初级房地产经济初级房地产经济模拟考试1doc.docx
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初级房地产经济初级房地产经济模拟考试1doc
姓名：
________________班级：
________________学号：
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初级房地产经济：
初级房地产经济模拟考试
考试时间：
120分钟考试总分：
100分
题号
一
二
三
四
五
总分
分数
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题
房地产经纪机构的连锁经营模式有（）。
A．无店铺经营模式
B．单店经营模式
C．直营连锁模式
D．特许经营模式
E．多店经营模式
本题答案：
C,D
本题解析：
连锁经营模式是一些大型房地产经纪机构所采用的经营模式，通常拥有十几个、几十个乃至几百个、上千个店铺，且采取信息共享、连锁经营的方式。
这种经营模式包括直营、特许经营和直营与特许经营混合三种经营模式。
2、单项选择题
某房地产公司在某乡一废旧厂搞房地产开发。
该废旧厂区原土地和房屋属乡集体所有。
根据规划，该放心旧厂区可开发为商品住宅和游乐场。
房地产公司在开发过程中委托房地产经纪机构预售在建的商品住宅。
在游乐场即将开业时，某快餐公司租用了其中一小楼开快餐厅，租期5年。
游乐场建成开业数月后房地产公司将其整体卖给某娱乐公司。
在游乐场开业两年多后，快餐公司将快餐厅转租给革餐饮公司。
房地产公司欲合法占用该废旧厂区的土地须＿＿＿＿＿。
A.向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B.向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规划许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C.向乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D.向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
3、单项选择题
物业管理实施的必要条件是产权清晰、＿＿＿＿＿、经费保障、管理科学。
A.平等协商
B.服务社会
C.权责明确
D.优质优价
本题答案：
C
本题解析：
暂无解析
4、单项选择题
乙以其合法拥有一宗房地产向丙银行申请抵押贷款，并到丁机构办理了抵押登记，获得贷款后又借给甲，抵押人是（）A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
5、单项选择题
中国甲公司和外国乙公司共同投资兴建一商场，建成后的商场产机为双方共有，其中甲公司占60%份额，乙公司占40%份额。
五年后，甲公司欲将其在商场中的份额转让丙公司。
如果甲公司将其在商场中的份额转让给丙公司，则应进行房屋所有权（）A.初始登记
B.转移登记
C.变更登记
D.注销登记
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
6、单项选择题
关于住房公积金的缴存，下列说法正确的是（）。
A.缴存基数不得高于职工工作所在区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的5倍
B.职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的6%
C.职工和单位住房公积金的缴存比例原则上不得高于上一年度月平均工资的12%
D.具体缴存比例由各省、自治区、直辖市人民政府直接拟定
本题答案：
C
本题解析：
选项A，住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍;选项B、C，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，原则上不得高于12%;选项D，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。
7、单项选择题
某企业组织专业人员对一宗房地产的市场售价进行预测，提出了三种价格，乐观估计可达3000元每平方米，中间估计为2800元每平方米，悲观估计为2500元每平方米。
若采用三点估计法，则预测值lC.公众管理、物业档案管理
D.居住管理
本题答案：
A,B,C
本题解析：
暂无解析
10、单项选择题
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
该房地产开发项目的楼面地价为（）元／平方米。
A．1000
B．2000
C．4000
D．8000
本题答案：
B
本题解析：
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系为：
楼面地价=土地总价总建筑面积；总建筑面积=总面积容积率，该房地产开发项目的楼面地价=8000万元（1公顷4）=8000万元40000平方米=2000元／平方米。
11、单项选择题
房地产市场研究工作包括：
1.选择研究方法；2.确定研究目的；3.确立研究任务；4.估算研究所需时间、费用及研究结果的预期价值；5.数据收集、处理和分析；6.市场研究的结论与建议。
上述工作中，正确的步骤应当是＿＿＿＿＿。
A.1-2-3-4-5-6
B.2-3-1-4-5-6
C.1-5-2-3-4-6
D.2-3-1-5-4-6
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
12、多项选择题
国家政策免税的主要有（）。
A.国家机关、人民团体、军队自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
D.市政街道、广场、绿化地带等公用地
