临汾市百业物流中心可研.docx
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临汾市百业物流中心可研
第一章项目概况4
1.1项目概述4
1.2项目申请编制依据与研究范围5
1.3编制依据5
1.4可行性研究报告研究范围6
1.5项目提出的背景7
1.6项目建设必要性8
1.7项目市场需求分析10
1.8项目场址12
1.9建设条件13
1.10项目规划方案15
1.11项目建筑设计18
1.12配套辅助工程21
1.13项目组织管理与劳动安全卫生29
1.14项目实施进度计划34
1.15工程招投标34
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析39
2.1发展规划分析39
2.2产业政策分析39
2.3行业准入分析40
第三章资源开发及综合利用分析41
第四章项目节能分析43
4.1用能标准和节能规范43
4.2能耗状况和能耗指标分析44
4.3节能措施和节能效果分析47
4.4节能分析结论49
第五章环境和生态影响分析50
5.1设计依据及标准50
5.2周围环境质量现状50
5.3施工期环境影响及治理措施51
5.4运营期环境影响及治理措施52
5.5生态环境影响分析53
第六章经济影响分析54
6.1投资估算54
6.2资金筹措59
6.3经济效益分析59
6.4财务评价结论62
6.5行业影响分析63
第七章社会影响分析64
7.1社会效益分析64
7.2社会风险及对策分析64
第八章结论和建议67
8.1结论67
8.2建议67
第一章项目概况
1.1项目概述
1.1.1项目名称
临汾市百业物流中心建设项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目承办单位
临汾百业房地产开发有限公司
1.1.4项目建设地点
临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。
1.1.5项目建设规模和内容
项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。
主要建设内容：
本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。
配套建设给排水、采暖及供电工程。
1.1.6项目建设期限
2012年3月——2014年2月，项目总工期2年。
1.1.7项目总投资
拟建项目总投资约为65024.29万元，其中建筑安装工程费用为36329.89万元，工程建设其他费23877.89万元，基本预备费4816.61万元。
1.1.8项目建设资金来源
资金来源：
自筹资金。
1.2项目申请编制依据与研究范围
1.3编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《产业结构调整指导目录》（2005年本）；
3、《国家物流业调整和振兴规划》；
4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；
5、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》；
7、《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、《临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划纲要》；
9、《临汾市总体规划》（2009—2020）；
10、关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；
11、项目单位提供的有关资料。
1.4可行性研究报告研究范围
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入分析
3、资源开发及综合利用分析
4、节能方案分析
5、建设用地分析
6、环境和生态影响分析
7、经济影响分析
8、社会影响分析
9、项目主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
1
项目用地面积
平方米
84789.04
2
项目建筑面积
平方米
182329.79
二
商贸物流区
1
总占地面积
平方米
62645.71
2
总建筑面积
平方米
125791.79
2.1
地上建筑面积
平方米
83051.36
2.2
地下建筑面积
平方米
42470.43
3
停车场占地面积
平方米
3744
4
容积率
1.33
5
绿化率
%
32
三
住宅区
1
总占地面积
平方米
18597.29
2
总建筑面积
平方米
56538
2.1
住宅建筑面积
平方米
54648
2.2
商业建筑面积
平方米
1890
3
总户数
户
720
4
容积率
3.04
5
地下停车位
个
385
6
绿地率
%
39
四
项目总投资
万元
二
项目建设期
月
1.5项目提出的背景
随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。
在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。
1.6项目建设必要性
1.6.1符合国家的产业政策
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。
为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在加快发展服务业中指出：
规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。
因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。
1.6.2项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展
临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。
但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。
本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。
1.6.3符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。
临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：
加快发展服务业。
把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。
大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。
推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。
因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。
1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
中央在全国再就业工作会议上指出：
“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
我国人口众多，劳动力资源丰富。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。
21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。
当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。
解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。
”
服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。
通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。
建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。
因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
综上所述，该项目的建设是十分必要的。
1.7项目市场需求分析
1.7.1从宏观政策分析
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“?
?
