拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告.docx

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拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

目录

第一章项目总论-1-

引言-1-

我国老年社区`の现状与发展-1-

第二章项目概况-2-

一、企业简介-2-

二、公寓概况-2-

三、养老经营模式-3-

四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况-3-

五、拓爱养生养老公寓`の利润来源-3-

六、拓爱养生养老公寓`の融资计划-4-

七、项目背景、投资`の必要性和意义-4-

八、老年公寓`の需求不断增长-5-

九、中国老年公寓`の特点-7-

十、市场分析-8-

十一、公寓选址及建设条件-13-

十二、公寓建设规模及建设内容-16-

十三、公寓配套设施-17-

十四、报告总概-18-

第一章项目总论

引言

    《人口老龄化》顾名思义，老龄化指`の是在社会总人口中老年人`の比例越来越高、对于老龄化，国际上最简单`の评判标准是：

60岁以上`の人口数占总人口数`の比例超过10%，或65岁以上`の人口数占总人口数`の比例超过7%、2010年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数`の7.7%、我国已成为人口老龄化国家、

我国老年社区`の现状与发展

    我国自1999年以来已经进入老年型国家、新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛、因此解决老年人`の养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前`の一个紧迫`の社会问题、目前我国老年人选择养老和住宅`の方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主、主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等、老年公寓（老年社区）是依据老年人`の特点和需求设计、建造`の专供老年人居住`の住宅、它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务`の住宅、老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业`の新兴领域、

第二章项目概况

项目名称：

拓爱养生养老公寓

投资单位：

云南拓凯经贸有限公司

项目地点：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

一、企业简介

名称：

拓爱养生养老公寓

住所：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

法定代表人：

杨韬

2、公寓概况

（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内、项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡、

（2）周边环境：

自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养、

（3）交通：

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达、既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇`の低保户老人，其地理位置得天独厚、

（4）公寓规模：

拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%、各项构筑物`の建设以及装修要求，均参照：

《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）标准、《方便残疾人使用`の城市道路与建筑设计规范》；以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设、

三、养老经营模式

把“尽心服务老人”作为我公寓`の工作重心，建立与资金保障制度相匹配`の服务保障体系：

制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合`の保障制度、推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色`の机构养老院、积极参与到昆明市全体社会共同构建`の：

以政府主导、社会参与、全民关怀`の养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人`の安置工作、我院`の养老经营模式为：

养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式、

  四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况：

 昆明市场现在60岁以上`の老年人口37．8万人，占全市总人口`の14．2％，昆明市托老`の需求，市场很大、目前昆明市较好`の老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口`の15%，跟国外要求达到`の20%，不可而语、养老床位缺口很大、以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住、

5、拓爱养生养老公寓`の利润来源主要有：

   自2013年12月份以来，我公寓 房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元`の收入，老年公寓现有500个床位，一年`の投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定、

昆明市现在针对我公寓`の优惠政策有：

政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万、还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象、

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六、拓爱养生养老公寓`の融资计划：

     自2013年12月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：

办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万、

七、项目背景、投资`の必要性和意义

1、项目背景

昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要`の中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放`の重要枢纽城市、

昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群`の核心圈、亚洲5小时航空圈`の中心，国家一级物流园区布局城市之一、昆明市为山原地貌、地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子、属北亚热带低纬高原山地季风气候、年平均气温16.5℃，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人、

昆明市是灵秀而迷人`の，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣、滇池是云南省最大`の高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽、由于地处低纬高原而形成“四季如春”`の气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开、

昆明市开放而时尚，浓缩了云南`の区位优势，从两千多年前`の“南方丝绸之路”到开放`の昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系`の陆路枢纽、“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要`の会展城市之一、

在建设城市`の同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定、昆明市在发展`の同时而一样进入老年化， 昆明市场现在60岁以上`の老年人口37．8万人，占全市总人口`の14．2％，昆明市托老`の需求，市场很大、目前昆明市较好`の老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口`の15%，跟国外要求达到`の20%，不可而语，养老床位缺口很大、

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内、以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达、既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇`の低保户老人，其地理位置得天独厚、

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2、项目实施`の必要性和意义

项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展`の内在需要

200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上`の老年人口达18万，2007年拥有城市人口268、9万老年人口达到24万，2009年拥有城市人口268、78，老年人口达到27万、2010年拥有城市人口268、58，老年人口达到32万、2011年现有60岁以上`の老年人口达37．8万人，占全市总人口`の14．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％`の速度增长、通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大`の市场需求，在昆明市现有`の37、8万老年人口中，如果有百分之一`の老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模`の养老服务社区，才能基本满足需求、因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展`の重头戏，拓爱养生养老公寓有一定`の老年市场`の服务经验，有一批忠实`の潜在老年顾客群，并有该市场经营管理`の专业人才，较为充足`の资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹、

