房地产企业融资相关.docx
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房地产企业融资相关
上市的好处
对于企业来说上市最大的优点是可以获得很雄厚的资金，也就是融资，因为土地开发是资金规模的行为，资金的保障是项目能够顺利进行的好的开端，由此上市公司的融资渠道扩大，融资能力增强无疑是对整个后续的发展有一个很好的推动条件。
第二个就是从资金的角度带来比较直接的效应就是投资规模可以扩大，可以在整个开发当中发挥效应。
第三个对于开发企业来说上市意味着很多的规范要遵循，有利于整个企业内部的规范运作，从而使大众社会对这个企业的规范认可度，提高企业的自身竞争力。
当然还有一个好处就是对于它的人员的管理，人才吸纳，人才激励的角度也是一个优势，因为上市以后一般的公司从股权的角度会给一些员工新的激励制度，这样的话有利于吸引人才，留住人才，从而也是增强企业的竞争力，从这几个角度外在的和内在的而言，上市对于很多开发商来说是很有魅力的一件事情。
。
国家政策
证监会：
未暂停房地产企业A股上市报道严重失实
来源：
国际金融报时间：
2007-10-2310:
13:
00作者：
编辑：
songz
10月22日，经中国证监会新闻处证实，“监管部门从未暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。
此前相关媒体的报道严重失实，是极其不负责任的。
”
日前，有媒体报道称，作为股票发行政策调整的一部分，证监会已经暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。
近日，在华远地产借壳上市的方案未获证监会通过后，业内对房地产企业在A股市场融资的信心进一步受挫。
证监会的上述表态对急于在A股市场进行融资的众多房地产企业而言应该是个好消息。
值得注意的是，房地产企业海外上市融资近来成为热点。
9月28日至10月9日，短短11天时间内，远洋地产、SOHO中国以及广东房企“中国奥园”相继在香港联交所挂牌上市。
与房地产企业纷纷走上海外上市融资之路相对应的一个政策背景是，国家针对房地产的宏观调控政策趋紧。
房地产企业通过银行进行间接融资的条件更加严格。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。
同时，进一步严格房地产开发贷款条件。
日前，国土资源部下发了《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》。
《通知》称，为防止开发商“囤积”土地，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
此外，各地要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地。
业内人士比较一致的观点是，目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控，加上银行加强审查贷款风险的配套措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了，传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。
房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显著特点。
多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。
“房地产公司需要寻找新的多元化融资策略，借鉴国际经验和成熟的体制，通过其他融资策略，如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。
”一位资深的业内人士如是说。
“证监会对房地产企业的IPO申请正常进行，目前我们正在受理申请IPO的地产企业有五家，包括北京的方恒，上海的复地，广州的富力等。
”中国证监会发行监管部处长习龙升在3月20日举行的“2008宏观经济形势和房地产发展态势报告会”上如是说。
而他的此番表态，是官方对于“证监会暂停房企上市融资”的说法，首次公开澄清。
同时他表示，鼓励优秀房企IPO，让投资者分享企业成长利润。
滨江地产已过会在等待发行
2008年1月27日，合肥城建在A股成功发行（代码002208），其主营业务为“普通商品住宅及其配套商业地产、综合商务楼的开发、销售、服务。
”习龙升认为，这是证监会并未切断优质房企A股IPO的例证。
除了正在受理的五家企业，习还透露，目前有一家房地产企业已经成功过会并等待发行，“是杭州滨江地产”。
习表示，过去曾经有政策禁止房地产企业IPO，但是现在没有这类限制，房地产企业只要符合相关规定，和其他行业的公司一视同仁。
同时他也表示，首次发行的房地产类公司要求是比较严格的：
募集资金投向是否符合国家的产业政策和投资管理规定（对此要送到国家发改委征求意见）；如果该地产公司属于外商投资类的，还会同时征求商务部的意见，是否符合外商投资产业政策，“这两条都是IPO公司前置条件，上市公司再融资则不需要这套程序”。
同时证监会会关注这些申请发行的企业是否符合国土资源部门、建设部有关法律法规的规定，甚至包括媒体等披露的类似囤地囤房行为，或者说本次募集资金用于购买开发用地。
如果有这些情况，会劝其退出。
“不存在暂停上市融资的情况，过去也没有限制。
”习说。
规范房地产市场外资准入和管理的意见
新华网北京7月24日电关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。
为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。
企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。
有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。
港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。
各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。
建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。
同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。
建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。
有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
建设部商务部发展改革委
人民银行工商总局外汇局
二00六年七月十一日（完）
证监会：
房地产企业IPO募资不得用于买地
2008-3-2111:
