湾田新增用地论证报告02gg.docx
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湾田新增用地论证报告02gg
长沙市望城区丁字镇建设发展规划局部优化
（丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角地块）
论证报告
长沙市望城区规划信息服务中心
2014年11月
附图：
1、区位图
2、现状图
3、周边遥感影像示意图
4、周边规划示意图
5、国土规划情况示意图
6、规划修改前图则
7、规划修改后图则
8、管线综合情况示意图
9、远期规划协调图
附件：
1、关于项目用地性质调整的申请报告（长沙港湾置业有限公司2014.04）
2、中南石材建材产业园项目商务协议（湘望府招商字[2009]032号）
3、关于丁字镇腊树塘路与向东路交叉口东南角地块规划条件（望规条件[2011]20号）
4、长沙市望城区城乡规划局请示报告单（2013年4月）
5、关于湾田502亩地块明渠改暗渠工程的意见（望规报[2014]53号）
6、湾田地块明渠改暗渠工程方案一（2014.09）
7、长沙市望城区城乡规划局规划技术管理会议纪要（望规纪[2014]38号）
8、关于本次论证报告的修改情况说明
9、相关单位提供模拟方案
一、项目基本情况
（一）项目由来及历史情况
长沙市望城区人民政府与湖南湾田集团于2009年11月30日签订的商务协议（湘望府招商字[2009]032号）中明确：
原丁字双桥片区现丁字湾街道桃园路东接线以南1492亩用地作为中南石材建材城项目建设用地（现更名为湾田中南国际商贸物流园项目，下文统称商贸物流园项目），其中位于湾田路与腊树塘路东南角，用地面积约925亩的地块为商贸物流园一期用地，现已具备一定建设规模，而位于一期用地北侧、湾田路与丁字东接线交叉口西北角剩余约567亩的商贸物流园二期用地，有待进一步完善规划行政审批及土地出让程序，为商贸物流园二期项目建设奠定基础。
2013年3月根据丁字湾街道办事处申请及商贸物流园项目的建设需要，已将属于商贸物流园项目二期建设用地范围内（位于丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角），总用地面积约13.03公顷（约195.52亩）的部分非建设用地修改为商业金融业用地（涉及该次规划修改的论证报告及方案已通过相关部门审查），本次根据相关单位的申请，拟将商贸物流园项目建设用地范围内剩余的11.33公顷（约169.95亩）居住用地修改为商业用地，以及为满足项目整体发展需求，同时将位于物流园项目范围北侧，丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角约14.55公顷（约218.26亩）的部分居住用地及非建设用地修改为商业用地。
因此涉及本次规划修改的总用地面积约25.88公顷（约388.21亩）。
（二）区域位置及规划修改范围
本次规划修改范围位于长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角，属于《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年）编制范围（以下简称原建设发展规划），根据该规划中的规划道路及用地情况确定本次规划修改的四至范围。
本次规划修改范围总用地面积约258809㎡，净用地面积约218759㎡。
由于本次规划修改后腊树塘路线型将根据最新施工图进行修正，因此修改后的总净用地面积数据将跟修改前有一定差别。
区位及规划修改范围示意图
（三）拟修改范围及周边区域权属、建设情况
本次规划修改范围内暂无用地权属，主要以当地居民自建房为主。
拟修改范围南侧（湾田路以南）为湾田中南商贸物流园项目一期用地（即原中南石材建材城项目），目前已有一定建设规模；北侧有旺春建材项目用地及丁字湾加油站用地。
（四）拟修改范围用地现状
拟修改范围内用地现状以村镇建设用地、耕地及水域为主，其中村镇建设用地多为当地居民自建房，项目开展建设后，当地居民将参照长沙市人民政府令第103号文相关内容进行统一安置；水域为现状刘板冲撇洪渠的一部分，现状水量较小；修改范围东北侧有一条现状35KV高压线穿过，在原建设发展规划中该线路将取消，不会对项目建设造成影响；周边已建成现状道路为修改范围内部的谢家湾路及北侧的丁字东接线。
遥感影像示意图
二、相关规划要求
（一）《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年）
1、用地性质要求
本次规划修改的主要依据为《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年），部分用地规划根据相关规划修改内容进行修正。
