房地产青岛规范.docx
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房地产青岛规范
房地产青岛规范
第一篇总那么
1.1为加强和规范青岛市都市规划的编制和治理，保证都市规划的实施，依照«中华人民共和国都市规划法»、«青岛市都市规划条例»以及国家、省有关法律法规、规范、标准和规定，按照青岛市都市总体规划的要求，结合青岛市的实际情形，制定本规定。
1.2青岛市都市规划编制分为都市总体规划、分区规划、详细规划三个时期，其内容及深度要求按«都市规划编制方法»、«都市规划编制方法实施细那么»及«村镇规划编制方法»执行。
1.3本规定是«青岛市都市规划条例»的配套文件，编制和实施都市规划，必须执行本规定，本规定实施往常制定的有关规定如与本规定不一致，按本规定执行。
第二篇都市用地规划治理
第一章都市用地的适建与相容范畴
2.1.1青岛市都市用地分类与规划建设用地标准采纳«都市用地分类与规划建设用地标准»GBJ-137-90。
2.1.2都市建设用地的使用应当按照批准的详细规划实施；对尚无批准的详细规划的地区，应依照总体规划或分区规划确定建设适建性，并符合«都市建设用地适建范畴»〔见附表一〕的规定；未列入«都市建设用地适建范畴»的，应依照建设项目对周围环境的阻碍和基础设施等条件，核定适建范畴。
2.1.3各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原那么，符合经批准的详细规划的规定。
2.1.4建设用地的相容性一样分为相容性和可相容性两种情形；相容性为用地性质用途可直截了当由规划编制与审批部门确定；可相容性是与原用地性质用途的相容，须经法定程序和审批权限办理的。
2.1.5需改变规划用地性质或超出«都市建设用地适建范畴»规定的，按规定程序和审批权限办理。
第二章建筑容量操纵指标
2.2.1建筑工程的建筑容量操纵指标应依照总体规划、分区规划做出操纵性详细规划确定，一样按表2.2-1的规定执行。
建筑容积率、建筑密度操纵指标表表2.2-1
建设基地类型
建筑密度〔Max〕
容积率〔Max〕
居
住
用
地
别墅〔独立〕
15%
0.3
低层〔联体〕
25%
0.5
多层
25%
1.0
中高层
20%
1.8
高层
18%
3
公
共
设
施
用
地
办公建筑
多层
25%
1.5
高层
20%
3.5
商业建筑
多层
50%
3
高层
45%
4.5
综合建筑
多层
40%
2.4
高层
30%
6.0
休疗养度假建筑
低层
20%
0.3
多层
0.8
中高层
1.8
高层
2.5
工业仓储用地
工业仓储建筑
单层
50%
0.5
多层
40%
2.4
单、多层
45%
1.5
绿地
公共绿地
5%
0.05
防护绿地
0
0
注：
表中所列数值以单块建设基地运算，混合用地按不同性质用地比例折算。
2.2.2«建筑容积率、建筑密度操纵指标表»规定的指标为上限，适用于单一类型的建设用地。
对混合类型的建设用地，其建筑容量操纵指标应将建设用地按使用性质分类后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量操纵指标换算建筑容量综合操纵指标。
2.2.3对未列入«建筑容积率、建筑密度操纵指标表»的科研机构、教育设施、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量操纵指标，除满足表中指标外，还应符合有关专业规定。
2.2.4扩建工程一样不得超出规划已批准确定的建筑容量操纵指标。
2.2.5建设工程为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可适当增加容积率，但不得超过原规定的5%。
第三章都市风貌爱护区
2.3.1都市风貌爱护范畴分为风貌爱护范畴、爱护区和爱护点三个层次，详见附件6.2。
2.3.2在风貌爱护范畴内，要爱护和复原原有风貌特色。
逐步完善爱护区功能；不再新建高层建筑，建筑檐口高度原那么上操纵在12米以下；有打算地拆除与原有风貌不和谐的建筑；整理爱护区环境，编制环境设施专业规划。
2.3.3在爱护区内，应当保持特有的风貌和建筑特色。
对爱护建筑要加强养护修理，严禁拆除、改建、扩建。
除必需的公共设施外，不得插建任何建筑物、构筑物。
要注重街区的整体爱护。
严禁减少现有的绿地面积。
