725综合运动馆项目可行性分析报告改定版.docx
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725综合运动馆项目可行性分析报告改定版
综合运动馆项目
可
行
性
研
究
报
告
2014年5月
综合运动馆项目是为了满足中高端人群身体锻炼、运动训练、运动竞赛及大众体育消费需要而专门修建的室内运动场所。
主要包括对社会公众开放羽毛球、网球、篮球、乒乓球场地以及运动卖场等各类服务。
建成后将是合肥市场地最多，适合专业羽毛球训练，可以承办国家级比赛的羽毛球馆。
一、项目背景
本项目是中航合肥文化创意产业园及城市综合体大项目中的子项目，中航合肥文化创意产业园及城市综合体项目位于合肥市高新区玉兰大道以西、丰乐河路以南，项目占地1100亩，总投资110亿元，建筑面积120万平方米。
意在利用现有的旧厂房，着力打造一座集科技、文化、体验、娱乐为一体的合肥市首家业态集聚的创意产业园。
二、项目概况
（一）项目名称与建设地点：
1.项目名称：
李宁羽毛球馆（德仁名流综合运动馆）
2.项目地点：
合肥市高新区玉兰大道3号中航合肥文化创意产业园内。
（二）项目内容与占地面积：
1.项目内容：
主要包括24个羽毛球场，其中3个为VIP场地，网球场、篮球场各1个，乒乓球场（9张台）和健身训练馆，羽毛球场地配有可容纳500多人的移动看台，馆内配套还有运动品卖场等。
2.项目占地面积：
5200平方米.
3.项目建筑面积：
6000平方米（后期局部增加二层）
（三）总投资与资金来源：
1.项目总投资：
550万元
2.资金来源：
合肥昌河实业有限公司和安徽名扬物业有限公司共同出资合作。
（四）法人治理结构
安徽德仁名流体育运动服务有限公司为有限责任公司，有两名股东，均是法人股东，名称分别是合肥昌河实业有限公司和安徽名扬物业有限公司。
公司设股东会，由全体股东组成，是公司的权力机构；公司设董事会，董事会由四人组成，由股东会选举和更换；公司不设监事会，设一名监事，由股东会选举产生；公司设总经理一人，由董事会聘任或解聘，为公司的法定代表人。
图示：
（五）项目建设条件
项目选址于合肥市高新区玉兰大道3号中航合肥文化创意产业园内，拟利用标准件库房改造成为综合运动馆，符合运动馆大跨度的建筑结构，拟建场址位置（具体见图一），按照中航合肥文化创意产业园项目及城市综合体项目总体规划实施建设，建设用地及主体建筑已有保证。
关于场地建设，已请具有资质和专业经验的公司按照相关标准进行设计，并经过具有多年专业羽毛球训练经验的职业教练于强及国家队退役队员于欣民的审核。
图一
（六）项目建设进度计划
项目建设周期2个月，2014年5月动工兴建，2014年7月底前竣工。
（七）项目平面效果图
本项目总占地面积5200平方米，一共两层，总建筑面积6000平方米，下面为图二、三为平面图，图四、五为球馆内部和外立面效果图。
图二：
一层平面图
图三：
二层平面图
图四：
球馆内部效果图
图五：
球馆外立面效果图
三、可行性分析
（一）必要性分析
随着我国改革开放的深入，生产方式和生活方式的急速转型，人们正步入休闲时代，闲暇时间正在迅速增加，人们价值观念的深刻转变，人们对体育文化、体育休闲、体育健身的需求大大增强，“花钱买健康”、“请人吃饭不如请人出汗”的观念正在被越来越多的人认同。
随着国家的经济发展和综合国力的提升，体育场地的投资主体多元化趋势也越来越明显，民间资本和外资逐步增多，长期以来主要由国家投资兴建体育场地的局面得到一定改观。
由于全民健身运动的蓬勃发展，群众的健身活动意识逐渐增强，体育场馆的经营状况有了较大改善，自我生存能力得到一定程度的增强，体育场地设施的数量和规模也相应有所扩大。
根据《全民健身计划（2011-2015年）》，到2015年，全国各类体育场地将达到120万个以上，人均体育场地面积达到1.5平方米以上，体育场地设施也将不断增加。
据第五次体育场地普查结果显示，与第四次体育场地普查相比较，我国的体育场地在总数、体育场地面积、每10万人拥有体育场地数和人均体育场地面积分别将增长38.07%、69.87%、32.00%和58.46%。
安徽省地处我国中东部，近年来经济保持较快增长，人们对文体方面的需求有较快增长；但由于政府投入较少，文体设施比较落后。
据安徽省羽协提供的数据，目前合肥市有羽毛球场馆约20家，大多场地小（多在10块左右），档次低（没有辅设专业的地板及胶面），服务差，没有看台，不适合举办专业培训和比赛。