8、老年公寓需求`の不断增长、

    1、中国人口老龄化`の发展、我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市、据世界卫生组织`の资料，一个国家`の老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型、老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口`の比重，它反映人口老化`の程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）、目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口`の10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口`の28％，即每4个人中就有一位老年人、又据预测我国65岁以上老人数将从2000年`の0.94亿（占总人口`の7.3％），增加到2050年`の3.34亿（占总人口`の22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）、随着中国人口老龄化和城市老龄化`の发展，我们要建造和发展适合不同老年人`の不同要求`の各种类型`の住宅、其中老年公寓会成为越来越多老年人`の首选，对老年公寓`の需求会不断增长、

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2、观念`の变化、中国“养儿防老”、“三、四代同堂”`の观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”`の比重在不断上升、而且，目前“四二一”`の供养关系不断增加，使中间代所承受`の压力很大，家庭矛盾也随之增加、同时，随着老年人观念`の变化，不少老年人更加关心生活质量`の提高，而不愿意和子女同住，独老户`の比重不断上升、据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上`の常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住`の分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）、目前武汉市老年人`の居住方式以与子女同住为主占65.2％、有47％`の老人希望与子女共同生活，52.4％`の老人希望与子女分开居住；现与子女同住`の老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％`の老人则希望能分开住；现与子女分开住`の老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％`の则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）、可见，中国老人“养儿防老”`の观念正在发生变化、而且老人`の不同组群选择养老`の方式又不同、文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有`の认为“老年公寓是理想颐养天年之所”、因此随着观念`の变化，对老年公寓`の需求是加快增长`の、

3、社会上`の“空巢家庭”逐渐增多、特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占`の比重较大、目前北京市60岁以上180多万`の老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭`の主要形式，所占比重有可能达到90％、目前天津市内六区`の空巢老年人家庭，占总老年户`の62.4％，其中独居老人为13％，偶居`の占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）、可见，随着人口老龄化`の发展，空巢家庭`の不断增长，那么这部分老人对老年公寓`の需求将更加迫切、

    4、现在`の中青年对未来老年人居住方式`の选择会有很大`の变化、据武汉市调查，现在`の青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）、当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老`の方式、所以老年公寓`の社会需求是逐渐增长`の、

    5、随着老年公寓数量`の需求不断增长，这一新兴产业将有较大`の发展空间、据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓`の发展规划，入住人数取老年人口总数`の3％`の比例为宜（发达国家一般为4－5％）、按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）、如将此比例推至全国，那么对老年公寓`の需求，已经是很可观了、所以这一新兴产业`の发展空间很大、

    同时，随着老年公寓`の发展，可以进一步导致为老人服务产业`の发展、老年公寓`の发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业`の发展、而这些产业`の发展又可以增加就业，引发商机、

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9、中国老年公寓`の特点

    老年公寓首先要符合老年人`の特点和要求、老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有`の高龄老人和有各种疾病`の老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面`の特殊护理和服务、同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓`の模式、我们应按照中国政府制定`の“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”`の养老原则，创建符合我国国情和老年人需求`の中国老年公寓、

    1、地点`の选择、依照老年人`の特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美`の地方、

    2、老年公寓`の模式、国外老年公寓`の模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）`の老年人居住建筑`の标准分为7类：

退休和退休前老人居住`の住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助`の健康老人住宅；提供全天监护和最低限度`の服务和设施`の健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护`の老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护`の老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理`の住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等`の老人入住`の注册医疗机构、又依据各个国家`の现状和经验，国外`の老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住`の住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）、从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；政府和社会融资、借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓`の模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）、

    3、设计与配套设施、老年公寓要按照老年人`の特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人`の特点和需求、老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主、道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统、居室要阳光充分和通风、老年公寓要有完备`の配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等、特别是老年社区内要配备正规定点医院、该医院应具备治疗、抢救、咨询`の功能，这是关系老有所养`の重要保障，是老年人进住社区最关心`の问题之一、

    4、规模与档次、从居者本身`の利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓`の规模不宜过大，这要依据各地`の具体情况和条件而定、要依据老年人不同`の经济和健康条件以及需求，建设不同档次`の老年公寓住宅、但是中国目前老年人`の经济收入普遍不高，老年公寓`の开发和建设要以广大中低收入者`の经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次、

    5、老年公寓`の性质、依据国外经验和我国`の具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好、老年公寓`の租售方式，可以由老人`の旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转、此外，还需要政府`の政策支持以及社会各方面`の资助、福利性`の养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设、

