瑞安市南滨江景观带一期改造工程ABCD地块国有.docx

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瑞安市南滨江景观带一期改造工程ABCD地块国有

瑞安市南滨江景观带一期改造工程（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块）国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为了规范瑞安市南滨江景观带一期国有土地上房屋征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定，结合本工程实际，特制定如下征收补偿方案。

一、房屋征收补偿一般规定

（一）瑞安市南滨江景观带一期改造工程（下称本工程）征收范围：

东起飞云街道马道村水闸，南至瑞文公路，西临高速桥段，北靠飞云江（具体以房屋征收范围红线图为准）。

其中，分为A、B、C、D四个团块。

A团块：

东起飞云街道马道村水闸，西至飞云大街，南起老56省道，北至飞云江沿岸。

B团块：

东起飞云大街，西至云龙大街延伸线（马道村办公楼），南起老56省道，北至飞云江沿岸。

C团块：

东起云龙大街延伸线（马道村办公楼），西至独丰村办公楼对面的独丰与西垟村界，南起老56省道，北至飞云江沿岸。

D团块：

东起独丰村办公楼对面的独丰与西垟村界，西至瑞安高速桥，南起中洲村与根桥村交界处的田间道路，北至飞云江沿岸

在上述范围内国有土地上实施房屋征收，并需要对被征收人补偿的，适用本方案。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（二）本方案所称的房屋征收部门是指瑞安市住房和城乡规划建设局；房屋征收实施单位是指瑞安江南新区开发建设管理委员会；被征收人是指本项目征收范围内被征收房屋的所有权人。

（三）被征收房屋合法面积的认定

1、被征收房屋的合法面积以《不动产权证》、《房屋所有权证》或其他合法房产凭证记载的建筑占地和建筑面积为准。

2、未登记产权的房屋，由市政府确定的组织依法认定处置，认定结果在征收范围内公布。

3、对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，不予安置。

4、被征收房屋用地范围内的附属用房和房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他用房，不予计算安置面积。

其中已办理产权证的附属用房作为被征收房屋附属价值因素并入被征收房屋价值评估，未办产权证的附属用房设施按本方案第二点第（四）项规定的标准给予补偿。

5、被征收人在市人民政府确定房屋征收范围后，进行装修、新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，不予补偿，不作为安置依据。

（四）被征收房屋用途的认定

1、本方案规定的被征收房屋用途按《不动产权证》、《房屋所有权证》或其他合法的房产凭证记载的用途为准。

包括：

住宅用房和非住宅用房，其中非住宅用房包括商业、办公、工业等用房。

2、临街商业用房的认定：

被征收人持有房屋所有权证位于老56省道、马道街和飞云大街的临街底层房屋用途记载为住宅或未记载用途的，但实际已改变为商业用途的，每一自然间（或公寓房）底层进深长度6米以上的可按6米进深（不足6米按实计算）和实际房屋宽度计算商业用房建筑面积；6米之外的建筑面积按住宅用房补偿安置。

临街底层房屋是指有门面朝向上述街路、且中间无间隔并直接连接上述街路的底层房屋，但不包括门台内底层房屋及厨房、卫生间等其他类型房屋。

被征收人自愿放弃商业用房认定的,应当按房屋《不动产权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》或者其他合法有效证件记载的用途予以补偿。

二、搬迁费、临时安置费及其他补偿规定

（一）搬迁费

1、征收住宅用房、商业用房的，搬迁费按被征收房屋建筑面积15元/平方米的标准计算。

被征收房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算。

2、住宅、商业用房的被征收人选择产权调换为期房安置的，房屋征收部门应按上述标准支付回迁费。

（二）临时安置费

过渡期间周转用房由被征收人选择自行解决，房屋征收部门应当支付给被征收人临时安置费。

临时安置费，按被征收房屋合法产权建筑面积计算，其中住宅用途的，按每月15元/㎡标准计算。

商业用途的，A和B地块按每月40元/㎡标准计算；C和D地块按每月30元/㎡标准计算。

1、被征收人选择货币补偿的，临时安置费按一次性6个月计算支付。

2、被征收人选择产权调换或市场化期房（房票）安置的，按搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付之月后6个月（装修期）止计算支付，具体支付方式在补偿协议中约定。

