商业大楼招商方案.docx
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商业大楼招商方案
商业大楼招商方案
一、招商执行方案基根源则。
1.方向推行原则。
2.各楼层业态方向说明。
3.价格策略。
4.招商条件。
5.基础流传信息。
二、招商计划推行的基础板块策略。
1.基础板块策略说明。
2.板块划分。
三、目前的招商推行计划及推行支持计划。
1.阶段一。
2.阶段二。
3.阶段三。
招商执行方案基根源则。
一、方向推行原则。
1.保护业态经营内容的平衡原则，令零售、餐饮、娱乐等业态经营内容在商场内获得平衡发展。
2.保护商场的一致主题形象原则，杜绝招进有违于商场经营主题的经营商。
3.注意功能和形式的同业差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一种类的经营商，防备经营业态与种类的同质化。
4.招商序次主力店先，辅助店后的原则。
5.围绕经营规划亮点及核心主力店而拟定的招商版块布局原则。
6.放水养鱼的招商价格原则。
7.经营方式的选择原则，同类经营商中合作条件更佳者优先。
8.特别经营商招商优惠原则。
二、各楼层业态方向说明。
1.2F/时兴生活馆。
1）核心业态：
品牌生活商场/品牌零食商场/品牌餐饮。
2）宽泛业态：
品牌时兴服饰/品牌时兴优选/鞋/钟表/皮鞋/皮具。
3）主力商家：
屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必胜客。
4）品牌商家：
Theme、百丝、百图、Swatch、古川琦、70/30、2%、达芙妮、A-look、时间廊、眼镜88、信步、百丽、乡村路、美的鞋。
2.3F/时兴休闲馆。
1）核心业态：
特色餐饮/儿童乐园/电台直播室/发廊
2）宽泛业态：
时兴杂志/音像/品牌儿童优选/文具/玩具/休闲品牌服饰。
3）主力商家：
Qoo游乐园、食尚引、金牛角、傲发社
4）品牌商家：
Qoo、Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森马、三福、
Hellokitty。
3.4F/流行生活馆。
1）核心业态：
零食商场/女性优选/广州主题馆。
2）宽泛业态：
品牌潮流服饰/潮流优选/饰品/表/围巾/帽/首饰/牛仔/化妆品。
3）主力商家：
哎呀呀、春之花、顶好、桃园、沙芭哇。
4）品牌商家：
VAF、马可、le-paco、A-one、360o、JOJO、香水加油站、讯驰时兴手机、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木。
4.5F/流行体验馆。
1）核心业态：
特色餐饮/特色主题街区。
2）宽泛业态：
动漫/网游/街头文化/军事/户外用品。
3）主力商家：
汤饱宝、许留山、真功夫、文庙坪、无赖制造。
4）宽泛商家：
户外用品/运动服饰/极限运动用品/军事用品/动漫/网游/大头贴/发廊/DIY/美容美甲。
三、项目整体的价格策略。
1.制定价格策略的依照。
1）价格的拟定前提是依照发展商所要求的月租金收益而拟定：
第一年月租金收益为￥780,000元。
第二年月租金收益为￥960,000元。
第三年月租金收益为￥1,200,000元。
2）依照目前的平面规划图而拟定，若平面图有所改动，也需要做出调整。
2.基本的价格政策。
1）项目的二至五层，于各层抽取一部分面积用作与大型品牌主力商的合作形式，以此带动招商以及整个项目的经营（由于与该些主力商家的最后
合作形式还未正式确定，因此用以合作部分面积的租金将暂设为“零”，以便于今后进行调整操作）。
2）除以上之外，还将于每层抽取部分面积推行租金优惠政策，以进一步加
强处目的招商及经营收效（推行优惠政策部分的面积以底线租金出租）。
3）以上面积之外，其他部分均采用正常租金标准及出租模式进行招商。
3.项目整体租金拟定标准。
1）拟定第三年的月租金收益标准作为租金基准（100%）。
2）第二年月租金标准相当于租金基准的80%，第一年月租金标准相当于租
金基准的65%。
3）除此之外，不作任何租金递加。
目的是使商家认同发展商愿意在商家的经营培养期间做出特别大的租金优惠的诚意。
4.商铺租金拟定原则。
1）面积小。
2）凑近中庭或店面面向中庭。
3）拥有双门面。
4）交通条件优越。
吻合以上条件的商铺租金单价要求较高，相反，租金单价要求相对较低。
5.各层商铺数量及建筑面积明细。
1）2F：
商铺总数114间，建筑面积3,022m2，合用率50%。
2）3F：
商铺总数141间，建筑面积3,018m2，合用率50%。
