存量房评估系统信息更新及补录项目.docx
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存量房评估系统信息更新及补录项目
存量房评估系统信息更新及补录项目
竞争性谈判文件
项目编号：
豫财竞谈-2017-152号
项目名称：
存量房评估系统信息更新及补录项目
采购人：
驻马店市地址税务局契税税务分局
采购代理机构：
驻马店市正诚招投标效劳
二○一七年三月
第一章竞争性谈判公告
第二章招标需求
第三章投标人须知
投标人须知前附表
第四章政府采购合同要紧条款
第五章响应性文件格式
第一章竞争性谈判公告
驻马店市正诚招投标效劳受驻马店市地址税务局契税税务分局委托，对存量房评估系统信息更新及补录项目采取竞争性谈判方式，现欢迎合格投标人前来参加谈判。
：
豫财竞谈-2017-152号
2.项目概况与招标范围：
序号
项目名称
数量
主要技术标准
服务地点
服务期
1
存量房评估系统信息更新及补录项目
1
详见谈判文件
驻马店市地方税务局契税税务分局
一年
注：
本项目不分包。
具有《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。
投标人须具有房地产评估资质，注册成立时刻很多于两年；
本项目不同意联合体投标。
4.竞争性谈判文件的发售
发售时刻：
2017年3月14日至2017年3月16日（法定公休日、法定节假日除外），每日上午8：
30时至11:
30时，下午15：
00时至17：
00时。
发售地址：
驻马店市置地大道与骏马路交叉口置地华庭C座五单元二楼东户。
报名时必需携带：
法人授权委托书、被授权人身份证、营业执照副本、税务记录证、组织机构代码证、房地产评估资质；（审核原件，另留存加盖单位公章复印件一套）
联系：
0396-8114080。
.竞争性谈判文件售价
每份人民币300元，售后不退。
人民币柒仟元整元，投标人应于递交投标文件截止时刻前一日的17:
00时前（以实际到账为准）递交到驻马店市正诚招投标效劳（驻马店市骏马路与置地大道交叉口置地华庭C座五单元二楼东户）。
代理机构开户名：
驻马店市正诚招投标效劳
代理机构开户行：
中国银行驻马店开发区支行
帐号：
6134
行号：
、地址
投标人应于2017年3月17日下午15：
00时前将响应性文件密封送交到驻马店市公共资源交易中心309室开标，超期送达不予受理。
7.谈判时刻、地址
本次谈判将于2017年3月17日下午15：
00时在驻马店市公共资源交易中心309室开始，参加谈判的投标人代表必需按时参加。
投标人以为竞争性谈判文件使自己的合法权益受到损害的，应在递交响应性文件截止时刻之日起2日之前,向采购人或采购代理机构提出质疑，超期再也不受理。
9.发布公告媒体：
公告将同时在《河南省政府采购网》、《驻马店市政府采购网》等相关网站上发布。
10.项目咨询：
采购人联系人：
吴女士联系：
代理机构联系人：
魏先生联系：
0396-8114080
驻马店市正诚招投标效劳
二〇一七年三月十四日
第二章招标需求
项目名称：
存量房评估系统信息更新及补录项目
一、提供存量房交易价钱申报评估工作前期基础数据资料及相关数据，具体包括：
（一）驻马店市城区区位划分资料
（二）驻马店市城区调查信息资料
（三）驻马店市城区标准存量房资料
（四）驻马店市城区近1年住宅交易实例资料
（五）驻马店市城区住宅价钱修正系数资料
【说明】驻马店市城区行政区域，指驿城区、城乡一体化示范区、经济开发区、市产业集聚区。
二、评估区位划分
1．评估区位体系组成
评估区位体系由行政区、片区、分区等区位组成。
2．评估区位划分大体思路
评估区位划分的大体思路是，住宅：
行政区域+片区+分区。
行政区域是指区、县。
每一个行政区域可划分为假设干个片区。
住宅片区的划分应知足“符合实际、适应市场、散布合理、梯度清楚、界限自然、操作方便、分级客观”的要求，依据存量房成交价钱聚类情形及城市行政区划、土地品级、城市计划等资料将价钱不同在设定范围内的某一片区域（一样以街道、区界、河流、城墙等描述四至）作为一个片区。
3．评估区位划分具体要求
住宅区位划分三级，即行政区域+片区+分区。
每一个片区可划分为假设干个分区，片区内的每一个住宅小区作为一个分区，住宅小区之外的存量房作为一个分区。
为了幸免显现遗漏，住宅片区按行政区划分假设干个片区，分区确信按自然小区进行设置，不在自然小区内的住宅楼，归并或单独设立为分区。
具体要求见表1：
表1住宅评估区位划分
行政
区域
片区（街道办事处）
标的区
编号
单价范围
四至描述
分区特点
或标志物
土地
级别
编号
住宅小区名称或其它
A
A01
A01001
***住宅小区
A01002
***住宅小区
其它
A02
B
4．分区调查资料
驻马店市住宅存量房分区情形调查表表格序号：
分类
所在行政区
所在街道办事处
所在片区
所在社区
分区
名称
编码
分区座落（完全）
