业主二次装修作业指引.docx

业主二次装修作业指引.docx

《业主二次装修作业指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主二次装修作业指引.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

业主二次装修作业指引

业主二次装修作业指引（住宅）

装修管控工序1装修咨询及交底

备注

工作内容动作及要点

1、热情接待业主，核查业主是否已接房，并缴纳物业服务费。

若无，则引导业主先完善接房和交费手续；若已完成，则可进入装修正式交底。

2、装修交底的内容及要点（管理及技术交底）

2.1准确向业主介绍其二次装修要经历的物业管理的服务环节及服务流程；让业主清晰其室内装修要经历哪些物业管理环节，才能完成装修全过程。

非产权所有人（购房合同或房产证上明确物业所有人以外的）须提供产权所有人书面出据的授权委托书。

2.2依据业主所购房屋的原始建筑施工平面图、交房标准中所涉及到的配套设备设施，向业主介绍其所购房屋的正确使用功能和提示业主在装饰装修设计时需要考虑的要点（包括但不限于承重的梁、柱、剪力墙不能破坏及其在平面图上的位置，不拆改的外墙及外立面栏杆、门窗；空调室外机位的安装位置、凝结水有组织排放的接驳点；介绍楼板的厚度及其荷载，介绍在原始图建施平面图上不能拆改的公用、共用墙体的位置，并提出布线、剔槽的要求；对业主提供其室内的水、电、气、宽带、有线电视、智能化系统等配套设备设施二次设计管线的布置要求，并听取业主设计使用房屋的设想，发现有违规隐患的做合理的及时引导）。

2.3重点询问了解别墅、花园洋房（特别是顶跃和底跃）、高层（涉及到顶层送屋面和首层送花园的，若有）的业主和装修公司的设计师或现场负责人，对业主所购房屋屋面、露台、景观阳台、私家花园、产权范围内的地下室的设计使用功能及装饰布局方式，并向其宣贯政府的政策法规，出现违章装修的危害性和业主可能蒙受的经济及社会声誉的损失，必要时向业主和装修公司在交底现场提供政策法规的纸制版本（用红色笔划出要点），及违章装修被政府强拆的图片（不能被业主带走），引导业主在政策法规允许的范围内合理的设计使用空间。

2.4向业主提出后续二次装修申报的设计方案图纸要求（包括房屋装饰装修平面布置图（含空调室外机位）、天棚图、厨卫及公用共用墙体管线立面图）。

2.5重点向业主介绍和提出物业公司的装修管理要求。

2.5.1装修保证金的收取标准及退还节点和前置条件，装修人员出入证工本费的收费标准，装修人员出入证的押金收取标准及退还节点和前置条件，装修垃圾二次转运费的收取标准。

2.5.2装饰材料、装修工具、施工人员出入、施工时间、除渣时间、接受物业装修过程巡场检查、动火作业、竣工验收等方面的要求。

2.6向业主提供电子版的建筑施工平面图、户型图。

2.7交底及沟通结束，引导业主签署交底纪要；业主签收装修须知。

2.8交底环节业主已备有符合要求的设计方案和图纸的直接引导至下道工序。

责任人

应用的工具及需填写的记录

工具：

1、业主二次装修服务流程

2、重庆市政府282号令

3、住宅室内装饰装修管理办法（110令）

4、建筑施工平面图（户型图）（纸制和电子版）

5、装修须知

6、符合规范的应用图例、图片（讨论）

记录：

1、装修交底纪要（一式一份）

工作交付方式

本工序工作完成向业主交付：

1、建筑施工平面图、户型图（电子版）

2、业主签署的《装修须知》1份

内部交付：

《装修交底纪要》

装修管控工序2装修申报

备注

工作内容动作及要点

1、核对业主或授权委托代理人办理装修手续的资格（是否接房、是否缴纳物业服务费、业主的身份信息是否与业主花名册一致及授权委托代理人的委托书、是否签署交底纪要），确认无误后，引导业主填写《装修申请表》，并指导其在《装修申请表》申报人处签字，本工序操作人在《装修申请表》收件人处签字。

