电影院综合建设项目商业计划书.docx
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电影院综合建设项目商业计划书
1总论
1.1项目概况
（1）项目名称:
*********电影城
（2）项目性质：
新建
（3）项目地点:
**区新城开发区域
（4）项目业主:
**区**影视传媒有限责任公司
（5）主要建设内容及规模：
********电影城，是一个集多厅电影放映、餐饮商贸、娱乐休闲为一体的综合性文化服务设施。
总体建设规模在1.5万平方米左右，为地上5层建筑。
1至2层以快餐美食、商铺用房为主；3至4层以电影厅为主，计划建设一个2K3D立体声数字电影厅、5个1.3K豪华数字电影小厅，总座位数达到700个左右；5层为娱乐、休闲、商务办公区域。
（6）项目总投资及资金筹措
本项目总投资3058.83元，其中：
工程费用2812万元，工程建设其他费用118.26万元，预备费78.57万元，流动资金50万元。
本项目投资资金全由业主自筹。
（7）项目建设周期
本项目建设期为1年（即2011年5月—2012年5月）。
1.2编制依据
《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》（中办发[2007]21号
《中华人民共和国城乡规划法》
《电影院星级评定要求（试行）》 广发影字[2002]838号
《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》
GY/T183-2002《数字立体声电影院的技术标准》
JGJ58-2008电影院建筑设计规范及条文说明
文化体制改革试点中支持文化产业发展的实施办法渝办发〔2004〕106号
《中共**市**区委关于推动文化大发展大繁荣的决定》**委发〔2009〕36号
《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
《建设项目经济评论方法与参数》（第三版）;
《投资项目可行性研究指南》；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
本项目适用的国家和地方的有关法律、法规、标准、规范；
项目业主提供的相关资料。
1.3研究范围
通过对本项目建设背景及必要性、建设条件等进行研究，提出项目的建设方案。
通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见。
1.4结论
本项目的建设符合国家相关政策和规划，是响应建设**新城区号召的需要，是发展**经济及文化事业的需要。
因此，项目的建设是必要的。
从总体上讲，本项目征地规模符合项目建设的需要，建设技术不复杂，方案合理，资金来源有保障，项目所在地社会经济发展及交通、水、电、通讯等基础设施良好，均可保证项目的建设。
项目建设方案、技术、社会评价均可行，建议有关部门尽快批准实施。
2项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1**市**区情况介绍
2009年，**奋力抓好止滑促增，努力扩大内外开放，强力推进“五区建设”，致力打造“五个**”，着力改善民计民生，加强政府自身建设。
全区综合实力显著增强，产业发展显著提速，城乡面貌显著改观，人民生活显著改善。
实现地区生产总值114.7亿元，比上年增长16.3%。
实现财政总收入13.05亿元、增长23.8%，其中地方财政收入9.46亿元、增长39.2%，“双保双增”目标任务圆满实现。
按常住人口计算，人均GDP达到3370美元。
**发展潜力巨大，与先进发达地区相比，**在市场潜力、资源禀赋、土地供应、人力条件、环境容量等方面具有明显优势。
在“一小时经济圈”中，面积居第3位、人口居第19位、人均GDP居14位，正在成为投资、创业、居家的“强力磁场”，逐步成为产业基地、旅游胜地、开放高地、宜居福地。
一批有实力的大公司相继入驻**，目前落地项目未来3年将形成300亿元以上的投资额度。
近年来，**区加强五区建设。
特色工业园区：
完成龙岩组团基础设施建设首期8.5亿元建设任务，引进企业20个，签约资金30亿元；全区完成工业投资45亿元，工业增加值增长22%。
