蒸鼎国际花园经济价值评估报告.docx
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蒸鼎国际花园经济价值评估报告
蒸鼎国际花园
经济价值评估报告
衡阳三鼎房地产开发有限公司
目录
第一部分：
项目背景
□：
项目概述
□：
项目现状
□：
周边生活配套设施
第二部分：
项目经济价值评估
□：
市场土地价格调查
□：
项目土地价值评估
第三部分：
项目销售价值评估
□：
市场销售价格调查
□：
项目销售价值评估
第一部分：
项目背景
1、项目概述
蒸鼎国际花园坐落于衡阳县西渡镇经济开发区清江北路与S315线交汇处以西，为衡阳县重点规划的住宅新区，也是西渡未来的居住中心、商业核心。
项目占地面积95亩，总建筑面积239187.0平方米，预计分三期开发，项目计划建设14栋电梯房。
其中蒸鼎国际花园二期总建筑面积为：
64628.81平方米；二期地下车位约：
220个；二期商业面积：
11140.64平方米；二期住宅面积：
43020.9平方米。
项目紧临省道315线和城市主干道清江北路。
西抵城区成熟商圈新正街。
扼守交通大动脉，规划中的火车站、高速公路、施工中的联胜大道等直抵项目。
视野广阔，立足观景台，极目四望，开发区全城美景尽收眼底。
小区由14栋16-28层的小高层住宅组成,临清江北路商住楼裙楼一至二层为商场,地下一层为车库及设备用房,三层以上均为住宅，小区南北通透,户户开扬，小区住宅总户数共计1430户，其中一期住宅户数384户、二期336户、三期710户，户型面积由84—143平方为主，全面入住后预计小区居住人口为6000人左右。
重视品质建设，缔造10分钟生活圈，是项目的特色，蒸鼎国际花园产品品质一流，在产品设计中采用8大领先技术即商业领先、景观领先、建筑领先、施工领先、社区领先、安防领先、物业领先、户型领先等无不凸现高品质现代化特色社区。
二、项目现状
蒸鼎国际花园自2010年6月1日开工建设以来，经过2年半的建设，目前一期已全面入住；蒸鼎国际花园是目前西渡开发区中在建物业中不多的精品住宅大盘，项目自推向市场以来，以良好的性价比获得了众多市民的青睐，购买群体多以医生、教师、公务员、高薪白领等为主的中坚层，通过对本项目购买群体的访谈可知，正是由于项目在环境构建与商业配套上的综合优势成为客户喜爱的主要原由。
项目四至
西：
本项目二、三期周边大型住宅小区。
北
北：
西渡经济开发区。
西
东
东：
S315线、金鼎华都、天生龙市场、锦绣家园住宅小区等。
南：
新正街、清江北路沿线、村支路、天鹅丽都、清江名居等高档住宅小区。
南
交通条件
本项目周边道路系统完善，清江北路向南连接老城区新正街，向北连接西渡经济开发区，而省道S315（衡阳县境内西渡至茶亭街，即西渡至邵东接头段）直接连接衡阳市华新开发区，距离衡阳市华新开发区也仅仅十几分钟车程；规划中的火车站、高速公路、施工中的联胜大道等可以直抵项目。
从道路系统状态看，本项目与老城区融为一体，未来也是最便捷的城市繁华中心地带。
公交线路
由于衡阳县的公交线路仅仅也只有1路、3路、4路、5路等，但经过本项目及停靠本项目的城区公共交通汽车就有：
4路、5路。
三、项目周边生活配套设施
蒸鼎国际花园与县党校相邻。
与县三中、镇二校、县国土资源局、大型超市富森百货、城市中心商圈新正街、神龙大酒店隔路相望。
衡阳县中医院、衡阳县人民医院、衡阳县委政府机关、春晖小学近在咫尺。
周边主要配套设施有：
医院：
衡阳县人民医院、衡阳县中医院、衡阳县卫生防疫站、衡阳县妇幼保健院；
学校：
春晖小学、镇二校、县三中、蒸阳中学、蒸阳小学；
四星级酒店：
神龙大酒店、西街云顶大酒店；
商业街区：
新正街；
超市：
富森百货、步步高超市；
公园：
中洲公园、夏明翰广场、船山广场；
银行：
农业银行、湖南农村信用合作社、工商银行、华融湘江银行；
项目的SWOT分析
