江苏泗阳商业项目调研报告.docx
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江苏泗阳商业项目调研报告
泗阳商业项目调研报告
调研时间:
2016.06.24
调研对象:
泗阳县人民路及周边商业项目
调研目的:
了解泗阳目前商业租金、物业等情况
调研内容:
租金、优惠政策、目前物业经营状况
1.人民路商业
(1)人民路沿街(亿阳国际)
1.物业情况:
沿街一拖二
2.经营业态:
便利店、社区配套等
3.租金及优惠:
沿街门(便利店):
190平/11万/年(1.58元/平/天),物业约1.5元/平/月(优惠政策签约5年,前2年免租租金,交第三年租金)
4.商业评点评:
人民路北段沿街商铺主要以邻里配套为主,由于地段偏北,加上交通动线引导不足,没有有效人流拦截设施导致人流不足,相比人民路南段商业气氛不浓,空铺较多。
(2)银座商场
1.物业情况:
1-3层+沿街商铺
2.经营业态:
一楼业态:
服饰、连锁餐饮、数码二层:
儿童系列(儿童书店、儿童游乐、儿童培训等)三层:
餐饮
3.租金及优惠:
内场35平/3万/年(约2.3元/平/天)、沿街80平/11万/年(约3.7元/平/天)、物业1.5元/平/月、沿街(办公用品店):
100/15万/年(约
4.1元/平/天)平方合同签订2年。
4.商业点评:
地段优势显而易见,主要合作方式以租赁、联营扣点为主;整体布局规划相比哥伦布较为逊色,内部空间结构局限性较强,餐饮类比重较小且全部位于一楼,三楼四楼经营状况更是差强人意,沿街商铺生意惨淡,多数商家已退场,内铺空置率较高。
综合原因造成银座目前经营欠佳的现状。
(3)财富广场
1.物业情况:
沿街+步行街
2.经营业态:
男女服装、杂货小商品为主,沿街黄金珠宝、品牌餐饮为主。
3.租金及优惠:
步行街160平/8万/年(约1.3元/平/天)30平/1-1.5万/年(约1.3元/平/天)40平方/2.5万/年(转让费1万),沿街门店11-12元/平/天。
沿街:
160平方
4.商业点评:
泗阳县传统的商业街,地段较为优越,沿街中高档业态与内街中低档业态相结合,整体经营状况较为一般,物业状况较差,停车不便,内街商铺转让率较高等原因致使其很难形成强劲的市场竞争力。
(4)哥仑布购物中心
1.物业情况:
1-5层
2.经营业态:
一层:
黄金珠宝、化妆品、名表、鞋类等
二层:
女装、内衣、轻餐饮
三层:
男女服饰、童装、家访等
四层:
影院、餐饮五层:
影院、KTV电玩城、餐饮
3.租金及优惠:
商场内2楼电梯口26平/3.9万/年(约4.1元/平/天),4楼280平/1.1万/月(1.3元/平/天),四楼约30平方/4.5万/年(4.1元/平/天)物业费用包涵其中。
合同餐饮5年,服装类2年。
外街(已售):
10平方/9万/年(24元/平/天)市口好价格高一直没租出去)36平方9.5万/年(7.2元/平/天)签3年.
