物流园区运营实操市调.docx

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物流园区运营实操市调

物流园区运营实操

编著：

云鹄

目录

一、概念

二、物流园区定位

三、市场调查

四、物流园区规划设计

五、建设阶段

六、招商

七、园区管理

八、平台应用

九、其他

第二篇物流园区定位和选址

（续）

（五）项目选址

项目能否成功在于定位和选址。

地块先天具备的条件是选址决定因素（物流园作为产业地产，也适用房地产名言：

地段、地段、地段）。

地理位置能代表一个城市商业、商贸、物流发展方向。

但由于各地政府都有做城市规划，物流园区用地规划政府基本上早就做好，也就没什么选择的余地，只能做到政府的物流园区的规划是否符合投资运营商的选址原则：

1、靠近生产地或消费地。

（物流资源整合）

2、靠近交通干道或高速公路路口或枢纽。

（货畅其流）

3、选择地价较低、土地资源较好的地区。

（经济适用）

4、位于城市中心的边缘，可以吸引人流。

（集聚和辐射力）

5、有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

（信息平台）

也可这样考虑：

城市力强的地方物流园的区位可以弱些，城市力弱的地方物流园的区位必须强。

如果政府所规划物流用地的区位较弱，可看有没适合的工业区能否划出一块地来做物流园；或看看有没未规划用地，如有适合的，可要求将其规划为物流园区用地。

考虑一个城市是否适合设置物流园区，最好看能否符合以下要求：

1.城市常住人口：

50万以上，另加流动人口有占常住人口的1/3甚至更多；

2.城市年GDP在100亿以上；

3.城镇居民可支配收入年人均12000万元以上；

4.交通便利，靠近高速路，项目地块至少比邻一条城市主干道（双向六车道）或两条交通次主干道（双向四车道）；

5.城市有明显的支柱产业或集中度较高的产业；

6.城市规划重视第三产业、重视物流、商贸业；

7.项目地块位置要符合城市未来发展方向

8.也要了解作为风向标的房地产价格，5000元/平方米以下的城市不作考虑；5000~10000元的，应作为发展中的城市给予考虑（以一般洋房的平均价格计）。

下面引用一组有趣的漫画来说明仓库（属物流园范畴）选址：

（六）市场调研

市场调研的主要环节为：

信息收集、调研分析，信息收集是为调研分析提供数据；调研分析是对信息数据的剖析并写出调研报告。

1、市调目的和作用

目的：

通过对城市情况、政策、行业的现状、城市规划等现状的调研，以客观的市场研判和大量的数据为依据，提出项目落户可行或不可行的判断,并为项目实施与招商销售提供有利依据。

作用：

市场调查在企业的经营活动中有着重要的作用。

在企业决策过程中，市场调查数据的准确度受到各企业的重视，很多企业的决策都是依靠对市场调查结果的分析而作出的。

在决策执行后的纠错过程中，市场调查也被视为非常重要的手段。

A、市场调研主要地了解当地市场的经常经济状况，为企业的发展和战略布局提供数据参考。

B、市场调研为企业进入市场的机会分析提供数据依据。

C、为企业后期规划、建设和营销等提供参考。

2、市调的基本步骤

1）采用方式——整体调查、专题研究调查、基础普查、补充调查

2）确定范围——城市工商业全面调查、典型商圈调查（含专业市场、物流园区）、个案调查、特定商用物业调查、项目周边范围调查

3）调查对象——政府部门、现有园区及分布、经营商户、潜在投资商、终端消费者、业内专家

4）内容——政府规划及政策支持（工商业、专业市场、物流园区等的规划、支柱产业是什么）、区位和交通、市场容量、当地GDP、电子商务发展、人口（常住和外来）、消费力（年龄段、收入水平、集中在行业或类别等）、集聚能力和辐射力（城市对周边的影响力）、经营费用（水、电、气的价格等）、配套设施状况（车站、学校、房地产、电力、水资源等）

