1投资部9000工作手册.docx

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1投资部9000工作手册

索引

1.目的…………………………………………………………………………3

2.适用范围…………………………………………………………………………3

3.参考资料…………………………………………………………………………3

4.定义…………………………………………………………………………3

5.部门职责、组织架构……………………………………………………………3

5.1地产投资……………………………………………………………………3

5.2市场调研……………………………………………………………………4

5.3工程过程控制和预警程序…………………………………………………4

5.4工程的后评估………………………………………………………………4

5.5组织架构……………………………………………………………………5

6岗位职责…………………………………………………………………………5

6.1部门经理……………………………………………………………………5

6.2部门副经理（经济分析）…………………………………………………6

6.3部门副经理（市场调研）…………………………………………………7

6.4市场调查员…………………………………………………………………8

6.5投资分析员…………………………………………………………………8

7.工程投资管理程序………………………………………………………………9

8.相关资料………………………………………………………………………10

9.附表………………………………………………………………………10

9.1《投资工程立项评审表》…………………………………………………11

9.2《投资工程可行性研究报告审批表》……………………………………12

9.3《工程投资合同（协议）审批表》…………………………………………13

9.4《工程投资合同变更审批表》……………………………………………14

9.5《投资合同付款审批表》…………………………………………………15

9.6《投资工程预警报告审批表》……………………………………………16

9.7《投资合同执行情况报表》………………………………………………17

1.目的：

规范北京公司的地产工程投资管理，以降低投资风险，实行目标

管理，提高经济效益和社会效益。

规范投资策划部与公司各部门、

各地盘之工作范围，达到分工明确，密切合作以提高工作效率。

2.适用范围：

本管理制度适用于本公司地产工程投资、市场调研及文件档案管

理。

3.参考资料：

《中海集团有限公司管理制度》

《中国海外集团有限公司投资决策管理制度》

《中国海外集团有限公司投资工程可行性研究报告纲要》

《国内房地产长线土地储备工程投资管理办法》

《中海地产股份有限公司投资管理工作程序》

4.定义：

集团公司指中海地产股份有限公司

北京公司指中海发展（北京）有限公司

5.部门职责、组织架构

5.1地产投资

5.1.1负责对重点地块进行技术经济论证，编制土地评估报告，并由投资策划

部牵头，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、工程发展部，共同编制工程可行性研究报告，为公司决策提供依据。

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5.1.2参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。

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5.1.3会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、工程发展部，共同编制工程发展计划，经批准后供指导工程实施。

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5.2市场调研

5.2.1负责北京地产宏观市场和微观市场的研究分析。

5.2.2负责对公司重大问题的研究分析工作。

5.2.3负责完成集团公司市场调研组布置的调研任务。

5.2.4负责定期和不定期的及时向集团公司市场调研组和北京公司报送调研计

划、研究报告及有关的信息材料。

5.3工程过程控制和预警程序

5.3.1对工程的开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、等工程发展成本和收入分项测算，对其完成情况进行分析，并与可研报告和投资合同对比，分析变化原因。

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5.3.2根据可行性研究报告，在正式吸纳该工程后，向公司各职能部门提出工程发展成本、发展进度、销售进度、资金流量要求等预警指标。

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5.3.3在工程发展过程中，根据确定的预警指标针对发展成本分项核算并对发生变动的工程向公司各部门提出预警并在重要指标发生重大变动时向企管委及时报告。

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5.4工程的后评估

在工程完成后，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、工程发展部，共同编制工程的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。

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5.5组织架构

中海发展（北京）有限公司

投资策划部组织架构图

经理

部门副经理（市场调研。

）

部门副经理（经济分析）

投资分析员

市场调查员（宏观）

市场调查员（微观）

6、岗位职责

6.1部门经理

6.1.1在主管副总经理的领导下，负责主持投资策划部日常工作并协调好部门之间的关系;

6.1.2负责对本部门员工的教育、管理，对员工定编以及根据各员工的工作表现实施奖罚提出建议。

6.1.3定期召开本部门工作会议。

6.1.4负责做好工程投资、市场调研等方面的决策、检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。

6.1.5根据北京市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对北京市的住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛的调查，积累资料；熟悉和掌握北京市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产工程投资及开发提供有力的依据。