3、被征收人选择产权调换或市场化期房（房票）安置的，（安置房源为高层建筑）过渡期限为被征收房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过过渡期限实施单位未提供用于选择产权调换或市场化期房（房票）安置房源的，应当自逾期之月起按新标准的两倍支付临时安置费。

（三）停产停业损失补偿

对因征收商业或其他非住宅（工业用房除外）造成停产停业损失的补偿，补偿标准按被征收房屋合法产权标明面积的评估价值5%计算。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。

停产停业的损失应由资产评估机构评估确定。

（四）其他补偿

被征收房屋其他附属设施的补偿费、补助费按下列标准支付。

名称

单价（户）

价格（元）

说明

电话

1部

158

一次性支付补助费，由产权人自行负责迁移。

有线电视

1门

80

宽带

1户

100

电表（单线）

1只

100

电表（三线）

1只

1200

水表

1只

40

附属及其他用房

1㎡

100-400

历史性遗留的附着物，给予一次性经济补偿。

各类棚顶

1㎡

30-100

禽畜棚舍

1㎡

15-30

除上述外的其他地上附着物及其他设施不予补偿。

被征收房屋的水费、电费、电视、宽带等费用，由被征收人在搬迁腾空验收前自行到有关单位缴清。

三、房屋征收安置建筑面积计算标准

（一）被征收房屋一自然间（指建筑底层占地面积大于或等于35㎡的住宅,包括该住宅用地面积范围内的附属用房、庭院用地等）安置建筑面积175㎡。

（二）被征收房屋不足一自然间的，按建筑底层占地面积与安置建筑面积比率1∶5计算；

（三）被征收房屋一自然间合法建筑面积大于175㎡的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1计算。

（四）被征收房屋已建成公寓式套房的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1.2计算。

（五）被征收房屋一自然间（套），多人共有或被分隔成多间（套）多人所有的按一自然间（套）间计算。

上述按住宅用房产权调换计算的安置建筑面积，如被征收房屋临街底层符合本方案规定的商业用房认定条件，认定为商业用途的，或产权证上标明是商业用途的，按不小于1:

1但不大于1：

2的建筑面积安置商业用房（具体以实测面积为准）。

认定为商业用房的面积从被征收房屋按整体住宅计算的安置面积中扣除，剩余面积为住宅补偿安置建筑面积。

四、奖励措施

（一）被征收房屋为自然间的房屋所有权人，被征收人在市政府发布的征收决定公告规定的签约期限内提前签订《房屋征收补偿协议书》的，按被征收房屋每一自然间给予15㎡的建筑面积奖励；在规定的期限内提前腾空搬迁的，给予被征收房屋每一自然间20㎡的建筑面积奖励。

（被征收房屋不足一自然间的按比率计算）。

（二）被征收房屋为公寓式的房屋所有权人，被征收人在市政府发布的征收决定公告规定的签约期限内提前签订《房屋征收补偿协议书》的，给予被征收房屋原建筑面积12%的安置建筑面积奖励，在规定的期限内提前腾空搬迁的，给予被征收房屋原建筑面积18%㎡的安置建筑面积奖励，但每套奖励的总面积最大不超过45㎡，最低不小于25㎡。

若同一个房屋所有权人在同一幢房屋中持有多套的，不享受“最低不小于25㎡”的政策。

五、安置地点和安置房套型

安置地点在瑞南大道06-19、06-15、16地块新建（高层）期房，土地使用权类型为国有出让。

住宅安置房套型建筑面积为80㎡、100㎡、120㎡、140㎡四档套型，安置房建筑面积具体以竣工实测面积为准，房屋所有权人以与安置面积最接近的套型总面积进行认购选择。

