江南豪苑小区管理使用维修公共契约DOC 36页.docx

江南豪苑小区管理使用维修公共契约DOC 36页.docx

《江南豪苑小区管理使用维修公共契约DOC 36页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江南豪苑小区管理使用维修公共契约DOC 36页.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

江南豪苑小区管理使用维修公共契约DOC36页

中国广东省中山市「江南豪苑」

管理、使用、维修公共契约

本公约由下述双方签订：

中山市XX花园房地产开发有限公司

地址：

（以下简称“第一业主”）

及[]

地址：

[]

（以下简称“第一购置者”）

第一章：

立约目的

1.1本公约的制定，目的在于界定各业主对「江南豪苑」及其内的公共地方及公用设备、服务设施等的权利及义务，包括对该等公共地方、公用设备、服务设施等的使用、管理、保养、改善、保险及维修的责任，并清楚列明各业主对「江南豪苑」的管理及公共开支所须承担的适当比例。

透过本公约的实施，以求达到对「江南豪苑」的统一、专业化管理，使「江南豪苑」的所有业主可以有效地使用其所购置之单元，并且透过制定本公约以配合将来对于「江南豪苑」整体管理的进行。

1.2本公约的订立，并不排除第一业主日后可以就「江南豪苑」各建筑物、设备、服务设施、仪器的个别独立管理、协调、保养、维修订立个别管理公约，以供「奕翠园」内各业权拥有者共同遵守，第一业主特此声明保留是项订立个别管理公约的权利。

1.3本公约自立约双方签署后实时生效。

「江南豪苑」的其它业主在购入其各自的单元时，将会签署一份承诺书承诺同意遵守此公约。

据此，本公约内的所有条文，均对「江南豪苑」的所有业主具有法律约束力，各单元的业主，其租户、使用人均必须尊重本公约，共同严格遵守执行。

第二章：

定义

2.1在本公约中，除文意另有所指外，下述用语应作如下定义及解释：

（1）

“该土地”

指根据《土地使用权证书》中府国用（2002）字第213246号内所指批准用地面积约347,998.2平方米的土地。

（2）

“该小区或「江南豪苑」

指在该土地上已兴建、在兴建中及日后所兴建的多层式建筑物、独立洋房、商业城、公建配套、各类设备、设施及环境绿化等，包括但不限于发展工程或其部份。

（3）

“公共地方”

指在该小区内或该土地内由第一业主根据本公约所指定作为各单元业主所共同占有、共同使用的公众地方。

其中包括下列若设在该小区内的各出入口，行车道、通道、行人道、通廊、外墙、绿化区、休憩区、每幢建筑物的入口大堂、电梯井及楼梯间、管理者办事处、值班警卫室、电表房、后备发电机房、电掣房、电压房、变电室、泵房、洒水系统泵房、消防设备控制室、电话机房、电梯机房、消防泵房、化粪池、光井、水箱、空调机房、垃圾房、储水池、通风道与管道井，及为该土地及该小区的业主和住客及真正访客而设并供其共享之其它地方或范围，但不包括任何第一业主所保留予第一业主及其承让人的地方、建筑物、设备及/或第一业主拥有独自使用权的地方。

（4）

“公共设施”

指为该小区的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、管道、机房、电缆、电线、器材、系统、车辆、实物及附着物（包括但不限于消防入水掣、洒水系统入水掣、消防喉辘及龙头、食水、冲水、排污系统、消防及洒水系统的储水池、其它水箱、水泵、电梯、公共天线、避雷装置、沙井、电话、电讯及电掣房、明渠、水管、污水管、排水管、电线、电缆、电话及电视电缆、管道、烟囱、导管、水道、花卉、树木、康乐设施及照明系统）。

但任何只供个别业主、租户使用的设施则不包括在内。

（5）

“外墙”

指该小区的所有或部份外墙（包括但不限于该小区围墙、每幢建筑物外墙、独立洋房外墙、会所外墙、保安围墙）。

（6）

“装修规则”

指管理者（如以下定义）就各业主在其所属单元（按以下定义）内所进行的装修、更改、改进、加建及拆卸等所作的规定。

（7）

“绿化区”

指根据政府当局依照有关法令所要求在该土地上实施绿化的地区及第一业主按设计美观需要而划为绿化的地方。

（8）

“管理费用”

指管理者因管理及保养该小区之公共地方及公共设施而引起的所有费用和开支。

（9）

“公共设施维修基金”

指管理者根据本公约第七章第7.1条所收取并用于维修、更新、发展及改善该小区的款项。

（10）

“管理份额”

指第一业主为使各业主分摊并交纳管理费用而界分给各单元的份额。

有关第一期各单元的份额详列于本公约的附录一内，有关分配给日后各期各单元的份额、公共地方及其余获分配地方之份额将在由第一业主所另行制定之本公约补充契约、分契或其它文件中划定及分摊。

（11）

“管理者”

指由第一业主所聘用负责管理该小区、该土地或其部份的管理公司及/或不时获聘为管理该小区、该土地或其部份的其它任何人或公司。

（12）

“业主”

指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人仕，并包括其日后的合法继承人或受让人（不论是以买卖、赠与、交换或其它方式受让）。

如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有该有关单元或收取该有关单元的租金及利益下才视为是业主。

（13）

“会所”

指如第一业主在该小区内兴建的多用途建筑物及其内的所有设施。

（14）

“商业城”

指如第一业主根据规划设计规定在该土地上兴建作为商业用途的建筑物及其内的所有设施。

（15）

“独立洋房”或“独立洋房单元”

指在该小区或该土地内根据建筑规划及蓝图规定作为别墅式独立洋房的单元，包括但不限于其建筑物、花园、车位及所座落由第一业主出售及指定划拨的地段。

（16）

“商铺单元”

