中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划方案及建设可行性分析报告.docx

中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划方案及建设可行性分析报告.docx

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中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划方案及建设可行性分析报告

中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案及可行性分析报告

华鑫国际信托有限公司

二〇一一年三月

一、信托背景

浙江中置房地产开发有限公司特定资产收益权集合资金信托计划是华鑫国际信托有限公司专业优势判断推荐的项目，华鑫信托通过发行信托计划，募集资金投资于中置房地产开发有限公司旗下“御江山”[桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块]的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，使信托计划的委托人/受益人获得相应的预期投资收益。

二、信托计划基本情况

项目名称：

中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案

委托人：

在信托计划成立时为委托人，信托计划成立后可以是依法受让信托计划项下信托受益权的自然人、法人或依法成立的其他组织。

受托人：

华鑫国际信托有限公司

信托类型：

集合资金信托计划

信托规模：

人民币8000万元

信托期限：

24个月

项目预期投资收益率：

18%/年

资金运用方式:

用于投资中置房地产开发有限公司旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权

信托收益及信托财产分配:

信托收益按季计算分配，由受托人将信托收益扣除相应税费及信托费用后进行分配。

三、信托计划概述

（一）交易结构

华鑫信托通过发行信托计划，募集资金人民币8000万元,用于中置房地产开发有限公司（以下简称为“中置房地产”）旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，信托计划期限为24个月。

由中置房地产作出承诺，将在信托文件约定的时间点或条件下，如信托投资收益未达到预期收益金额，则由中置房地产开发有限公司对约定收益承担收益补足义务，中置房地产就其项目承诺到期回购资产收益权。

中置房地产开发有限公司以其名下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块之B地块（桐土国用2010第0012245号）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物为该承诺设置抵押担保，受托人实现投资收益后，其所持有的收益权视为已经实现而自行消灭。

信托计划每半年向受益人预分配一次预期收益，信托计划终止时，华鑫信托按照信托文件的约定向投资者分配剩余信托财产。

（二）信托计划交易结构示意图

（三）信托财产和特定资产及收益权基本情况

1、初始信托财产为人民币8000万元。

2、信托资金运用形成的信托财产为中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目（B地块）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权。

3、特定资产收益权的含义为：

指特定资产持有人合法享有的、针对特定资产而应获得的增值、出租、预售、销售或以其他形式使用和处分所形成的现金收入（扣除资产出租、预售、销售税费等支出）的权利。

四、特定资产基本情况

（一）特定资产区位、坐落情况

中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块，总面积11935平方米；其中A区块[土地证编号：

桐土国用（2010）第0012244号]，科研用地，使用权面积3890平米；学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：

桐土国用（2010）第0012245号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米的土地使用权。

本次交易所指特定资产为专指上述B区块

上述地块宗地坐落于桐庐县城滨江区东至“三水花园”，南至“空地”，西至“学圣广场”（规划中），北至滨江路（规划中），土地使用权出让价款为：

6513.57万元（折合楼面地价A地块817.52元/平米，和B地块1704.52元/平米），

（二）特定资产相关证照办理情况

1、《国有土地使用权证》：

学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：

桐土国用（2010）第0012244号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米。

2、《建设用地规划许可证》：

地字第桐城镇（2009）012032号，用地项目名称：

揽景园，用地面积：

17.9亩（11935平方米）；

3、《建设工程规划许可证》：

[建字第桐城镇（2010）01060-2号]，揽景园2号楼（31层），建设规模20312.36平方米；[建字第桐城镇（2010）01060-3号]，揽景园3号楼（21层），建设规模5607.45平方米；[建字第桐城镇（2010）01060-4号]，揽景园4号楼（2层），建设规模628.26平方米。

4、《建筑工程施工许可证》：

编号330122201012090101-2，揽景园2-4号楼，建筑规模26548.07平方米。

（三）特定资产规划情况

根据桐庐县国土资源局与浙江中置房地产签署的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（桐土出让告字[2009]27号）等资料记载，特定资产B地块为居住兼容商业用地，出让年限商业40年，住宅70年，挂牌起始价6450元/平方米。

总投资规模16414.91万元，规划建设商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下车库5774平方米。

用地面积8045平方米〔桐庐县企业投资项目备案通知书（备案号：

330122*********902）〕，建筑密度<25%,容积率<3.3，绿地率>30%。

地块内建筑物最大高度控制在99.47米以内。

整体建筑节能标准达50%以上。

（四）特定资产开工建设情况

工程项目累计已投入7756.50万元，其中土地及契税等相关费用6881.55万元，工程施工投入874.95万元。

施工工程进度状况：

基础灌桩浇注已完成百分之九十，静载试验已于3月5日进场。

其中：

3#，4#楼在3月底左右完成基础浇筑，四月中旬达到正负零；2#楼基桩还剩余55根，地下室还剩余12根。

（五）特定资产评估情况（待评估）

土地出让情况：

土地出让金发票

发票号码

发票金额（元）

发票日期

0000132708

13,000,000.00

2009-10-22

0000131037

3,000,000.00

2009-12-9

0000131043

2,000,000.00

2009-12-11

0000131019

6,000,000.00

2009-12-24

0000131101

7,600,000.00

2009-12-24

0000131102

967,850.00

2009-12-24

0000131170

32,567,850.00

2010-4-16

合计

65,135,700.00

五、特定资产收益前景分析

（一）项目所在地桐庐县概况

桐庐县位于浙江省西北部，“西湖－千岛湖”黄金旅游线的中段，风景秀丽的富春江横贯县境，造就了桐庐“天下独绝”的山水风光。

桐庐属杭州市辖县，建县已有1780多年历史，县域面积1825平方公里。

辖7个镇、4个乡、2个街道，总人口39.53万。

桐庐气候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温16.5℃，县城距杭州市区58公里，杭州都市经济市圈和义乌商圈的重合部，是中国民营经济最佳投资县和长三角最具投资潜力县。

