动部位；
3、对水池盖、门进行修理；
4、对管路、托架及水池进行除锈油漆；
5、各管路阀门标识巡检；
4、
末端设备及消防栓箱
每季
1、检查室内、外消防箱栓标识是否齐全清晰，各种配件是否齐全；
2、烟感、温感、手动报警、警铃等安装牢固；外观清洁；
3、各末端设备测试；
4、灭火器材摆放是否符合规定，是否有效；
1、保证各消防箱栓外观整洁，配件齐全并随时可用；
2、灭火器材摆放规矩且在有效期内；
3、各末端设备每季检查30%保证每年检查率100%，合格率100%；
每年
1、修理消防箱栓部件并除锈油漆；
2、逐个测试各末端设备是否能正常工作；发现不合格设备立即更换；
3、测试消防电话插接盒，清洁插头触点；
5、
防火卷帘门
每季
1、检查卷帘门是否能开关到位；
2、卷帘门各部位运行平稳有无异响；
1、卷帘门运行平稳、能关闭到位；
2、外观整洁无变形；
每年
1、对各部件加油润滑；
2、调效卷帘轨道；
3、除锈油漆；
6
通风排烟装置
每季
1、检查风机运行是否平稳，有无异响；
2、控制柜各元件工作是否正常；
3、风机及控制柜清洁；
4、各排烟阀动作是否灵活；
1、风机及控制柜外观整洁；安装牢固；
2、风机运行平稳无异响；控制可靠；
3、排烟阀开闭自如；
每年
1、紧固风机各机械部件及支架；
2、对风机电机轴承加油润滑；
3、检查测量电机绝缘电阻；
4、检查整理控制线路；
5、油漆风机外壳、风管、托架、出口删网等部位；
7
消防指示灯及应急照明
每日
1、检查灯具是否清洁；
2、抽查灯具工作状态是否正常；
1、保证有电时消防指示灯正常工作；
2、停电时应急照明满亮度工作；
每季
1、检查各应急灯蓄电池失效并及时更换；
2、检查各灯具是否安装牢固；
8
灭火器
每季
1、检查压力表压力是否在规定的标识区域内，失效灭火器送检并充气；
2、外观清洁、脱漆部位重新除锈刷漆；
1、压力表显示指针在绿色区域以上；
2、外壳不能气泡；
3、重新灌充气瓶要有合格证和使用期限时间
a）消防设备设施日常检查、定期检查及相关试验严格按作业指导书进行操作，具体规定如下：
（二）消防设备/设施管理作业指导书
1．目的确保消防系统正常运行，保证办公和公共区域的消防安全。
2．职责
2.1护卫人员或消防控制中心工作人员负责实施消防安全日常巡视检查和日常管理。
2.2设备维修/或管理人员负责消防系统设备设施检查和维护保养。
2.3工程管理部、品质管理部代表公司对消防安全检查和消防设备检查维护行使监督管理之职能。
3．作业/检查标准
序号
系统主要项目
作业/检查标准
1
消防箱
外观清洁，开启灵活；消防龙头、水枪、水带等设备齐全无漏水；外表油漆完好无锈迹；标识清晰无脱落；
2
消防栓
外观完好、无损，无锈蚀；
3
升级会员 