E.个人所有的居住用房及院落用地
本题答案：
A,B,C,D
本题解析：
国家政策免税的主要有：
①国家机关、人民团体、军队自用的土地;②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;④市政街道、广场、绿化地带等公共用地;⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;⑥由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
选項E属于由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的项目。
13、单项选择题
某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/m，建筑安装工程费为2500元/m各项规费为300元/m。
该项目营销方案部分内容如下:
（1）前言。
（2）市场分析。
（3）销售目标和进度计划。
（4）销售价格确定：
以市场价格为主。
（5）销售渠道：
委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。
（6）促销安排：
开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/m的价格优惠。
根据上述资料，回答下列问题：
若该项目预期成本利润率为25%,销售税费率为12%,则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/m。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4688
本题答案：
D
本题解析：
商品房单位价格=[商品房单位成本x（1+成本加成率）]÷（1-销售税费率）=[（500+2500+300）x（1+25%）÷（1-12%）]=4688元/m。
14、多项选择题
某新建住宅小区选聘甲物业服务企业管理。
王某以45万元在该小区购买了一套商品房，该商品房的当地建筑安装工程造价为30万元，王某按照相关规定缴纳了住宅专项维修资金。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项维修所发生的费用，可以从住宅专项维修资金列支的有（）。
A.王某住房阳台的维修
B.王某住房所在单元的电梯保修期满后的维修
C.王某住房所在楼的水泵房维修
D.小区建设单位经营的健身设施的维修
本题答案：
B,C,D
本题解析：
开发建设单位或公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造贽用。
选项B、C、D,均属于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。
15、多项选择题
房地产促销中进行营业推广，可以着眼于＿＿＿＿＿。
A.鼓励消费者直接购买
B.鼓励房地产徂赁代理机构交易
C.鼓励政府扶持
D.鼓励企业推销人员推销
本题答案：
A,B,D
本题解析：
暂无解析
16、多项选择题
土地使用权出让合同（）。
A.可以随时变更
B.土地使用权转让后无效
C.是领取土地使用证明必不可少的凭证
D.是出让双方权利与义务的契约
E.签订的宗旨是平等、自愿、有偿
本题答案：
C,D,E
本题解析：
土地使用权出让合同不能随时变更，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
17、单项选择题
某二级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该宗土地面积为30000平方米，其中城市代征绿地面积为10000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为9000平方米，规划批准的总建筑面积为60000平方米。
根据上述资料，回答下列问题：
该宗土地的居住建筑密度为（）。
A.30%
B.35%
C.40%
D.45%
本题答案：
A
本题解析：
建筑密度也称为建筑覆盖率，是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比率：
建筑密度=100%。
该地的居住建筑密度=100%=30%。
18、单项选择题
李先生应纳税所得额为（）万元。
A.50
B.45
C.25
D.10.5
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
19、多项选择题
某房地产公司在某乡一废旧厂搞房地产开发。
该废旧厂区原土地和房屋属乡集体所有。
根据规划，该放心旧厂区可开发为商品住宅和游乐场。
房地产公司在开发过程中委托房地产经纪机构预售在建的商品住宅。
在游乐场即将开业时，某快餐公司租用了其中一小楼开快餐厅，租期5年。
游乐场建成开业数月后房地产公司将其整体卖给某娱乐公司。
在游乐场开业两年多后，快餐公司将快餐厅转租给革餐饮公司。
房地产经纪机构合法预售该商品住宅要出示＿＿＿＿＿。
A.该乡政府核发的土地使用权证
B.当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同登记备案的证明
C.房地产公司委托该房地产经纪机械工理销售其商品住宅的委托书
D.当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预训许可证
本题答案：
C,D
本题解析：
暂无解析
20、单项选择题
在房地产开发中，为购置或建造拆迁安置用房所发生的费用计入（）。
A.前期工程费用
B.公共配套设施费用
C.房屋建筑工程费用
D.土地取得成本
本题答案：
D
本题解析：
土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同，取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类：