万元GDP能耗下降4.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降2%和3.4%；宜居城市新区：
完成投资12亿元，新城区骨架路网基本形成，扩大城区规模1平方公里；生态旅游景区：
金佛山西坡“五一”对外开园；力争神龙峡景区年内开园；推进黎香湖、山王坪旅游开发。
全区完成开发建设投资3亿元，旅游人数达到160万人次，综合收入达到6亿元；生态农业示范区：
完成投资1亿元，初步发挥经济、生态、示范功能；全区粮食总产量稳定在32万吨以上；农业增加值增长8%；统筹城乡试验区：
加大城乡统筹发展力度，在解决“三类农民”问题上取得更大进展，积极支持、扶持返乡农民工创业；培训农民1万人次，新转移农村剩余劳动力4000人，农民工参加养老保险新增3000人。
**区是**市重点开发的中心城市，作为**市重点旅游城市和国家重点能源基地，城市人口85万，近年来**区经济发展很宽，居民收入有了很大的增长。
作为一个快速发展，向现代化都市迈进的中等发达城市，对高档次的文化消费需求也非常迫切。
建设一个高品位、多功能、现代化的电影城，不仅能满足市民提高文化消费档次的需求，也是城市发展的需要，因而具有广阔的发展空间和明显的市场优势。
1.特色突出，行业竟争力强。
由于历史原因，**区文化娱乐设施落后，特别缺乏高档次、高品位的文化娱乐服务场所。
**影城是目前**区唯一的电影院及院线影院。
2.区位优越，市场基础好。
位于**城区的商业、文化、教育中心地带，周边人群文化素质和经济收入较高，该地也是**区新城开发建设的重点地区。
广东电影投资商、北京中影星美院线人员等先后来**考察电影市场，对**区位优势及**电影市场前景非常看好。
**电影城将在**区新城开发区域进行新建，目标为现代五星级电影城及高品位娱乐餐饮商贸场所。
2.2项目建设的必要性
2.2.1电影产业链发展的需要
电影院处于电影产业链的终端，是电影产品取得最终利润的环节，不但具备了相当的创利能力，同时还直接影响到投入到整个产业中资本增殖的幅度和状况。
改革中作为中间环节、最先被推到市场前沿，领略竞争的残酷性的省、市级发行放映公司，已经深刻地认识到：
谁拥有影院，谁就赢得了竞争的主动和优势；拥有了放映业，就会拥有电影业的巨大利润。
因此，电影业的发展离不开电影院的建设。
2.2.2人均可支配收入逐年上升，带动电影产业发展
国家统计局调查结果显示，中国城镇居民人均可支配收入近年来一直呈逐年上升趋势。
虽然受经济危机影响，增长速度较往年有所放缓，但是2009年全年城镇居民家庭人均可支配收入依然达到17175元，比2008年增长了8.8%。
城市居民人均可支配收入的稳步提高，将继续带动中国电影产业的快速发展。
2.2.3国家对电影文化建设的要求
党中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确指出要繁荣农村文化事业，并指明在农村基层增强先进文化的凝聚力、解放和发展文化生产力、提高文化公共服务能力的工作方向。
2009年7月22日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《文化产业振兴规划》，标志着把文化产业发展作为一个战略性产业提升到了国家战略的层面。
规划指出，我国要发展重点文化产业，培育骨干文化企业，并加大对文化产业的金融支持。
在此政策影响下，华谊兄弟传媒集团10月在创业板成功上市，跨出了中国电影企业在内地上市的第一步。
国务院出台《关于促进关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，电影产业成为国家战略产业。
2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，要求大力推动我国电影产业跨越式发展，实现由电影大国向电影强国的历史性转变，第一次明确把电影产业提高到了战略产业的高度。
《指导意见》为中国电影产业提出了2015年底的七大目标和具体十大措施，可看做中国电影产业的“五年计划”。
电影作为文化的一种传播途径，应该得到重视。
中国国内的电影院行业大多是由大剧院发展而来，在大剧院转向现代化电影院行业的过程，大型城市走在前列，实现了成功的转型，而大量的二三线城市，逐渐出现了无电影可看的状况。