3）4F：
商铺总数140间，建筑面积2,857m2，合用率50%。
4）5F：
商铺总数158间，建筑面积2,964m2，合用率50%。
6.各层拟让利优惠及合作部分的面积统计。
1）2F：
让利部分面积1,113m2，合作部分面积262m2，占2F总建筑面积的
45.5%。
2）3F：
让利部分面积430m2，合作部分面积529m2，占3F总建筑面积的
31.8%。
3）4F：
让利部分面积为零，合作部分面积782m2，占4F总建筑面积的31.8%。
4）5F：
让利部分面积398m2，合作部分面积172m2，占5F总建筑面积的
19.2%。
5）2F~5F让利部分总面积1,941m2，合作部分面积1,745m2，总让利优惠及
合作部分的面积3,686m2，占2F~5F总建筑面积的31%。
7.各层租金基准单价设计。
1）2F：
92-154-185-200-231-277-292-308-462
2）3F：
62-123-138-154-185-215
3）4F：
62-77-92-100-108-123-138-154
4）5F：
31-46-62-77-85-92-108-123
8.各年各层月租金总价和月租金均价（合作部分面积除外）。
楼
首年（65%）
第二年（80%）
第三年（100%）
层
租金总价
均价
租金总价
均价
租金总价
均价
2F
298,490
99
367,372
122
459,215
152
3F
214,850
71
264,431
88
330,538
110
4F
134,790
47
165,895
58
207,369
73
5F
117,980
40
145,206
49
181,508
61
合计
766,110
-
942,904
-
1,178,639
-
9.发展商希望的租金收益与本计划租金收益比较。
年度
发展商希望租金收益
现计划租金收益
租金收益差额
首年
780,000元
766,110元
13,890元
第二年
960,000元
942,904元
17,096元
第三年
1,200,000元
1,178,630元
21,370元
10.租金收益差额回收方式的组成部分。
1）经过与各主力商家采用多种形式的合作所收取的营业性收入。
2）经过经营亮点成立及有效的推行支持，令招商态势形成主动从而有可能在招商中后期提升节余商铺的租金标准，增加租金收益。
四、招商条件。
1.入场费。
由于将会为每一层引入主力商家，形成各层不同样的经营亮点，而主力商家也能带来大量人流，为其他散户的经营形成有力的支持，致使项目整体的价值获得大大提升，更为商家带来在此经营必定成功的信念和信心，因此应依照各层的详尽情况拟定商铺的入场费。
2F
面积
入场费
间数
2
0（暂免）
共34间
1375m
10m2以下
5,000元/间
10间
12m2~13m2
10,000
元/间
4间
14m2~15m2
12,000
元/间
9间
16m2
14,000
元/间
4间
17m2~19m2
15,000
元/间
18间
20m2~22m2
16,000
元/间
5间
25m2~30m2
21,000
元/间
18间
30m2以上
30,000
元/间
12间
合共：
1,342,000元
3F
面积入场费间数
959m2
（暂免）
共
29
间
0
10m2以下
4,000元/间
7间
10m2~14m2
8,000元/间
38间
15m2
9,000元/间
2间
16m2~18m2
10,000
元/间
8间
19m2~20m2
12,000
元/间
22间
22m2~28m2
15,000
元/间
30间
30m2~32m2
18,000
元/间
2间
35m2以上
25,000
元/间
3间
合共：
1,255,000元
4F
面积
入场费
间数
782m2
（暂免）
27
0
10m2以下
2,500元/间
7
10m2~20m2
5,000元/间
64
20m2以上
8,000元/间
42
合共：
673,500元
5F
面积
入场费
间数
570m20（暂免）23
10m2以下
2,000元/间
26
10m2~20m2
3,000元/间
48
20m2以上
5,000元/间
61
合共：
501,000元
预期入场费总收入：
3,771,500元
2.二、三层的租金缴付方式和优惠政策。
1）两种缴付方式：
一季度或半年一缴。
2）按季度缴付租金：
首年租金优惠68%、第二年租金优惠83%。
3）一次性缴付半年租金：
首年租金优惠65%、第二年租金优惠80%。
3.四、五层的租金缴付方式和优惠政策。
1）两种缴付方式：
半年一缴或一年一缴。
2）一次性缴付半年租金：