要编制爱护区的修建性详细规划，对爱护区功能进行更新完善，并严格按照批准的规划实施。
2.3.4在爱护点内的建筑物修理时，应当保持和复原原有建筑形式。
保持原有景观特色，与其相关的建筑物、构筑物及相应的地势、地貌、植被等不得随意改变。
对经房屋安全鉴定机构鉴定须拆除重建的倒危建筑物，必须按原状进行原貌翻建。
爱护点的操纵范畴原那么上确定为爱护点所在街区及相临街区，并应编制修建性详细规划。
周围环境的建筑物的性质、体量、高度、造型、色彩、质感等，应与爱护点相和谐，不得遮挡景观视廊。
2.3.5爱护好青岛市已有的〝红瓦绿树黄墙〞的老城区都市风貌特色。
2.3.5.1爱护好海洋、岛屿、沙滩、礁石、古树名木、山体、水体等自然特色。
2.3.5.2在爱护范畴内的建筑以点式坡屋顶形式为主，建筑色彩屋顶为红色调，墙为黄色调为主。
2.3.5.3爱护因历史而形成的独具特色的道路环境，包括自由灵活的道路格局、茂盛的行道树、宜人的道路尺度以及道路两侧灵活多样的围墙、挡墙等。
2.3.5.4环境设施在满足功能要求的同时，其形式还要满足风貌爱护的要求。
第四章都市海岸带使用
2.4.1都市海岸带的范畴：
胶州湾及青岛市其它近岸海域和毗邻的相关陆域、岛屿。
其具体操纵范畴见附那么。
2.4.2严格爱护海岸带自然风貌，禁止非法填海、挖沙、采石、占压礁石和砍伐风景林木与防护林等行为。
2.4.3滨海地区分为建设用地与非建设用地。
严格按规划进行建设，严禁在非建设用地内开发建设。
海岸带范畴内的建设用地应作为公共绿地、国防设施、港口、修造船舶、海洋科研、旅行设施和必要的公共设施等用地，不得安排其它非用海单位。
非建设用地可作为农、渔业生产用地及生态爱护用地。
2.4.4海岸带范畴内禁止新增工业项目，已建的非用海工业项目要限期迁出。
2.4.5海岸带范畴内的村庄建设要严格按照规划进行操纵。
对风景区内规划保留的村庄应结合旅行进行规划改造，强化完善旅行功能，并表达地点特色。
其他村庄应近限远迁。
2.4.6要保持滨海岸线视线的连续性与通透性，严禁遮挡观海通廊，并确保重要景观节点的可视性。
2.4.7滨海岸线范畴内新建建筑的体量、形式、色彩等要与滨海自然环境及周围建筑物相和谐，并不应遮挡原有建筑物的景观。
其建筑物平面对角线长度一样不得大于35米。
2.4.8滨海设施的设置应满足游人的亲水需求。
2.4.9滨海旅行服务设施要配套齐全，完善步行通道、公共停车场、公厕、防护设施等，加强标识系统，提倡无障碍设计。
第五章都市停车场
2.5.1一样规定
2.5.1.1都市停车场的设置应同时满足机动车公共停车场与机动车配建停车场的建设指标要求。
2.5.1.2都市停车场的规划应在都市综合交通系统规划指导下进行，并符合国家有关法规和规范要求。
2.5.1.3都市停车场的设置应遵循节约用地、积极采纳新技术、新材料的原那么，并符合都市环境和车辆出入口不阻碍道路畅通的要求。
2.5.1.4都市停车场的面积应按当量小汽车停车位数运算：
地面停车场每车位宜按25-30平方米运算；停车楼和地下停车库的建筑面积，每车位按30-35平方米运算。
2.5.2机动车公共停车场的设置
2.5.2.1机动车公共停车场分为路外公共停车场〔库〕和路内公共停车场两形式。
其操纵比例为：
路外公共停车场泊位按总停车需求的80%-90%操纵；路内公共停车场泊位按总停车需求的10%--20%操纵。
2.5.2.2路外公共停车场应采纳地面、地上和地下相结合的停车场〔库〕或停车楼。
路内公共停车场应设置在交通量不大的都市支路上，都市主次干道一样不得设置路内公共停车场，在有辅道时可适当设置。
2.5.2.3都市市级行政办公、金融、商业商务、文化娱乐等中心区，必须设置独立的机动车公共停车场，不同市级中心区相临或相近时，可合并设置，停车场规模以300个停车位为宜，具体规模以交通规划为准。
2.5.2.4都市区级商业中心区，必须设置独立的机动车公共停车场，规模以200个停车位为宜。
2.5.2.5滨海风景游玩区，应沿交通游玩线路每隔500米左右设置一处小型机动车公共停车场，规模一样为25个停车位，最小不应少于10个停车位。
在要紧旅行景点应设置大型旅行车泊位，一样不小于总泊位的15%。
2.5.3机动车配建停车场的设置
2.5.3.1居住区、商业购物中心、文化娱乐中心、宾馆、公园、办公楼、影剧院等公共设施，必须建设与之相配套的机动车停车场〔库〕及供本单位职工的自用停车场，配建停车场〔库〕的停车标准应符合表2.5-1的规定。