5）使用时间——阶段性（几天、一周、十天）、集中调查、长期性跟踪调查

6）重点调查内容

（1）市场方面：

A、工业类以什么产品为主？

哪类产品的中小企业厂家最多（如有没成行成市或成为城市特色）？

B、大型商场（超市）有哪些？

经营情况如何？

商业消费的潜力和辐射半径多大？

C、专业批发市场和商品市场有哪些？

其招商（或经营）情况如何？

租金是多少？

管理模式？

每个商铺规格和面积有多大？

楼高及层高是多少？

进货渠道主要是从哪个省份哪个城市来的？

销售的流向或人流量大不大？

商业消费的潜力和辐射半径多大？

D、市场价格的风向标：

房价是多少？

房屋入住率有多大？

E、外地来旅游的人多不多，主要消费是什么？

外地来做生意的人多不多，主要是采购哪方面的产品？

中型以上的宾馆多不多，入住率怎样？

F、消费来源及辐射力调研：

现有专业市场、商圈消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯。

周边哪些城市会过来购买或消费？

G、主要宣传媒体调研：

媒体名称和主要功能、发行量收视率、广告发布价格、高炮及其价格。

（2）物流园区方面：

A、当地的物流园区、货物站场、公共仓库有哪些？

交通和区位（在地图上标出），它们的建设规模（占地面积、建筑面积、投资额等）、经营规模和水平、出租率和入住率、价格等是如何的？

其经营模式（盈利模式）是怎样的？

是以仓储为主还是以零担为主，还是两者兼有的综合型园区？

周边有没工业区或专业市场？

B、各物流园停车情况和价格怎样？

商业配套情况怎样？

C、各物流园区信息化建设情况如何？

有何经营模式和特色？

（3）物流量方面的调查：

A、有多少个工业园，其位置分布（在地图上标出）；

B、物流企业（或运输公司）的数量、规模、运作模式、经营状态。

其拥有的货车有多少？

另外社会的个体货车（不属运输公司管的）有多少？

货物的流向（如国内哪些城市？

国外？

），进场经营有多少，没有进场经营有多少？

C、当地生产企业和商家的物流运作模式（外包、自我操作）、其经营企业的规模、生产产品或经营得商品种类、供应链上下游关系。

D、生产企业和商家有没自有仓储？

有没员工宿舍？

在外租房比例有多高、价格如何（是员工自租还是由公司代租？

）

E、支柱产业和大型企业的物流需求有哪些？

是否有个性化需求或差异化需求？

F、对物流信息化的需求有多大，希望主要在哪些方面提供服务？

3、市调的准备

1）进行团队分工（负责人的确定、调研的城市或区域、市调小组的划分、市调的任务）

2）制定工作计划及方案

A、整体性工作计划（对内、对外）

B、工作时间安排

C、工作方案

D、政府或合作伙伴需协助的工作内容

E、项目研究所需的资料清单

3）资料预热

A、建立统一的项目专用文件夹，并按项目概况、城市规划、市场环境、物流情况等建立子文件夹

B、可先上网了解调研对象的大致情况。

成员将搜集到的信息分别存入该专用文件夹

C、项目相关信息的阅读

D、公司过往类似项目研究相关内容阅读

4）表格及工具的准备

市场调研表、调查问卷、访谈题纲、数码相机、手提电脑、录音笔

5）调研要求：

调研团队到当地城市时，不要急于与当地政府及联系人联络，要先自行对城市进行调查（这样才能得到真实情况），最后半天才与政府（或合作方）对接，获取相关的规划等信息

4、市调的实施

1）基本方法

（1）实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验等方式掌握基本概貌。

有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

（2）访谈法

通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、外地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

（3）问卷法

通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。

（4）实验法

根据调查的要求，用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应的信息。

控制对象可以是产品的价格、品质、包装等，这种方法主要用于市场销售实验和消费者使用实验。

（5）参展法

参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

2）基本次序

点

线

面

3）市调实战

（1）了解租金的方法

基本方式

假扮商户在招商或销售中心问询

通过二手中介了解

直接与园区内的经营商户攀谈

二手资讯的搜集

业内人士访问

注意的问题

租金是否含管理费？

管理费是多少？

商铺实用率多少？

按建筑面积or经营面积计算？

免租期多长？

租金如何递增？

（2）面积的获取

基本方式

实地观察目测（地砖、柱距目测）

假扮潜在商户在招商或销售中心问询

通过二手中介了解

直接与园区内的经营商户攀谈

注意的问题

区分建筑面积和经营面积

铺头面积以经营商户为单位

（3）业种业态的统计

基本方式

假扮商户在招商或销售中心问询

园区指南或图示

现场记录店铺招牌及经营内容

注意的问题

应详细准确记录下每个铺头的招牌全称

深入了解商铺经营业种的具体经营特点、或经营线路

（4）人流量的测算

基本方式

按工作日及双休日分开统计

分上午、下午和晚上三个时段

在每个时段选择15分钟计算进入商场的客流人数，并以此换算成全日客流量。

各个主要出入口要分开统计

二手资讯了解

假扮商户在招商或销售中心问询

直接与园区内的部分经营商户攀谈

（5）其他市调技巧

出租车司机聊天交谈

行业协会及会员走访

专业行业报告、国家统计数据

当地若干份报纸消费版、促销、广告版；各楼面广告；网络搜索等等。

当地书店、公共场所翻阅或购买有关风土人情、旅游购物书籍

观察马路转角处或十字路口行人走向比例，判别消费吸引力方向

自行购物、消费，体验经营服务水平，选定某一、两种大众化品牌商品（饮料、化妆、护肤、牙膏、男服、彩电、手机等）进行货比三家，观察商品关联度、档次、陈列水平、售价与促销等信息，从而大致判断商家经营管理水平

餐饮店关注翻台率，估算客流量和经营收入状况

（6）拍摄获信息技巧

十字路口或人行天桥拍车水马龙道路、大商厦全景。

建筑物应拍正立面、侧立面、广告牌、霓虹灯等标志性位置。

园区的注意拍门口楼层分布指南或示意图。

注意捕捉消费者特征，一张照片内尽量多种人群，能同时拍到店铺、招牌、行人和购物者更好。

街铺一般侧拍，尽量看到更多店铺门面。

夜晚可拍一些霓虹灯、橱窗、夜生活场景

遇管理人员干扰和制止时，不打闪光灯，扮旅游者拍照纪念或马上收机。

4）总结、评估及分析

（1）在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对市调方案进行调整。

（2）针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的人物力浪费.

（3）一般来说，在一次市调的基础上可以根据需要进行二次或三次市调。

（4）对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发现问题。

（5）对市调数据的整理分析可借助excel等统计工具。

（6）写市调报告书。

（7）将调研结果的重点放在地形图上。

一图即可了解城市的情况。

5）注意点

市场调查的方案和方法不是一成不变的，要根据项目的具体情况进行适当变通。

市场调查要有目的性，不是为了调查而调查。

任何一次市场调查都很难保证全部完整的获取所有信息，因此在有限的信息基础上，如何对数据进行有效的分析就显得尤为重要。

6）形成市调报告的内容（附相关地图及图片，注：

不是可行性分析）

（1）城市概况及城市规划；