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
1.7.2从消费需求分析
临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：
建立扩大消费需求的长效机制。
把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。
2011年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速位居全省第二。
从三次产业的完成情况看，第一产业完成73.9亿元，同比增长4.1%；第二产业完成716.1亿元，同比增长19.5%;第三产业完成345.1亿元，同比增长10.7%。
从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。
总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。
1.7.3具有优越的地理位置
拟建项目区东临霍侯一级路，西侧为东高河村耕地，北靠309国道，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。
拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项目的开发建设具有很大的优势。
1.8项目场址
1.8.1选址原则
项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：
1、符合城市总体规划。
2、自然地理条件：
水电畅通，基础条件好，采光照明良好。
3、运输条件：
方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。
4、用地条件：
满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。
5、环境条件：
缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。
6、法规制度：
符合本区域政府的各项规章制度。
购物广场的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。
1.8.2场址状况
临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。
项目区紧邻霍侯一级公路，交通十分便利。
总占地面积为84789.04平方米，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。
1.9建设条件
1.9.1自然条件
1、气象条件
临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温 13.5℃
极端最高气温 41.6℃
极端最低气温 －19.4℃
年平均最高气温 19.4℃
年平均最低气温 8.6℃
冬季采暖室外计算温度-7℃
年平均降水量 676.7mm
年最大降水量 1186.0mm
全年平均风速 3.1m/S
最大风速 22.7m/S
最大冻土深度 370mm
全年主导风向 东南
冬季主导风向 西北
夏季主导风向 东南
2、地貌地形
临汾市属山西台背斜的组成部分，从太古代末期以来，长期基本处于隆起状态，没有遭受过强烈的褶皱变动。
中生代的燕山运动断裂构造特别活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔的复背斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌的基础。
临汾盆地是山西隆起区轴部形成的一系列断陷盆地之一，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震、地裂缝、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地壳运动现象。
3、地震烈度
根据《建筑抗震设计规范》、《中国地震动参数区划图》可知，拟建项目场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组。
拟建项目建筑场地类别为Ⅲ类。
从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。
1.9.2区域基础设施条件
1、交通运输
本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。
此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。
2、通讯条件
拟建项目所在的临汾市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。
3、供电
该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。
4、供水
该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。
5、排水
由市政排水管道排水，排水畅通；
6、采暖
由市政集中供暖网络系统供暖；
7、通气
本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。
1.10项目规划方案
1.10.1建设规模
项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。
主要建设内容包括：
本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。
1.10.2规划布局
1、规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商贸物流区。
（1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。
同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。
（2）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求。
（3）整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
（4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
（5）坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
2、规划布局
依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围进行功能分区，具体功能布局如下：
住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区），配电、维修中心（水、电、暖、器械维修等）、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。
3、道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。
（1）路网规划
根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。
（2）出入口设置
根据基地区位关系及项目规划定位，规划设置住宅区1个出入口，商贸物流区设置3个出入口。
（3）机动车停放
拟建项目机动车停车采用地下停车方式，其中住宅区采用地下和地上停车相结合的方式，地下停车库面积为13242.4平方米，停车位385个，地上340个停车位；商贸区全部采用地上停车，停车场面积为3744平方米。
（4）道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。
4、园林绿化景观
绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿化系统。
在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统，强化空间焦点与视觉吸引的力度。
线状绿化结合道路、广场、地形变化形成景观带，下沉式广场将商业资源区和各功能区串接在一起。
中心区绿化区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。
5、竖向规划
为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。
1.11项目建筑设计
1.11.1建筑方案
1、建筑设计依据
（1）民用建筑设计通则（GB50352－2005）；
（2）建筑设计防火规范（GB50016－2006）；
（3）城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50－2007）；
（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；
（5）《屋面工程技术规范》（GB50345-2005）；
（6）《商店建筑设计规范》JGJ48-88；
（7）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）。
2、平面布置
本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。
3、无障碍设计
门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽1.2m，出入口内外留出轮椅回转面积。
卫生间设残疾人厕位。
4、立面设计
建筑外型力求新颖、简洁、建筑色彩淡雅。
1.11.2结构方案
1、工程设计采用的技术规范
（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（3）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008版）；
（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（6）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；
（7）《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-2008）。
2、基本参数
基本风压：
0.4KN/m2；
基本雪压：
0.25KN/m2；
抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g；
框架抗震等级：
二级；
结构安全等级：
二级；
建筑物类别：
丙类；
建筑物合理使用年限：
50年。
3、楼面活荷载
商业、商铺：
3.5KN/m2；
地下车库顶板（消防车道部分）：
20.0KN/m2；
楼梯、走廊、门厅：
2.0KN/m2；
屋面：
0.5KN/m2
4、结构选型
根据地质资料，该项目基础方案为商贸区采用筏板基础，住宅区采用CFG桩基础，结构形式商贸区采用框架结构，住宅区采用框架结构。
结构抗震等级为二级。
5、基础
依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为丙级，地基及基础设计方案：
基础采用梁板式筏形基础。
6、其它
1）按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。
2）本工程填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块。
3）本工程砌体填充墙设置拉结筋、圈梁、构造柱等与主体结构可靠拉结。
1.12配套辅助工程
1.12.1给排水
1、编制依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015－2006；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006；
（3）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（4）《室外排水设计规范》GB50014-2006；
（5）《生活饮用水卫生标准》GB5749-85；
（6）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
（7）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版））；
（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。
2、给水
（1）水源
该项目用水水源取自临汾市市政给水管网，临汾市自来水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。
根据城市管网资料，交通街上有自来水管，引DN50的给水管作为该项目用水主管，区内设环状管网，供市场内运营、生活、消防等用水。
（2）给水系统
管网：
管网分为生活、消防用水管网，生活给水管网供消费者、公建、等水质要求高的用户使用。
消防用水：
根据项目对水质、水压、水温要求，消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成；室内采用统一规格的消火栓及消火栓箱；商铺及地下停车库部分均设自动喷水灭火系统。
生活给水系统由市政给水系统供给。
（3）用水量估算
①住宅及商业部分的自来水年耗量
住宅区规划居住户数720户，居住人口规模约为2520人。
小区内居民综合用水量标准：
最高日按120L/人?
d计，则居民最高日综合生活用水约为302.4m3/d；商业建筑用水（营业面积）12.09m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为33.45m3/d；
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