配建停车场标准表2.5-1
类型
单位
技术规定指标
01
住宅
车位/100平方米建筑面积
0.5-1.0
02
行政办公楼
车位/100平方米建筑面积
2.0-3.0
03
要紧外贸、金融、合资企业
办公楼
车位/100平方米建筑面积
1.0-1.5
04
一般办公楼
车位/100平方米建筑面积
0.6-1.0
05
商场
车位/100平方米建筑面积
0.6-1.0
06
农贸市场
车位/100平方米建筑面积
0.6-0.9
07
展览馆、图书馆
车位/100平方米建筑面积
0.7-1.0
08
文化娱乐场所
车位/100平方米建筑面积
1.0-1.5
09
大型体育场馆
车位/100座
2.5-3.0
10
小型体育场馆
车位/100座
1.0-1.5
11
市级影剧院
车位/100座
2.0-3.5
12
一样影剧院
车位/100座
0.8-1.0
13
会议中心
车位/100座
3.0-3.5
14
幼儿园
车位/100平方米建筑面积
0.15-0.2
15
中小学校
车位/100学生
0.5-0.6
16
大中专院校
车位/100学生
0.6-0.8
17
旅行区、度假村
车位/1公顷占地面积
10.0-20.0
18
都市公园
车位/1公顷占地面积
2.0-5.0
19
医院
车位/100平方米建筑面积
2.0-3.0
20
休、疗养院
车位/100平方米建筑面积
0.7-0.8
21
饭〔酒〕店
车位/100平方米建筑面积
1.2-3.0
22
高中档宾馆
车位/100平方米建筑面积
0.5-0.7
23
一般宾馆
车位/100平方米建筑面积
0.4-0.6
24
车站、客运码头
车位/高峰日千旅客
3.0-4.0
25
客运航空港
车位/高峰日千旅客
5.0-8.0
26
货运港〔站〕
车位/100辆标准车
15.0-18.0
27
工业厂区、仓储区
车位/100平方米建筑面积
0.2-0.6
2.5.3.2居住区内配建停车场〔库〕一样应遵循以下原那么：
1、低层高档住宅区、别墅区，应结合住宅建筑单体配建停车库。
2、多层住宅区，应在小区交通出入口邻近配建集中的机动车停车场〔库〕，住宅和停车场〔库〕之间要用绿化防护带隔离，隔离带宽度不应小于10米。
3、高层住宅区，应结合建筑单体配建地下停车库，地下停车位数不得少于总数的70%，住宅窗户距车库出入口的距离应不小于15米。
2.5.3.3各类公共建筑，应采纳地面和地下相结合的方式配建停车场〔库〕，地面停车位应操纵在总停车位的50-70%。
地面停车场地宜结合绿化方式设置，如嵌草铺装等。
2.5.3.4配建地下停车库在住宅和公共建筑下面时，应设置隔音、隔气、和防火防爆楼板，在公共绿地、宅旁绿地、小区广场和道路下面时，应满足绿化种植和地下管线敷设的覆土深度〔覆土深度不得少于1.5米〕要求。
2.5.3.5配建停车场〔库〕的建设应和住宅及公共建筑主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用，其工程费用和用地计入所属单位工程之内。
2.5.3.6配建停车场〔库〕不得改变使用性质，不得挪为它用。
2.5.3.7配建停车场〔库〕要有完善的标识系统，便于导行。
都市要紧的交通枢纽处应在显明处应设置电子泊位显示装置。
第六章名词说明
2.6.1建筑密度：
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。
2.6.2容积率：
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
2.6.3绿地率：
都市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。
2.6.4都市规划区：
都市市区、近郊区以及都市行政区域内其他因都市建设和进展需要实行规划操纵的区域。
2.6.5都市总体规划：
对一定时期内都市性质、进展目标、进展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。
2.6.6分区规划：
在都市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、都市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。