本次规划修改范围总用地面积约258809㎡，该范围内规划用地性质为二类居住用地（R2）、水域（E1）及耕地（E2），涉及的地块暂编号为A-01、A-02、A-03及A-04。
拟修改范围内的水域为刘板冲撇洪渠的一部分。
原建设发展规划对各地块无控制指标要求。
表2-1规划修改前拟修改范围内用地规划情况一览表
地块编号
用地名称
用地代码
总用地面积（㎡）
净用地面积（㎡）
备注
A-01
二类居住用地
R2
148908
119722
A-02
二类居住用地
R2
101805
92041
A-03
水域
E1
2794
2751
A-04
耕地
E2
5302
4244
修改前规划修改范围及周边地区用地规划图
2、规划道路要求
拟修改范围及周边区域规划城市道路主要为丁字东接线（规划红线宽度46米）、腊树塘路（规划红线宽度26米）及谢家湾路（规划红线宽度12米）。
3、居住用地平均容积率测算
原发展建设规划并未对规划用地制定控制指标，由于本次规划修改论证的需要，将根据原发展建设规划范围内的规划人口规模，居住用地规模，结合《长沙市控制性详细规划编制技术指南（修改）》的人口计算参数（长沙市外围城区125㎡/户，2.8人/户）测算原发展建设规划范围内居住用地的平均容积率：
原发展建设规划范围内至2030年城镇人口规模约32.5万人，规划居住用地面积约1290.87公顷，结合相关参数计算可得居住用地平均容积率约为1.12。
（二）《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年）
根据《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年）可知，本次规划修改范围内用地规划结构与原建设发展规划一致，大部分用地为二类居住用地（R2），已经纳入城市建设用地范畴；小部分规划为水域（E1）及耕地（E2），在总规远景用地规划中，该部分非建设用地已经纳入远景建设用地范畴。
总规规划路网与原建设发展规划路网基本一致，但未体现谢家湾路。
长沙市总规都市区用地规划协调图
（三）《丁字镇土地利用总体规划（2006-2020年）》
最新版丁字镇土地利用总体规划正在完善调整程序，根据最新版丁字镇土地利用总体规划调整方案，本次规划修改范围已纳入允许建设区，但该版国土规划中的桃园路与目前城市规划中的丁字东接线线型存在较大差异，建议下阶段进一步强化土地利用总体规划与城市规划的衔接，从而保证后续土地出让程序及项目建设的顺利进行。
土地利用总体规划情况示意图
（四）《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年）
由长沙市望城区规划信息服务中心编制的《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年）已通过望城区城乡规划局的审查（以下简称2013年版论证报告），鉴于该报告中涉及的地块与本次规划修改的用地存在一定关联性，因此该报告中的相关内容及结论将作为本次规划修改论证的重要参考。
1、关联用地控制指标要求
由于2013年版论证报告涉及的用地以及本次规划修改范围内用地均属于湘望府招商字[2009]032号商务协议中确定的中南石材建材城项目（商贸物流园项目）建设用地，根据该项目整体规划建设的需求，2013年版论证报告中对拟修改地块提出的建议指标将作为本次规划修改后商业用地部分建议指标的重要设定依据。
2013年版论证报告对拟修改地块提出的建议指标为：
用地性质为商业金融业用地（C2），容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。
2013年版论证报告修改后图则
2、关于刘板冲撇洪渠的调整
2013年版论证报告中对刘板冲撇洪渠提出了修改方案，取消了撇洪渠的南侧水渠，将北侧水渠保留，并规划为暗渠。
同时该方案已经获得水利部门的认可，本次规划修改将依据该方案落实。
但暗渠的具体线型修改和规划实施方案须以相关单位的论证结论以及水利部门的审批意见为准，且暗渠两侧的安全退让需满足相关规范的要求。
3、远期协调规划要求
在2013年版论证报告的远期规划协调图中已将本次规划修改范围内用地纳入统筹考虑，提出了远期整体协调方案：
（1）商贸物流园项目范围内用地整体调整为商业金融业用地（C2）；商贸物流园项目范围北侧，丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角用地性质保持为二类居住用地（R2）；
（2）谢家湾路不在用地规划方案中体现，具体线型修改在下阶段结合地块修建性详细规划整体考虑；
（3）刘板冲撇洪渠南侧水渠取消，北侧水渠规划为暗渠。
2013年论证报告远期规划协调图
三、修改要求、理由及依据
（一）修改要求
1、用地性质修改
将本次规划修改范围内用地由二类居住用地（R2）、水域（E1）及耕地（E2）整体修改为商业金融业用地（C2）。