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6.1.6负责对公司拟发展工程进行详细调查包括政策、环境、交通、地理位置和周边远景规划；宗地现状、城市公建配套、市政设施现状和未来发展情况，参与拟定工程的发展方案。

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6.1.7参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。

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6.1.8负责组织现场调查及工程发展方案的基础上，与资金财务部配合做好工程发展成本的测算和经济效益分析，做好可行性研究报告，提供公司参加政府批租土地的投标或与有关单位进行地产投资工程发展合作的决策资料。

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6.1.9及时了解政府土地批租的推出情况，以利于公司积极参与投标。

6.1.10协同资金财务部制定详细的未来年度里投资工程所需资金计划。

6.1.11完成领导交办的各项工作。

6.2部门副经理（经济分析）投资分析员

6.2.1协调部门主管对地产投资工程进行房地产评估。

6.2.2依据市场调查资料，编制房地产评估报告。

6.2.3参与编制地产工程投资的可行性研究和工程发展计划，并负责经济分析与预测。

6.2.4进行工程的经济分析与测算。

6.2.5随时了解与掌握房地产法规动态。

6.2.6参与土地出让/工程转让合同洽谈，并进行经济测算，起草法律文件。

6.2.7掌握房地产开发过程中各税项、费用、及其它补偿、转让费用缴纳的相关规定、标准等，并对各项费用发生变化而对工程开发产生影响进行评估。

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6.2.8对已开发工程的经济技术指标进行监控，针对偏离的指标提出预警报告。

6.2.9根据填报签署投资合同，对合同的执行情况进行监控，并申请到期应付的土地款项。

6.2.10根据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。

6.2.11认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。

6.3部门副经理（市场调研）

6.3.1根据房地产市场日常调查，对所调查物业包括土地评估和房地产销售两方面进行评估。

6.3.2指导、监督日常市场调查报告、专题市场调研报告的定期编制，并提出专项市场调研报告的专题。

6.3.3掌握北京宏观、微观房地产市场的市场动态，并对重点企业、工程随时监控。

6.3.4参与土地出让/工程转让合同洽谈，提供市场支持资料。

6.3.5参与编制地产工程投资的可行性研究和工程发展计划，并负责工程的市场分析与定位。

6.3.6随时了解与掌握房地产法规动态。

6.3.7建立市场调研资料管理制度

6.3.8根据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。

6.3.9认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。

6.4市场调查员

6.4.1进行房地产市场日常调查，调查收集内容包括土地、房地产营销等方面内容，提供分析得基础资料。

6.4.2定期出外采集北京市房地产市场的第一手资料，物业规模、售价、售出率等，并分类整理。

6.4.3在主管副经理的指导下，定期出版北京房地产《市场调查报告》月刊，提供房地产政策、法规、楼盘销售、价格与市场信息及趋势，为工程可行性研究和工程发展计划提供信息支持。

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6.4.4针对专题调查任务，从事专门的调查，与日常调查相同，收集汇编针对专题调查的信息并进行整理和编辑。

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6.4.5从各类报刊杂志和报纸上等大众传播媒体采集各类房地产信息，包括广告和专题的房地产评论以及国家或市政府颁布的重要的国家法规政策和将对房地产市场有重要影响力的市政建设、经济活动等进行分类、汇总、分析与提炼，对有价值的信息及时向主管经理报送，也应同时编辑于刊物中。

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6.4.6负责对收集的市场资料进行整理、归档。

6.4.7负责图书资料的整理与编号登记工作，建立图书资料借阅制度。

6.4.8认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。

6.5投资分析员

6.5.1收集房地产开发法规，并对房地产开发工程成本变化产生影响的因素进行分析、评估。

6.5.2掌握工程各项开发成本的组成与不同建筑结构、土地获取方式等对开发成本产生影响因素的分析。

6.5.3不同开发经营方式的房地产对公司盈利指标的影响分析。

6.5.4不同投资组合、物业类型对公司盈利指标的影响分析。

6.5.5建立土地资料、工程测算资料的管理制度，负责对资料的整理、归档、保存。

6.5.6建立文档收、发登记簿，填写文件名称、编号、数量、日期、发行单位及发放交接单位号码等工程，以利于监督检查。

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6.5.7认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。