2、检查并收取房屋装饰装修平面布置图（含空调室外机位）、天棚图、厨卫及公用共用墙体管线立面图。

3、若业主委托装修公司装修，装修公司须提供营业执照、资质证书原件，收取营业执照复印件（加盖公章）、资质证书复印件（加盖公章）、装修公司现场负责人身份证复印件；若业主自装须在《装修申请表》上注明自装，业主提供身份证复印件1份。

4、本工序操作人填写《业主二次装修内部审核流转记录表》，并将《装修申请表》、业主提报的二次装修图纸方案转交下道工序接件负责人，并请其在《业主二次装修内部审核流转记录表》收件人处签字回执。

5、跟进下道工序的审图进度，逾期三天的作特别提示，并向管控负责人提报，预约审图未通过的业主或其委托代理人与下道工序负责人沟通。

责任人

应用的工具及需填写的记录

工具：

1、装修申请表

2、业主二次装修内部审核流转记录表

记录：

1、装修申请表（一式一份）

2、业主二次装修内部审核流转记录表（客服部、工程部）

3、业主二次装修图纸

工作交付方式

本工序工作完成向业主收取：

1、业主二次装修图纸1份

2、业主已填写的《装修申请表》

内部交付：

向下道工序交付《业主二次装修图纸》、《装修申请表》，回执《业主二次装修内部审核流转记录表》

装修管控工序3装修审图

备注

工作内容动作及要点

1、依据《装修申请表》和业主提报的装修图纸方案，复核检查上道工序的工作是否完成，图纸方案是否符合规定要求，不符合的返回上道工序。

2、参照原建筑施工平面图（户型图）、建筑结构施工图、给排水施工图、强弱电施工图等开发提供的项目竣工图纸资料，依据282号、110号等政府颁布的相关法规及政策，结合业主提报的装修图纸方案，重点审核：

2.1业主二次装修的平面布局是否改变使用功能（包括但不限于住宅改办公用途和商业用途、原设计的厨房和卫生间移位、在原设计的非用水区域或者未设置管道的区域增设或移设带有用水和排水的厨卫功能、空调室外机的安装位置是否符合要求、业主拆除的墙体及门窗是否影响外立面或破坏承重结构、入户门的原开启方向是否发生改变、公用共用墙体是否有剔槽破坏的隐患、是否超面积占用公共区域。

2.2须重点控制违章的物业形态及户型[别墅、花园洋房（特别是顶跃和底跃）、高层（涉及到顶层送屋面和首层送花园的，若有）]除按2.1条的审图要点要求外，还必须重点关注屋面、景观阳台、露台、首层私家花园、产权范围内的地下室等重点装修违章部位的业主使用功能设计。

2.3对其图上表达要增加物业管理风险的设计返还业主重新按合规要求设计，对2.2条重点控制的物业形态及户型的重点部位存在施工违章隐患的、在内部审图意见反馈表中作重点提示，以此指导巡场管控人员作重点关注和巡查。

3、审图不合格本工序操作人员在业主《装修申请表》中签署不合格的意见，返还上一道工序，通知业主重新设计，并负责与有疑异的业主或委托代理人沟通（含业主签署《装修承诺书》有异议的）。

4、审图合格本工序操作人员在业主《装修申请表》中签署合格的意见，填写《装修承诺书》、《业主二次装修内部审核流转记录表》，将《装修承诺书》、《装修申请表》与业主二次装修图纸方案转交下道工序接件负责人，并请其在《业主二次装修内部审核流转记录表》收件人处签字回执。

责任人

应用的工具及需填写的记录

工具：

1、业主二次装修图纸

2、装修申请表

3、业主二次装修内部审核流转记录表

4、建筑施工平面图（户型图）、建筑结构图、水施图、电施图

5、装修承诺书（讨论）

记录：

1、装修申请表（一式一份）

2、业主二次装修内部审核流转记录表（客服部、工程部）

3、业主二次装修图纸

工作交付方式

内部交付：

向下道工序交付《业主二次装修图纸》、《装修申请表》、《装修承诺书》，回执《业主二次装修内部审核流转记录表》

装修管控工序4签约、收费及办证

备注

工作内容动作及要点

1、依据《装修申请表》和业主提报的装修图纸方案，复核检查上道工序的工作是否完成，不符合的返回上道工序。

2、引导业主签署《装修承诺书》，指导业主填写《装修服务协议》，对《装修服务协议》内条款业主提异议的进行沟通解释，对于《装修服务协议》内装修垃圾二次转运费的收取作重点引导，尽可能的让业主委托物业公司进行转运，若业主强烈坚持自行清运的，须签订《业主二次装修垃圾清运承诺书》，并告知相关人员（门岗、巡场人员、管理人员）重点关注。

