某住宅楼分户验收方案.docx
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某住宅楼分户验收方案
单位工程分户质量验收实施方案
工程名称：
装修类型：
精装修
方案编制：
方案审批：
编制日期：
二〇〇七年一月六日
1编制依据
1.1施工图及变更洽商
项目名称
图纸编号
出图日期
某住宅楼
建施01～65
2004年09月
设计变更
1～10
2005年6月30日～2006年10月20日
修改图
建施-06改3
2006年02月
建施-07改2
2006年02月
补充图纸
建施补-1改1
2005年10月
建施补-2～4
1.2主要规范、规程
序号
类型
名称
编号
1
国
家
砌体工程施工质量验收规范
GB50203-2002
2
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-2002
3
屋面工程质量验收规范
GB50207-2002
4
地下防水工程质量验收规范
GB50208-2002
5
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2002
6
建筑装饰装修工程质量验收规范
GB50210-2001
7
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
8
通风与空调工程施工及验收规范
GB50243-2002
9
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
10
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
11
行
业
建筑装饰工程施工及验收规范
JGJ73-91
12
外墙饰面砖工程施工及验收规程
JGJ126-2000
13
玻璃幕墙工程质量检验标准
JGJ139-2001
14
地
方
家庭居室装饰工程质量验收标准
DBJ/T01-43-2003
15
建筑安装工程资料管理规程
DBJ01-51-2003
16
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01-82-2004
1.3主要法规及北京市文件
序号
名称
编号
1
关于加强建设工程无障碍设施竣工验收工作的通知
京建质[2004]0084号
2
关于加强住宅建筑门窗质量管理的通知
京建质[2005]0170号
3
关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知
京建质[2005]999号
4
关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知
京建质[2005]999号
住宅工程质量分户验收管理规定
5
关于印发《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的通知
京建质[2006]第139号
关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见
6
关于印发《北京市建委2006年工程质量管理工作要点》的通知
京建质〔2006〕142号
7
住宅工程质量分户验收指导手册
2006年3月版
2工程概况
2.1工程简介
本工程为某住宅楼，二层以下为框支剪力墙结构，三层以上为全现浇剪力墙结构；地下一、二层大部分为车库，一～三单元地下夹层为自行车库，配电室设在五单元地下夹层内，其它夹层为自行车库，地上一、二层为商业用房，转换层设在二、三层之间，三层以上（包括三层）全部为住宅，共分六个单元，总计666户，27个户型。
序号
项目
内容
1
工程名称
2
工程地址
3
建设单位
4
设计单位
5
监理单位
6
监督单位
7
总包单位
8
施工工期
9
质量目标
2.2设计概况
序号
项目
内 容
1
建筑功能
结构类型
2
建筑面积
总建筑面积（m2）
其中（m2）
地下
地上
3
建筑层数
地上
地下
4
建筑层高
（m）
地下部分
地下二层
主楼地下一层
车库地下一层
地下夹层
地上部分
一层
二层
转换层
三~顶层下
顶层
机房层
5
建筑标高（m）
绝对标高
室内外高差
檐口高度（m）
6
外墙保温
7
耐火等级
耐久年限
抗震设防裂度
8
地下人防等级
防化等级
3参与分户验收单位的职责
3.1建设单位
建设单位是分户验收工作的第一责任人。
具体工作包括以下几方面：
（1）组织施工单位编制分户验收方案。
宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
（2）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
（3）与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
（4）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
1保修范围和保修期限。
2施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
3物业公司名称、电话。
4工程质量保修程序和处理时限。
5建设单位工程质量监督电话。
上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
3.2施工单位
（1）负责编制分户验收方案。
（2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应的资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（3）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（4）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
（5）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
工程标牌应包括以下内容：
1工程名称、竣工日期。
2建设、设计、监理、施工单位全称。
