江苏泗阳商业项目调研报告.docx
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江苏泗阳商业项目调研报告
泗阳商业项目调研报告
调研时间：
2016.06.24
调研对象：
泗阳县人民路及周边商业项目
调研目的：
了解泗阳目前商业租金、物业等情况
调研内容：
租金、优惠政策、目前物业经营状况
1.人民路商业
（1）人民路沿街（亿阳国际）
1.物业情况：
沿街一拖二
2.经营业态：
便利店、社区配套等
3.租金及优惠：
沿街门（便利店）：
190平/11万/年（1.58元/平/天），物业约1.5元/平/月（优惠政策签约5年，前2年免租租金，交第三年租金）
4.商业评点评：
人民路北段沿街商铺主要以邻里配套为主，由于地段偏北，加上交通动线引导不足，没有有效人流拦截设施导致人流不足，相比人民路南段商业气氛不浓，空铺较多。
（2）银座商场
1.物业情况：
1-3层+沿街商铺
2.经营业态：
一楼业态：
服饰、连锁餐饮、数码二层：
儿童系列（儿童书店、儿童游乐、儿童培训等）三层:
餐饮
3.租金及优惠：
内场35平/3万/年（约2.3元/平/天）、沿街80平/11万/年（约3.7元/平/天）、物业1.5元/平/月、沿街（办公用品店）：
100/15万/年（约
4.1元/平/天）平方合同签订2年。
4.商业点评：
地段优势显而易见，主要合作方式以租赁、联营扣点为主；整体布局规划相比哥伦布较为逊色，内部空间结构局限性较强，餐饮类比重较小且全部位于一楼，三楼四楼经营状况更是差强人意，沿街商铺生意惨淡，多数商家已退场，内铺空置率较高。
综合原因造成银座目前经营欠佳的现状。
（3）财富广场
1.物业情况：
沿街+步行街
2.经营业态：
男女服装、杂货小商品为主，沿街黄金珠宝、品牌餐饮为主。
3.租金及优惠：
步行街160平/8万/年（约1.3元/平/天）30平/1-1.5万/年（约1.3元/平/天）40平方/2.5万/年（转让费1万），沿街门店11-12元/平/天。
沿街：
160平方
4.商业点评：
泗阳县传统的商业街，地段较为优越，沿街中高档业态与内街中低档业态相结合，整体经营状况较为一般，物业状况较差，停车不便，内街商铺转让率较高等原因致使其很难形成强劲的市场竞争力。
（4）哥仑布购物中心
1.物业情况：
1-5层
2.经营业态：
一层：
黄金珠宝、化妆品、名表、鞋类等
二层：
女装、内衣、轻餐饮
三层：
男女服饰、童装、家访等
四层：
影院、餐饮五层：
影院、KTV电玩城、餐饮
3.租金及优惠：
商场内2楼电梯口26平/3.9万/年（约4.1元/平/天），4楼280平/1.1万/月（1.3元/平/天），四楼约30平方/4.5万/年（4.1元/平/天）物业费用包涵其中。
合同餐饮5年，服装类2年。
外街（已售）：
10平方/9万/年（24元/平/天）市口好价格高一直没租出去）36平方9.5万/年（7.2元/平/天）签3年.