3、《装修服务协议》签订结束后，引导业主至收费处缴纳装修保证金、证件工本费及押金、装修垃圾二次转运费。

4、依据费用缴纳收据，办理《装修许可证》、《装修人员出入证》，办理《装修人员出入证》须业主或装修公司负责人提供装修施工人员身份证复印件、一寸免冠3张（A、B证各1张，存档1张），填写《装修人员出入证办理登记表》。

5、核发《装修许可证》、《装修人员出入证》，向业主移交出入证，向巡场负责人移交《装修许可证》用于装修现场张贴。

6、拟订装修巡场通知（在准确反应已许可户数、户型、时间的基础上必须注明须重点关注的户型和房号），在微信群内向门岗、巡场人员下发装修巡场通知，作为其巡场工作依据，并向管控人员单独微信报备。

责任人

应用的工具及需填写的记录

工具及记录：

1、装修申请表

2、业主自行清运二次装修垃圾承诺书

3、装修管理服务协议

4、点钞机

5、收据

6、装修承诺书（讨论）

7、业主二次装修图纸

8、装修交底纪要

9、装修许可证

10、装修人员出入证

11、装修人员出入证办理登记表

12、业主身份证复印件

13、装修人员身份证复印件

14、装修公司营业执照

15、装修公司资质证书

16、业主与装修公司的装修协议复印件

17、物业服务中心印章

工作交付方式

本工序工作完成向业主交付：

1、《装修管理服务协议》1份

2、收据

3、装修人员出入证

内部交付：

《装修许可证》

装修管控工序5施工过程管理（门岗）

备注

工作内容动作及要点

1、门岗人员接到微信群装修巡场通知后，将其房号列入装修总台账，以便于核查。

2、对装修出入人员进行盘查，依据装修总台账核实装修房号、出入证。

3、对装修工具进行管控（重点关注冲气转、切割机、撬杠、电焊机、氧气罐、大锤、搅拌机等，详见《违章装修材料及工具识别图片》），对于电焊机、氧焊机须见物业服务中心出据的《临时动火作业申请表》方可放行。

4、对违章材料的管控（工字钢、角钢、槽钢、花纹钢板、方钢、螺纹钢、塑钢门窗、阳光棚、玻璃、雨篷等，详见《违章装修材料及工具识别图片》）。

5、对“高危户型”材料入场须填写《材料入场清单》，业主签字确认，拍照发微信群告知装修巡场人员。

6、对粉沫状装修材料进行管理，收取清洁保证金。

7、对门岗出现的纠纷须进行保持冷静、控制事态发展，及时上报。

8、对搬出小区的材料和物品，须见物业服务中心开据的《出门物品放行条》，按《出门物品放行条》上的品种、数量进行核对，符合的放行，不符合的暂扣上报。

9、对业主、装修工人不配盘查、检查等突发性事件，要控制局面，及时上报，等待领班及以上管理人员前来处理。

10、发现媒体人员或车辆，要仔细询问去向、做什么，同时通知主任以上人员陪同。

责任人

应用的工具及需填写的记录

1、值班记录表

2、人员进出记录表

3、物品进出记录表

4、违章装修材料及工具识别图片

5、清洁保证金记录表

6、对讲机

7、应急突发事件处置通讯录

8、出门物品放行条

9、临时动火作业申请表

工作交付方式

向下道工序交付《材料入场清单》

装修管控工序6施工过程管理（巡查）

备注

工作内容动作及要点

1、当巡场负责人接到微信群里的装修巡场通知后，应立即安排巡场人员将所涉及的房号的《装修许可证》和《装修巡场签到表》按规范贴于入户门处。

2、普通高层，花园洋房的标准层户型开始阶段（前期入场开始到贴面工程开始由工程部主导）巡场不低于1次/天，检查《装修许可证》、《装修巡场签到表》是否被破坏，在《装修巡场签到表》上签到，入户检查要点如下：

