建材装饰行业商业特征分析DOC12页.docx
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建材装饰行业商业特征分析DOC12页
建材装饰行业的商业特征分析
内容概要
1、调查时间
2、调查范围
3、调查方法
4、调查目的
5、调查分析
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(1)建材类市场分布及商业特征分析
(2)家居类市场分布及商业特征分析
(3)商户访谈摘要
6、调查总结
7、市场运作建议
上策——联姻大户
中策——品牌连锁
下策——外地围攻
一、 调查时间 :
2007年8月8日——10日二、 调查范围:
吉安市建材家居类经营户
三、 调查方法:
抽样入户访谈、问询式调查(对象为大型店面老板或负责人)四、 调查目的
通过与建材经营户沟通,了解他们目前经营状况以及行业动态,切合市场实际的需要,制定天立花园建材家居商业街的运营策略。
五、 市场调查分析
(一)目前吉安市建材类经营片区分布及商业特征分析:
(1)以中山建材商业街;
(2)以香江家居城一层为中心的建材商业市场;
(3)城北片区四方圆建材家居广场、凯震建材大市场等新市场;
(4)以河东贸易广场为中心的建材商业市场;
(1) 中山西路建材街
中山路是吉安历史最久的建材街,该片区呈带状沿街分布,经营户自发性组合,中山东路2001年初始经营,由于入驻经营户多市场成形周期较快,在2003年市场经营成了一定气候,中山西路为东路的延伸,在吉安市消费者心中形成了很深印象。
以板材、照明灯具、卫浴、陶瓷、五金为主,现有商户141户,商户经营时间久、实力雄厚,是吉安建材商户的主力所在。
经营大部分为外来商户,约占90%。
以福建、吉安下面的县市客户居多,部分为省内其它城市。
该地属吉安市中心城区,人流量大,目前经营形势较好,是吉安居建材消费首选地,但是由于没有统一规划,整条街经营零乱,没有停车场地。
加之租金也是不断上涨,商户因此怨言颇多,部分商户开始考虑外迁,换一个更规范、环境较好,比较集中的地方。
租金:
30——60元/平M/月,平均45元/平M/月
(2)香江家居城
吉安首个销售产权式商铺的专业市场,由开发商与知名家具品牌运营商——香江集团合作。
总建筑面积23000平方M,共有一楼商铺214间,是集中低档家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金等装饰材料综合性专业大市场。
由香江集团对市场统一经营、统一管理、统一招商、统一配货、统一售后服务,经过五年的市场运作,已经形成吉安家居行业的龙头。
其中一层以建材装饰类约为主约占总市场品类的70%,主营铝合金管材及门窗、地板类,聚集了包装圣象、德尔等品牌地板;二层及部分一层为办公及居家家具为主,数量不是很多约10余家商户,除了红苹果等少数几个品牌外,其它为一般产品。
租金:
一层约24元/平M/月;二层约为15元/平M/月。
销售:
每平方M单价2700-4300元左右,每年7%的返租回报。
(3)城北新市场片区
凯震建材市场:
以建材与家居综合业态定位,建筑格局为底商,一层为建材,二层为家居;目前一层共有100多间店面,招商率较高约为95%,已有陶瓷、洁具、油漆等35家商户进场装修;二层为家居,招商正进行中。
租金:
一层15——20元/平M/月,二层9元/平M/月;租2间其中1间免2年,押金3000元。
四方圆建材市场:
是吉安首个以建材市场为规划设计房地产工程,规模较大,总建筑面积约16万平M,其中商铺约7万平M,据悉一层约有100多间店铺,以陶瓷类建材为主,自去年九月开始招商已全部招满;二层以家具为主,招商正在进行中。
由于工程尚未完工,目前尚未有商户进场装修,实际情况不明了。