通过市场购买取得、通过征收集体土地取得及通过城市房屋拆迁取得。
其中，城市房屋拆迁下的土地取得成本包括三部分：
①房屋拆迁补偿安置费用;②相关费用;③土地使用权出让金等土地有偿使用费。
21、单项选择题
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为（）年。
A．38
B．40
C．37
D．50
本题答案：
C
本题解析：
该土地总的使用年限为40年，由于建设占用了3年的时间，因此购房者还有37年的使用时间。
22、多项选择题
运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（）A.环境
B.朝向
C.楼层
D.新旧程度
E.户型
本题答案：
A,B,C
本题解析：
暂无解析
23、单项选择题
负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理的部门是（）A.国务院建设主管部门
B.省级建设主管部门
C.地级建设主管部门
D.县级建设主管部门
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
24、单项选择题
某市在郊区集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于（）所有。
A.农民集体
B.该市政府
C.国家
D.各大学共同
本题答案：
C
本题解析：
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，土地的社会主义公有制形式有两种，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。
土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。
25、多项选择题
下列土地中，属于国有土地的有（）。
A.城市市区的土地
B.城市郊区农民的宅基地
C.国家依法征收的土地
D.无主土地
E.房地产开发用地
本题答案：
A,C
本题解析：
《土地管理法实施条例》第二条明确了国有土地的范围：
①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
26、单项选择题
目前我国房地产经纪的全国性行业组织是（）。
A.中国房地产业协会
B.中国房地产经纪人协会
C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D.中国房地产估价师学会
本题答案：
C
本题解析：
2004年7月12日，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，全国性的房地产经纪行业组织成立。
27、多项选择题
下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（）。
A.在建工程
B.居住房地产
C.工业房地产
D.收益性房地产
E.自用的房地产
本题答案：
B,C
本题解析：
按照房地产的用途，可以把房地产细分为下列10类：
①居住房地产;②办公房地产;③商业房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产;⑥体育和娱乐房地产;⑦工业房地产;⑧农业房地产;⑨特殊用途房地产;⑩综合用途房地产。
28、单项选择题
物业管理活动属于市场经济行为，物业服务企业追求的是（）。
A.保证一定社会效益条件下的经济效益最大化
B.保证一定经济效益条件下的社会效益最大化
C.环境效益最大化
D.社会效益最大化
本题答案：
A
本题解析：
物业管理活动遵循等价交换原则，属于市场经济行为。
物业服务企业是经济组织，在保证一定的社会效益下，它追求的是经济利益最大化。
29、单项选择题
《房地产经纪人注册证》由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发，由（）监制。
A.人力资源和社会保障部
B.住房和城乡建设部
C.省级房地产管理部门
D.省级建设管理部门
本题答案：
B
本题解析：
取得《房地产经纪人执业资格证书》的人员，由本人提出申请经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。
准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发住房和城乡建设部监制的《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》。
30、多项选择题
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元／平方米的商品住宅，首付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。
下列关于该项抵押贷款金额的说法中，错误的是（）。
A．该人应该申请的贷款金额为30万元
B．银行一般要求贷款金额不超过该套住宅的价值
C．银行的贷款金额与该套住宅的价值无关
D．该人申请多少贷款，银行就应发放多少贷款
本题答案：
C,D
本题解析：
在借贷等民事活动中，为保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且法律、行政法规未禁止抵押的房地产抵押给债权人，要求贷款金额小于抵押房地产的价值，特别是商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑，不能随意压低房地产的抵押价值，即如果为了顾虑安全而少放款将会失去赚取利息的机会，但如果为了谋求更多的利息而多放款将承受损失的风险，两全其美的办法是要追求合理的抵押价值。
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