广东省房地产行业月度跟踪分析报告doc.docx

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广东省房地产行业月度跟踪分析报告

目录第一章行业外部环境分析1第一节经济环境分析1

一、工业生产稳定增长，企业利润持续较快增长1

二、投资平稳增长1

三、消费品市场小幅上扬1

四、进出口降幅继续收窄1第二节政策环境分析1

一、政策汇总1

二、重点政策解读2第三节房地产市场热点透析4

一、两部委明确小产权房不存在转正可能性，坚决叫停4

二、国务院到2020年基本完成现有危房改造4

三、国土资源部支持依法以人查房将禁止官员瞒报房产4

四、住建部将出台城镇住房保障条例探索共有产权住房4

五、税务总局研究扩大个人住房房产税改革试点范围5第四节国房景气指数5第二章广东省房地产市场情况分析7第一节市场运行情况7

一、广东房地产开发投资平稳增长7

二、自筹资金增幅回升显著8

三、土地成交和新开工面积降幅收窄8

四、商品房销售面积降幅持续扩大8第二节2014年4月房地产价格指数9

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况9

二、二手住宅价格变动情况9

十、保利前5月销售486.18亿同比减少5.2913十

一、招商地产5月签约销售25.7亿同比减少2513十

二、宝龙地产首五月合约销售同比增26至27亿13十

三、五洲国际携普洛斯中国合作开发及经营商业物流园13十

四、恒大18亿拿下曹家巷地块开启成都商业地产之路14十

五、华南城与腾讯签订电子商务战略合作14十

六、龙湖地产6月销售额20亿创纪录14第三章广东省重点城市房地产市场分析15第一节广州市房地产市场15

一、一级市场15

二、二级市场16第二节深圳市房地产市场19

一、一手住宅19

二、一手商业21

四、写字楼24第四章广东省房地产业投资机会与风险预警26第一节投资机会分析26第二节行业风险预警26

一、资金链风险26

二、融资风险26

三、下行风险27

四、兼并重组风险27表录表12014年6月房地产行业重点政策汇总1表12014年5月70个大中城市新建住宅价格指数9表22014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数10表32014年5月70个大中城市二手住宅价格指数11表42014年5月份深圳新房预售面积及预售套数19表52014年5月深圳市深圳商业预售面积及套数21表62014年5月份深圳商业成交面积22表72014年5月楼盘成交龙虎榜之商业成交量TOP1022表82014年5月份深圳二手商业挂牌均价23表92014年5月份深圳二手商业挂牌均价23表102014年5月份深圳写字楼预售面积24表112014年5月份深圳写字楼成交面积及新房成交套数25图录图1房地产开发景气指数（单月）6图22013-2014年广东房地产开发投资走势图7图32014年广东商品房销售情况走势图8图4广州市十一区近一年土地月度成交情况15图52014年5月广州市商品房批准面积比例16图62013-2014年广州市商品房批准面积走势16图72014年5月广州市各区一手房成交面积及均价17图82013年5月-2014年5月一手房成交面积及均价17图92014年5月广州市十一区一手房库存数18图102014年5月广州市十一区一手房库面积18第一章行业外部环境分析第一节经济环境分析2014年1-6月，广东经济保持稳定运行，二季度主要经济指标比一季度有所好转。

一、工业生产稳定增长，企业利润持续较快增长工业生产稳定增长，企业利润持续较快增长。

1-6月，广东规模以上工业实现增加值13296.15亿元，增长8.2，增速同比回落0.9个百分点，比一季度提高0.1个百分点。

其中重工业增长9.3，轻工业增长6.6。

规模以上民营工业增长11.9，继续保持稳定增长；国有控股企业、外商及港澳台商投资企业分别增长7.2和5.9。

1-6月，规模以上工业出口交货值增长3.2，比一季度提高1.2个百分点。

1-5月，广东规模以上工业企业实现利润总额2087.22亿元，增长24.1，亏损企业亏损额254.71亿元，下降0.2，亏损面21.4，比一季度收窄4.3个百分点。