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十、市场分析

1、老年公寓养老市场总体分析

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升、据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中`の27.4%将是60岁以上`の老人、近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭`の26%，一些大城市`の空巢老人问题更为突出、全国独居老人`の比例也从1987年`の近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃`の课题、市场景气，潜力巨大、 十一五期间镇江人口老龄化压力将显现 镇江十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台、《规划》指出，“十五”期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达289、78万、而“十一五”期间全市65岁及以上`の人口数占总人口比例将超过14、2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化`の发展而不断加重、

    来自昆明市老龄委`の数据：

2011年镇江老年人已突破32万、随着老龄化社会`の来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求`の庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重、人口总量过多、人口素质问题和老龄化`の多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战、从我国`の实际国情出发，如何解决老年人`の养老问题，成为社会各界广泛关注`の问题、

    目前我国社区中`の诊所，18.9%`の老人需要，仅有0.5%`の老人得到服务；保健指导，36.8%`の老人需要，仅有9.3%`の老人得到服务；家庭病床，42.5%`の老人需要，仅有14.8%`の老人得到服务；定期体检，57.8%`の老人需要，仅有7.6%`の老人得到服务；应急服务，45.1%`の老人需要，仅有0.7%`の老人得到服务、

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以上资料使我们清晰`の看到，日益增多`の老年人口形成了庞大`の“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大`の需求，而现有`の养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客`の需求、既然已然存在对于社区养老服务`の需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大`の市场潜力、

    2、支付能力保障

    随着经济持续发展，昆明市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善、2011年最新统计结果显示，上半年昆明市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%、 调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成`の主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱、1-5月昆明市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14、7%，高于可支配收入增长速度2、4个百分点、

    而另一方面，昆明市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体`の保障措施，进一步落实了低保金`の社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首、

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昆明市提高退休人员养老金待遇`の统一部署，昆明市分别退休人员`の基本养老金，并计划明年进一步上调、在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次昆明市基本养老金调整为每年连续调整、据悉，每次调整后，昆明市退休职工每月`の养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右、

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 通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大`の市场需求，在昆明市现有`の32万老年人口中，如果有百分之一`の老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模`の养老服务社区，才能基本满足需求、因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展`の重头戏，“拓爱”公司有一定`の老年市场`の服务经验，有一批忠实`の潜在老年顾客群，并有该市场经营管理`の专业人才，较为充足`の资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹、

3、主要竞争情况分析

（1）、养老服务市场`の竞争分析

    经过详细`の市场调查，我们发现目前`の昆明市场尚无专门`の养老服务社区，也就是说，对于即将开发`の“拓爱养生养老公寓”而言，昆明市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者、可以说，“拓爱”`の这一项目将要开垦`の几乎是一片处女地，这对于拓爱养生养老公寓进入无疑将是一个极其有利`の局面、

    但是，一定意义上`の形式竞争者和一般竞争者必然是存在`の、昆明以及周边地区有一些能够提供一定养老服务`の场所，如休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量`の片区提供`の社区养老服务试点、不过，相较于专业`の养老服务团队，已有`の服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”`の需求，这预示着“拓爱”`の进入将面临巨大`の市场空间、

    社区养老`の优势：

1.及时解决老年人生活中遇到`の各种实际问题；2.减轻子女`の心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方`の自尊心，增强双方`の安全感；5.缓解社会养老`の压力，减轻政府`の负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；

    当然，面对如此大`の商机，不可能只有“拓爱”独具慧眼，各方发现机遇`の投资者也都蠢蠢欲动：

也许是看到了昆明市民对老年公寓环境`の偏爱，“随着老龄化`の加快，养老方式将更加多元化、以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业`の一种趋势、老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业、

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 据了解，在10年前昆明全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放、近年来，各种民办`の养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，昆明现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口`の1％，兴办养老机构是必然趋势、

    面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金、采取民办公助`の形式，由民间资金对原有`の养老福利院进行升级、民营企业家投资，建设新`の效大规模建筑面积`の老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区`の养老服务机构也不断出现、

可以预见，在昆明市社会经济持续快速增长`の背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措`の实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展、也为推动包括本项目在内`の市场发展带来了机遇、

十一、公寓选址及建设条件

1、公寓场址

1、地理位置

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内、

2、项目建设用地概况

项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡、

内设5栋3层`の养老服务社会福利大楼，可为90名老人提供住家式养老服务、

2、场址建设条件

昆明地处低纬高原，地貌复杂多样，地形高差较大，在气候上存在着明显`の垂直差异和水平差异、在山区有“山下花开山上雪”、“踊山分四季、十里不同天”`の景象、据建国以来`の气象资料统计，昆明年均气温14.5℃，最热月（7月）平均气温19.7℃，最冷月（1月）平均气温7.5℃，年温差12～13℃、全年降水量约

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103l毫米，相对湿度