第04章投资性房地产知识练习题.docx
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第04章投资性房地产知识练习题
第四章 投资性房地产
一、单选题
1.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（ ）。
A.已出租的土地使用权
B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
2.2×17年2月1日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。
2×17年9月1日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2×17年9月15日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的账面价值为1200万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为300万元，能够单独计量。
甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则甲公司2×17年9月15日“投资性房地产——厂房”的入账价值为（ ）万元。
A.900
B.300
C.750
D.1200
3.2×15年1月1日，英明公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×15年1月1日至2×17年12月31日。
该写字楼购买价格为1000万元，外购时发生直接费用15万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税85万元，上述款项均以银行存款支付完毕。
不考虑其他因素，则英明公司该项投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A.1000
B.1015
C.1100
D.1085
4.甲公司从事房地产开发经营业务，2×17年7月31日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。
该商铺成本为3000万元，至重新装修之日，已计提折旧1000万元。
账面价值为2000万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。
装修工程于2×17年8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出800万元（均符合资本化条件）。
装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。
甲公司2×17年12月31日该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。
A.2300
B.2500
C.1700
D.2800
5.甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2×17年3月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为6750万元，预计使用年限为25年，预计净残值为50万元。
在采用双倍余额递减法计提折旧的情况下，2×17年该办公楼应计提的折旧额为（ ）万元。
A.540
B.405
C.536
D.402
6.甲房地产公司于2×17年1月1日将一栋商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。
出租时，该栋商品房的成本为3000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为3200万元。
2×17年12月31日，该栋商品房的公允价值为3510万元。
不考虑其他因素，甲房地产公司因该栋商品房影响2×17年营业利润的金额是（ ）万元。
A.410
B.-90
C.-200
D.210
7.甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。
2×17年1月1日，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼系甲公司自行建造，并于2×12年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。
2×17年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。
假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。
则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（ ）万元。
A.10550
B.1055
C.8950
D.895
8.2×17年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
9.2×17年5月10日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。
甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为6800万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元。
假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（ ）万元。
A.0
B.100
C.200
D.300
10.某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2×16年7月1日以银行存款515万元购入一幢办公楼并于当日对外出租。
2×16年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。
2×17年1月1日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，不考虑其他因素，该企业处置投资性房地产时影响营业利润的金额为（ ）万元。
A.42
B.40
C.44
D.38
二、多选题
1.下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的有（ ）。
A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量
D.投资性房地产属于有形资产
2.下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。
A.企业出租给本企业职工居住的房屋
B.企业拥有并自行经营的旅馆
C.企业自用的办公楼
D.房地产开发企业准备出售的楼盘
3.下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（ ）。
A.与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理
B.发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集
C.与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本
D.投资性房地产在改扩建期间不计提折旧或摊销
4.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
2×17年11月30日，英明公司将一栋办公楼出租给菁华公司，办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为20年，预计净残值为零。
按照经营租赁合同约定，菁华公司每月应支付的租金为8万元。
当年2×17年12月31日，该办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。
不考虑其他因素，对于上述事项，下列说法正确的有（ ）。
A.英明公司2×17年12月份计提折旧的金额为7.5万元
B.英明公司2×17年12月31日计提减值准备的金额为300万元
C.英明公司2×17年12月份确认其他业务收入的金额为8万元
D.该投资性房地产影响英明公司2×17年12月份营业利润的金额为-299.5万元
5.甲房地产公司于2×17年1月1日将一栋新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。
出租时，该商品房的成本为1500万元，未计提存货跌价准备，公允价值为1600万元；2×17年12月31日，该栋商品房的公允价值为1800万元。