S优势因素：
1、地段优势：
处于清江北路与S315线的核心地段，为衡阳县重点规划的住宅新区，也代表着衡阳县城市发展主要方向。
区域未来的商机潜质大，商业物业与住宅物业的价值将随着区域发展而逐渐增高。
2、三面临街：
沿街单店面价值大，一层商铺层高7米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体。
较大的鱼尾狮广场是项目商业发展的亮点。
3、交通优势：
占据通往城内城外的主要干道即S315线与清江北路；规划中的火车站、高速公路、施工中的联胜大道等直抵项目。
4、大量高档住宅小区，小区容量大，有庞大固定的消费群体，且消费能力强。
5、一期住宅已经成型，现处于交房阶段，小区周边市政道路已成型。
6、全县城乡居民存款超过172.35亿，消费挖掘潜力大。
7、全新的商业形态，社区型商业步行街首次进入衡阳县。
8、独特的现代建筑风格与东南亚异国风情园林的完美融合，将自然特征与现代元素充分融合，构成一种全新的、现代的生态的景观环境体系。
9、发展商的开发理念超前，引进深圳沿海实效运作团队，起点高。
7、商业概念独领风骚，卖点独特。
8、城市商业名片与城市建筑标杆，特色商业、住宅的典范与代表作。
W劣势因素：
1、商业氛围不足，客户呈现观望心态，但随着本项目与周边几家大型物业的交付使用，将直接带动此区域经济乃至整个县区经济的高速发展。
2、项目周边区域杂乱，周边市政道路系统刚刚成型，要完全发展成为成熟商业区域尚需要一定时间；但因项目紧临省道S315线与城市主干道清江北路，仅省道315线每天的车流量在25000——30000辆之间，而清江北路作每天的车流量也约为15000辆左右。
3、北边地块尚未开发，多数物业建设还未交房使用，人气暂且不足；但作为衡阳县西渡镇唯一的具有商业风情步行街的项目——蒸鼎国际花园，其商业规模约4万平方米，具有合理的规划、准确的定位和专业的物业管理服务。
项目商业覆盖范围的常住居民就高达15万人左右。
蒸鼎国际花园的发展将带动此区域内的地产发展乃至整个西渡的经济繁荣。
O机会因素：
1、同类型竞争物业不多，可预见的竞争项目上市时机晚于本项目。
2、目前县区内的商业发展刚起步，业态的多元化趋势方向利于特色商业崛起。
4、日益增长的消费需求必然要求发展个性与特色商业。
5、沿街品牌经营商户有渴望进入档次高、舒适度强的商业需求。
6、居住人口的不断增加，周边众多经营户和住户都具备很强的购买能力趋势。
7、周边天鹅丽都大型百货超市的进驻，将加速提升整个区域的商业价值。
8、目前民间资本富足，投资渠道单一。
商铺、住宅投资收益稳定，保值增值能力强，比较受投资者欢迎。
9、清江商圈经过过年的发展及政府重点支持以及初具规模，并具备其市场影响力。
目前正在由次商业慢慢转换成未来CBD核心区域。
蒸鼎国际花园商业步行街、富森百货旗舰店的进驻可见转变迹象，发展趋势正在形成。
T威胁因素：
1、地产新政下投资商业物业客户呈现观望情绪，但又因衡阳是三线城市，国家对三线城市还只是要求，并没有实质性的行动或政策出台；原因是房地产对地方政府财政收入影响非常大，尤其是像衡阳这样的三线城市，更需要房地产的快速发展带动其他经济。
从衡阳房产政务网上刚刚发布的2013年前两个月销售价格及面积上同比又有大幅提高，因此，目前衡阳房价仍旧趋于一个较为合理阶段，而且上升可能性非常大。
2、其他开发项目逐渐上市，供应量加剧，但因生活配套、地理位置、城市未来发展等各方面原因，大部分居民还是选择在清江路区域购置物业。
3、本项目位于新开发区域，此区域目前住宅商业配套暂不成熟，但清江商圈经过这几年的发展及政府重点支持以及初具规模，并具备其市场影响力。
目前正在由次商业慢慢转换成未来CBD核心区域。
综述：