租金:
一层24元/平M/月;二层16元/平M/月。
免租0.5年,租2间送1间,押金:
5000元。
其与凯震建材市场处于同一片区,同一路段,相距三四百M,相互竞争十分激烈,特别在进场政策方面相互压价。
相比较而言,凯震建材市场商铺面积较少(包括二层共约为3万平M),较为集中,且临街面大,沿吉州大道,几乎全部能看得到,也是通铺自由组隔。
单店面积在4×12M,适合中小商户进驻。
再者开发商决心大,敢于在招商之初率先树起“凯震建材大市场”形象牌,令部分跟风的商户心动,所以易于形成市场。
(4)河东贸易广场片区
市场自96年开始运作市场,市场包涵行业较多,综合批发市场形态,有食品批发、服装批发、建材批发、饮食等,建材类市场没有严格规划,介入有饮食、美容、电动车销售等。
建材类市场现有商户约130余户,以管材类、陶瓷、铝合金门窗类为主,档次较低、经营零散,没有形成全面建材家装市场。
值得一提的是,贸易广场三期即站前路与青原花苑相隔,开始有灯具、油漆、管材等商户入驻,零星的约有十余家,有成长之势。
该路铺面全部临街、铺面较多,距天立花园工程仅数百M。
96年市场初始运作时,采用免租二~三年,以及政府强制性规划搬迁,免收税费等策略。
市场运作有近十年,初步形成一定影响,但人气不够旺盛,市场以批发为主,档次较低。
管理费65元/月/铺,租金约15-25元/平方M,且在不断上涨。
(二)目前吉安市家居类经营片区分布及商业特征分析:
(1)天一圆家居市场:
是吉安影响力较大的家居类专业市场,以中高档居家家具为主,经营时间约三四年。
从位于邵山路,总面积约1万平M,是小区底商(一二层)建筑格式,大开间、通铺自由组合。
入驻品牌较多,有全友、联邦、皇朝、星港等知名度品牌,店面规模较大,在100——1000平M。
共有商户30多家,以外地经营户为主,外地商户约为70%,本地商户约为30%。
租金较低:
一层14——24元/平M/月,二层6——8元/月/平M。
这对一个处于市中心地段的市场来说,租金明显偏低。
(2)太平洋家居城:
约8000平M,目前以低档家具为主,由原易初东方老板楼上联邦家居城老板个人投资经营。
(3)东方家居城:
约4000平M,位于吉安大桥桥头原影城,以中低档仿古家具、家饰为主;由于城建拆迁,正在清仓货物。
租金一年约为五六万元,平均1.25元/月/平M。
(注:
此物业较老,为国有物业,可能由经营者自行改建而成)
吉安市建材家居类市场分布简况
结论:
建材类市场在河东河西均已完成市场布局,且中高档搭配错位经营,市场发展空间较小。
家居类市场相对空白,特别中低档的家具类市场。
青原区
吉州区
建材类市场(商户总数约130家)
贸易广场建材街——低档市场
管材、磁砖、板材、石材等为主
站前路——低档市场
以油漆、灯具、五金等为
建材类市场(总商户约200家)
中山路建材街——高档市场
以板板、灯具、瓷卫、油漆为主
香江家居城建材区——中高档市场
以铝合金门窗、管材、地板为主
城北片新市场——中高档市场
以陶瓷、卫浴、油漆等为主
家居类市场(商户总数约10家):
贸易广场——低档市场
以办公家具为主
家居类市场(商户总数约50家):
天一圆家居广场——高档市场
以高档居家家具为主
香江家居城家具区——中高档市场
以办公家具、居家家具为主
(三)、商户访谈摘要
1、政策要优惠,(最好免租2——3年;提供地、顶装修)
2、认为河东较远,人气不足,周边居民购买力低,以中低档家居消费为主。
3、不愿意搬,新市场待其形成后可考虑开分店。
新店装修等投入较大,对新市场选择很慎重,对于四方圆及凯震建材市场等新市场的招商,很多人处于观望状态。
4、已与四方圆、凯震签约者大部分是开分店,老店短期并没考虑撤。
签约者约占老城区总数的75%。
5、对于天立花园与四方圆、凯震的比较选择,宁可选择四方圆、凯震。