2、道路优化协调
腊树塘路（规划红线宽度26米）根据最新施工图修正；谢家湾路（原规划红线宽度12米，调整后建议拓宽至20米）结合修改后用地方案统筹考虑，本次规划修改仅提出建议线型及线位（规划修改后图则中以虚线表示），具体线型修改建议在下阶段结合地块修建性详细规划整体考虑。
3、建议控制指标
规划修改后，商业金融业用地（C2）编号为A-01，建议控制指标：
总用地面积257061㎡，净用地面积228285㎡，容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。
表3-1规划修改后地块建议控制指标一览表
地块编号
用地性质
用地代码
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
建筑限高（m）
出入口
A-01
商业金融业用地
C2
2.00
45
20
45
EWN
建议控制指标作为下阶段控规编制、规划条件制定及项目建设的参考依据。
4、绿地及广场预留
在腊树塘路与丁字东接线交叉口东南角预留不小于1000㎡的广场绿地；地块西南角原耕地及水域用地（净用地面积6995㎡）保留其开敞空间功能，在规划修改中结合地块模拟方案及刘板冲撇洪渠明改暗调整方案，可优化用地形态，但需控制预留不小于7000㎡的广场绿地。
规划修改后示意图
5、刘板冲撇洪渠
本次规划修改将按照2013年版论证报告关于刘板冲撇洪渠的修改方案落实，但暗渠的具体线型修改和规划实施方案须以相关单位的工程设计方案以及水利部门的审批意见为准。
根据望城区规划建筑勘测设计院提供的明渠改暗渠设计方案，以及长沙市城乡规划局望城区分局、长沙市望城区水务局关于湾田502亩地块明渠改暗渠工程的意见（望规报[2014]53号），本次规划修改后刘板冲撇洪渠的修改方案依据明渠改暗渠设计方案一落实。
（二）修改理由
1、符合土地利用总体规划的要求；
根据最新版《丁字镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，本次规划修改范围内用地大部分属于允许建设区，响应城市规划与土地利用总体规划充分衔接的政策精神，本次规划修改是在充分衔接国土部门土地利用总体规划的基础上，进行优化修改。
2、优化大型专业市场在长沙市域范围的布局，落实《长沙市专业市场布局规划（2013-2020）》（2014年）相关要求的需要；
2014年2月21日，由市商务局、市城乡规划局共同组织编制的《长沙市专业市场布局规划（2013-2020）》正式进入批前公示。
该规划旨在引导市场布局更加科学合理，结合未来长沙市城市发展空间格局，提出在绕城线周边及外围地区规划包括丁字市场群在内的11个专业市场群。
随着城市的发展，市场规模的不断扩大，主城区内不少专业批发市场面临着交易场地狭小、功能不完善、市场建设滞后、周边道路交通拥堵等突出问题，很多专业市场有在中心城区外围发展建设的意向和需求。
综上所述，本次规划修改，是优化大型专业市场在长沙市域范围的布局，落实《长沙市专业市场布局规划（2013-2020）》（2014年）相关要求的需要。
3、望城区丁字分区大力发展商业市场，提升商业配套品质，扩大招商引资规模并带动周边经济发展的需要；
长沙市望城区人民政府与湖南湾田集团于2009年11月30日签订的商务协议（湘望府招商字[2009]032号）中明确：
原丁字双桥片区现丁字湾街道桃园路东接线以南1492亩用地作为商贸物流园项目建设用地（现更名为湾田中南国际商贸物流园项目）。
湾田中南国际商贸物流园项目作为目前丁字分区最大规模的高品质商业市场项目，把握长沙市相关规划及政策有意将专业市场群向中心城区外围迁移这一重大契机，势必吸引大量的商业资产以及流动人口进驻，将强势带动丁字分区乃至整个望城区的商业及其他相关配套产业的跟进发展，是望城区后续扩大招商引资规模，提升商业配套品质的重要基础。
本次规划修改有利于湾田中南国际商贸物流园项目的加速建设，是望城区丁字分区大力发展高品质商业市场，扩大招商引资规模并带动周边经济发展的需要。
4、顺应丁字分区新时期发展趋势长远规划，保证商贸物流园项目后续发展的需要。
随着望城撤县改区、长沙湘江综合枢纽工程的建设、滨水新城的整体规划以及霞凝新港的开发，将吸引大量由长沙中心城区、湘阴、宁乡、益阳市赫山区等地的迁出人口在丁字分区聚集，人口的集聚势必带来更大规模商业设施的配套需求。
丁字分区的规划必须具有前瞻性，充分考虑未来人口的大规模积聚及其相应的基础设施配套。
本次将商贸物流园项目用地北侧的居住用地一并修改为商业用地，并统一设定合理的控制指标，不仅为湾田中南国际商贸物流园项目的后续发展提供保证，更是迎合了丁字大规模人口聚集及商业飞速发展这一趋势，有效承载丁字分区未来商业设施配套服务的需求，同时有利于为目前处在城市化进程初级阶段的丁字分区创造良好的城市建筑景观，完善整体城市风貌奠定基础。