这种状况即是我国电影院行业的问题，也是电影院行业发展的有利条件：
①文化建设和城市规划的要求限制了影院占地随便挪做他用，这笔资产理论上和政策上还会留存在电影行业内部；②文化系统普遍缺乏建设资金，影院在某些地区成为文化部门的包袱，扩大再生产能力低，城市影院的改造和提高亟须资金投入，为进入放映行业提供了机会；③外资进入放映业还未全面对外开放，使我们有一定的时间和空间；④电影行业属于特殊行业，系统相对封闭，经营影院需要专业知识和技术，这一专业壁垒，有效地防止了其他产业的渗透和控制；⑤与投资制片业相比，投资放映业的成本低、风险小，有机会分享黄金地段的有偿土地使用权，对于规模大、资金雄厚的房地产业、商业以及境外放映集团等的合作，具有相当大的吸引力；⑥有组织地进入放映业，是国有经济产业内部的资产重组，可有效地防止产业资本的流失，规避商业和投资风险，会得到有关政府部门的支持。
2.2.4**市电影文化发展的需求
2009年，中国电影院线票房营收分布情况可以看出，排名前十位的院线票房营收占中国电影院线票房总营收的70.00%。
排名前26位的院线票房营收为59.49亿元人民币，占总票房营收的95.86%，中国电影院线票房的集中度相对较高。
**在中国电影院线票房的贡献率仅占3%，远远低于北京、上海、广州等城市，积极发展**的电影院市场，对**的电影业发展有着重要意义。
表2-12009年中国主要城市影院规模分布情况
城市名称
影院数量（单位：
家）
全国占比（%）
城市名称
影院数量（单位：
家）
全国占比（%）
北京市
75
4.45%
长春市
8
0.47%
上海市
80
4.74%
宁波市
17
1.01%
深圳市
31
1.84%
福州市
11
0.65%
广州市
29
1.72%
温州市
8
0.47%
成都市
35
2.07%
厦门市
13
0.77%
杭州市
22
1.30%
南昌市
7
0.41%
**市
26
1.54%
无锡市
12
0.71%
南京市
28
1.67%
青岛市
14
0.83%
西安市
17
1.01%
济南市
9
0.53%
沈阳市
19
1.13%
南宁市
9
0.53%
大连市
11
0.65%
东莞市
18
1.07%
苏州市
16
0.95%
常州市
8
0.47%
哈尔滨市
9
0.53%
合肥市
5
0.30%
长沙市
9
0.53%
贵阳市
5
0.30%
郑州市
11
0.65%
中山市
10
0.59%
昆明市
15
0.89%
太原市
8
0.47%
佛山市
25
1.48%
表2-22009年中国主要城市票房营收分布情况
城市名称
票房营收（单位：
万元人民币）
全国占比（%）
场次
（单位：
万次）
人次
（单位：
万人）
北京市
81432
16.23%
57
2155
上海市
65262
13.00%
42
1812
深圳市
33133
6.60%
19
848
广州市
32812
6.54%
22
825
成都市
27387
5.46%
35
977
杭州市
18233
3.63%
20
558
**市
17152
3.42%
16
572
南京市
15573
3.10%
11
588
西安市
11511
2.29%
13
378
沈阳市
11125
2.22%
14
420
大连市
10784
2.15%
12
438
苏州市
9888
1.97%
9
319
哈尔滨市
9358
1.86%
9
346
长沙市
9358
1.86%
8
347
郑州市
8634
1.72%
13
329
昆明市
8167
1.63%
10
309
佛山市
7992
1.59%
8
299
长春市
7768
1.55%
6
273
宁波市
7737
1.54%
7
264
福州市
7117
1.42%
4
217
温州市
6027
1.20%
5
153
厦门市
5888
1.17%
4
199
南昌市
5775
1.15%
6
210
无锡市
5650
1.13%
8
179
青岛市
5608
1.12%
10
201
济南市
5566
1.11%
5
215
南宁市
5336
1.06%
6
197
东莞市
4865
0.97%
5
160
常州市
4863
0.97%
3
194
合肥市
4589
0.91%
5
140
贵阳市
4075
0.81%
3
122
中山市
4000
0.80%
5
147
