西安高端别墅项目调研报告.docx

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西安高端别墅项目调研报告

西安高端别墅项目调研报告

一、西安市宏观经济展望：

西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。

是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。

日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立，与“北京”、“上海”一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市，也是西部唯一一个入选此“荣耀”的城市。

同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市，因此也成为了未来发展潜力最大的城市。

近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP总量占到全省的30%；2009年GDP增速为14.5%，年末GDP总量达2719亿元；而预计本年度GDP仍会保持近14%的涨幅速度，从而一举超出3000亿元大关。

而目前，“十二·五规划”已经落地，已初步规划了“西安未来拟建"一都九城"5年内初步国际化”的构想，同时也有了在“2020年西安国际化大都市雏形显现”的目标，参考西安当前的发展水准，达到“北京”、“上海”般的水平，其未来的发展速度更加无可限量。

而西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。

2003年至2009年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。

而别墅市场的发展则更为落后，到目前为止仅有曲江一个版块以初具规模，但随着曲江不可替代的土地资源的开发完毕，其发展空间已不可避免的受到制约。

故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段，甚至将迎来一场市场空白的时期，发展机遇良好，未来前景巨大。

二、西安别墅市场走势分析

分析本期内西安的别墅走势，不能不分析曲江的别墅；可以说正是在曲江的别墅引领下，西安别墅在2010年在才走进了黄金的一年。

09年末时西安别墅类的总体成交均价为11677元/平方米；而进入10年后，在“金地”、“中海”、“鸿基”等一线品牌开发商的共同发力下，最先迅速引爆了曲江的别墅市场，西安的别墅市场在曲江别墅均价不断升高的带动下开始迅速上扬。

在这一过程中曲江别墅基本确立了西安市别墅市场的标杆地位，各种类型别墅价格不断上扬。

甚至“金地”、“曲江公馆”的别墅最高价达到了50000元/平米以上的天价水平。

这在09年别墅总体成交均价仅1万元左右时是完全想象不到的。

尽管10年如此辉煌，随着曲江板块最后一块纯别墅用地在“华侨城”的落幕，也宣告了曲江别墅用地的终结，西安的别墅随之将进入另一片天地。

而由于西安的别墅市场起步较晚，目前仍远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，尚处于一个较为单一的初级市场阶段。

即便是目前非常利好的曲江别墅区域，也并没有像上海一样价格飞涨，形成抢购热潮。

而随着曲江板块别墅类用地开发下滑，区域内别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而继续上扬。

三、西安市高端别墅市场的基本结构：

1、当前西安的别墅区大致可以分为三个：

Ⅰ是曲江城市别墅区，属于城市生活别墅区；

代表楼盘有：

“金地芙蓉世家”、“金地湖城大境”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等，主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。

适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士，优点是拥有的是城市的完善配套，享受的却是别墅式的尊贵生活。

Ⅱ是秦岭北麓别墅区，属于郊区度假别墅区；

代表楼盘有：

“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛•山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。

购买人群除投资客外，主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公，或在城区拥有固定住所，而节假日却需前往郊区度假的成功人士。

Ⅲ新兴的浐灞别墅板块，属于生活、度假相综合的别墅区；

代表项目有“绿地·国际上台城”、“振业·泊墅”、“沁水新城”、“中新浐灞半岛·世界岛”、“萨拉曼卡”等大中小开发商开发的楼盘，购买人群以外地创业成功的陕西人；本地私营企业主；以及部分京沪深一线城市投资客；“海归”派等人士为主。

2、各版块的基本特性及特性介绍：

距离

资源

产品

功能

产品

属性

产品

形态

价格

曲江

市区

人文资源

大型休闲

配套

深度居家商务交流

第一居所

独栋联排为主

独栋

3—5万

联排

2—3万

秦岭

北麓

30公里

自然资源

多样化的休闲配套

休闲养老

第二居所

独栋为主

独栋

1—1.8万

联排

0.8—1万

浐灞

10公里

自然资源

逐步完善的城市配套

深度居家休闲养老

第一居所

第二居所

独栋联排

独栋

2万

联排

1.5万

曲江城市别墅区：

曲江板块别墅区位于西安市东南，是不可复制的城市别墅区，区内蕴涵丰富的历史人文资源，更不缺少芙蓉湖、南湖等自然景观，加之大唐芙蓉园、寒窑遗址公园、唐城遗址公园的相继开放，区内生活、投资环境都十分优越，配套也十分完备，是目前西安相对最为成熟的别墅板块。

Þ供给特点：

产品:

产品线齐全，现阶段独栋、联排、叠拼产品均有，建筑风格多样，美式、欧式、现代中西式结合均有。

配套：

生活配套齐备，主要依托于大区域资源

功能：

都市豪宅，贵族城区的首选居所

均价：

独栋30000—50000元/平米；联排、叠拼20000—30000元/平米

Þ发展趋势：

曲江板块资源优良土地已基本都已确定，日前最后的一块纯别墅用地也已被华侨城拿取，其他所剩优良资源也基本被金地、中海所掌握，区域内别墅资源都已具被不可再生资源的特征。

升值优势依然明显。

秦岭北麓别墅区：

秦岭北麓别墅区位于城市南郊，具备西安最佳的自然景观风情秀丽，生活及

休闲配套丰富而多样，是典型的远郊第二居所板块。

Þ供给特点：

产品：

产品线长，别墅建筑风格以欧美及中式为主

配套：

目前生活配套较为匮乏，休闲资源丰富，但缺乏共享性

功能：

第二居所，具备休闲、养老投资等特点

价格：

独栋均价15000元联排10000元/平米

Þ发展趋势：

该板块存量土地资源较高，但受到政策的限制林山的土地已经比较稀缺；由于该板块是西安开发比较早的生态休闲区，随着人们生活水平的不断提高，生活方式的改变，区域内仍有很大的开发空间；不过从目前来看，该区域在一定程度上面临着浐灞生态区的挑战，目前发展的方向应在精品化特色化上。

