淄博嘉年华广场市场研究篇.docx
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淄博嘉年华广场市场研究篇
淄博嘉年华广场市场研究篇
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淄博嘉年华广场市场研究篇
第一部分、淄博概况
1、地理淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万
2、交通胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。
3、城市风貌淄博的城市布局独具特色。
张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。
2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。
第二部分、桓台县概述
1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。
2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。
少数民族352人。
2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。
2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。
索镇的人口规划2020年在20万人左右。
第三部分、桓台县的规划
1、功能定位
淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。
2、发展目标与指标体系
类别
指标
单位
现状
发展目标
2002年
2007年
2010年
2015年
2020年
经济类
国内生产总值
亿元
81.04
150
200
320
500
人均国内生产总值
美元
1994
3500
5000
7500
10000
城镇居民人均可支配收入
元
7800
11500
15000
20000
26000
农民人均纯收入
元
3929
6000
8000
11000
15000
恩格尔系数
%
—
40
38
35
30
社会类
总人口
万人
48.9
50
51
52
53
县城人口
万人
8.6
12
16
18
20
人口自然增长率
‰
5.18
<6
<5
<4
<3
城镇人均住房建筑面积
平米
—
18
20
30
33
3、城市用地发展方向
3.1总体思路：
规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。
3.2发展方向选择：
县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。
4、城市总体规划结构
延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：
4.1一轴：
一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。
4.2二心：
以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。
两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。
4.3三带：
沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。
4.4四区：
东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。
第四部分、近期建设规划
1、期限：
2003——2010年。
2、发展目标
到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。
3、近期建设重点：
“开发新城区、提升老城区、整合工业区”
3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。
在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。
重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。
形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。
3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境
通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。
近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。
制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。
3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展
通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业
第五部分、桓台沿街商铺综合分析
一、商业市场普查方案
1、说明：
为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。
2、调研目的
2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；
2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；
2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；
2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。
3、调研范围
a中心路b张北路c兴桓路d镇南大街
e建设路f卫生街g公安路h公园路
4、调查对象
调研范围内所有营业中的店铺
5、调查方式
采用问卷式，具体内容见调研表
6、人员组织与时间进度
6.1调查样本预计900份；
6.2临时调查人员安排4人；
6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。
7、调研重要分析指标
7.1售价及租金分析；
7.2面积分析；
7.3经营内容指标分析
7.3.1经营内容——租金分析
7.3.2经营内容——面积（实用面积）分析
7.3.3经营内容——规模（数量、比例）分析
8、分析与建议
依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。
营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。
9、预算：
问卷印刷费用：
300元
问卷调查费用：
900份×￥2元/份=1800元
自行车2部×￥160元/部=320元
纪念品：
900份×￥4元/份=3600元
招聘及交通费用：
100元
共计：
6120元
二、调查情况说明
本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。
完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。
此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。
以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。
调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。
三、调查分析
（一）、单项分析
1、商铺面积分析：
沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%，比例最大；21-30㎡占15.9%，比例次之；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占13.8%。
累计可见10-40㎡占55.5%，是主要的面积范围。
面积
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10-15㎡
65
15.2
15.2
16-20㎡
46
10.7
25.9
21-30㎡
68
15.9
41.7
31-40㎡
59
13.8
55.5
41-50㎡
17
4.0
59.4
51-70㎡
73
17.0
76.5
71-100㎡
42
9.8
86.2
101-150㎡
36
8.4
94.6
150㎡以上
23
5.4
100.0
Total
429
100.0
2、商铺层数分析：
只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。
可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。
层数
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
一层
359
83.5
83.5
二层
65
15.1
98.6
三层
5
1.2
99.8
四层
1
.2
100.0
Total
430
100.0
3、店面形象分析：
店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。
可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
优
251
60.2
60.2
良
103
24.7
84.9
一般
62
14.9
99.8
无
1
.2
100.0
Total
417
100.0
4、经营产品的品牌分析：
经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。
说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
国际名牌
42
9.9
9.9
国内高档品牌
92
21.6
31.5
国内中档品牌
135
31.8
63.3
国内一般品牌
99
23.3
86.6
无
57
13.4
100.0
Total
425
100.0
5、经营产品的行业分析：
在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。
可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。
总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。
频率
百分比（%）
男装类
25
5.8
女装、内衣
52
12.1
男女休闲装
59
13.7
饰品类
2
.5
童装、孕妇装类
10
2.3
鞋、箱包、皮具类型
22
5.1
珠宝、钟表、眼镜类
6
1.4
礼品、精品类
16
3.7
餐饮类
22
5.1
休闲、娱乐类
1
.2
便利店、百货类
45
10.5
文体、音像类
13
3.0
家电
8
1.9
数码、通讯、IT类
11
2.6
化妆品
6
1.4
美容、美发、健身类
21
4.9
五金、机电、化工类
18
4.2
家饰、床上用品、厨具类
24
5.6
维修、加工、中介类
6
1.4
婚纱摄影类
5
1.2
医药、保健类
11
2.6
烟、酒、茶类
15
3.5
机车类
4
.9
其它
28
6.5
Total
430
100.0
6、经营方式分析：
在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。
频率
百分比（%）
厂家直销
45
10.5
加盟、连锁
49
11.4
代理
45
10.5
经销
41
9.6
自营
248
57.9
T
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