首年租金优惠68%、第二年租金优惠83%。
3）一次性缴付一年租金：
首年租金优惠65%、第二年租金优惠80%。
4.成交条件。
1）签署认租书收取RMB5,000元定金，5天内签校正式合同。
2）签署合同时收取入场费和2个月租金作为合同押金，在约定之交铺日必
须依照缴付方式交齐应付租金，办理收铺手续。
3）管理费RMB15元/m2。
4）能源花销分摊RMB10/m2。
5）免租期为2个月。
五、招商方式。
1.方式一。
1）一般品牌商家或散户。
2）正常收取租金及入场费。
2.方式二。
1）品牌商家特色商家（时兴数码、时兴发廊、特色餐饮等）。
2）租金恩赐优惠免入场费。
3.方式三。
1）主力核心商家（桂林人、屈臣氏、千色店、必胜客等）。
2）租金保底（楼层年均租金的50%保底），免入场费合作分成，服饰百货类按15~20%计取，餐饮类按5~8%计取，保底分成或两者取其高。
4.方式四。
1）主力核心商家（屈臣氏、千色店、必胜客、食尚引、VAF、70/30、马可
等）。
2）免租金免入场费合作分成，服饰百货类按15~25%计取，餐饮类按5~10%
计取。
3）主力核心商家（酷儿儿童游乐场、春之花零食、广州流行馆等）。
4）免租金免进场费，甲方供应装修，合作分成，服饰百货类按20~30%计
取，餐饮类按8~15%计取。
六、项目的基础流传信息。
1.硬件规划。
1）在首层东、北方向设置以电着手扶梯及步行梯组成的往二层、M层的醒
目的项目主体出入口。
2）由观光梯、双向电着手扶梯及步行梯组成的立体垂直交通组织系统。
3）近200平方米的中庭，及由二层直通四层的长沙创始的迅速扶手电梯。
4）近300个停车位的机械智能化设计的负一层停车场。
5）五层楼顶的长沙创始的户外运动公园。
6）崭新的彩虹步梯、液晶飞碟及室内环境装修设计。
7）眩目亮丽的建筑外观设计。
8）由首层外广场、二层中庭、五层楼顶组成的立体显现及推行平台。
2.商家进驻。
1）项目的主力经营商由广州及沿海地区引进，大部分为长沙地区首次亮相
的潮流品牌。
2）每一楼层、每一地区都将由拥有强号召力的主力经营商引领经营，保证
商场内每一地区足够的客流和人气。
3）主力经营商囊括吃、喝、玩、购等多种经营业态，不仅有最潮流的服饰、
优选、妆饰，更有最热最火的明星馆、唱片店、手机铺、网游站、游乐
场和社交会所。
3.潮流文化与广州之间的互动关系。
1）由于商场的策划、招商及运营管理均由来自广州的资深商场管理企业负责，因此商场将表现更多的与广州及沿海地区流行文化的互动和沟通。
2）这些互动包括将引进广州及沿海地区的流行品牌经营商入场经营，同时
亦将在商场经营期间不断推出与广州地区潮流文化、艺术、资讯的沟通
或合作，创立及引领长沙地区真切的潮流文化。
4.经营模式。
1）发展商投入巨资全力打造商场亮丽的硬件设施和运营亮点，并倾力引进众多有实力和号召力的品牌经营商入场，充分反响了发展商与众商家共同及长远发展商场的经营的诚意和信心。
2）商场的运营管原由来自广州的资深商场管理企业负责，将表现有别于目前长沙地区商业管理水平的专业标准，详尽将在推动商场大众流传形
象、促进商场整体经营、帮助众商家提升经营业绩上着力，主动运用有效的推行手段创立互动的花销与流行文化气氛，促成花销者的到达和花销，并促进商家间的多赢互利。
3）举例来说，商场经营企业将投入资本与资源，推行商场会员制，以赠品、明星、流行文化活动等为焦点吸引会员加盟以奠立商场的基础与忠实消
费群，并促进他们的惯常到达及花销。
招商计划推行的基础版块策略。
一、基础版块策略说明。
1.所谓的基础版块策略，即是以点带面、以面推动整体而产生极具影响力的效应策略。
2.详尽而言，是指以商场的主力品牌经营商及硬件亮点为核心，将商场切割为多个局部地区，而每一个地区将由一个或多个主力品牌经营商或硬件亮点带动经营提升，并相应地影响招商执行。
3.招商推行的版块策略为依照主力品牌经营商及硬件亮点的准备进度，分阶段地向市场推出与该主力品牌经营商及硬件亮点相对应的局部面积进行目标
性招商，并支持予相对应的流传信息及推行计划，该地区面积招商完成后再进行下一个地区的目标性招商。
策略的执行闪避惯常的全面招商、流传信息全面宣告的一般做法。
二、版块划分。
1.版块一。
楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围
23间
1113m2
保底分成
商铺数量
总面积
2F
542m2
-
23间
目标核心
-零食商场、品牌餐饮、生活商场。
业态/品牌-屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必胜客等。