4.商业点评：
泗阳县商圈中地段最好、最为繁华的商业体，建筑形式新颖，超高人流量，一楼、二楼经营较好，四层餐饮商家相对较少，经营状况不容乐观，已有数家转让、停业，相比其他商业而言，整体运作状况较好，一楼沿街商铺已出售。
（5）吉达国贸广场
1.物业情况：
1-4层
2.经营业态：
鞋帽、针织品、塑料品等
3.租金及优惠
4.商业点评：
地段较为理想，体量较小，空间结构与布局导致其经营现状（小商品批发市场，档次较低）与其最初的中端定位有所偏离
2．重要道路沿街商业
（1）众兴路
1.物业情况：
底商
2.经营业态：
沿街门店以杂货、服装、小吃、五金为主，品类杂乱
3.租金及优惠：
40平/1800元/月（1.5元/平/天），无物业费用，26平/2.8万/年（2.9元/平/天）转让费1.4万
4.商业点评：
位于商圈最南端，属泗阳中低端商业街，业态杂乱，建筑形式陈旧，经营状况一般。
（2）桃源街沿街商业
1.物业情况：
步行街+沿街商业
2.经营业态：
餐饮、服装等
3.租金及优惠：
70平/2万/年（约0.7元/平/天），无物业费用，150平/12万/年（约2.1元/平/天桃源路沿街）
4.商业点评：
地处商圈外围，与人民路商业对比明显，业态以邻里配套为主，人流不足，经营状况一般
三．紫金城商业
5.物业情况：
步行街+沿街商业
6.经营业态：
内街以服装、美甲、美发、小吃为主，沿街经营手机卖场、超市
7.租金及优惠：
沿街70平/15万/年（约5.8元/平/天），内街30平/2.8万/年（约2.5元/平/天），物业包涵其中。
8.商业点评紫金城商业街：
空铺较多。
商业体
区间价
均价
签约年限
物业费
人民路
艺阳底商
1.5-5.5
3.5
5
1.5元/平/月
财富广场
（里街）0.7-1.5
1.1
1
1.4元/平/月
（外街）10-12
11
1
/
哥仑布购物中心
（里街）1.3-4.1
2.7
餐饮5年，其他2年
无，已包含在租金中
（外街）6-24
15
2-3
无，已包含在租金中
吉达国贸
其他路段
中兴路
1.5-2.9
2.2
1
/
桃源路
0.7-2
1.35
1
/
紫金商业街
（里街）1.5-2.5
2
已售，不定
无，已包含在租金中
（外街）4-6
5
已售，不定
无，已包含在租金中
综上所述：
泗阳商业核心区域主要位于人民路段，以振兴路为圆点向四周辐射，核心商圈主要由哥伦布、银座、财富广场、亿阳国际以及众多沿街商铺组成，其中以振兴路段海欣·哥伦布商业最为成熟，虽开业不久（14年12月开业），但人气一直最旺，依靠丰富的业态，中高档的定位、舒适的环境等因素得到了消费群体极大的认可，独占泗阳商业领域鳌头，而银座、财富广场、吉达国贸等商业虽处核心商圈，却由于档次定位、物业条件、停车位等原因致使中高端消费群体望而却步，相对低迷；亿阳国际、万豪国际由于工程进度、缺乏精准的商业定位等一直经营惨淡，商铺空置率达到70%以上，就目前泗阳商业趋势来看，哥伦布一直处于商圈领跑地位，同时带动其他互补商业稳步发展。
鉴于目前泗阳整体商业状况，现距项目开业之日仅剩下6个月时间，加上商业区域体量及库存较大，时间紧，任务重，现就招商工作开展提出以下几点建议：
1、目前泗阳市民对本案认知度不高，不够深入了解，在招商工作正式启动前利用节假日提前落实项目宣传工作，加大项目宣传力度，提高项目知名度，为招商工作造势。
2、鉴于目前招商形势，本案位于商圈最北段，同时所处商圈内商业较多，竞争激烈，在不偏离项目整体定位的情况下，适当降低招商门槛（租金价格、优惠政策、品牌知名度），不分业态及品牌知名度进行广泛招商，提高入驻率及开业比例，形成对消费者的聚客能力与投资客的拉动能力，待项目顺利开业后再进行适当调整。
3、目前泗阳商圈内各商业中餐饮业态比重较低，菜系较为分散，很难满足消费者购物同时之外的消费需求及对人流的拉动作用，可考虑针对餐饮进行重点招商，带动人气。
泗阳项目组
2016年6月25日
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