（三）修改依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
2、《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》（2009年）；
3、《长沙市城市规划管理技术规定（修订）补充规定》（2011年）；
4、《长沙市控制性详细规划编制技术指南（修改）》（2013年）；
5、《长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定（试行）》（2010年）；
6、《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年）；
7、《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年）；
8、《长沙市望城区丁字分区规划大纲》（2012年）；
9、《长沙市望城区丁字镇给水排水控制性详细规划》（2010年）；
10、《长沙市望城区中小学布局优化及公办幼儿园规划（2012-2020）》；
11、《长沙市专业市场布局规划（2013-2020）》（2014年）；
12、《丁字镇土地利用总体规划（2006-2020年）》；
13、《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年）；
14、有关部门批示、批文及文件；
15、国家及地方其他相关法律、规范、规程；
16、相关单位提供地形图及道路施工图。
四、修改论证
（一）主要控制指标论证
由于2013年版论证报告涉及的用地以及本次规划修改范围内用地均属于湘望府招商字[2009]032号商务协议中确定的中南石材建材城项目（商贸物流园项目）建设用地，根据该项目整体规划建设的需求，2013年版论证报告中对拟修改地块提出的建议指标将作为本次规划修改后商业用地部分建议指标的重要设定依据。
2013年版论证报告对拟修改地块提出的建议指标为：
用地性质为商业金融业用地（C2），容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。
同时依据商贸物流园项目一期部分用地规划条件（望规条件[2011]20号）中的综合控制指标：
“容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%。
”
根据上述内容确定本次规划修改后商业用地（A-01）建议控制指标：
容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。
表4-1-2规划修改后地块建议控制指标一览表
地块编号
用地性质
用地代码
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
建筑限高（m）
出入口
A-01
商业金融业用地
C2
2.00
45
20
45
EWN
（二）常住居住人口论证
1、常住居住人口计算
本次规划修改范围内常住居住人口计算将依据《长沙市控制性详细规划编制技术指南（修改）》相关规定，长沙市外围城区采用125㎡/户，2.8人/户的参数进行计算，同时修改前居住用地容积率采用上文中理论测算的平均值1.12。
规划修改前后常住居住人口变化情况详见下表：
表4-2-1规划修改前后常住居住人口数对比表
状态
用地性质
净用地面积（㎡）
容积率
建筑面积（㎡）
计算参数
户数
人口数
修改前
二类居住用地
211763
1.12
237175
125㎡/户
2.8人/户（仅居住用地）
1897
5313
修改后
商业用地
228285
2.00
456570
0
0
变化情况
修改后人口减少5313人，户数减少1897户
依据表4-2-1可知，规划修改后常住居住人口减少5313人，户数减少1897户。
2、村民安置
拟修改范围内分布有一定量的村民自建房，后续进行商业项目开发将涉及到村民生产生活安置的问题，原建设发展规划相关内容阐明：
根据长沙市人民政府令，第103号文，丁字镇被征地的农户，采用货币安置的形式，安置人员的入城就业服务和社会保障体系。
安置人员的住房问题统一纳入城镇商品住房体系，不再另外划出农民安置地。
（三）公共服务设施影响论证
本次不涉及中小学幼托设施及医疗卫生设施用地的修改，且常住居住人口大幅减少，因此不会影响原控规范围内的相关公共服务设施配套。
（四）道路交通影响论证
1、周边道路优化协调
（1）腊树塘路
腊树塘路依据最新施工图细微修正线型，规划红线宽度仍为26米，对周边规划格局影响较小。
（2）谢家湾路
现状谢家湾路宽度为7米，作为村民自建房区域与周边道路进行交通联系的生活性支路，远期作为市政道路的交通通行及分流能力较弱，且周边路网规划较为完善，待周边规划道路实际建成后，谢家湾路无法体现其交通分流的价值，且原规划已将谢家湾路周边区域规划为二类居住用地，地块后续势必将进行整体出让作为房地产项目开发，但该处村民搬迁后，目前的谢家湾路反而破坏了原规划城市建设用地的完整性。