不考虑其他因素的影响，下列说法正确的有（ ）。
A.甲房地产公司因该项资产出租应确认公允价值变动损益100万元
B.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为300万元
C.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为100万元
D.甲房地产公司因该项资产应确认的公允价值变动金额为200万元
6.丙公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照成本模式计量，采用年限平均法计提折旧。
该公司2×16年6月30日将一项成本为4000万元（未计提存货跌价准备）、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，每月租金30万元。
2×16年6月30日当日公允价值为5000万元，2×16年12月31日其公允价值为4900万元，2×17年12月31日租赁期满丙公司以5300万元价款将其出售给承租方。
该项房产从2×16年6月30日起预计使用20年，预计净残值为零，不考虑其他因素的影响，以下确认计量正确的有（ ）。
A.2×16年6月30日投资性房地产的初始计量为4000万元
B.2×16年12月31日投资性房地产的账面价值为3900万元
C.2×16年该业务对利润的影响金额是80万元
D.2×17年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元
7.菁华公司为房地产开发企业，2×17年6月30日决定将原本用于出租的房地产重新开发用于对外销售，2×17年7月1日董事会作出书面决议表明将其重新开发。
转换日，投资性房地产账面价值4000万元（其中成本3700万元，公允价值变动300万元），公允价值为4500万元。
假设菁华公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不考虑其他因素的影响，则下列说法正确的有（ ）。
A.投资性房地产转为存货的日期为2×17年6月30日
B.投资性房地产转为存货的日期为2×17年7月1日
C.转换日，存货的入账价值为4500万元，同时将投资性房地产持有期间的公允价值变动转出
D.投资性房地产转为存货，转换日应确认公允价值变动损益500万元
8.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（ ）。
A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值
9.英明公司为一家房地产开发企业，2×16年3月10日，英明公司与菁华公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给菁华公司使用，租赁期开始日为2×16年4月15日。
2×16年4月15日，该写字楼的账面余额为4500万元，未计提存货跌价准备，公允价值为4700万元。
2×16年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4800万元。
2×17年6月，租赁期届满，收回该项投资性房地产，并以5500万元出售，出售款项已收讫。
英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
下列各项关于英明公司的会计处理，正确的有（ ）。
A.借：
投资性房地产——成本 4700
贷：
开发产品 4500
其他综合收益 200
B.借：
投资性房地产——成本 4700
贷：
开发产品 4500
公允价值变动损益 200
C.借：
投资性房地产——公允价值变动 100
贷：
公允价值变动损益 100
D.借：
公允价值变动损益 100
其他综合收益 200
其他业务成本 4500
贷：
投资性房地产——成本 4700
——公允价值变动 100
10.企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日相关土地使用权或建筑物的公允价值与其原账面价值的差额可能计入的科目有（ ）。
A.其他综合收益
B.公允价值变动损益
C.管理费用
D.营业外收入
三、判断题
1.投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（ ）
2.企业将办公楼的一部分对外经营租赁，应将其作为投资性房地产核算。
（ ）
3.自行建造的房地产，在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）时即可确认为投资性房地产。
（ ）
4.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
（ ）
5.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产核算的，再开发期间应将其作为无形资产或者固定资产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。
（ ）
6.与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
（ ）
7.采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产有关规定，按期计提折旧或摊销，借记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目。
（ ）
8.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
（ ）
9.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量的，属于对价值的重新估计，所以属于会计估计变更。
（ ）
10.处置投资性房地产时，应当按实际收到的金额，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，若为公允价值模式计量，还应同时结转持有期间确认的累计公允价值变动，若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。
（ ）
四、计算分析题
1.长江公司为房地产开发公司，2×14年至2×17年发生如下与投资性房地产有关的业务：
（1）2×14年12月31日，将一闲置建筑物出租给乙公司并采用成本模式进行后续计量。
租赁合同约定：
租赁期开始日为2×15年1月1日，租赁期为3年，每年12月31日收取租金150万元。
该建筑物的成本为2800万元，出租时，已计提折旧500万元，已计提减值准备300万元，预计尚可使用年限为20年，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。
（2）2×16年1月1日，考虑到其所在地的房地产交易市场比较成熟，并且能够合理估计该建筑物的公允价值，长江公司决定将该项投资性房地产的后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。
2×16年1月1日，该建筑物的公允价值为3000万元。
2×16年12月31日，该建筑物的公允价值为3500万元。
（3）2×17年12月31日，租赁期届满，长江公司将该建筑物收回自用，当日的公允价值为3300万元。
假定长江公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑增值税、所得税等相关税费的影响。
要求：
（1）编制长江公司2×14年与该项投资性房地产有关的会计分录。
（2）计算长江公司该建筑物2×15年年末的账面价值。
（3）编制长江公司2×16年和2×17年与该投资性房地产有关的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
2.2×15年2月10日，甲房地产开发公司与承租方丁公司签订办公楼租赁合同，将其开发的一栋用于出售的办公楼出租给丁公司使用，租赁期2年，租赁期开始日为2×15年3月1日。
2×15年3月1日办公楼账面价值为1100万元，公允价值为2400万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
办公楼在2×15年12月31日的公允价值为2600万元，2×16年12月31日的公允价值为2640万元。
2×17年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。
假定不考虑相关的税费。
要求：
（1）编制甲公司将办公楼出租时的会计分录；
（2）编制办公楼出售前与公允价值变动损益相关的会计分录；
（3）编制办公楼出售时的会计分录。
答案与解析
一、单选题
1.
