全力做好旧文章 打造美丽XXX关于旧城改造的调研文章.docx

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全力做好旧文章打造美丽XXX关于旧城改造的调研文章

全力做好“旧”文章打造美丽XXXX

--—关于NN市XXXX区旧城改造的调研与思考

按照党的十八大提出保障和改善民生的要求，以及NN市委、市政府关于在生态文明城市建设中，要做好旧城改造即“旧”的文章的要求，XXXX区以历史文化街区、YJ沿岸、城市主干道两侧、城中村和城乡结合部等区域为重点，以“老NN•三街两巷”SJ片区旧城改造为龙头，开拓创新，加快推进，着力改造建设一批骑楼街、商贸街、美食街，全力打造美丽XXXX，使现代文明与历史文化在城市中有机融合、相得益彰。

XXXX区同时也是个老城区、老工业区，通过旧城改造，引导生产性企业和物流企业以及小商品批发市场等相关产业到新区规划区发展，实现旧城区土地功能使用转换，提高城市土地资源利用效率，以达到调整产业布局，优化资源结构的目的。

目前，XXXX区旧城改造工作已取得初步成效，在建项目11个项目，旧城改造用地面积达亩，总投资达亿元，占NN市旧城改造任务的比重为%。

下面以SJ片区旧城改造为例子，就XXXX区旧城改造方向，对策措施等问题进行研究。

一、SJ片区旧城区的形成和基本情况

（一）SJ片区旧城区的形成

明朝的NN城，社会较安定，经济有很大发展，有“小南京”之称。

清初，NN先后出现YD会馆、AH会馆、XH书院、LH会馆、YL五属会馆等。

光绪三十二年十一月十七日（1907年1月1日），NN开埠（通商口岸），出现SX口、DF巷、SJ、BYA等码头。

SJ片区由此进入商业繁华时期。

发展至今，SJ片区已然成为NN市传统与现代交融的商业中心之一。

在一定程度上，SJ的历史就是NN市的历史。

（二）SJ片区旧城区的基本情况

SJ片区由RM路、JF路、JB大道、XH街、SJ、ZZ路围合而成，项目用地面积亩，均为国有土地，涉及征收建筑约栋,征收建筑面积约万m2,涉及企事业单位共计约个，个人产权户数约户,承租户约户,常住人口约人。

1、土地利用现状

按照2012年1月1日施行的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），以中类地类计，SJ片区的用地主要有二类与三类居住用地、文物古迹用地、商业设施用地、公用设施营业网点用地、城市道路用地、交通站场用地、供应设施用地，其中又以居住用地和商业用地为主，缺乏绿地和广场。

2、公共和公用设施

SJ片区分布有规模较大的二级甲等医院一个和医务所一个，幼儿园一所，小学一所，菜市一个，室内超市一个，公共厕所两个，垃圾转运站一个，变压器一个，社会停车场一个，市级文物保护单位三个。

3、建筑风貌

历史与现代交融、居住与商业结合给SJ片区的建筑带来了多样的风貌，呈现出以JF路沿街骑楼街的传统居住风貌、传统商业风貌、现代居住风貌、现代商业风貌等多种建筑风貌类型。

4、建筑高度与结构

本片区主要以低层和多层住宅为主，建筑质量比较差，密度很大。

1层建筑主要是棚屋以及简陋的砖砌结构，比如停车库房、棚户、厕所和简易垃圾收集点；2-4层建筑主要是筒子楼以及沿街的骑楼建筑，以砖混和砖木结构为主，有些是传统风格，有些则是风貌不一新旧不一的民房；5-7层建筑主要以20世纪70-90年代的居民楼为主，一般有3到4个单元，一梯两户，小户型，但是建筑密度很大，不满足防火需求和建筑间距；8层以上建筑主要是20世纪90年代以后建的单位办公楼以及商住楼。