03:
55 来源:
上海证券报 进入评论
核心提示：
中国证监会发行部有关人士昨日（3月20日）在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。
但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
不会限制房企IPO和再融资
在昨日（3月20日）举行的“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，中国证监会发行部三处负责人发表演讲说，市场传言房地产企业IPO和再融资审核停止并不准确。
“房地产企业，目前已经不存在暂停上市审核的情况，也应当不会再出现限制房地产企业的状况。
”
目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。
且今年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。
IPO募资不得购买开发用地
这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点。
其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。
房地产企业信息披露透明度也被高度强调。
首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。
另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。
间接境外上市仍受限
关于房地产公司境外上市问题，这位负责人说，目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。
他称，去年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司，均为10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的企业，10号文颁行之后，没有新批房地产企业间接境外上市。
优质房企利于行业运作
针对“上市房地产公司推高地价房价”，制造出“面粉比面包贵”局面的观点，这位负责人说，证监会就此一直保持与建设部的沟通和研究。
研究结果显示，目前我国境内上市房地产公司有120家，占上市公司总量的7.5％，从去年初到今年2月末，房地产类公司融资578亿元，占市场融资总量的6.7％，但这来自资本市场的578亿元资金，仅相当于去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3％。
总体看，房地产上市公司在全国地产行业中占少数——5万家房地产公司中只有约120家上市。
相对未上市的企业，上市公司规模实力较大，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，有利于防范金融风险。
特别是，房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
这位负责人认为，资本市场发展至今，有条件推动包括房地产企业在内的一批优质企业做大做强，此举也有利于改善行业金融支持结构，有利于提高行业规范运作水平，有利于快速将土地转化为居民需要的住房，平衡供需，防止房价过快上涨。
“如果国内有一大批万科这样的房地产企业，那么这些企业群体在整个住宅市场发展中将起到与宏观调控目标一致的功能。
”他举例说，万科、保利、招商地产等均通过IPO实现了逐步做大做强。
而中粮地产则在2004年通过借壳实现上市，参加股改后，很快申请发行筹资，并成功筹资13亿元。
目前，中粮集团已经在酝酿更大的资产整合、资源注入计划。
中粮地产、泛海建设的控股股东通过资源注入帮助上市公司进一步发展，市值规模均可能成倍增加。
中国人民银行：
择机推出房地产投资信托基金产品
2008-4-1110:
19:
00上海证券报
中国人民银行10日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，要加快金融市场产品创新，丰富我国金融市场的产品体系。
在股票市场上，推出创业板，为风险投资提供退出渠道；择机推出房地产投资信托基金（REITs）产品。
在国际上，REITs是房地产开发商最主要的资金来源。
事实上，它也是近年来中国房地产金融创新的热点议题。
去年11月，上交所有关人士曾透露，内地REITs最早将于2008年下半年在上交所挂牌。
报告同时指出，要进一步研究和开发适应国民经济发展需要的期货新品种。
随着对市场化风险管理工具需求的增强，可以开发备兑权证、股指期货等股票衍生产品，研究推出以银行贷款和企业（公司）债为基础的信用衍生工具。
在货币市场上，报告表示要继续推动货币市场工具创新，为金融机构开办大额可转让存单业务等创造条件；在债券市场上，逐步引入更多的浮动利率产品和结构性产品，积极推动风险与收益匹配的债券品种创新；在外汇市场上，在现有外汇远期和外汇掉期产品的基础上，研究开发外汇期货和期权等外汇衍生产品。
报告还建议加快构建多层次资本市场体系。
扩大直接融资的比重，尤其是加快债券市场的发展。
在促进主板市场继续发展的基础上，加快中小企业板的建设，积极发展创业板市场，构建场外交易市场。
据悉，中信证券股份有限公司和联华国际信托投资有限公司正在争夺“头啖汤”，分别给央行上交了有关方案的消息，已经得到了证实。
但是，央行就此事要求有关人士“三缄其口”。
目前，能够操作信托型封闭式房地产基金的机构只有信托公司和证券公司。
市场研究人士分析，“中信证券由于处于证监会的管理范畴内，而证监会并未发话，所以可能处于劣势。
”
中国保监会：
目前尚不允许保险资金投资房地产
2007年06月03日10:
58来源：
北京娱乐信报仇兆燕
6月1日中国保险监督管理委员会对外发布了《保险资金管理暂行办法（草案）》，并公开征求意见。
虽然其中规定保险可以投资不动产，但是记者从保险监督管理委员会资金部获悉，对于保险资金投资房地产的问题，目前依旧没有放开。
根据办法，目前保险资金获准的投资渠道主要包括：
流动性管理资产，包括货币型基金等；固定收益类资产，包括存款、债券、债券型基金、资产证券化产品、优先股等；权益类资产，包括股票、股票型基金、可转换债券、直接股权投资等；不动产投资，基础设施投资等；包括衍生工具在内的其他投资。
保险资金进行境外投资的，应当符合保险外汇资金境外运用管理有关规定。
对于保险资金是否可以投资房地产，办法中并未予以明确。
而记者随后致电中国保险监督管理委员会资金部，对于该问题，相关负责人表示，目前保险资金依旧不得投资房地产。
虽然目前保险资金投资房地产的闸门并未正式开放，但是保险商们却纷纷采取了“购买物业”这一做法。
据记者了解，泰康人寿、中国人寿、中意人寿、人保财险均购买了一些写字楼等物业。
而２００６年人保财险购买银泰中心写字楼Ｃ座７．５万平方米物业时，即表示“其中部分面积将进入租赁市场”。