本次规划修改后，谢家湾路周边的居住用地将修改为商业用地，作为商贸物流园二期用地整体开发，建议将谢家湾路纳入该地块下阶段修建性详细规划整体统筹考虑，本次规划修改仅提出建议线型及线位（规划修改后图则中以虚线表示，规划红线宽度建议不小于20米），这样不仅能满足拟修改范围及周边区域的交通组织需求，同时可以保证该处商业用地完整性，为下阶段修建性详细规划提供更大的施展空间，提升项目开发品质。
3、交通量分析
根据《建设项目交通影响评价技术标准（GJJ/T141-2010）》及《长沙市建设项目交通影响评价技术导则（试行）》（2013年），规划修改前后的交通出行量将依据下列参数进行计算：
表4-4-1交通出行量计算标准一览表
类别
出行率单位
高峰小时出行率参考值
本次取值
城市中心区
其他地区
住宅
人次/户
1.0-1.2
0.8-1.0
1.0
商业
人次/100㎡建筑面积
16-18
12-16
16
依据上述参数进行计算，规划修改前后，本次拟规划修改范围内交通出行量变化情况详见下表：
表4-4-2规划修改前后交通出行量对比表
状态
类别
建筑面积（㎡）
户数
计算参数
出行量（人）
修改前
住宅
237175
1897
1人次/户
1897
修改后
商业
456570
——
16人次/100㎡建筑面积
73051
变化情况
——
增加71154
根据表4-4-2可知规划修改后拟修改地块的总出行量为73051人次，相比修改前增加71154人次，据《长沙市城市交通规划专题报告》，取小汽车出行占总出行的26%，小汽车载客系数1.6人/车计算，则规划修改后对周边道路产生的总高峰小时小汽车交通量为（73051*26%）/1.6=11871pcu/h，相比修改前增加交通量为（71154*26%）/1.6=11563pcu/h。
地块周边主要道路有丁字东接线（红线42米，主干道，双向6车道），腊树塘路（红线26米，双向4车道），谢家湾路（调整后红线20米，双向4车道，虽纳入修规统筹考虑，但若保持对外开放，仍能承担一定交通分流的功能）根据《交通工程学》系列公式，按单条车道可能通行能力1690pcu/h计算，拟修改范围周边路网对外交通通行能力为23660pcu/h，规划修改后该地块产生的小汽车高峰小时交通量占周边道路总通行能力的48.87%。
综合考虑2013年版论证报告中涉及地块产生的交通量，本次规划修改后已经对周边道路产生了较大的交通压力，由于拟修改地块周边其他用地指标及项目建设情况不明确，无法综合评估整体的交通通行量，仅该地块修改后的交通量增加数据，在不考虑周边地块进驻其他商住项目的情况下，目前规划道路能够满足地块规划修改后的交通需求。
若周边亦有其他商住项目进驻，建议针对拟修改地块周边规划路网进行专门的交通影响评价分析报告。
4、机动车停车位配建
根据《长沙市城市规划管理技术规定》长沙市Ⅱ类地区中建设项目配建停车设施计算指标如下：
商业建筑0.8车位/100㎡建筑面积。
规划修改后，修改范围内需配建的停车位数详见下表：
表4-4-3修改后地块停车位计算一览表
地块编号
用地性质
建筑类型
建筑面积（㎡）
计算参数
车位数（个）
A-01
商业金融业用地（C2）
商业建筑
456570
商业建筑：
0.8车位/100㎡
3653
合计
——
3653
依据表4-4-3可知，规划修改后A-01地块需配建停车位3653个，建议下阶段根据该地块修建性详细规划方案参照相应规范参数计算实际需配建的机动车停车位，本次论证的理论数据仅供参考。
（五）生态环境影响论证
根据原建设发展规划相关内容，丁字分区公共绿地面积共183.61公顷，规划人口规模约32.5万人，则人均公共绿地面积5.65㎡/人（国标7㎡/人）；本次规划修改不涉及公共绿地的调整，因此公共绿地面积维持不变，修改后人口规模约32.0万人，则人均公共绿地面积为5.74㎡/人，整体变化较小。
根据上述数据可知，丁字分区范围内无论修改前后人均公共绿地面积均低于国家标准，但丁字分区由于涵盖了麻潭山森林公园及欧阳询文化园，整体规划为生态用地（山林地），且规模较大，约为1094.75公顷，由于生态用地不占用公共绿地指标，从而造成人均公共绿地面积偏小。
但就整个丁字分区的生态格局及生态用地规模而言，本次规划修改对丁字分区的生态环境影响不大。
本次规划修改涉及将少量耕地及水域修改为城市建设用地，该部分耕地在国土规划中并未纳入基本农田保护区，且现状多已荒废；水域原本为刘板冲撇洪渠的一部分，但在2013年版论证报告中已调整为暗渠，因此建议将本次规划修改范围内涉及的少量耕地及水域统一纳入城市建设用地范畴，整体规划。
在腊树塘路与丁字东接线交叉口东南角预留不小于1000㎡
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