成都xx花园申请立项可行性研究报告.docx

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成都xx花园申请立项可行性研究报告

成都XX花园建设项目

可行性研究报告

项目编号：

北京XX管理咨询有限公司

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

成都XX花园建设项目

1.1.2项目业主

成都金堂发展投资有限公司（以下简称“成金发展”）

1.1.3项目性质

新建项目

1.1.4项目地点

项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。

宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。

1.1.5项目内容及其规模

片区拆迁和安置房屋建设，安置房总建筑面积为382924.581m2

1.1.6项目周期

项目总实施进度26个月，根据总体规划，本项目拟于2009年7月底以前完成可研、立项、报批和初步设计阶段；2009年9月底前完成施工图设计、招标阶段；一期于2009年10月初开始施工，2010年12月30日建成，施工期为13个月；二期于2010年10月开始施工，2011年12月30日建成，施工期为13个月。

1.1.7项目投资估算及资金筹措

投资构成：

一、工程费用46010.7548万元，占比80.65%

（一）建安工程39058.3073万元，占比68.47%

（二）室外工程1567.5975万元，占比2.75%

（三）拆迁工程费5384.8500万元，占比9.44%

二、工程建设其它费用3966.8687万元，占比6.95%

三、预备费2498.8812万元，占比4.38%

四、建设投资额52476.5047万元，占比91.99%

五、建设期利息4570.3125万元，占比8.01%

项目总投资57046.8172万元

资金来源为业主自筹措资金33.4%，即为19046.8172万元；银行融资贷款66.6%，即38000万元。

1.2项目业主单位概况

一、公司简介

成都金堂发展投资有限公司（简称：

成金发展）系成都市金堂县人民政府与成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资咨询有限公司按照现代企业制度共同组建的城市综合运营企业。

公司成立后作为成都金堂工业园的经营主体，由成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资有限责任公司派驻管理团队，以公司为载体对整个工业区进行开发建设。

二、公司股权结构

公司总股本1000万元人民币，其中：

金堂县人民政府400万元占总股本的40%

成都和诚发展380万元占总股本的38%

成都链生投资220万元占总股本的22%

公司已于2009年06月成立。

三、主要职能

公司以充分整合金堂城市资源、有效提升金堂城市价值为宗旨，其主要职能为：

经营成都金堂工业集中发展区西区资源，为西区项目建设项目筹措资金，负责西区项目的基础设施建设、土地整理及西区项目生活配套区建设及经营。

四、经营范围

包括：

西区项目范围内的项目投资与管理、企业融资与代理服务，市政公共设施建设，房地产开发，园林绿化服务。

五、公司组织结构

见下图1-1所示。

图1-1成都金堂发展投资有限公司组织结构图

六、公司管理团队

金堂县人民政府委派金堂县国投公司董事长陈绍泉为股东代表，成都链生委派何亚川为股东代表，成都和诚委派严兵为股东代表。

根据公司的《股东会决议》，由成都金堂工业园管委会副主任廖信林作为公司的法定代表人。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由金堂国投公司陈绍泉、工业园区管委会廖信林，成都和诚严兵、胡元峰，成都链生何亚川等五人组成。

监事会由金堂县监察局局长李俊如、成都和诚杨世典、成都链生何屿等三人组成，杨世典为监事会主席。

七、历史业绩

丽都花园（成都）外双楠情融苑（成都）柳城谊苑（成都）芙蓉古城（成都）芙蓉汉城（绵阳）

西部鞋都（成都）青羊工业总部基地（成都）青羊绿舟—国际第四产业新区（成都）莱茵河畔（宜宾）长江第一城（宜宾）

银谷天地（彭州）南部新城（川闽工业园，彭州）麓湖（成都）大木花谷旅游项目（重庆）天子工业园（重庆）高新西区中央总部（成都）新都剑桥城（成都）等大型复合房地产、工业园区项目

1.3项目建设的必要性与意义

金堂县正面临千载难逢的历史发展机遇，西区建设作为承载金堂工业发展的重大项目和实施城乡统筹、推进城乡一体化的重要举措，是加快金堂城市化进程和工业化进程的迫切需要。

西区项目不仅能有效解决重大项目建设用地问题和有效对接亚洲集装箱物流中心和成都第二机场的建设，同时对推进金堂城乡一体化的进程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都将起到极强的示范作用。

项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境。

全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。

兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。

项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐，通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。

以统筹城乡发展的思路为指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。

着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。

进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。

项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，较好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。

。

综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。

1.4项目社会效益评价

一、本项目能有效解决成都金堂工业集中发展区西区拆迁居民的住房问题，依法保障用地。

二、建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，实现“阳光拆迁”、“人性化拆迁”，维护社会安定的保障，构建和谐社会。

三、项目能拉动产业培育，创造就业岗位，能有效解决拆迁农民的就业问题。

1.5可行性研究编制依据

1.5.1法规政策依据

1.《中华人民共和国环境保护法》；

2.《金牛区政府投资项目管理办法》；

3.《研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要》成都市人民政府成府阅[2007]256号；

4.《关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见》成都市六个委局联合文件成建委发[2007]392号；