理由:
1、规模大,规划好适合建材装饰业。
2、毕竟是老城区,相对方便。
六、调查总结
吉安建材类市场以中山路(老建材街)、香江家居城、凯震建材市场(已有部分商户进场装修)、四方圆家居城(在建,商户约10月份进场装修)为代表,总商户有300多户,以中山路与贸易广场各占半壁江山。
目前凯震、四方圆及赣州等外地建材市场正在积极招商宣传,以分流吸引中山路及市内其它分散的建材商户进驻。
据了解,四方圆与凯震两家已吸引共约75%的建材商户签约进驻。
它们的二层均定位于家具市场,招商工作已于上月展开,但效果不明。
家居类市场相对数量较少,共约60余户。
其中天一圆、香江为主,是中高档家居集中地。
而其它零散的则为中低档,如贸易广场、河西区沿江家具店、东方家居、太平洋家具等。
总体来说,目前建材家居市场供过于求,商户普遍反映经营困难,利润空间低。
对于新市场的兴趣一般,大部分商户处于观望状态,哪个市场的商户多、政策优惠,会考虑开分店或转移。
由于市场较多,相互竞争导致建材类市场的租金普遍偏低,一般水平为15元/平M/月。
投资回报率较低,所以香江家居的铺面销售不是很理想。
对于河东建设新建材家居市场,不是很看好,认为距离较远,吉安现有建材类市场较多,分散难于经营。
调查结论:
1、现有建材市场较多,供大于求,商铺租金水平低。
2、吉安建材市场处于新一轮的洗牌过程,新市场正积极瓜分市场原有商户,大部分商户由于经营困难,现有经营环境差等原因有改变经营网点意向,但处于观望状态。
从发展角度看,四方圆、凯震建材市场的岷起是必然的,因其大规模、专业市场化的设计定位及较早的招商切入等,已在建材商户心中建立建材市场形象,其它地方很难与之抗衡。
3、本工程由于现阶段商铺体量较小,不适合作一站式购全的综合性建材市场,且招商动作已落后于现在新市场。
4、本工程地理位置不为商户们看好,包括建筑格局(进深短、柱子多,不适合家具类摆放产品),本地招商抗性较大。
5、签于本工程做建材市场的以上抗性,本案商业定位可改变方向——美食街或汽配街;如定位做建材装饰类市场,建议舍大求小,细分市场。
定位于做专业性的家具广场,专业经营各类家具,以中低档为主,以适应河东不是很高的购买力,同时与河西的中高档家具市场形成错位经营。
七、市场运作建议
1、上策——联姻大户:
与当地大户联姻,聘其为市场运营管理者,由其利用自身在行业内的影响力及人脉关系,负责招商。
开发商方面提供广告宣传等支持。
此方案有一定操作可行性,原因为第一:
大商户想创自已的品牌,抢占市场份额,但又想在房租等成本上少投入;第二:
与开发商合作,易于形成合力,特别是在青原区本工程有较大影响力,易争取政策支持,双方有打造品牌商业的共同利益点。
2、中策——品牌连锁:
引进国内知名建材家居类商家,如吉安家、百安居、家特福等,合作经营。
我方以扣点提成的方式提供场地,由其负责经营,其自营一部分,出租一部分。
知名品牌的引进,利用其在品牌的质量保证、集中采购的价格低等优势,改变当地居民在老城区的建材消费习惯,并借其品牌提升我们的物业形象与价值。
但本工程的体量及建筑格局可能不具备其选址要求,建议开发商尽快确定小高层的开发时间,将小高层的商业部分一并纳入建材家居类的市场规划中,供其选择。
3、下策——外地围攻:
由开发商自行组建招商团队,赴吉安周边城市包括各县级城市吉水、泰和、安福等,及宜春、丰城、萍乡或省城南昌,引入本地市场没有的家居品牌,或想扩大经营范围的经营户,或县城里想升级经营户,以输入外地经营户为市场血液,通过他们的不同的经营思路、不同的产品,来改变吉安家居建材市场的消费格局,压迫本地经营户进场。
目前吉安本地的家居类商户有很大一部分是外地人,他们也是基于上述原因而来的,但招商工作量较大,难度也较大,以市场的经营能力方面也有待管理。