通过对本物业的背景介绍，可以清晰的看到，物业价值的首要要素是地段与未来前景，本项目地段位置优越，为现楼物业，住宅销售良好，综合素质得到买家的普遍认可，开发企业资信状况优良，具有成功的物业开发与管理能力，财务稳健，信用度好。
第二部分：
项目经济价值评估
一、市场土地价格调查
近几年来,西渡开发区斥巨资大力加强城市基础配套设施建设,尤其是道路、公共交通、供水供电管网、通讯网络等的基础设施上投资巨大，在环境改造上建设了夏明翰广场、船山广场等，使得开发区绿地率达到了40%以上，正是由于在园区基础设施与环境改造上的大手笔投资，才使得开发区的土地价格呈现几级跳的喜人局面，开发区土地价格从建设初始的不足30万元每亩地价到目前平均地价达到230多万，尤其是在去年的地块出让招拍中，新正街与清江路交汇处的地块分别以8千万（13亩）和1亿3千万（51亩）相继成交，同比城区的土地地价已毫不逊色。
目前，开发区土地渐趋紧张，许多省外大开发公司更是携巨资圈地，可以看出，开发区的土地价值未来将呈现日益稀缺的状况，土地价格的不断上扬同时也带动了物业价格的上涨，开发区目前住房售价普遍达到3300元每平方以上，部分项目更是达到了3700元左右，比老城区黄金地段的项目还高，一方面是物业综合配套上的大成本投入提升了价格，另一方面也是土地价格的攀升为前期开发企业带来了更高的收益预期，尤其是今年上市项目众多，产品档次逐渐抬升，更多成熟的开发企业携带崭新的开发理念势必将整个开发区的地产市场带入一个全新的阶段。
2、项目土地价值评估
2012年衡阳县市场土地成交价格汇总:
地块位置
占地面积/亩
每亩单价/万元
成交总价/万元
新正街与清江路交汇处以西
13
615
8000
新正街与清江路交汇处以东
51
254
13000
根据衡阳县市场土地成交价格来对本项目土地价值进行评估：
二期地块
占地面积/亩
每亩市场估值
二期地块总估值
32.54
500万元
16270万元
三期地块
占地面积/亩
每亩市场估值
三期地块总估值
28.47
500万元
14235万元
总计
60
/
30505万元
本项目二期、三期地块面积为60亩，按市场价值估算二期、三期的市场总估值为3.0505亿元。
第三部分：
项目销售价值评估
一、市场销售价格调查
（县区内市场住宅物业销售价格汇总）：
楼盘名称
均价（元/㎡）
楼盘名称
均价（元/㎡）
乾兴嘉和
3417
中宇尚都
3670
阳光美郡
3170
龙湾豪庭
3367
富森天鹅丽都
3680
鑫湾潜龙
3418
万家灯火
3450
迎宾路1号
3452
锦绣家园
3218
怡景溪园
3398
蒸鼎国际花园一期剩余住宅估值表
剩余住宅（套）
剩余面积（㎡）
销售均价（元/㎡）
合计/万元
33套
4630.3
3600
1666
本项目一期剩余住宅面积为4630.3平方米，按市场价值估算为3600元/平米，一期剩余住宅市场总估值为1666万元。
（县区内市场商业物业销售价格汇总）：
楼盘名称
均价（元/㎡）
楼盘名称
均价（元/㎡）
置富新城
（2009年）临街11000
天生龙市场
临街19000
金鼎华都
临街18580
富鑫苑
（2007年）13000
帝龙时代广场
（2011年）临街22000
嘉联广场
（2010年）临街16000
蒸鼎国际花园一期剩余商品估值表
剩余一层商铺（间）
一层剩余面（㎡）
销售均价（元/㎡）
合计
69
7982.04
22000
17560万元
剩余二层商铺（间）
二层剩余面（㎡）
销售均价（元/㎡）
合计
3
3010.47
7800
2348万元
本项目一期一层剩余商铺面积为7982.04平方米，按市场价值估算为22000元/平米，一期一层剩余商铺市场总估值为17560万元。
本项目一期二层剩余商铺面积为3010.47平方米，按市场价值估算为7800元/平米，一期二层剩余商铺市场总估值为2348万元。
（一期剩余住宅物业详情表）：
蒸鼎国际花园一期剩余住宅
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