2.版块二。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
2间
62m2
合作分成
商铺数量
总面积
2F
2
-
14间
262m
目标核心
-时兴鞋帽、眼镜、钟表、特色饮品。
业态/品牌-巴克闪冰、JOJO、SWATCH、眼镜88等。
3.版块三。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
3间
104m2
合作分成
商铺数量
总面积
2F
317m2
-
20间
目标核心
-
时兴品牌服饰。
业态/品牌
-
古川琦、70/30等。
4.版块四。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
6间
96m2
合作分成
商铺数量
总面积
2F
526m2
-
23间
目标核心-时兴服饰、鞋。
业态/品牌-百丝、百图、信步、百丽、乡村路等。
5.版块五。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
17间
359m2
合作分成
商铺数量
总面积
3F
2
-
22间
518m
目标核心
-
儿童游乐场。
业态/品牌
-
Qoo。
6.版块六。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
5间
110m2
合作分成
商铺数量
总面积
3F
324m2
-
20间
目标核心
-
儿童品牌主力商家。
业态/品牌
-
迪士尼、酷儿等。
7.版块七。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
1间
138m2
保底分成
商铺数量
总面积
3F
370m2
-
16间
目标核心
-时兴发廊。
业态/品牌-傲发社等。
8.版块八。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
2间
69m2
经营亮点配套
商铺数量
总面积
3F
278m2
-
15间
目标核心
-电台直播室。
业态/品牌
9.版块九。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
4间
292m2
保底分成
商铺数量
总面积
3F
569m2
-
39间
目标核心
-特色餐饮。
业态/品牌
10.版块十。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
15间
308m2
合作分成
商铺数量
总面积
4F
669m2
-
31间
目标核心
-
广州潮流街。
业态/品牌
-
VAF、马可等。
11.版块十一。
楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围
10间
130m2
合作分成
商铺数量
总面积
4F
414m2
-
22间
目标核心
-
主力品牌商家。
业态/品牌
-
le-paco、A-one、360o等。
12.版块十二。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
1间
52m2
合作分成
商铺数量
总面积
4F
2
-
21间
455m
目标核心
-音像制品。
业态/品牌
13.版块十三。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
1间
292m2
合作分成
商铺数量
总面积
4F
537m2
-
39间
目标核心
-音像制品。
业态/品牌
14.版块十四。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
4间
108m2
合作分成
商铺数量
总面积
5F
1155m2
-
59间
目标核心-潮流服饰、鞋帽、饰物、户外用品、军用品。
业态/品牌-文庙坪。
15.版块十五。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
7间
145m2
合作分成
商铺数量
总面积
5F
2
-
26间
513m
目标核心
-
潮流发廊。
业态/品牌
-
无赖制造。
16.版块十六。
楼层
商铺数量
总面积
合作模式
辐射范围
5间
253m2
保底分成
商铺数量
总面积
5F
376m2
-
27间
目标核心
-
潮流服饰、鞋帽、饰物、户外用品、军用品。
业态/品牌
-
文庙坪。
17.版块十七。
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