分区建成年份
分区四至描述（东西南北边界）
合并到小区中的独栋楼
名称
座落（街道门牌号）
房屋类别
建成年份
建筑结构
临街状况
朝向
通风
采光
景观
电梯
一层花园
顶层平台
附属设施
附属建筑
特殊情况
填报单位盖章：
调查人：
审核人：
调查时刻：
201年月日
分类
所在行政区
所在街道办事处
所在片区
所在社区
分区
名称
编码
分区座落（完全）
建成年份
分区四至描述（东西南北边界）
小区内非别墅的住宅幢数
独门院落
幢数
低层（1-3）
幢数
多层（4-7）
幢数
幢号
幢号
无电梯幢号
有电梯幢号
中高层（8-18）
幢数
高层（19-33）
幢数
超高层（34层以上）
幢数
幢号
幢号
幢号
小区内别墅幢数
独栋别墅
幢数
双拼别墅
幢数
联排别墅
幢数
幢号
幢号
幢号
分区中的位置
临街幢号
采光差的幢号
非临街幢号
特殊情况幢号
小区内朝向
正面朝南幢号
西
东南
东北
正面朝东幢号
北
西北
西南
小区内景观
前后正对
湖
河
公园
山
广场
名胜区
区内小景
小区内广场
幢号
通风
通透幢号
不通透幢号
小区内设施
单天燃气幢号
单暖气
双气
一层有花园的幢号
顶层平台
附属阁楼
附属地上车库
小区内标准存量房设施
天燃气
暖气
附属小房
附属地下室
照相、摄像
小区实景图（平面景观图，大门），每幢楼实景（楼前后照各一张，编号与楼号一致）
备注：
填报单位盖章：
调查人：
审核人：
调查时刻：
年月日
三、标准存量房设立
1．设立原那么
依照片区内典型（或具有代表性）存量房的特点，设定“标准存量房”。
２．设立要求
住宅从大类上分为非别墅类住宅和别墅两类。
住宅标准存量房设立要求及特点描述见表4：
表4住宅标准存量房特点描述表
住宅大类
非别墅类住宅
别墅
住宅细类
应区分为独门院落、低层住宅、多层住宅、多层电梯住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层
应区分多层是否带有电梯
应明确在小区内的区位
应明确是否有地下室
应区分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅
装修情况
应分别描述楼地面、天棚、墙面、门窗等装修配置；装修年限；综合成新等
结构类型
应分混合结构、钢筋混凝土结构等分类描述
建筑节能设计情况
应描述是否按50%建筑节能设计
非别墅类住宅应选择成套住宅为标准存量房。
各分区标准存量房类型
行政区域
片区
分区
片区代码
片区名称
四至范围
分区代码
住宅分区名称，小区之外独栋建筑名称
别名
丘（地）号
标准存量房类型
基准价格（元/㎡）
建筑年份
基准时点
金水区
JSZ01001
独门院落
1999
2011-12-30
JSZ01001
低层住宅
JSZ01001
多层住宅
JSZ01002
多层电梯住宅
JSZ01002
中高层住宅
JSZ01002
高层住宅
JSZ01003
超高层住宅
JSZ01003
双拼别墅
JSZ01004
联排别墅
JSZ01004
独栋别墅
JSZ02001
地下室
JSZ02002
车库
JSZ02003
JSZ02004
填报单位盖章：
调查人：
审核人：
调查时刻：
201年月日
四、可比实例库成立
应从房地产交易系统、房地产估价机构、大型房地产中介机构等处搜集住宅存量房交易案例，主若是生意案例。
搜集到的某些交易案例可能不适用，需要从交易案例当选取符合必然要求的交易案例，对照标准存量房的要求，通过标准化处置后，作为参照比较的交易实例。
这些符合必然条件、能够参照比较的交易实例简称可比实例。
选取可比实例的要求：
１．数量要求
住宅：
每一分区每一类标准存量房各需5个以上可比实例。
２．质量要求
（1）可比实例应与估价对象、标准存量房相类似
①可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围，即同一分区内。
②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。
③可比实例在规模上应与估价对象、标准存量房的规模相当。
④可比实例在建筑结构上应与标准存量房的建筑结构相同。
⑤可比实例在装修档次上应与标准存量房的装修档次相当。
⑥可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。
应为衡宇所有权和国有建设用地利用权类型。
（2）可比实例的成交日期应尽可能接近估价时点
二者不同不得超过12个月，一样应选择近期6个月内成交的交易案例。
这次存量房交易价钱申报评估的估价时点为2020年12月31日。
（3）可比实例的成交价钱应尽可能为正常市场价钱
这是要求可比实例的成交价钱是正常市场价钱，或能够修正为正常市场价钱。
分区可比实例汇总表
行政区域
片区编号
分区
可比实例
编号
标准存量房类型
可比实例序号
房屋坐落
房屋类型
是否复式
总楼层