3建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
3.3监理单位
（1）验收施工单位编制的分户验收方案。
（2）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
（3）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（4）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处理记录，签署验收意见并签名。
3.4物业单位
（1）当已选定的物业公司应当参与分户验收。
（2）配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
（3）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。
4设计做法
4.1结构部分
本工程结构形式为框支剪力墙结构。
二层以下为框剪结构，三层以上为全现浇剪力墙结构；一、二层外填充墙及室内大于100厚的隔墙全部为陶粒混凝土空心砌块，100厚的内隔墙全部为轻集料混凝土空心条板。
4.2装修部分
4.2.1初装修做法
室内初装修做法表
位置
房间名称
楼地面
墙面
踢脚
顶棚
面层
面层
面层
面层
地下二层
汽车停车库
楼梯间楼梯前室
电梯厅合用前室
地下一层
汽车停车库
楼梯间、楼梯前室
电梯厅、合用前室
地下夹层
楼梯间、楼梯前室
自行车库
首层二层
楼梯间
三层以
上住宅
厨房、卫生间
卧室、客厅、阳台
门窗
外门窗
内门窗
安装
水暖电安装
其它
防护栏杆
楼梯栏杆
通风部分
4.2.2精装修做法
室内精装修做法表
位置
房间名称
楼地面
墙面
踢脚
顶棚
面层
面层
面层
面层
三层以
上住宅
客厅
卧室
厨房
卫生间
阳台
楼电
梯间
电梯厅
楼梯间
门窗
户内
安装
厨房、卫生间
其它
室内窗台
5分户验收检验批的划分
5.1分户验收检验批的划分规定
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。
当工程出现未涉及到的分户验收检验批项目时，可按照分户验收项目确定原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格进行验收。
5.2分户验收住宅的划分
根据以上划分规定，本工程按每层每户为一住宅检验批。
5.3分户验收公共部位的划分
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）按每一楼层划分为一个检验批。
地下车库按每一防火分区划分为一个检验批
6分户验收内容及检查项目的确定
6.1分户验收内容的确定
依据北京市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收分为八类：
（一）建筑结构外观及尺寸偏差
（二）门窗安装质量
（三）墙面、地面和顶棚面层质量
（四）防水工程质量
（五）采暖系统安装质量
（六）给水、排水系统安装质量
（七）室内电气工程安装质量
（八）其他规定、标准中要求分户检查的内容
6.2分户验收检查项目的确定
按照合同约定，本项目住宅部分为精装修。
依据住宅工程分户验收规定，分户检验批项目应符合施工图、设计说明、设计变更及其它设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。
八类分户验收内容主要涉及以下47个项目：
1.1-01现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收记录表
2.1-02砖砌体（混水）工程质量分户验收记录表
3.2-01铝合金门窗安装质量分户验收记录表
4.2-03木门窗安装质量分户验收记录表
5.2-04特种门安装质量分户验收记录表
6.2-07门窗玻璃安装质量分户验收记录表
7.3-01墙面一般抹灰工程质量分户验收记录表
8.3-02水性涂料涂饰质量分户验收记录表
9.3-03地面水泥混凝土面层质量分户验收记录表
10.3-04地面水泥砂浆面层质量分户验收记录表
11.3-05溶剂型涂料涂饰工程质量分户验收记录表
12.3-06墙面饰面砖粘贴质量分户验收记录表
13.3-08地面砖面层质量分户验收记录表
14.3-09地面大理石和花岗岩面层质量分户验收记录表
15.3-11中密度（强化）复合地板面层质量分户验收记录表
16.3-14暗龙骨吊顶工程质量分户验收记录表
17.3-15地面找平层质量分户验收记录表
18.3-16墙面耐水腻子质量分户验收记录表
19.4-01地面隔离层质量分户验收记录表
20.5-01室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装质量分户验收记录表
21.5-02室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录表
22.6-01室内给水管道及配件安装质量分户验收记录表
23.6-02室内排水管道及配件安装质量分户验收记录表
24.6-03建筑中水系统及游泳池水系统安装质量分户验收记录表
25.6-04室内热水管道及配件安装质量分户验收记录表
26.6-05雨水管道及配件安装质量分户验收记录表
27.6-06卫生器具及给水配件安装质量分户验收记录表
28.6-07卫生器具排水管道安装质量分户验收记录表
29.6-08公共部分室内消火栓系统安装质量分户验收记录表
30.7-01普通灯具安装质量分户验收记录表
31.7-02开关、插座、风扇安装质量分户验收记录表
32.7-03成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量分户验收记录表
33.7-04建筑物等电位联结质量分户验收记录表
34.7-05电线导管、电缆导管和线槽敷设质量分户验收记录表
35.7-06电线、电缆穿管和线槽线质量分户验收记录表
36.7-07槽板配线质量分户验收记录表
37.7-08电缆头制作、接线和线路绝缘测试质量分户验收记录表
38.7-09建筑照明通电试运行质量分户验收记录表
39.7-10公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量分户验收记录表