2.1是否破坏承重墙体、梁、柱、楼板；

2.2是否有拓展面积的违章施工；

2.3是否封闭景观阳台、入户花园、生活阳台；

2.4是否拆出安全栏；

2.5入户门是否外开；

2.6是否安装外置防盗网；

2.7是否剔打公用、共用墙体；

2.8厨卫是否移位，及排污管道是否接错；

2.9电气安装、电焊作业人员是否持特殊工种操作证；

2.10查看施工现场是否配备灭火器材，动火作业是否有申请、作业人员是否持证；

2.11是否封闭施工，避免粉尘、噪音、异味污染，影响邻里；

2.12室内堆放的材料是否超重；

2.13是否在装修现场抽烟、煮饭等；

2.14上述1-8项如发现，立即制止、拍照、发装修整改通知书，限期改正；9-13项现场制止，立即纠正。

将巡场情况记录在《装修巡场记录表》上。

3、别墅、花园洋房（顶跃、底跃）、普通高层顶层送屋面及首层送花园的户型开始阶段（前期入场开始到贴面工程开始由工程部主导）巡场不低于2次/天，检查《装修许可证》、《装修巡场签到表》是否被破坏，在《装修巡场签到表》上签到，除第2条所述内容，还应检查如下：

3.1是否有违章搭建建筑物，构筑物的尽寸、高度、材质、面积是否合规；

3.2是否挖地下室，破坏圈梁，影响地基。

3.3上述2项如发现，立即制止停工、拍照、发《装修整改通知书》，根据业主整改态度报项目负责人决策是否向政府举报，将现场装修进度情况记录在《装修巡场记录表（高危户型）》上。