本片区的建筑结构类型比较多，有砖结构、砖混结构、砖木结构、预制板结构、框架结构和简易结构。

5、土地产权与房屋产权

本片区的土地均为国有土地，分为行政划拨和出让两种类型。

根据NN市YX房地产公司提供的数据，本片区房屋产权分为公有房屋（含直管公房和单位房屋）、私有房屋（含房改房、私人自建房、商品房）等类型。

公有房屋建筑面积为万m2、私有房屋建筑面积为万m2，合计万m2。

公有房屋总建筑面积的%、私有房屋只占%，公有房屋占绝大部分。

6、传统商业与传统文化风貌

依靠YJ水运之便，SJ片区在元明朝代已经有商贸之风，商贾云集。

清末开设商埠后更是进入了商贸繁荣时期，迅速成为NN本地的商贸中心，也是连接云贵川与东部各省的商贸集散地。

现今仍在的YD会馆、LH会馆、AH会馆以及DTD商住楼就是本片区作为百年NN商贸中心的物证。

凭借商贸中心地位，本片区成为NN市传统商业历史最悠久的地方，饮食业闻名遐迩，至今依然不让当年。

老牌和著名品牌有YST药行、老SJ蛋糕、传统SZ米粉、十年老牌小吃等等。

为了传承和发扬传统饮食与文化，本片区居民自发成立了NN市SJ美食行业协会，每年举办一次美食节，成为美食文化的代表。

一直以来，每天前来品尝传统小吃的人络绎不绝。

本片区拥有地方特色鲜明的传统文化，主要表现在语言、生活形态、经济形态和社会交往形态、戏曲等方面。

本片区的原住居民之间的交流语言为NN白话，它是本片区的场所感、归属感的集中体现。

历史上本地剧和粤剧，居民多在闲暇时去观看戏曲。

时至今日，戏曲凋零，但XH书院里仍时有表演。

二、SJ片区旧城区存在问题分析及改造的必要性

SJ片区由于发展历史悠久，因此在建筑、业态和文化上颇具特色，在当今城市化快速发展进程中弥足珍贵，要善加保护与利用。

纵观现状，主要归纳为以下几点：

一是砖、砖混和砖木等结构的房屋仍然大量存在和使用，其中一些具有传统建筑特色和文物价值。

这些几十甚至上百年的建筑已经处于危险状态。

本片区内已经开发的住宅小区与破旧危房比邻而居，对比鲜明，反差巨大。

二是人居环境差强人意。

片区内人口密度大，居民住宅面积狭小，每户人数有的多达6人。

另外建筑陈旧破败、密度高、间距小，电线在密密麻麻的建筑之间随意拉伸，缺乏消防通道，留下安全隐患。

整个片区缺乏绿地、广场等游憩空间，居民日常休闲只能在楼下局促的树荫里、过道上进行，活动内容局限在打牌、下棋、聊天。

三是传统商业和传统文化处于萎缩和消失状态。

片区的传统商业店铺破旧狭窄、位置不引人注目，经营规模小。

传统业态虽然知名度高，但影响力大不如前。

传统文化更是难寻踪迹，本地通用的语言NN白话正在受到普通话的冲击，民间已经发出了拯救的呼声。

四是城市功能结构不合理，缺乏主次，功能的空间布局也显杂乱，要加以调整。

片区中除了居住和商业功能外，还有物流仓储功能，它们占据核心位置，既压制了土地价值，也影响了交通。

综上，置换功能、改造和传承传统建筑、弘扬传统商业和传统文化、提高居民收入和改善人居环境已迫在眉睫，已成为本片区发展的头等大事。

因此SJ片区有必要进行改造和更新，以促进片区更好地发展。

三、SJ片区旧城改造工作进展情况

在市委、市政府的坚强领导下，XXXX区党委、政府高度重视SJ片区改造工作，于年月底成立SJ片区改造工作领导小组，全面开展SJ片区改造。

在市直相关部门的大力支持下，SJ片区改造项目前期工作开展顺利。

在完成前期调研、入户登记调查、编制征收补偿方案等工作后，于年月日开展《SJ片区征收预公告》、《SJ片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》等相关公告和方案的张贴公示工作，并于年月日获市政府颁布该项目的征收决定，是NN市颁布《NN市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知）、实行新的征收补偿政策以来，第一个获得市政府颁布征收决定的项目。

根据SJ片区的实际居住环境和项目情况，XXXX区将其分成个地块进行改造。

按分期、分片、分步实施的工作思路，第一期重点开展位于地块房屋征收工作，并将地块内3号、6号住宅楼及28间铺面作为项目启动区。

选定了地块作为NN市喜迎党的十八大第二批重大项目开（竣）工暨SJ片区改造项目的启动区，举行了隆重的启动仪式。

三、SJ片区旧城改造的运作模式及方向

（一）运作模式

（1）资金来源

SJ片区旧城区改建房屋征收成本需亿元，项目涉及单位、住户、承租户数量较大，房屋征收投资量大，采取政府引导、市场运作的方式，引入社会资金参与改造。

通过竞争性谈判方式确定SJ片区旧城区改建项目（房屋征收补偿项目）投资合作单位，由其负责提供房屋征收相关资金、提供周转房源安置被征收户。

（2）改造方式

按照“整体规划，分期净地出让”的方式，XXXX区对项目进行整体规划设计，结合地块内房屋征收的难易程度及安置小区所属地块，分块实施房屋征收补偿与拆除，形成净地后分期净地出让土地。

为确保项目的完整性及持续性，取得第一期地块的土地受让人须承诺参与剩余地块的竞拍。

为满足被征收人以回建方式进行调换房屋或就近地段以现房房源方式进行调换房屋的要求，土地受让人应在出让地块项目范围内预留安置房源,或提供经被征收人同意的就近地段周边商品房。