2.6.7都市详细规划：
以都市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内都市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。
2.6.8操纵性详细规划：
以都市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的操纵指标、道路和工程管线操纵性位置以及空间环境操纵的规划要求。
2.6.9修建性详细规划：
以都市总体规划、分区规划或操纵性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
2.6.10居住用地：
在都市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
2.6.11公共设施用地：
都市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
2.6.12工业用地：
都市中工矿企业的生产车间、库房、堆场构筑物及其附属设施〔包括其专用的铁路、码头和道路等〕的建设用地。
2.6.13仓储用地：
都市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。
2.6.14绿地：
都市中专门用于改善生态、爱护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
2.6.15开放空间：
在地块内为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场〔库〕等公共使用的室内空间〔包括平地、下沉式广场和屋顶平台〕。
2.6.16风貌爱护区：
是依据都市风貌的要紧爱护内容划定的风貌保范畴；都市风貌的要紧爱护内容是：
1. 映都市历史和文化的重要建筑物、构筑物、名胜古迹、
古树名木；
2. 岸海边风景爱护线范畴内的沿海道路、滩湾岬角、红
石礁、海水浴场、山头景点、园林绿地等景观和环境；
3. 反映本市专门风貌和建筑特色的风景点、建筑物、要紧
道路对景点和疗养区、住宅区、街区；
4. 市人民政府确定的其它爱护内容。
2.6.17海岸带：
是指胶州湾及青岛市其它近海海域和毗连的相关路域、岛屿。
其操纵范畴自海岸线量起：
海域至10海里等距线；路域未建成区一样至1公里等距线；路域建成区一样以临海第一条都市要紧道路为界；专门区域以青岛市人民政府批准的海岸带规划操纵范畴为准。
海岸线是指沿海岸黄海高程系2.2米等高线。
2.6.18用海单位：
是指国防设施、港口、修造船舶、及必要的公共设施等，必需沿海岸带或在海域中设置的单位，不包括可采纳管道运输使用海水的单位。
第三篇建设工程规划治理
第一章建筑间距
3.1.1建筑的间距必须符合日照、消防、抗震、安全、环保、卫生、工程管线和建筑爱护等方面的要求。
3.1.2遮挡建筑高度不超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照间距系数法进行日照分析和测算，并应符合以下规定：
3.1.2.1两建筑的长边相对时，日照间距系数不小于1.5，间距最小值为18米
3.1.2.2遮挡建筑的短边与被遮挡建筑的长边相对时，遮挡建筑高度在12米及以下的，日照间距系数不小于0.8；高度在12米以上至18米的，日照间距系数不小于0.7，间距最小值为9.6米；高度在18米以上至24米的，日照间距系数不小于0.6，间距最小值为12.6米。
3.1.2.3两建筑的短边相对时，以遮挡建筑为准，间距可按3.1.2.2条的规定减少2米，间距最小值为8米；两短边均有居室窗户、阳台或开门的，间距最小值为10米。
3.1.2.4遮挡建筑的长边与被遮挡建筑的短边相对时，被遮挡建筑的短边居室无斜照条件的，按3.1.2.1条的规定执行；可获得一侧斜照的，按3.1.2.2条的规定执行,间距最小值为8米。
3.1.2.5被遮挡建筑使用功能为居住与非居住混合时，按建筑地面层〔首层〕地〔楼〕坪测算日照间距。
3.1.2.6遮挡建筑为低层时，与相邻建筑的间距最小值为6米。
3.1.2.7两建筑的长边相对但不平行时，其夹角小于60?
的，以其最近端为准，按长边对长边运算建筑间距，等于或大于60?