7.工程投资管理工作程序

7.1地产工程的投资管理由收集工程信息、立项、可行性研究、报批和签约四阶段组成。

7.2立项：

投资策划部根据公司和集团公司确定当年的房地产工程投资战略和投资计划，深入研究北京房地产市场整体状况，选择优秀工程，对优秀工程编写工程投资建议书，上报中海地产股份有限公司企业管理委员会申请工程立项。

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7.3制作可行性研究报告：

经集团企管委批准立项后，投资策划部组织相关、部门、人员在进一步调查研究的基础上编制可行性研究报告。

工程可行性研究报告根据性质按《中国海外集团有限公司投资工程可行性研究报告纲要》和《国内房地产长线土地储备工程投资管理办法》进行编制。

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7.4报批：

编制完毕可行性研究报告编制工作后，填写《投资工程可行性研究报告审批表》一并报送集团企管委。

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7.5签约：

工程可行性研究报告以及《投资工程可行性研究报告审批表》经集团企管委审批后即可进入签约阶段。

签约前《投资工程合资（合作）合同或协定审批表》需经集团企管委审批后投资方可签约。

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7.6签约后的联络、协调：

工程签约后，由工程发展部牵头，资金财务部配合完成工程的转项工作，并派专人负责协调各方面关系。

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7.7对签约工程发展状况的跟踪、预警，定期编制工程发展成本阶段报告。

7.8工程完成后，针对发展工程编制工程的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。

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8.涉及的相关文件

8.1国家及北京市政府相关主管部门颁布的法规、法令、条例等。

8.2中海地产股份有限公司投资管理工作程序。

9.附表

9.1投资工程工程建议书

9.2投资工程立项审批表

9.3投资工程可行性研究报告

9.4投资工程可行性研究报告审批表

9.5工程投资合同（协议）审批表

9.6投资合同变更审批表

9.7投资合同付款审批表

9.8投资合同执行情况审批表

9.9工程预警报告书

9.10工程预警卡片

9.11投资工程预警报告审批表

9.12工程后评估报告

中海地产股份有限公司

投资工程立项评审表

工程名称

工程经营单位

工程简介

经营单位评估意见

负责人签字：

年月日

企业管理委员会审批意见

负责人签字：

年月日

备附文件清单（工程建议书、工程登记卡片等）

存档：

企业管理委员会、工程经营单位

中海地产股份有限公司

投资工程可行性研究报告审批表

工程名称

工程经营单位

工程简介

经营单位评估意见

负责人签字：

年月日

企业管理委员会

评审意见

负责人签字：

年月日

投资决策委员会决策意见

负责人签字：

年月日

备附文件清单（工程可行性研究报告等）

存档：

企业管理委员会、财务资金部、监察审计部、工程经营单位

中海地产股份有限公司

工程投资合同（协议）审批表

工程名称

工程经营单位

合同主要内容

工程经营单位评估意见

负责人签字：

年月日

财务资金部评审意见

负责人签字：

年月日

企业管委员会评审意见

业务负责人签字：

负责人签字：

年月日

备附文件清单

（合同副本等）

存档：

企业管理委员会、财务资金部、监察审计部、工程经营单位

中海地产股份有限公司

工程投资合同变更审批表

工程名称

工程经营单位

合同变更内容及原因

工程经营单位评估意见

负责人签字：

年月日

中海地产公司企业管理委员会评审意见

负责人签字：

年月日

集团公司财务资金部

评审意见

负责人签字：

年月日

集团公司专业投资

评审委员会

评审意见

负责人签字：

年月日

集团公司总经理或

总经理会议

意见

负责人签字：

年月日

备附文件清单

（合同副本等）

存档：

企业管理委员会、财务资金部、监察审计部、工程经营单位

中海地产股份有限公司

投资合同付款审批表

工程名称

工程经营单位

付款依据

工程经营单位意见

负责人签字：

年月日

财务资金部

审核意见

负责人签字：

年月日

中海地产企业管理委员会

审批意见

负责人签字：

年月日

存档：

企业管理委员会、财务资金部、工程经营单位

中海地产股份有限公司

投资工程预警报告审批表

工程名称

工程经营单位

预警事项概述

工程经营单位

应对策略说明

负责人签字：

年月日

企业管理委员会

评审意见

负责人签字：

年月日

财务资金部

评审意见

负责人签字：

年月日

投资决策委员会

决策意见

负责人签字：

年月日

备附文件清单

（醒目预警报告书等）

存档：

企业管理委员会、财务资金部、监察审计部、工程经营单位