二、投资平稳增长投资平稳增长。

1-6月，广东完成固定资产投资总额10237.06亿元，同比增长17.3，增幅同比回落1.3个百分点，与一季度持平。

其中完成民间投资6011.07亿元，同比增长23.3，继续保持较快增长速度。

完成基础设施投资2359.80亿元，同比增长19.1，增速同比提高5.3个百分点。

完成房地产开发投资3217.39亿元，增长18.8，增幅同比回落4.7个百分点，比一季度提高2.8个百分点。

工业投资增长加快，1-6月增长15.6，增幅同比提高3.7个百分点，比一季度提高0.6个百分点。

三、消费品市场稳中有升1-6月，广东实现社会消费品零售总额13590.30亿元，增长11.8，扣除价格因素，实际增长9.7，实际增速比一季度提高0.4个百分点。

其中，城镇、乡村均增长11.8。

四、进出口降幅继续收窄1-6月，全省累计完成进出口4721.5亿美元，同比下降14.9，降幅持续收窄。

其中，出口2778.5亿美元，下降12.2，进口1943.0亿美元，下降18.5。

五、财政收入增长平稳1-6月，来源于广东的财政总收入9722.41亿元，增长21.2，增幅同比提高10.5个百分点。

完成地方公共财政预算收入4015.50亿元，增长15.3，其中税收收入3313.23亿元，增长14.3，占财政收入的比重达82.5。

财政支出进度明显加快，1-6月完成地方公共财政预算支出4125.68亿元，增长23.0，增幅同比提高5.6个百分点，比一季度提高13.1个百分点。

六、银行存贷款增速稳定6月末，全省金融机构本外币存款余额128189.55亿元，增长13.2，增幅比3月末提高3.0个百分点；金融机构本外币贷款余额81422.60亿元，增长12.4，增幅比3月末回落0.1个百分点。

七、物价增幅平稳1-6月，广东居民消费价格指数增长2.8，涨幅与前两月持平，同比提高0.7个百分点，比一季度回落0.2个百分点。

工业生产者购进价格指数99.0,降幅比1-3月收窄0.1个百分点；出厂价格指数99.1，降幅比1-3月收窄0.2个百分点。

八、交通运输平稳增长1-6月,全省货运量达169958万吨，增长11.0，客运量95358万人，增长10.8。

九、用电量增速较高1-6月,全社会用电量增长7.2，增幅比一季度提高0.7个百分点，其中工业用电量增长8.0，制造业用电量增长7.5。

第二节政策环境分析

一、政策汇总表12014年7月房地产行业重点政策汇总日期重要事件关键内容7.30国务院不动产登记将征求意见7月30日，国务院常务会议讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），会议认为，建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低创业成本的有效举措。

会议讨论了不动产登记暂行条例（征求意见稿），强调已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响。

会议决定，按照立法程序要求，将征求意见稿向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。

7.26不动产登记方案进入玫坚阶段，地方已建部门联席制度7月26日，国土部网站显示，目前国家发改委、国土部、中央编办等11个部门联合印发关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知（下称通知），提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。

国土部领衔的全国不动产登记工作，眼下正进入攻坚阶段。

7月23日，国土部新闻发言人对外透露，目前不动产登记条例在广泛听取有关机关、组织和公民意见基础上，正在依法加紧起草制定。

国土部新闻发言人表示，由于我国长期实行不动产分散登记的体制，各自形成了一套独立的登记体系，在条例起草过程中，涉及各类不动产登记的机构、人员、规章制度、技术规范等情况，需要一定时间全面摸清。

而通知要求，将农村宅基地与农房纳入不动产登记。

7.30宁波7月31日正式取消限购从7月31日起，购买宁波市各县市及鄞州、北仑、镇海、高新区住房含商品住房、二手住房，不再需要提供家庭住房情况查询证明。

购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再提供家庭住房情况查询证明。

7.28杭州7月29日正式松绑限购令28日杭州市住保房管局官微发布消息，正式松绑限购令。

7.28河北石家庄7月28日取消限购河北省石家庄市的购房都不用到房管部门开具购房查询证明，这意味着石家庄实施了3年多的“限购令”已经悄然放开7.19苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策7月19日起，苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策，但90平以下仍继续执行原有限购政策。

7.18海口中止楼市限购，供应过剩难整治闲置地海口自7月23日起中止楼市限购。

然而，对正忙于清理闲置用地的海南而言，疲弱的市场局面加大了整治难度。

7.10济南全面放开限购政策，房贷政策轻微松动济南全面放开限购政策，部分银行首套房的信贷政策也出现了轻微变化，甚至有些与开发商有合作的银行，第三套购房也能贷款了。

7.2946个限购城市已有近六成松绑在坚持分类调控的原则下，目前已明确放松限购的城市有呼和浩特、济南、海口、南昌、石家庄、杭州等，46个涉及限购城市松绑率已近六成。

中央对这一举措采取了默许的态度，这也在一定程度上鼓励和加快了其他地取消限购的步伐。

除明确宣布取消限购的城市外，也有多地采用曲线“救市”的策略，通过放宽落户条件、或采取调整公积金贷款、税费减免等方式促进楼市的走量。

但取消限购对于市场的作用目前来看并不明显。

7.4蚌埠松绑公积金，二套房解冻，安徽已有6市出台宽松政策继铜陵、宣城、淮北、芜湖、六安调整公积金政策后，蚌埠市昨日也正式公布调整公积金相关政策，多项条款被重新“修改”，最大亮点在于对二套房的松绑，被认为或是“救市政策”。