的以另一相对边运算建筑间距。
3.1.2.8遮挡建筑与被遮挡建筑平行相对时，以被遮挡建筑最凸出部位窗口的外墙边缘测量与遮挡建筑的间距。
3.1.2.9遮挡建筑背面有二处及以上凸出部位宽度之和超过12米且超过建筑总长的1/3时，应按凸出部位宽度超出12米且超过建筑总长1/3处外缘为准测量间距。
3.1.3遮挡建筑高度超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照时数测量法进行日照分析和测算，保证被遮挡建筑的居室大寒日满窗的连续日照时刻许多于两小时〔最小入射角≥15°〕，并应符合以下规定：
3.1.3.1两建筑平行布置时的间距：
1.遮挡建筑与北侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.3倍，间距最小值为24米；
2.遮挡建筑与东〔西〕侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.25倍，间距最小值为18米；
3.遮挡建筑位于被遮挡建筑前方的位置不超过正南偏东〔西〕45°时，按前1款执行；等于或超过正南偏东〔西〕45°时，按前2款执行。
3.1.3.2遮挡建筑与被遮挡建筑垂直布置时，间距最小值为13米。
3.1.3.3遮挡建筑与被遮挡建筑的山墙间距，按消防间距的规定操纵，但被遮挡建筑山墙有居室窗户的，间距最小值为15米。
3.1.3.4遮挡建筑与被遮建筑以其他形式布置时，按3.1.2.7条的要求测算间距最小值。
3.1.4非居住建筑〔3.1.5条所列的非居住建筑除外〕的间距，应符合以下规定：
3.1.4.1高层非居住建筑平行布置时的间距：
1.南北向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍，间距最小值为18米；
2.东西向的，不小于较高建筑高度的0.25倍，间距最小值为13米；
3.建筑位置不超过正南偏东〔西〕45°时，按前1款执行；等于或超过正南偏东〔西〕45°时，按前2款执行。
3.1.4.2高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为13米。
3.1.4.3多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为10米。
3.1.4.4低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行时的间距按消防间距的规定操纵，间距最小值为6米。
3.1.4.5以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定操纵。
3.1.5医院病房楼、休〔疗〕养院住宿楼，托幼园所的教室、活动室、卧房和老年服务设施〔老年公寓〕的住宿、活动用房以及学校教学楼与相邻建筑的间距应符合以下规定：
3.1.5.1多、低层建筑的长边与上列文教卫生建筑的要紧日照朝向的长边或短边相对时，按日照间距系数法进行日照分析和测算，其日照间距系数不小于1.8。
多、低层建筑的短边与上列文教卫生建筑的要紧日照朝向的长边相对时，其日照间距系数不小于1.5；与短边相对时，其日照间距系数不小于1.0。
多、低层建筑的长边与中小学、托幼园所的活动场地的要紧日照朝向相对时，以活动场地外缘为准算起，其日照间距系数不小于1.5；多、低层建筑的短边与上述活动场地的要紧日照朝向相对时，其日照间距系数不小于1.0。
3.1.5.2高层建筑与上列文教卫生建筑的间距，按日照时数测量法进行日照分析和测算，保证被遮挡的上列文教卫生建筑大寒日满窗的连续日照时刻许多于3小时〔最小入射角≥15°〕；与中小学、托幼园所的活动场地〔以场地外缘为准算起〕按连续日照时刻许多于2小时测算。
3.1.6挡土墙等构筑物与居住建筑的间距应满足住宅日照和通风要求，其日照间距参照3.1.2条的有关规定操纵。
2. 建筑物退让
3.2.1建筑物后退建设用地界线距离应符合以下的规定：
3.2.1.1沿建设用地界线〔规划用地红线〕布置的建筑物，其离界距离应符合消防间距要求，并按表3.2-1规定操纵离界距离。
界外是居住建筑时，第一必须符合3.1.2~3.1.3.4条的有关规定。
各类建筑的最小离界距离表 3.2-1
建筑类别
建筑朝向
居住建筑
〔含规定的文教卫生建筑〕
非居住建筑
建筑物高度的倍数
最小距离〔米〕
建筑物高度的倍数
最小距离〔米〕
要紧日照朝向
低层
0.5
5
—
3
多层
0.5
9
—
5
高层
0.25
13
0.15
9
其他朝向
低层
0.25
3
—
3
多层
0.25
5
—
5
高层
0.125
9
—
6.5
3.2.1.2构筑物〔围墙、大门除外〕最小离界距离参照表3.2-1操纵。
3.2.1.3地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度〔自室外地坪至地下建筑物底板底部的距离〕的0.5倍，且最小离界距离为3米；人防工程离界距离另行规定。
3.2.1.4建筑物后退都市绿线的距离按表3.2-1操纵。
3.2.1.5沿道路的商业建筑，因功能需要和街道景观要求，在符合建筑防火规定时，那么用地界线两边的建筑可毗邻建设；具体要求由都市规划行政主管部门按照修建性详细规划确定。
3.2.2建筑物后退都市道路规划红线、绿线〔指都市道路绿线〕距离按以下规定操纵：
3.2.2.1沿都市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定后退道路规划红线、绿线的距离，最小后退距离按表3.2-2操纵。
建筑物后退都市道路规划红线、绿线最小距离〔米〕表3.2-2
后退距离
道路 建筑高度
宽度
小于24米
24~50米
大于50米
40米以上
10
12
15
30米~40米
8
12
15
20米以上~30米
6
10
15
20米及以下
5
10
15
注：
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别操纵
3.2.2.2围墙或挡墙不得超出道路规划红线、绿线建设。
3.2.2.3建筑物后退道路规划红线、绿线以建筑物最凸出的外墙〔包括立柱、台阶、采光井等〕边线运算。
建筑物的挑檐、雨蓬、阳台、检查井和水表池设置不得超
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