【答案】B
【解析】投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业对该租入的建筑物不拥有所有权，所以不属于投资性房地产。
2.
【答案】B
【解析】甲公司2×17年9月15日”投资性房地产——厂房”入账价值为300万元。
3.
【答案】C
【解析】英明公司该项投资性房地产的入账价值=1000+15+85=1100（万元）。
4.
【答案】B
【解析】投资性房地产的账面价值=2000-300+800=2500（万元）。
5.
【答案】B
【解析】2×17年该办公楼应计提的折旧额=6750×2/25×9/12=405（万元）。
6.
【答案】A
【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不影响营业利润，2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=3510-3200=310（万元），故影响营业利润的金额=310+100=410（万元）。
7.
【答案】D
【解析】2×17年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-（43600-1600）÷40×（4+12×4）/12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）×10%=895（万元）。
8.
【答案】D
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方金额。
9.
【答案】B
【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100（万元）。
10.
【答案】A
【解析】影响营业利润的金额=550-508=42（万元），处置时公允价值变动损益借方7万元（515-508）转入其他业务成本科目，不影响营业利润。
二、多选题
1.
【答案】AD
【解析】投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
选项A和D不属于投资性房地产的确认条件。
2.
【答案】ABCD
【解析】选项A、B和C属于企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地作为存货核算，不属于投资性房地产。
3.
【答案】ABD
【解析】与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：
发生的资本化的改良或装修支出，应记入“投资性房地产——在建”科目；费用化的后续支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，故选项C错误。
4.
【答案】ABCD
【解析】
（1）2×17年12月份计提折旧=1800÷20÷12=7.5（万元）。
借：
其他业务成本 7.5
贷：
投资性房地产累计折旧 7.5
（2）2×17年12月份确认租金：
借：
银行存款（或其他应收款） 8
贷：
其他业务收入 8
（3）2×17年12月31日计提减值准备：
借：
资产减值损失 300（1800-1500）
贷：
投资性房地产减值准备 300
该投资性房地产影响英明公司2×17年12月份营业利润的金额=-7.5+8-300=-299.5（万元）。
5.
【答案】BD
【解析】将商品房出租时公允价值大于成本的差额100万元应记到“其他综合收益”科目，不计入当期损益，因此影响2×17年当期损益的金额=租金收入100+公允价值变动收益（1800-1600）=300（万元），选项A和C错误，选项B正确；甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的公允价值变动金额为200万元（1800-1600），选项D正确。
6.
【答案】ABCD
【解析】选项A，将存货转换为成本模式的投资性房地产，是应该将存货的账面价值结转到投资性房地产入账价值中的，本题中存货的账面价值是4000万元；选项B，2×16年12月31日投资性房地产的账面价值=4000-4000/20×6/12=3900（万元）；选项C，2×16年该业务对利润的影响金额=30×6-4000/20×6/12=80（万元）；选项D，2×17年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益=5300-4000/20×（20-1.5）=1600（万元）。
××本题账务处理：
借：
投资性房地产 4000
贷：
开发产品 4000
2×16年取得租金收入和折旧的处理：
借：
银行存款 180
贷：
其他业务收入 180
借：
其他业务成本 100
贷：
投资性房地产累计折旧 100
2×17年取得租金收入和折旧的处理：
借：
银行存款 360
贷：
其他业务收入 360
借：
其他业务成本 200
贷：
投资性房地产累计折旧 200
将投资性房地产出售的时候
借：
银行存款 5300
贷：
其他业务收入 5300
借：
其他业务成本 3700
投资性房地产累计折旧 300
贷：
投资性房地产 4000
所以在出售的时候该项投资性房地产的交易应确认的损益是=5300-3700=1600（万元）。
7.
【答案】BD
【解析】投资性房地产改为存货的，其转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期，选项A不正确，选项B正确；转换日，按该项投资性房地产的公允价值入账，借记“开发产品”，对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为存货时不用作处理，待处置时结转到当期损益中，选项C不正确；转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益500万元（4500-4000），选项D正确。
8.
【答案】AB
【解析】作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项B正确，选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额记入“其他综合收益”科目，选项D不正确。
9.
【答案】ACD
【解析】
（1）2×16年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：
投资性房地产——成本 4700
贷：
开发产品 450
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