4、整理《装修巡场记录表（高危户型）》，每天下班前报上级领导审核。

责任人

内部交付：

《装修巡场签到表》、《装修巡场记录表》、《装修巡场记录表（高危户型）》

应用的工具及需填写的记录

1、装修巡场签到表

2、装修巡场记录表

3、装修巡场记录表（高危户型）（一户一表，图文并茂）

4、装修整改通知书

5、违章装修图例

6、对讲机

7、卷尺

8、照像机或带拍照功能的手机（自配）

9、应急突发事件处置通讯录

工作交付方式

装修管控工序7装修过程管理（违章应急突发事件响应及处置）

备注

工作内容动作及要点

媒体来访：

1、发现有媒体到现场采访，无论什么事情均由项目主任进行接待；

2、查看媒体人员工作证，了解媒体单位、姓名、联系电话；

3、就媒体人员现场动机了解，详尽了解事情来龙去脉；

4、现场对媒体的提问不做解答，尽快联系公司发言人，并说明采访事项；

5、及时向相关地产公司公关部门汇报相关事项（媒体单位、姓名、事由）；

6、向公司主要领导汇报该事件。

业主不配合，发生纠纷时：

1、协管、工程主管、客户主管赶赴现场协调处理，协管主管组织人员对违章先行进行制止并现场秩序维护；

2、工程主管现场核实装修材料及违章情况；

3、工程主管根据政府违法建筑定义进行评估，确属违法建筑范畴，发《装修整改通知书》并做断水、电处理，并上报主任；

4、客服主管向业主说明情况及街道要求物业所做必要的制止措施行为；

5、客服主管、工程主管与该业主就违章行为进行沟通，从规避业主风险角度言明政府态度、利害关系、经济损失等进行劝阻；

6、根据与业主沟通情况，主任介入再次沟通劝阻，视事态发展情况与开发公司和违章决策小组沟通，同意后上报政府部门；

7、若业主不听劝阻，向物业人员进行人身攻击或影响了小区公共秩序，经项目负责人同意后报警，并协助配合警察处理善后。

8、跟进政府执行部门重点关注的违建业主动态，尽可能的避免出现业主相互间的举报，牵联开发商的举报及抱团投诉和举报。

发现隐患及时疏导和化解，并及时上报违章处置领导小组。

政府检查：

1、主任为政府部门工作人员第一接待人（如事先接到通知，需立即通知开发公司和违章决策小组）；

2、先沟通了解政府检查意图和内容，并及时通报开发公司项目负责人；

3、对政府提出的配合要求，主任组织力量无条件配合实施；

4、对政府现场的动作、收集的信息、态度、意图进行记录并在离开后立即上报开发公司和违章决策小组。

如现场情况无法控制的应立即上报开发公司和违章决策小组

5、全力配合政府现场违章宣传，定期向街道办、两违办汇报违章后续动态，所有上报材料必须通过开发公司和违章决策小组决策后方可提报。

责任人

应用的工具及需填写的记录

1、装修巡场记录表（高危户型）（一户一表，图文并茂）

2、应急突发事件响应及处置记录表

3、照像机或带拍照功能的手机（自配）

4、应急突发事件处置通讯录

工作交付方式

内部交付：

《应急突发事件响应及处置记录表》

装修管控工序8施工过程管理（动态控制及决策）

备注

工作内容动作及要点

1、分阶段性巡查过程控制

开始阶段（前期入场至贴面开始由工程部主导，指装修巡场人员）普通高层和花园洋房标准层的户型每日1次；别墅、花园洋房（顶跃、底跃）、普通高层顶层送屋面和首层送花园的户型每日2次；

监督措施：

对普通高层和花园洋房标准层户型，工程主管和协管主管10天为一个抽查周期，在此周期内不低2次，每次抽样不低于正在装修数量的15%；主任每周抽查1次，每次不低于正在装修数量的5%，除现场抽查外，重点检查巡场人员和主管的管理行为和动作是否执行，管理痕迹是否真实。

对别墅、花园洋房（顶跃、底跃）、普通高层顶层送屋面和首层送花园户型，工程主管和协管主管每周一次全覆盖，每周检查2次，每次不低于正在装修数量的50%；主任每周一次抽查，每次不低于正在装修数量的20%，除现场抽查外，重点检查巡场人员和主管的管理行为和动作是否执行，管理痕迹是否真实。

稳定阶段（贴面开始，室内装饰由客服部主导）普通高层和花园洋房标准层的户型，别墅、花园洋房（顶跃、底跃）、普通高层顶层送屋面和首层送花园的户型均按每3天1次全覆盖；

监督措施：

客服主管每周现场抽查1次，每次不低于正在装修数量的25%，每月全覆盖1次；每周100%审查装修巡场记录，验证员工的动作和行为是否执行，是否真实。

主任随机抽查，重点检查主管和员工的管理行为和动作是否执行，管理痕迹是否真实。

2、项目装修动态数据收集

2.1项目违章信息汇总表

（一）汇总项目全违章装修信息（除政府关注的，还应包括：

改变入户门开启方向、拆除安全栏杆、封闭生活和景观阳台、封闭入户花园和露台、搭建雨棚、厨卫位置改变等），此表每周更新1次，如果在周期内有新增违章发微信群单项汇报，项目自行更新；项目违章信息汇总表

（二），汇总项目政府关注的违章装修信息，此表每周更新1次，如果在周期内有新增违章发微信群单项汇报，项目自行更新；

2.2业主二次装修总控信息表

（一）填写项目全违章装修信息（除政府关注的，还应包括：

改变入户门开启方向、拆除安全栏杆、封闭生活和景观阳台、封闭入户花园和露台、搭建雨棚、厨卫位置改变等），此表每周更新，每周报备1次；业主二次装修总控信息表

（二），填写项目政府关注的违章装修信息，此表每周更新，每周报备1次。

3、违章处置领导小组每周对项目装修违章管控情况作一次全面抽查，每周召开1次专项工作会议，通报各项目装修管控执行情况，并研讨及处理须决策解决事宜。

4、各项目出现应急突发事件，未超出项目控制范围的，应将事件过程记录在《应急突发事件响应处置记录表》上，书面报备违章装修处置领导小组；超出项目控制范围的，应及时电话报告违章装修处置领导小组负责人决策，事后将事件过程记录在《应急突发事件响应处置记录表》上，书面报备违章装修处置领导小组。