融资方法
房地产企业融资途径探讨
来源：
政法联发布日期：
2007-11-813:
58:
01浏览次数：
131
市场战略是非常实际的战略。
联想的老总柳传志有三句名言：
不正确的行业不能做；能挣钱，但投不起钱的不能做；能挣钱，又投得起钱，但没有合适的人不能做。
三句话中两句提到钱，可见钱的重要性。
房地产业是一个资金高度密集的行业，我国二十多年的房地产开发过程中，绝大多数开发商离不开也没有离开过融资的支持。
2001年6月19日，中国人民银行银发[2001]195号《关于规范住房金融业务的通知》提高了融资条件。
如第一条就规定：
“严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。
住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。
商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。
对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售在住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。
”这样，使信用程度不高的开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
2001年6月1日起施行的中华人民共和国建设部令第８８号《商品房销售管理办法》表明政府加强商品房销售管理。
该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
第二十二条规定不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
这些规定使原来通过卖号子、收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。
这样对房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。
因此，有必要对房地产企业融资途径进行探讨。
一、银企配合融资途径
银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资途径，而且银行从对资金的安全性和盈利性考虑，也希望开发企业有好的业绩而融资。
1、项目封闭贷款
这种贷款方法是由“土地使用权抵押贷款”发展而来的。
贷款的操作方式：
开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。
这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景，贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。
“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为项目开发贷款的还款来源。
开发商应做的工作：
开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。
2、公司综合授信贷款
这种贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。
贷款的操作方式：
银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间批准贷款，这种贷款往往执行较低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。
开发商应做的工作：
开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。
3、纯信用免担保免抵押贷款
这种方式是在公司综合授信贷款的基础上发展而来的。
贷款的操作方式：
在综合授信贷款的基础上，银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。
对信誉优良的开发企业，每开发一个新的楼盘，银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款，以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘，这种贷款一般不指定使用用途，也不需要担保和抵押，但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理，以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。
开发商应做的工作：
开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款，当然比获得银行综合授信要严格一些，特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外，公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。
具备以上条件的开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通，让银行对企业更了解、更有信心，当然把主要业务资金来往放在哪家银行，哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。
实现互惠互利，是开发商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的前提。
4、在产品、存货抵押贷款
在产品、存货抵押贷款是在自有财产抵押贷款的基础上，根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来的。
贷款的操作方式：
房地产开发商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。
开发商应做的工作：
首先是在产品和存货的确权工作，开发商必须提供足够的政府有关批文，来确定这些在产品和存货归其所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要和银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款，除了确权和评估外，还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理，直到项目的贷款还清为止。
5、开发企业之间的相互担保
该贷款方式是在担保贷款的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来
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