2#1601
131.91
5#1602
129.35
6#1703
130.13
6#1706
130.13
2#1602
94.65
5#1603
128.98
6#1405
130.55
6#1607
127.4
2#1603
135.66
5#1605
86.42
6#1605
130.55
6#1707
127.4
3#1601
131.9
6#102
130.35
6#1705
130.55
6#1608
127.41
3#1402
94.65
6#1702
133.14
6#406
130.13
6#1609
127.91
3#1502
94.65
6#1403
130.13
6#1406
130.13
6#1610
135.72
3#1602
94.65
6#1503
130.13
6#1506
130.13
7#1601
133.65
3#1603
134.73
6#1603
130.13
6#1606
130.13
7#1602
84.96
7#1603
133.65
（一期一层剩余商业物业详情表）：
蒸鼎国际花园一期一层剩余商铺
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
1#101
57.48
2#110
44.24
5#107
176.42
6#119
105.18
1#102
167.24
2#111
20.84
5#108
154.36
6#120
101.62
1#104
111.69
3#101
29.06
5#110
212.56
6#121
127.12
1#106
137.51
3#102
82.14
5#113
123.3
6#122
108.66
1#107
114.73
3#103
189.17
5#115
82.51
6#123
175.98
1#108
124.61
3#104
160.89
5#116
82.51
6#124
177.63
1#109
150.03
3#105
137.19
5#117
510.68
7#101
84.76
1#110
46.84
3#106
100.46
6#103
79.22
7#102
84.76
1#111
20.53
3#107
113.28
6#104
79.22
7#103
84.76
2#101
108.23
3#108
229.32
6#105
79.22
7#104
84.76
2#102
110.62
3#109
102.49
6#106
79.22
7#105
89.1
2#103
58.34
3#110
58.28
6#107
85.38
7#106
89.1
2#104
113.37
3#111
126.8
6#108
67.09
7#107
84.76
2#105
137.44
3#112
20.82
6#109
112.7
7#110
134.31
2#106
195.76
5#101
154
6#111
82.89
7#113
125.99
2#107
108.47
5#103
180.73
6#115
109.42
2#108
112.36
5#104
95.93
6#116
84.26
2#109
150.82
5#106
137.4
6#117
113.48
（一期二层剩余商业物业详情表）：
蒸鼎国际花园一期二层剩余商铺
房号
面积
房号
面积
房号
面积
6#303
1075.34
6#304
821.67
7#201
1113.46
二期地块：
三期地块：
二、项目销售价值评估：
蒸鼎国际花园一期剩余可销售物业（住宅33套、商铺72间）、二期地块、三期地块，按市场价值估算，总估值为5.2079亿元。
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