4.商业点评:
泗阳县商圈中地段最好、最为繁华的商业体,建筑形式新颖,超高人流量,一楼、二楼经营较好,四层餐饮商家相对较少,经营状况不容乐观,已有数家转让、停业,相比其他商业而言,整体运作状况较好,一楼沿街商铺已出售。
(5)吉达国贸广场
1.物业情况:
1-4层
2.经营业态:
鞋帽、针织品、塑料品等
3.租金及优惠
4.商业点评:
地段较为理想,体量较小,空间结构与布局导致其经营现状(小商品批发市场,档次较低)与其最初的中端定位有所偏离
2.重要道路沿街商业
(1)众兴路
1.物业情况:
底商
2.经营业态:
沿街门店以杂货、服装、小吃、五金为主,品类杂乱
3.租金及优惠:
40平/1800元/月(1.5元/平/天),无物业费用,26平/2.8万/年(2.9元/平/天)转让费1.4万
4.商业点评:
位于商圈最南端,属泗阳中低端商业街,业态杂乱,建筑形式陈旧,经营状况一般。
(2)桃源街沿街商业
1.物业情况:
步行街+沿街商业
2.经营业态:
餐饮、服装等
3.租金及优惠:
70平/2万/年(约0.7元/平/天),无物业费用,150平/12万/年(约2.1元/平/天桃源路沿街)
4.商业点评:
地处商圈外围,与人民路商业对比明显,业态以邻里配套为主,人流不足,经营状况一般
三.紫金城商业
5.物业情况:
步行街+沿街商业
6.经营业态:
内街以服装、美甲、美发、小吃为主,沿街经营手机卖场、超市
7.租金及优惠:
沿街70平/15万/年(约5.8元/平/天),内街30平/2.8万/年(约2.5元/平/天),物业包涵其中。
8.商业点评紫金城商业街:
空铺较多。
商业体
区间价
均价
签约年限
物业费
人民路
艺阳底商
1.5-5.5
3.5
5
1.5元/平/月
财富广场
(里街)0.7-1.5
1.1
1
1.4元/平/月
(外街)10-12
11
1
/
哥仑布购物中心
(里街)1.3-4.1
2.7
餐饮5年,其他2年
无,已包含在租金中
(外街)6-24
15
2-3
无,已包含在租金中
吉达国贸
其他路段
中兴路
1.5-2.9
2.2
1
/
桃源路
0.7-2
1.35
1
/
紫金商业街
(里街)1.5-2.5
2
已售,不定
无,已包含在租金中
(外街)4-6
5
已售,不定
无,已包含在租金中
综上所述:
泗阳商业核心区域主要位于人民路段,以振兴路为圆点向四周辐射,核心商圈主要由哥伦布、银座、财富广场、亿阳国际以及众多沿街商铺组成,其中以振兴路段海欣·哥伦布商业最为成熟,虽开业不久(14年12月开业),但人气一直最旺,依靠丰富的业态,中高档的定位、舒适的环境等因素得到了消费群体极大的认可,独占泗阳商业领域鳌头,而银座、财富广场、吉达国贸等商业虽处核心商圈,却由于档次定位、物业条件、停车位等原因致使中高端消费群体望而却步,相对低迷;亿阳国际、万豪国际由于工程进度、缺乏精准的商业定位等一直经营惨淡,商铺空置率达到70%以上,就目前泗阳商业趋势来看,哥伦布一直处于商圈领跑地位,同时带动其他互补商业稳步发展。
鉴于目前泗阳整体商业状况,现距项目开业之日仅剩下6个月时间,加上商业区域体量及库存较大,时间紧,任务重,现就招商工作开展提出以下几点建议:
1、目前泗阳市民对本案认知度不高,不够深入了解,在招商工作正式启动前利用节假日提前落实项目宣传工作,加大项目宣传力度,提高项目知名度,为招商工作造势。
2、鉴于目前招商形势,本案位于商圈最北段,同时所处商圈内商业较多,竞争激烈,在不偏离项目整体定位的情况下,适当降低招商门槛(租金价格、优惠政策、品牌知名度),不分业态及品牌知名度进行广泛招商,提高入驻率及开业比例,形成对消费者的聚客能力与投资客的拉动能力,待项目顺利开业后再进行适当调整。
3、目前泗阳商圈内各商业中餐饮业态比重较低,菜系较为分散,很难满足消费者购物同时之外的消费需求及对人流的拉动作用,可考虑针对餐饮进行重点招商,带动人气。
泗阳项目组
2016年6月25日