5.成都市有关市政基础设施的法规政策；

6.项目法人制模式实施土地项目。

1.5.2有关规划及工程技术标准

有关规划：

1.《成都市城市总体规划》以及城乡一体化规划；

2.成都市城乡一体化规划以及相关土地利用整治规划；

3.《成都市规划管理技术规定（2007）》；

工程技术标准：

1.《投资项目可行性研究指南》；

2.《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

3.《全国市政工程投资指标》上、中、下册；

4.《四川省建筑工程计价定额》；

5.《四川省市政工程计价定额》（2004年）；

6.《四川省市政工程间接费用定额》；

7.成都市2008年《统计年鉴》；

8.金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《关于进一步完善县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见》的通知，金堂府办发[2007]87号；

9.金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《关于调整县城规划征地拆迁安置补偿有关问题的补充意见》的通知，金堂府办发[2008]60号；

10.金堂县人民政府批转县国土资源局关于县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府发[2005]25号；

11.国家及地方相关税收管理条例；

12.项目拆迁范围图；

13.片区现场勘察调研情况；

14.建设业主提供的其它基础数据和资料

1.6可研报告编制内容及范围

编制内容主要包括项目建设的背景与必要性分析、市场需求分析、项目选址与建设条件、项目建设内容与规模、环境影响评价、劳动安全卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、还贷分析、社会评价、风险分析。

1.7可行性研究综合评价与结论

本项目的建设符合城市发展规划，符合广大人民群众的切身利益，具有良好的建设条件，规划方案合理科学，功能结构合理，建成后能满足片区居民住房的需要，项目在技术上、经济上和社会效益上是可行的，对城中村改造、城乡统筹具有重要意义。

第二章项目建设的背景

2.1成都市金堂县概况

2.1.1行政区位

金堂县位于成都市东北部，距成都市区36公里。

东靠龙泉驿区，南接眉山、乐山，西邻成都市青白江区，北界德阳市，面积1155平方公里，总人口86.19万。

2.1.2发展规划

2006年9月底开始，金堂计划投资1.4亿对北河水环境进行整治改造，以彻底解决金堂水患和洪水对成都的影响，全力打造天府花园水城。

今后，这里又将成为金堂的一个集休闲、旅游、生态、人居等于一体的重要区域。

金堂通过打造滨河绿化带、主题公园等工程，城市绿地面积06年末达到了509公顷，绿化覆盖率达39.12%，人均拥有绿地8平方米，到建成生态型天府花园水城时，人均拥有绿地将达到25.94平方米。

整治后的金堂成为了西部绝佳的“亲水公园”，三面绿波环绕县城，水域面积达3平方公里，占城区总面积的17.8％。

即将开建的第二机场、成巴高速、轻轨、再加上原来的达成铁路、城南高速、成绵高速、成青金快速通道，使区域的物流条件将获得高速提升。

更令人惊喜的是西部铁路物流中心落户本项目附近，将有利于工贸互补产业的形成。

这其中，尤其以现代物流业和房地产业为最。

2.1.3城市经济

一、总体经济

2008年全县GDP100亿元，增长15.7%。

第一产业增加值31.3亿元，增长7.7%；第二产业增加值35.9亿元，增长27.7%；第三产业增加值32.8亿元，增长12.1%。

一、二、三产业的比例关系为31.3：

35.9：

32.8。

按常住人口计算，全县人均GDP达13385元。

如图1所示：

图1：

2004——2008GDP及其增长速度

二、工业

金堂的工业在成都的各大区县中，处于相对落后的地位，但近年来，随着地方政府开拓力度的加大和城市基础设施的改善，增长迅速，2008年到达55%，显示出强劲的发展势头。

在产业上，金堂的产业发展，除了应继续做大做强目前已经确立的电力能源、食品、机械制造（金属制品）、纺织服装（制鞋）、新型建材五大产业集群基础上，还应积极拓展新的产业发展方向。

2008年全年规模以上工业企业实现增加值15.12亿元，比上年增长55.5%；工业中机械制造业、食品制造业、纺织服装（制鞋）业、建材业等四大主导产业实现总产值25.6亿元，增长18%，占全县规模以上工业总产值的比重55.3%。

如图2所示：

图2：

2004-2008年规模工业增加值及其增速

三、固定资产投资

2008年全社会固定资产投资完成62.9亿元，比上年增长20.3%。

其中：

基本建设完成投资40亿元，增长104%；房地产开发完成投资6.5亿元，增长9.2%。

如图3所示：

图3：

2004-2008全社会固定资产投资总额及其增长速度

四、社会消费品零售总额

2008年全年实现社会消费品零售总额25.5亿元，比上年增长20.6%。

其中县城消费品零售额10亿元，增长19.2%；县以下消费品零售额15.5亿元，增长21.5%，如图4所示

图4：

2004-2008年社会消费品零售总额及其增长速度

五、城镇居民收入水平

全县户籍总人口87.64万人。

城镇居民人均可支配收入为11909元，比上年增长12.3%；人均消费支出10253元，增加1102元，增长12%。

城镇居民恩格尔系数40.5%。

如图5所示：

图5：

2004-2008城镇居民人均