根据新政，蚌埠市规定购房职工及其所在单位在该市按时连续缴存住房公积金3个月以上的含3个月，符合条件可申请住房公积金贷款。

夫妻双方均缴存住房公积金的，公积金贷款最高额度由原先的30万提高至40万元；职工一方含单身缴存住房公积金的，贷款最高额度由之前的20万元上调为30万元。

在贷款额上限提高之外，蚌埠新政的最大亮点在于松绑二套房贷款。

文件规定，蚌埠职工家庭首套住房公积金贷款还清后的次月，即可再次申请住房公积金贷款。

二套房公积金贷款最高额度，恢复与首套住房公积金贷款最高额度相同。

7.29调查显示各地房贷利率依然高企，85折仅昙花一现数据显示，6月重现江湖的8.5折利率仅为昙花一现，7月，在全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折，出现在北京农商行和中信银行北京分行；在以往房贷利率相对较低的外资银行中，如今也只剩汇丰银行可以提供9.4折至9.8折的优惠，其他外资银行均提高到基准利率以上；绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。

7.15住建部计划投入万亿棚改，国开行拟放贷超四千亿打好支持棚改攻坚战，争取全年发放贷款4000亿元以上，满足棚户区改造、保障房建设、城市基础设施等资金需求，推动整个市场资金利率的回落，达到“稳增长、调结构、促转型”的政策目标。

7.1北上广汉7月1日起试点两年“以房养老”保监会发布的指导意允北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点，试点期限自2014年7月1日至2016年6月30日止。

7.30国务院不动产登记将征求意见7月30日，国务院常务会议讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），会议认为，建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低创业成本的有效举措。

会议讨论了不动产登记暂行条例（征求意见稿），强调已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响。

会议决定，按照立法程序要求，将征求意见稿向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。

7.26不动产登记方案进入玫坚阶段，地方已建部门联席制度7月26日，国土部网站显示，目前国家发改委、国土部、中央编办等11个部门联合印发关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知（下称通知），提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。

国土部领衔的全国不动产登记工作，眼下正进入攻坚阶段。

7月23日，国土部新闻发言人对外透露，目前不动产登记条例在广泛听取有关机关、组织和公民意见基础上，正在依法加紧起草制定。

国土部新闻发言人表示，由于我国长期实行不动产分散登记的体制，各自形成了一套独立的登记体系，在条例起草过程中，涉及各类不动产登记的机构、人员、规章制度、技术规范等情况，需要一定时间全面摸清。

而通知要求，将农村宅基地与农房纳入不动产登记。

资料来源世经未来2、重点政策解读

（一）住建部房地产指标现历史最低点但不会崩盘“刚刚过去的前六个月，房地产的成交面积、成交额双双出现了负增长。

不仅如此，房地产市场的末端销售指标和前端指标双双出现了增长速度下滑的现象。

其中，有两个指标已经跌到了历史的最低点。

第一个指标是开发企业的资金来源，只有1-5月份只有3.6的增长速度，这是历史的低点。

第二个指标，全国房地产新开工面积-20左右的水平，这也是历史的低点。

”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对于今年的房地产形势指出。

（二）国土部商业设施占用土地不属于养老设施用地日前，国土资源部下发养老服务设施用地指导意见，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展“约法三章”。

意见首先明确界定了养老服务设施用地范围。

“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。

”专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。

老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。

（三）中央第二轮巡视工作紧盯土地房产等突出问题7月19日，2014年中央第二轮巡视工作动员部署会召开，中央巡视组将对广西、上海、青海、西藏、浙江、河北、陕西、黑龙江、四川、江苏10个省区市开展常规巡视，对国家体育总局、中国科学院、一汽集团开展专项巡视。

据悉，2014年中央第二轮巡视工作在腐败问题上，本次要紧盯矿产资源、土地出让、房地产开发等方面。

（四）以房养老试点今起正式开闸房屋价值评估成焦点6月23日，保监会召开新闻发布会，公布中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，并宣布7月1日起北京、上海、广州、武汉将开展为期2年的以房养老试点工作。

尽管外界对以房养老的争议不断，但该险种的推出作为现有养老方式的一种补充，符合社会进步过程中人们多元化的需要，是社会发展的必然趋势。

另一方面，中国的传统观念中对“房”的重视根深蒂固，老年人通常会将房屋作为财产让子女继承，且对于房屋的估值以及未来房价的走势，仍有诸多不确定因素，因此大范围推广必有难度。