所在楼层
建筑结构
建成年份
建筑面积（㎡）
建筑朝向
单元位置
分区中位置
交易日期
单价（元/㎡）
备注
采光
装修情况
是否景观房
特殊情况
电梯
通风
附属花园
附属设施
附属建筑
金水区
1
锦绣家园2#
多层电梯住宅
否
5
4
混合结构
2007
南
两端单元
非临街
2010-5
1811
一般
有
通透
2
差
景观房
3
好
非景观房
4
5
1
2
3
4
5
填报单位盖章：
调查人：
审核人：
调查时刻：
201年月日
可比实例分类参考内容
可比实例分类及要求
（1）非别墅住宅存量房可比实例
表2-1独门院落、低层、多层、中高层、高层、超高层住宅存量房可比实例
可比实例
行政区域
片区代码
片区名称
分区代码
分区名称
坐落地址
房屋类型
是否复式
总楼层
所在楼层
建筑结构
建成年份
建筑面积（m2）
建筑朝向
单元位置
分区中位置
买卖时间
单价（元/m2）
备注
通风
采光
装修情况
是否景观房
附属设施
附属建筑
附属花园
特殊情况
1
A
A-1
A-1-1
2
A
A-1
3
A
A-1
4
A
A-1
5
A
A-1
（2）别墅存量房可比实例
表2-2别墅存量房可比实例
可比实例
行政区域
片区代码
片区名称
分区代码
分区名称
坐落地址
类型
建筑结构
建成年份
土地使用面积（m2）
建筑面积（m2）
联排中的单元位置
分区中位置
买卖时间
单价（元/m2）
备注
装修情况
是否景观房
附属设施
附属建筑
附属花园
特殊情况
独栋
双拼
联排
1
A
A-1
A-1-1
2
A
A-1
3
A
A-1
4
A
A-1
5
A
A-1
（3）存量车库可比实例
表2-3存量地上车库可比实例
可比实例
行政区域
片区
标的区
坐落地址
建筑结构
建成年份
土地使用面积（m2）
建筑面积（m2）
买卖时间
总价
（万元）
单价（元/m2）
1
A
A-1
A-1-1
2
A
A-1
3
A
A-1
4
A
A-1
5
A
A-1
（4）存量地下室可比实例
表2-9存量地下室可比实例
可比实例
行政区域
片区
标的区
坐落地址
建筑结构
建成年份
土地使用面积（m2）
买卖时间
总价
（万元）
单价（元/m2）
1
A
A-1
A-1-1
2
A
A-1
3
A
A-1
4
A
A-1
5
A
A-1
五、修正系数
（1）大体修正因素的调整系数
1）建筑成新修正系数（K1i）（K1j）
表X1-1建筑成新修正系数
已使用年限（Y）
Y≤5
510152025Y>30
成新修正系数
100
2）建筑结构修正系数（K2i）（K2j）
表X1-2建筑结构修正系数
建筑结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
结构修正系数
100
3）建筑面积修正系数（K3i）（K3j）
表X1-3建筑面积修正系数
建筑面积（㎡）
M≤200
200300M>400
面积修正系数
100
（2）可选择修正因素的调整系数
1）分区中的位置修正系数（K4i）（K4j）
表X1-4分区中的位置修正系数
分区中的位置
非临街
临街
位置修正系数
100
2）建筑朝向修正系数（K5i）（K5j）
表X1-5建筑朝向修正系数
卧室朝向
南
东
西
北
南北通透
东西通透
朝向系数
100
100
3）采光修正系数（K6i）（K6j）
表X1-6采光修正系数
采光
好
一般
差
采光修正系数
100
4）景观修正系数（K7i）（K7i）
表X1-7景观修正系数
景观
非景观房
景观房
景观修正系数
100
5）装修修正系数（K8i）（K8i）
表X1-8装修修正系数
装修
毛坯房
简装
精装
装修修正系数
100
6）特殊状况修正系数（K9i）（K9j）
表X1-9特殊状况修正系数
特殊状况
好
一般
差
特殊状况修正系数
100
（1）大体修正因素的调整系数
1）建筑成新修正系数（K1i）（K1j）
表X2-1建筑成新修正系数
已使用年限（Y）
Y≤5
510152025Y>30
成新修正系数
100
2）建筑结构修正系数（K2i）（K2j）
表X2-2建筑结构修正系数
建筑结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
结构修正系数
100
3）建筑面积修正系数（K3i）（K3j）
表X2-3建筑面积修正系数
建筑面积（㎡）
M≤60
6090M>144
面积修正系数
100
4）建筑层次修正系数（K4i）（K4j）
表X2-4低层住宅层次修正系数
层次
总层数
一
二
三
一
100
二
100
三
100
（2）可选择修正因素的调整系数
1）分区中的位置修正系数（K5i）（K5j）
表X2-5分区中的位置修正系数
分区中的位置
非临街
临街
位置修正系数
100
2）建筑朝向修正系数（K6i）（K6j）
表X2-6建筑朝向修正系数
卧室朝向
南
东
西
北
南北通透
东西通透
朝向系数
100
升级会员 