桐庐距全国十大机场之一的萧山国际机场仅90公里（高速直达），而今年底开工建设的杭黄高速铁路和规划中的都市轨道交通、杭州桐庐公交一体化，将把桐庐与杭州的时空距离缩短为17分钟。

便捷的交通对投资环境的优化起到了越来越重要的作用。

目前，桐庐县已基本达到“对外高速化，对内快速化，公路网络化”目标，形成了四通八达的交通网络。

在陆路方面，杭新景高速、320国道、05、16、20、23省道在县内构筑了道路主框架，形成了内外集体联动和辐射路网，其中，走杭新景高速，桐庐到杭州只需35分钟。

在水路方面，桐庐在有“黄金水道”美誉的富春江上，已建有年吞吐能力达385万吨的综合码头，可通过富春江直通钱塘江出海口。

除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。

桐庐先后荣获国际花园城市、全国绿化模范县、全国社会经济综合发展百强县、中国优秀旅游名县、中国民营经济首选投资县等荣誉称号，著名景区“瑶琳仙境”，名扬天下。

近年来，凭借着出众的区位优势、独特的块状经济、秀美的山水风光，吸引了众多外地客商的关注与投资，东芝水电、中汽商用汽车有限公司、杭州新华纸业有限公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中策电缆有限公司、杭州霍夫曼电梯有限公司、浙江树人大学等一大批国内外知名企业、单位纷纷落户桐庐。

（二）桐庐房地产开发现状：

（1）概况：

2010年桐庐县房地产市场始终保持平稳、健康发展。

县政府工作报告信息公布：

2010年全年桐庐县商品房销售面积58.36万平方米，销售总套数3200套左右，总额在30亿元左右，增长75.6%。

整体房产市场处“稳步盘升”状态。

（2）市场主要特征：

A、桐庐房地产市场处于发展阶段，产品形态丰富，别墅、多层、小高层、高层、单身公寓等产品均有规划开发；从开发情况来看，外来开发商（主要为杭州）及品牌开发公司（如绿城、宋都等）的进入开发，对本地房地产的发展起到了重要的带动。

B、从价格上来看，目前桐庐县房地产住宅均价在6000－10000元/m2左右；绿城桂花园的价格最高，均价达到7000元/m2；在沿江区域，高层一线江景房均价在7500－9000元/m2，主力均价约8000元/m2，二线江景房均价在6000－8000元/m2，多层均价在6500元/m2左右。

在城市边缘区域，一般多层的价格在4500－5500元/m2左右。

价格差异较大，即使在同一楼盘，江景与非江景的价差很大。

C、从户型面积上来看，根据了解，目前最受市场欢迎的应该是100－120m2之间的三房户型，因为这档面积的使用功能与总价控制适应大多数自住购房者的需求，性价比较高。

沿江的江景房由于各楼盘定位客源为高收入者。

因此面积普遍较大，以130－160m2为主力，户型上以三房及四房二厅二卫为主。

D、城区楼盘的普遍品质处于中等水平，各楼盘体现品质化主要还是集中在外立面处理上，对于内部环境建设、楼盘软件建设、物业管理建设等方面仍旧处理平平，这也说明桐庐的房地产发展水平尚未进入完全成熟状态。

E、其他：

经过初步调查，高层地下车库的价格约在8-14万元/个，物业管理费用多层一般在0.6元/m2/月，高层一般在1.3元/m2/月（其中包括电梯费用0.4元/m2/月）。

（3）市场综合分析：

桐庐房地产市场呈现稳步发展的态势；从目前的情况来看，几个开发项目目前基本处于尾盘销售状态，日后的市场竞争主要来自新开发项目及将出让的地块。

房地产市场的总体情况如下：

A、房价均价不高：

作为杭州的下属县市，5400－8500元/m2的市场均价是不高的，类比杭州下属富阳、淳安县，其临江临湖地段房价均已超过9500元/m2以上。

因此，从价格的情况来看，桐庐房地产市场是十分健康的，基本不存在泡沫现象；这对进入桐庐的开发商而言，减少了市场风险；同时具备的升值潜力也对开发的企业带来更大的利润空间。

B、城市整体居住环境良好：

桐庐作为优秀的旅游城市，其自然山水确实是可以值得骄傲的；同时县政府对于环境保护的重视，也对城市整体居住环境的延续与维护带来重要的保障。

因此，对于居住而言，桐庐确实是具备适合人居住的环境。

绝佳的人居环境，对于桐庐房地产市场的持续发展提供了基础支持。

C、客源结构较为单一，后市发展潜力较大：

作为省会杭州的后花园，桐庐相对杭州城区的明显低价并结合良好的居住环境，对于吸引杭州市区居民购房是有条件的。

从目前桐庐市场的单一自住客源为主的客源情况来看，客源相对单一但市场发展平稳上升；一旦这个客源结构被打破，可以期待市场的巨大变化。

并且，从杭州到桐庐的交通条件也十分便利，且有轻轨的规划；一旦城市的