（五）住建部公租房并轨并轨再次明确保障对象住房城乡建设部日前出台意见，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。

意见指出，各地应当根据本地实际情况，合理确定公租房轮候期，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内给予安排；各地要全面公开公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果及退出情况等信息，畅通投诉监督渠道，接受社会监督等。

意见的出台，有利于做好公租房及其配套基础设施规划建设，落实民间资本参与公租房建设各项工作。

第三节房地产市场热点透析

一、6月62个城市房价止涨房价下降城市增加206月份70个大中城市新建商品住宅价格数据显示，与上月相比，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。

环比价格变动中，最高涨幅为0.2，最低为下降1.8。

从个数看，环比下降的城市个数继续增加，大部分城市房价环比出现小幅下降。

从同比来看，绝大部分城市房价同比继续温和上涨，但涨幅有所回落。

二、房地产拖累上半年财政收入6月增值税下降从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。

而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。

在国内外复杂的市场环境下，下半年定向“滴灌”的货币政策仍然会持续；同时，不排除央行会通过逆回购等货币政策工具适当“微调”以平衡中国经济需要。

三、国开行住宅金融事业部成立将缓解棚改资金制约国务院今年二季度批复央行1万亿元再贷款，用来专项支持棚户区改造。

2014年是棚户区改造任务最重的一年，资金需求量较往年显著增加。

但是资金来源的匮乏，如何得到低成本、长期的资金来源，一直是个亟待解决的问题。

而国开行的贷款融资成本低、贷款期限长，可有效缓解棚户区改造资金瓶颈，成为地方新一轮城镇化的主力支持银行。

四、上半年房地产贷款增速回升个人房贷款少增239亿据人民银行统计，2014年上半年末，金融机构人民币各项贷款余额77.63万亿元，同比增长14，增速比上季末高0.1个百分点；上半年增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。

上半年末房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7，增速比上季末高5.4个百分点。

地产开发贷款余额1.16万亿元，同比增长9.7，增速比上季末高2.1个百分点。

个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

五、深化财税体制改革方案公布房地产税或推至2016年中共中央政治局6月30日召开会议，审议通过了深化财税体制改革总体方案，重点推进3个方面的改革。

当前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，经济运行和社会发展呈现出许多新的变化，财税体制的职能和调控力度也在不断加大。

然而，现行财税体制还存在一些问题和不足，不能很好适应改革发展新形势的要求。

此次改革方案的提出，对于在我国经济社会发展的新形势下，构建科学的财税体制，更好地发挥重要支柱作用，实现国家治理体系和治理能力现代化，具有重大意义。

六、广州楼市近五成楼盘降价促销下半年加入降价阵营将增多从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是回升幅度并不明显，除个别大型企业仍保持较为平稳的销售业绩外，大多数房企目标完成率并不乐观。

第四节国房景气指数6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.84，比上月回落0.18点。

数据来源国家统计局图1房地产开发景气指数（单月）第二章广东省房地产市场情况分析第一节市场运行情况上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。

按揭贷款增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。

住宅投资占房地产投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投资总体保持平稳增长。

一、促销初现成效，去化压力未减受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。

上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9；销售额3510.94亿元，同比下降8.4。

商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。

虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4和8.2，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。

从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1和11.6；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6。

数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。

其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。

图22013年以来广东商品房销售面积、销售额走势图3近5年上半年广东商品房销售面积比较图4今年上半年各月份广东商品住宅销售情况从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米，同比分别下降10.5和14.2。

数据显示，今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平，但过去3年新开工面积屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。

数据反映，广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80，去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位，即便按70能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有9985万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。

且相比去年成交快速上升，今年市场总体上较为平稳，即便保持去年同等水平的成交量，今年总体新增供应量也多于销售量。

图52010年以来广东商品房批准预售面积走势图62009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/批准预售面积）分别为98.0和101.3，较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点，市场总体供求关系基本平衡。

但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4，处于近年来的最高位。

其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5；办公楼及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7，明显低于住宅的增幅。

住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。

图72007-2014年上半年期末广东商品房待售面积走势综上所述，在行政干预逐渐弱化的情况之下，供求关系的变化主导着房价的升降，市场机制正在发挥其调节作用，市场自主调整日益增强。

2.销售回笼不畅，资金压力日增上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2。

其中，国内贷款1320.82亿元，同比增长32.9；利用外资14.62亿元，同比下降15.5；自筹资金1639.94亿元，增长38.0，增速为各类来源中最高；其他资金（销售回笼资金）来源2429.66亿元，下降4.1。

从资金来源结构看，国内贷款占到位资金的比重为24.4，较去年同期提高3.4个百分点；利用外资占比0.3，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比30.3，同比