指在商业城内的任何单元。

（17）

“住宅单元”

指多层式住宅内或独立洋房的任何单元。

（18）

“车位”

指根据「江南豪苑」的建筑规划及蓝图或本公约规定用作停泊车辆的地方（包括车棚及车库）。

（19）

“单元”

指在该土地上或该小区内的商铺单元、住宅单元、车位或其部份。

（20）

“发展工程”

指第一业主拟在该土地上或该小区内所进行的各项发展，包括但不限于开发建设独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施、相关的配套及其它第一业主认为为完善该小区的开发建设而需要进行的各项工程、改造、拆卸及兴建。

有关的发展工程将会分期进行，而“前期发展工程”指第一期工程及就适用时间而言，已完成发展的各期工程；而“后期发展工程”指后于前期所进行的工程，包括最后一期的发展工程。

（21）

“本公约”

指立约双方所签署的本公约，并包括第一业主日后分别签署之补充契约、分契、相关的公约及一切有关管理该小区或该土地的文件。

（22）

“土地批文”

指中山市国土资源局与第一业主于二零零一年　　　月　　　日所签订之《国有土地使用权出让合同》及有关的附件、文件及修订。

（23）

“交付使用通知书”

指第一业主于该小区之任何单元可以交付给相关的业主使用时所发给该业主的通知书。

（24）

“业主委员会”

指各业主按照本公约在不同时候所召开的业主大会上委出或选出的业主委员会。

（25）

“业主大会”

指按照本公约第九章举行的业主大会。

2.2在本公约中，如文义许可或要求，表示单数之字眼应包括众数，相反亦同；表示阳性之字眼应包括阳性和中性，相反亦同；表示人之字眼应包括自然人、公司、法人及其它组织。

第三章：

总则

3.1公共地方及公共设施是为各业主之利益而设置，祇限于由业主及获其授权之租户、雇员、访客、其它获第一业主或管理者所批准的使用者使用。

3.2各业主此后一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证，契诺、规定及限制，并受其约束。

该等保证、契诺、规定及限制的保障和约束附带于该小区内的各单元及该土地的各个部份。

3.3各单元之业主对其单元有完全之处置及处理权，包括但不限于出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或持有该小区或该土地任何权益的人仕同意。

但该处置及处理权须明确受中华人民共和国之有关法例及本公约限制和保障。

3.4各单元之业主须就其租客或租户、雇员、访客及其授权使用者违反本公约的条款向其它业主及管理者负责。

第四章：

第一业主的权利

4.1第一业主对该土地及该小区保留下列的每一项权利，此等权利不因第一业主转让及出售该小区内的任何单元而消减，并各业主确认第一业主有全权自行单独行使下述的每一项的权力及授权其它人仕行使，并有权出售或转让任何一项或多项权利：

（1）第一业主有权在其认为合适的情况下更改该小区（包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施）的名称或其中任何部份的名称及编号。

但如有关的更改，直接影响有关单元的，在进行上述更改前，第一业主须提前三个月以书面通知该有关的业主。

第一业主无须就有关更改而引致的任何损失、费用或开支向任何业主或其它使用者赔偿。

（2）第一业主有权保留及拥有该小区（包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施）或任何建筑物的天台及阳台（各单元内的阳台除外）的专有使用权，并有权于上述任何部份安装、架设、维修、更换或拆除招牌、广告及其它对象。

（3）第一业主保留及拥有该小区内的公共车位的专有使用权。

（4）第一业主保留权利在该小区及该土地未出售的部份设置会所，并有全权就会所的数目、规模、性质、用途、管理方面作出规定，惟该等规定不得影响或妨碍任何业主使用其所拥有的单元。

（5）第一业主和管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人仕为行使本公约内的权利或为检查、维修该小区或该土地的任何一部份（包括但不限于公共地方、公共设施），或为该小区或该土地之利益而安装设施，或为履行管理者对该小区或该土地的管理责任，有权携带一切必须的设备、机器及材料进入该小区或该土地任何一部份。

如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人。

惟第一业主、管理者或行使此项权利的人仕于行使用此项权利时不得不必要地或不合理地妨碍有关业主或使用人使用其所拥有的单元。

（6）第一业主拥有该小区内其未转让及未被第一业主指定或划拨为公共设施（包括但不限于水表）的所有设施及设备。

第一业主并有权将该小区或该土地上第一业主并未转让或拥有专有使用权的任何地方或设施指定或重新指定为公共地方或公共设施，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地权益的人仕同意。

（7）第一业主有权取消或更改根据本章第4.1条第（6）分条所规定由第一业主指定的公共地方或公共设施，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地权益的人仕同意。

（8）第一业主有权更改、修订、增订或改动该小区或该土地的建筑规划及蓝图或任何一部份（已出售的单元及其所在的该幢楼宇除外）而无须经任何业主或其它拥有该小区（包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所）或该土地的权益的人仕同意，但上述更改、修订、增订或改动须事先获得有关政府当局的批准。

任何业主、单元使用者及有关人仕无权就此等更改、修订、增订或改动向第一业主或行使此项权利的人仕提出诉讼或索偿。

（9）第一业主有权在该小区或该土地内其拥有专有使用权或并未出售的部份、公共地方及公共设施及其部份安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、展示牌、天线、桅杆、避雷针及照明及其它各种固定设备设施、机器、仪器或结构（不论是临时或永久性的），并在事先给予各有关业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间内带同或不带同工人及设备进入该小区或该土地的任何部份（包括但不限于其它业主所拥有的单元），以便进行上述有关工程，及按第一业主认为适当的情况下准许或批准或授权其它人仕进行上述