40.8-01门窗套制作与安装质量分户验收记录表
41.8-02橱柜制作与安装质量分户验收记录表
42.8-03护栏和扶手制作与安装质量分户验收记录表
43.8-04窗帘盒、窗台板和散热器罩制作与安装质量分户验收记录表
44.8-06非金属、复合材料风管与配件制作质量分户验收记录表
45.8-07风管部件与消声器制作质量分户验收记录表
46.8-08风管系统安装质量分户验收记录表
47.8-12公共部分通风与空调安装质量分户验收记录表
7分户验收的检查数量和检查方法
7.1分户验收工具
组织分户验收前，根据《住宅工程质量分户验收管理规定》及各专业施工规范规定要求的检检查项目及检测方法，准备充足的检测工具，所有检测工具必须经相关部门检测合格后方可使用。
检测工具见下表：
序号
工具名称
数量
用途
备注
1
检测尺
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、平整度
2m
2
托线板
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、平整度
2m
3
线坠
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、平整度
≥0.5kg
4
钢卷尺
根据检查人员需要确定
检查几何尺寸
50m
5
盒尺
根据检查人员需要确定
检查几何尺寸
5m
6
塞尺
根据检查人员需要确定
检查平整度、裂缝宽度
7
直角尺
根据检查人员需要确定
检查阴阳角方正
8
对角线检测尺
根据检查人员需要确定
检查对角线
9
水平尺
根据检查人员需要确定
检查水平度
≥300mm
10
小白线
根据检查人员需要确定
检查平直度
11
小锤
根据检查人员需要确定
检查空鼓等
12
外径千分尺
根据检查人员需要确定
检查管径及壁厚等
7.2分户验收程序
（1）由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组。
要求如下：
①制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。
②验收检测组要求三方共同组成，禁止由一方人员组成。
③物业部门也可参加检测组，避免重复进行检查验收。
④检测组数量可根据工程量自行确定。
分户验收领导小组见下表
分户验收领导小组名单
职务
专业
姓名
单位
电话
组长
土建
建设单位
副组长
土建
监理单位
土建
施工单位
组员
土建
建设单位
监理单位
施工单位
电气
建设单位
监理单位
施工单位
暖卫、设备
建设单位
监理单位
施工单位
消防
建设单位
施工单位
施工单位
（2）在每种户型图上标注确定检测点号和位置（见附图）。
要求如下：
检测点要在检查前统一标定，严禁现场取点或临时变更，以保证检测点的科学性，客观性。
（3）每户检测完后，各专业人员必须签字。
要求如下：
检测组对评定表中的“主控项目”检查必须认真对照图纸、洽商、合格证、试验报告、规范检查填写；对“一般项目”的检查，在实测实量的基础上如实填写。
（4）定期召集总结会，沟通汇报检查情况。
要求如下：
对不符合要求的项目要及时下达整改通知书，合格后，重新检测。
（5）分户验收合格后，要填写汇总表。
要求如下：
此表和维修保驾小组名单须贴在每个单元户门内。
（6）质监站监督组要对分户验收过程和检测数据进行随机抽查。
要求如下：
①严禁监督人员将监督检测时间告之参建方。
②发现弄虚作假行为，验收检测工作必须全部重新进行。
③一户一验未进行、未全部完成的或未整改合格的，建设单位不得组织竣工验收。
7.3分户验收填表要求及资料的收集整理
7.3.1分户验收填表要求
分户检验批主控项目、一般项目的观感质量和使用功能质量应全数检查，并全数记录。
分户检验批验收时，应填写质量分户验收记录表；全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收记录表。
填写检查记录时，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工方整改并对整改情况进行复查。
7.3.2分户验收签字人员资格规定
分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。
质量分户验收记录表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。
住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位负责人、监理单位总监理工程师在相应位置签认。
7.3.3资料收集整理
每户住宅应汇总该户检验批及检查结论，将有关信息填入“_______户住宅分户验收汇总表”中。
单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”中。
全部验收合格后，上报公司进行工程竣工预验收，达到验收条件后由公司验收签字并加盖公司验收专用章；公司验收通过后，报建设单位进行竣工验收。
8竣工验收及工程维修
（1）分户验收合格后，按户出具有建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。
（2）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
工程标牌制作规格及内容要求见下图：
（3）以上工程标牌中的“施工单位负责人姓名”应为该项目的直接经济承包人；
（4）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
（5）全部项目竣工验收后，成立“工程维修保驾小组”，负责工程保修期内的所有维修工作。
工程维修保驾小组成员见下表：
工程维修保驾小组名单
成员
建设单位、监理单位、施工单位
职务
单位
姓名
联系电话
组长
建设单位
副组长
监理单位
施工单位
组员
土建
电气
暖卫、设备
办公地点
办公电话
监督电话
9附图：
分户验收抽查点分布图
本工程地下一、二层为地下车库，地上一、二层除楼、电梯间外，其它全部为商业用房，三层以上住宅部分共有27个户型，各户型及公共部位抽查点分布图见分户验收单附图。
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