责任人

应用的工具及需填写的记录

1、装修巡场记录表（高危户型）（一户一表，图文并茂）

2、应急突发事件响应及处置记录表

3、应急突发事件处置通讯录

4、项目违章信息汇总表

（一）（全信息）

5、项目违章信息汇总表

（二）（对政府职能部门关注的信息）

6、业主违章装修信息报告（对政府职能部门）

7、业主二次装修总控信息表

（一）（全信息）

8、业主二次装修总控信息表

（二）（对政府职能部门关注的信息）

9、监督检查记录表

工作交付方式

向上提报：

《应急突发事件响应及处置记录表》、《项目违章信息汇总表

（一）（全信息）》、《项目违章信息汇总表

（二）（对政府职能部门关注的信息）》、《业主二次装修总控信息表

（一）（全信息）》、《业主二次装修总控信息表

（二）（对政府职能部门关注的信息）》

装修管控工序9竣工验收

备注

工作内容动作及要点

一次验收：

1、业主到物业服务中心申报装修竣工验收，或由区域物业助理/管家根据装修到期情况主动提醒业主申报竣工验收，如果业主未完工，提醒业主办理《装修延期许可证》；

2、物业验收人员带上《装修竣工验收表》、业主二次装修申报的图纸，与业主一同进户检查验收；

3、验收合格进入下一步，验收不合格限期整改；

4、收回该户《装修许可证》、《装修巡场记录表》、《装修巡场签到表》《装修人员出入证》、押金收据、业主身份证及银联银行卡复印件，填写《装修竣工验收表》一次验收区域内容并签署验收意见；

5、由客服部人员将其列入一次验收合格台账，并办理退还业主第一笔装修履约保证金手续。

二次验收：

1、一次验收合格半年后，业主到物业服务中心申报二次验收，或由区域物业助理/管家根据一次验收合格台账期限，主动提醒业主申报二次验收；

2、先由区域物业助理/管家给相邻利害关系业主沟通该户是否对其有影响（主指渗水方面），再与工程人员带上《装修竣工验收表》、业主二次装修申报的图纸，与业主一同进户检查验收；

3、验收合格进入下一步，验收不合格限期整改；

4、收回该第二笔保证金收据、业主身份证及银联银行卡复印件，填写《装修竣工验收表》二次验收区域内容并签署验收意见；

5、由客服部人员将其列入二次验收合格台账，并办理退还业主第二笔装修履约保证金手续。

责任人

应用的工具及需填写的记录

1、装修竣工验收表

2、业主二装修图纸

3、装修巡场记录表（高危户型）（一户一表，图文并茂）

4、项目违章信息汇总表

（一）

5、照像机或带拍照功能的手机（自配）

工作交付方式

内部交付：

《装修竣工验收表》、《装修巡场签到表》、《装修巡场记录表》、《装修巡场记录表（高危户型）》

装修管控工序10退款

备注

工作内容动作及要点

1、客服部人员须按时将填写、签字完结的《装修竣工验收表》与收据、业主身份证及银联银行卡复印件一起，分次（一次验收或二次验收）附清单交项目出纳向公司财务部申请支付费用。

2、项目出纳须提醒公司财务部按时向业主支付费用。

3、若有特殊情况不能按时向业主支付费用，区域物业助理/管家及时与业主沟通，征得业主的谅解。

4、公司财务部应向项目出纳反馈已支付费用房号清单及费用支付回执，项目出纳依据清单和费用支付回执建账。

5、项目出纳将支付费用清单复印件递交客服部，由区域物业助理或管家与业主沟通，请其注意查收。

责任人

应用的工具及需填写的记录

1、装修竣工验收表

2、押金和保证金收据

3、业主身份证复印件

4、业主银联银行卡复印件

5、押金和保证金退款台账

6、费用支付回执

工作交付方式

项目留存：

《装修竣工验收表》复印件，费用支付清单和费用支付回执

装修管控工序11归档

备注

工作内容动作及要点

1、由区域物业助理/管家负责整理所属区域业主二次装修档案，确保一户一档、资料完善、签字完结；

2、一户一档内容：

1）目录；2）装修申请表；3）装修交底纪要；4）装修图纸及方案；5）装修承诺书；6）装修服务协议；7）装修人员出入证办理记录；8）装修巡场签到表；9）装修巡场记录（高危户型）；10）装修竣工验收表；11）装修整改通知书；12）业主身份证、装修公司营业执照、质资证书、装修现场负责人等复印件，业主授权委托书原件等。

3、项目管理档案内