浐灞生态别墅区：

浐灞生态别墅区位于西安市的东郊，其发展与北麓别墅相近，不同的是北麓别墅区依托的是山（秦岭），而浐灞别墅区靠的是水（浐河、灞河）；04年浐灞生态区确立之后，两河得到了从根本上的改善；区域环境的改变加之水景的盛行都为浐灞别墅区带来了有利的发展条件，而区域内的土地存储与政策的倾向也为区域内的别墅发展提供了发展契机。

Þ供给特点：

产品：

产品目前比较单一，正处于初期阶段，

配套：

生活配套较为齐全，区域内发展迅速

功能：

第一居所、第二居所均可，具备休闲、养老投资等特点

价格：

独栋均价16000元/平米联排12000元/平米

Þ发展趋势：

在曲江掀起了“环湖”热潮的带动下，水景资源的别墅一时间在西安风行起来，为浐灞生态区的别墅发展吹来了一阵暖风。

随后一线品牌开发商绿地的进驻也为区域内的别墅市场添加了活力，为浐灞别墅区的形成奠定了品牌效应，为制造出西安市“浐灞别墅”印象而功不可没。

四、西安市别墅项目分区域介绍

曲江板块案例介绍：

2008年12月30日，深圳金地集团以18亿元的价格，将西安市曲江池遗址公园周边城市综合开发建设项目用地693亩拍卖取得，

将曲江最核心地段剩余8个地块全部收入囊中，成为西安市当年最大的招商引资项目，与此前获取的土地共计1200亩，项目总建筑面积180万平方米，预计总投资逾60亿，涵盖别墅、高层小高层住宅、商业、酒店等物业类型，计划开发周期5-7年。

金地湖城大境

座落：

曲江南湖湖畔

规模：

占地面积1200亩，总建筑面积180万平米，

业态：

住宅部分共有8个独栋别墅，45个连排别墅，102个叠加别墅，210个小高层。

总户数375户，绿化率55%，容积率为1。

目前在售：

别墅正在处于咨询阶段，户型380-660平米独栋、联排均有

开发商：

陕西金地佳和置业有限公司

中海国际社区.铂宫

座落：

大唐芙蓉园正北，曲江海洋世界西侧

规模：

占地面积500亩，总建筑面积76460㎡，容积率0.7

业态：

联排别墅、双拼别墅，共174套，户型范围：

270-430（含赠送面积）

历史销售：

一二期已入住，均价13000元/平方米，三期已经售完，起价23000元/平米

目前在售：

中海铂宫（四期）目前正在咨询，工程正在处理地基

开发商：

中海地产（西安）有限公司

鸿基紫韵

座落：

南临雁南五路，西临芙蓉西路

规模：

占地面积150亩，总建筑面积229151㎡，容积率小于1.8

业态：

叠加双拼联排高层等881户

开盘日期：

2008年11月别墅剩余20套未推出

目前在售：

别墅均价2.4万元/平方米，高层10000元/平方米。

开发商：

西安深鸿基房地产开发有限公司

秦岭北麓别墅区：

紫薇·山庄

座落：

长安沣峪口

规模：

目前一期产品已经全部售磬，紫薇山庄二期占地400亩，容积率仅0.16，绿化达80%，将倾心打造具有异域风情、体现高附加值及独特度假享受空间的休闲度假标杆生活区。

业态：

纯独栋别墅区239户

开盘日期：

预计2011年开盘

目前在售：

目前前期咨询认购中，前期交100万元认购金即可享受开盘前优惠价，即起价500万元/套，面积320-450平米。

开发商：

西安高科新西部实业发展有限公司

国岭

座落：

长安沣峪口以西老环山路南

规模：

一期共66栋独栋别墅，另有定制套型，面积252.65—586.48平米，1000平米以上为定制套型，主力户型面积400—500平米。

业态：

纯独栋别墅区共200户

开盘日期：

预计2011年开盘

目前在售：

目前还未正式开盘，户型面积296-1000平米，按栋出售，价格在360-1700万/套

开发商：

西安汇诚地产开发有限责任公司

浐灞生态别墅区：

绿地国际生态城

座落：

浐灞雁鸣湖生态湿地

规模：

项目总占地4000亩（一二期324亩），总建面200万㎡（一二期436417㎡），容积率1.5（一二期0.69）

业态：

一期总户数218户，类型以双拼，四联排别墅，六联排别墅，独栋三合院别墅为主，户型区间为380-520㎡。

开盘日期：

2010年7月

目前在售：

现最新推出双拼别墅，户型面积527平米，均价17000/平米

开发商：

绿地集团

萨拉曼卡

座落：

浐灞长乐东路浐河东岸

规模：

项目总占地约200亩，建面11万㎡，）

业态：

联排独栋叠拼总户数月400户，容积率1.1；一期110亩，容积率1.1，绿地率：

40%

开盘日期：

开工日期2010年8月；预计2010年12月底正式开盘销售

目前在售：

萨拉曼卡为御锦城的别墅项目，目前处于前期咨询中。

开发商：

盛恒（西安）房地产开发有限公司

振业泊墅

座落：

浐灞长乐东路浐河东岸

规模：

一期占地131亩，二期占地126亩，三期占地650亩；一期建面23万平米，二期建面18万平米，三期未定。

业态：

联排叠拼空中别墅

开盘日期：

2010年7月开盘销售

目前在售：

目前处于咨询中，9月别墅开始排号，户型240-350平米，均价15000元/平米。

开发商：

西安振业房地产开发有限公司