从本项目的选址来看，位于将要开工建设的中航合肥文化创意产业园内，大型企业即将入驻，周边又有大量住宅区，人们的健身氛围比较浓厚；从中航文化创意产业园及综合体的配套来看，建设一个综合性运动馆也可增加大项目的吸引力；从本项目的辐射范围来看，周围没有形成规模的综合运动馆，高档次的体育设施相对缺乏，不能满足人们多层次的体育活动需求。
从供求关系分析来看，综合运动馆有很大的生存和发展空间。
（二）可行性分析
本项目利用旧的工业厂房，该厂房结构及高度、面积都非常适合该项目的需要，基础设施投入较少。
在装饰改造方面，我们聘请了专业的设计公司，并采用该公司创新的地板设计，减少了大量投资（购买专业的羽毛球地板成品约700—1000元/m2,而采用该公司的方案，仅需200元/m2）。
另外，我们聘请了专业的运营团队：
本项目负责人于强，大连人，曾在大连经营羽毛球馆十几年，其经营的羽毛球馆被国家体育总局羽毛球运动中心授予“青少年羽毛球培训基地”。
其子于欣民15岁获得全国羽毛球冠军，2012年从国家队退役，目前在中科大学习，运动馆将聘请于欣民任教练。
合作方安徽名扬物业有限公司正在经营一家羽毛球馆，经济效益较好，该公司董事长是安徽省羽毛球协会副主席，在省内羽毛球行业人脉关系丰富。
目前，项目负责人与安徽名扬物业公司正在积极争取冠名李宁羽毛球馆，并已初步达成意向，与国家体育总局、羽毛球运动中心和安徽省羽协的合作也有了意向。
（三）投资概算
工程名称:
合肥昌河体育场馆
单位：
元
序号
工程内容
金额
备注
一
改造、装饰
1
装饰部分
560,000.00
2
强弱电
440,000.00
3
钢结构
490,000.00
700元/m2*700m2
4
屋面及零星维修
350,000.00
5
室外工程
80,000.00
6
门厅及办公室装饰
100,000.00
500元/m2*198m2
7
外立面装饰
600,000.00
200元/m2*3000m2
8
专用材料
1,800，000.00
二
体育设备
1
办公用品
200，000.00
2
体育用品
50，000.00
11
合计
467
（四）效益分析
1、收入预算
①羽毛球场21片，每天平均有效使用时间4小时，收费35元∕小时，每天收益2940元，年收益88.20万元（按300天计算）；
②篮球场地与网球场地各1片，每天平均使用3小时，收费200元∕小时，每天收益1200元，年收益36万元（按300天计算）；
③乒乓球场地9片，每天平均使用4小时，收费20元∕小时，每天收益720元，年收益21.6万元（按300天计算）；
④卖场年收益约25万元：
其中Yonex、李宁（国际一线品牌）的收益率为15%，翰文（国产品牌）的收益率30%。
⑤饮用水预期年收益约10万元。
以上年收入合计180.8万元。
⑥其他收益：
广告、承接比赛、培训班（成人、少儿），此项收入每年不少于约60万元。
综合年收入约240.8万元。
2、费用预算：
受国家宏观政策和货币政策影响，人员费用上升在相当长的时间内都是必然的趋势，随着园区改造及周边环境设施的改善，综合运动馆受益的同时，也伴随着租赁成本的提高。
考虑到收入恒定的假设，此变动因素暂不引入投资分析。
多元化经营，税负不同：
①卖场及饮用水收益适用增值税，小规模纳税人3%，附加0.36%。
②广告收入属于营改增范围，适用6%税率，附加0.72%。
③因可研报告没提供明确的供货渠道，卖场及饮用水暂估5万元。
1.员工14人：
年人员费用约50万元。
2.电费、水费：
约20万元
3.房租：
50万元
4.其它费用（含接待费、营销费等）：
15万元
5.固化投入分摊93.4万元
费用合计：
50+50+20+15+93.4=228.4万元
税收：
①营业税：
240.8×3%＝7.22万元
②营业税附加：
7.22×12%＝0.87万元
③所得税：
（240.8－228.40－7.22－0.87+5）×25%＝2.33万元
3、年收益：
240.8－228.40－7.22－0.87－2.33＝1.98万元
（五）经营模式分析
1.用先进的理念进行场馆管理，引入场地管理软件，无纸化办公的模式；
2.以会员制扩大影响力，以专业教练吸引更多的爱好者加入，以年费的形式收取会费（即场地费）；
3.大力推广晨练健身卡、上午卡，以非常低廉的价格吸引附近居民及球友，利用空余时间在馆里活动。
4.启动场馆，开业需前三个月进行推广宣传，后三个月为巩固会员期，半年后为成熟发展期。
四、可行性分析结论
从以上市场供求、投资概算与效益分析来看，综合运动馆的生存和发展空间有很大的潜力。
由于固化投入需在租赁期内平均分摊，造成前期年收益较少，在后期随固化投入费用的减少，收益将有所增长，故该项目需长期持有。
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