预留房源的数量由XXXX区会同市城乡建委、市国土局等部门确定,需考虑当期土地上房屋征收所需房源数量及下一期土地上房屋征收所需房源数。

SJ片区属于历史文化街区的风貌协调区，XXXX区负责按历史文化街区规划相关要求组织开展该片区的方案总平及单体设计。

土地受让人须按已获市规划局批复的方案总平及单体设计进行开发建设，并按规定设计、施工工艺进行骑楼风貌建筑的建设。

（3）补偿安置

选择货币补偿的，按有关文件规定确定其补偿各项费用。

选择房屋产权调换补偿的，可以选择以回建方式进行调换房屋或就近地段以现房房源方式进行调换房屋。

以回建方式进行调换房屋的，由土地受让人提供房源。

（二）行政审批

通过采用规划同步走、安置同步走、拆迁同步走、融资同步走的“四同步”的方法，简化行政审批程序，加快推进SJ片区旧城改造工作。

（1）规划设计工作

（2）征收安置工作

（3）融资及项目出让

目前，改造方案已获市政府批复同意。

对投资合作单位招标文件及合作协议进行评审，并原则通过。

现招标代理单位正在开展招标前期工作。

（三）改造方向

SJ片区的传统街道有JF路、DT路、XH街等，片区旧城改造充分挖掘和发挥其区位价值、交通价值、传统商业、历史文化价值和土地价值，通过全面改造和整体重建的方式，按照历史文化街区相关规划要求，把片区打造成规划科学、传统业态和传统文化特色分明、传统与现代完美结合的新街区，焕发旧城文化生机，传承历史文脉。

一是建新如旧，修旧如旧。

片区建筑风格突出“古、文、商”等元素，传统商住项目以传统建筑为原型和风貌来进行规划设计，形成历史文化空间风貌；现代化的高层居住（含底层商业）合理布局设计，符合片区整体风格。

同时，做好对书院会馆等传统建筑保护和修缮工作。

二是以传统商业和服务业为主要业态，发展现代商业服务。

SJ片区是NN历史传统餐饮文化载体，传统商业业态对NN人而言，既是文化瑰宝，也是生活中不可或缺的享受来源，保留和发展传统业态并不是一对矛盾关系，而是相互促进、相互融合的关系；发展现代商业服务以及现代休闲文化娱乐业，有助于提升片区形象和品位，使SJ片区成为NN市重要的商业、休闲娱乐和文化旅游区域之一，对NN的城市功能与影响力起到良好的促进作用。

六、关于旧城改造工作的几点建议

SJ片区旧城改造工作涉及方方面面，房屋产权、居民安置、征地拆迁、融资建设、维护稳定等问题极为复杂，因此，着力解决好SJ片区旧城改造遇到的热点、难点、重点问题不仅是破解XXXX区旧城改造工作所面临的难题的关键，对如何推进全NN市的旧城改造工作也具有较强的现实意义和指导意义。

目前，XXXX区三旧改造工作涉及国有土地上旧厂房、旧房屋改造、城中村改造等。

各项目面临的征迁问题、安置问题、融资问题、政策瓶颈不一而同。

如何破解，有如下几点建议：

一是政府放权。

旧城改造的最终目的是改善老百姓的居住生活品质，提升城市的品位和形象。

政府不应从中获利，企业也应尽量不从中获利。

要按照政府投入为主，市场参与为辅的原则，进行旧城改造。

在国有土地上旧厂房、旧房屋改造项目中，积极推进公开征集土地熟化人试点项目；在“城中村”改造项目中，积极推进村民自行改造、村企合作改造及政府主导改造三种模式，进一步简化行政审批手续，提高行政效能，优化行政服务，走市场化运作之路，改善发展环境。

二是科学规划。

按照“一区一策、一村一策”原则，对老城区进行合理规划，分片区实施旧城改造，以沿江片区为改造重点，加大沿江片区旧改力度，带动沿江片区开发建设，从而推动沿江经济带发展；对“城中村”改造要高标准规划市政公用设施、环境建设和空间布局，充分兼顾经济功能和其它社会服务功能的协调，按城市社区建设要求，规范建设新的城市居住区，营造高质量的生活环境。

尽量向空中要建筑，尽可能的预留可供开发土地和发展空间。

同时，要维护规划的严肃性和权威性，加强对“城中村”现状的规划管理，坚决杜绝新的违章建筑，以尽量减少改造中的成本。

三是和谐征迁。

安居才能乐业。

对老百姓的安置应以他们的意愿为主，尽量满足原住户的回迁意愿，即使不能完全满足，也应比原有的条件有所改善，生活比原来有所提升，这样才能争取征迁涉及单位和居民的支持。

可通过寻找产权调换房或临时过渡房、鼓励购买拆迁安置房、发放临时过渡周转费等方式，合理有效安置被征收迁居民。

房屋产权评估单价应根据实际情况制定，不能照搬其他区域标准，应尽可能满足被征迁居民的补偿要求。

土地出让金应回归用于旧城改造地块或安置地块，以解决基础设施建设、居民安置补偿等资金问题。

另外，采取多种形式，大力宣传旧城改造的重大意义、基本原则、改造方法、补偿措施，让被征迁居民或业主正确认识个人利益与国家利益、既得利益与长远利益的关系，妥善解决好公共需要与个人或单位需要的利益性矛盾。

四是保护传统。

历史文脉的具体表现为传统文化、传统业态、传统建筑风格。

在旧城改造中，应注重传承与保护历史文化特色和古建筑风格，注重展示历史、建筑、民俗文化内涵，焕发旧城文化生机。