商业用房为商场式商铺（或门面式商铺），安置房建筑面积具体以竣工实测面积为准。

六、关于增购与安置面积收回

（一）增购：

选择异地产权调换或申请房票（市场化期房）安置的，在房源许可的情况下，在选择套型组合时可增购不大于安置房建筑面积（不含奖励面积）8%。

其中商业面积按定位商铺的实际面积增购。

（二）安置面积收回：

住宅用房被征收人选择的实际安置建筑面积少于核定安置的面积（不得少于最小套型面积），剩余的安置建筑面积由房屋征收部门收回，不再另行安置，并给予奖励。

奖励款=剩余安置建筑面积×安置房市场评估价×13%。

七、房屋征收补偿方式

安置方式分为货币补偿安置、产权调换安置，房屋所有权人可选择其中一种安置方式,也可在房屋产权调换补偿协议生效后申请转换为市场化期房（房票）安置。

（一）货币补偿

1、被征收人选择货币补偿的，不再提供安置用房。

2、住宅房屋的货币补偿款的构成：

（1）被征收房屋的评估价值；

（2）一次性搬迁费、6个月临时过渡安置费、其它补偿费；

（3）安置面积收回的奖励；等于安置建筑面积（含奖励面积）×安置房市场评估价×13%；

（4）货币补偿安置的奖励为被征收房屋的评估价值的5%。

3、商业房屋的货币补偿款的构成：

（1）被征收商业用房的市场评估价值；

（2）一次性搬迁费、6个月临时过渡安置费、其它补偿费；

（3）停产停业损失：

商业用房面积评估价值的5%；

（4）奖励：

被征收商业用房的市场评估价值的5%。

4、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当按照补偿协议约定的时间，一次性支付被征收房屋货币补偿款。

（二）产权调换

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值和安置用房价值的差价。

被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构（以瑞安市人民政府发布征收决定之日为评估时点，下同）根据房屋征收评估办法评估确定。

1、住宅用房的产权调换

（1）选择套型建筑面积在产权调换安置建筑面积（含奖励面积但不含商业面积）内的，按市场评估价下浮13%+位置朝向层次差价结算；

（2）在房源许可情况下，住宅用房选择套型建筑面积大于产权调换安置建筑面积且在增购面积标准内的（不大于安置房建筑面积（不含奖励面积）的8%），其增购部分面积按市场评估价+位置朝向层次差价结算；

（3）增购超过8%的，超过的部份按市场评估价上浮1740元/㎡+位置朝向层次差价结算；

（4）临街底层房屋符合本方案规定认定为商业用房的，以安置的商业商铺的市场评估价结算。

2、商业用房的产权调换

商业安置用房按实际定位商铺的市场评估价结算（以瑞安市人民政府发布房屋征收决定之日为评估时点，由房地产评估机构评估确定，下同），一房一价。

3、产权调换的缴款方式：

被征收房屋的补偿款（除搬迁费、临时安置补助费外）直接抵作第一期购房款；第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额，第三购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额；余款待安置房竣工交付时结清。

具体交款时间以交款通知或公告为准。

（三）房票（产权调换市场化安置）

选择市场化期房（房票）安置的，在征地房屋补偿安置协议生效后，由房屋所有权人向实施单位提出申请，并按上述规定选择确定市场化期房（房票）住宅及商业安置建筑面积。

具体实施办法另行规定。

八、安置房定位办法。

（一）安置房认购定位原则：

以签订《征收房屋补偿安置协议书》，房屋搬迁腾空及交纳购房款的时间先后顺序综合得分数进行排序，按得分高低确定认购定位轮次，先由第一轮次在相应房源中认购定位，第一轮次认购完毕，再由第二轮次认购定位，依次类推，在同一轮次的以抽签方式确定认购定位顺序。

（二）评分办法：

总分数为100分，其中按时签订征收房屋补偿协议书的为40分，按时搬迁腾空的为