太原市
3508
0.70%
4
120
海口市
3499
0.70%
6
149
呼和浩特市
2763
0.55%
5
93
惠州市
2603
0.52%
4
99
绍兴市
2443
0.49%
2
81
银川市
2427
0.48%
3
96
兰州市
2404
0.48%
2
83
扬州市
2220
0.44%
3
75
泉州市
2199
0.44%
3
75
南通市
2145
0.43%
3
87
江门市
2031
0.40%
2
81
2.2.4**区电影文化发展的需要
新中国成立以来，特别是**设区以来，**区文化工作以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，树立和落实科学发展观，紧紧围绕市委、市政府建设文化大市的总体战略目标，奋力推进中国特色的社会主义先进文化建设，全市文化体育新闻出版（版权）工作呈现出蓬勃发展的良好态势。
**区作为**市的一个区，目前在**区中心没有现代化的电影院，无法满足广大市民的文化需求。
在**区投资建设现代化电影院有着广阔的市场。
本项目业主在**区修建现代化五星级电影城，给**区人民增加了文化娱乐场所，发展了**区电影文化事业，是**区电影文化发展的需要。
3建设地址和建设内容
3.1建设地址
本项目建设地址位于**市**区新城开发区，毗邻渝湘高速公路，至**市**区、**区的高速公路目前正在建设之中。
建地位于省道S303及**区主干道金佛大道交接处。
环境及交通条件优越，基础设施配套完善。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
（1）地形及气候
**境内多山，地形以山为主，地势呈东南向西北倾斜。
以雷石公路为界，以南属大娄山脉褶皱地带，呈中山地貌；以北系川东平行岭谷区，呈台地低山地貌；沿线为低山漕坝地带。
**最高海拔2251米，最低海拔340米，城区海拔550米，垂直气候明显。
属于亚热带湿润季风气候区，年平均气温16.6℃，年平均日照1273小时，年平均降水量1185毫米，无霜期为305天。
（3）工程地质
项目场地地基岩土自上而下依次为：
素填土、黄褐色，松散，层厚0.2-4.0m不等，工程地质条件差；粉质粘土，灰黑、灰、黄褐色，局部为淤泥质粉质粘土，软塑状态，工程地质条件很差；粉质粘土，黄褐色，层厚0.3-5.5m,工程地质条件较差;粉质粘土，黄褐色，局部砖红色,饱和,硬塑状态,局部坚硬,分布较稳定,为中等压缩性土,工程地质条件好;燧石土,黄褐色,密实状态,碎石为卵石,间充填粉质粘土,偶夹砾砂,工程地质条件好.
3.2.2区位和交通
**区位独特，渝湘高速公路横贯全境，距**解放碑仅７５公里左右，属**“１小时经济圈”。
万南地方铁路和即将破土动工的南涪铁路把**境内的川黔线、渝怀线、沪汉蓉大通道连接起来，自古以来就是黔北地区通往**主城的要冲。
**至**高速正在建设之中，设计线路全长55.261公里，项目总投资44.24亿元，设计行车时速80公里，于2008年年底动工，工期为3年。
项目建成后，将连接**至长沙高速公路和**至**（宜昌）高速公路；而**至**高速公路北起**，与**至长沙高速公路相连；南至**区，与建成的綦江至**高速公路相接。
该线路全长29.89公里，全线四车道，总投资24亿元，设计行车时速80公里，项目预计2012年可实现通车。
3.2.3工程用水用电条件
电影院的自来水供应可保证项目用水要求，管径为80mm的专用自来水管已安装到位；10kv高压输电线路已架设至场地，电影院专用的变电设备也配置到位。
水电条件满足建设运营需要。
3.2.4建材供应条件
**建材资源丰富，各类建材厂家、商家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻县城供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足
3.3建设内容
********电影城规划占地面积5亩；总建筑面积15000.00平方米；用于建筑一栋5层建筑，建筑面积15000平方米左右（1至2层以快餐美食、商铺用房为主；3至4层以电影厅为主，计划建设一个2K3D立体声数字电影厅、5个1.3K豪华数字电影小厅，总座位数达到700个左右；5层为娱乐、休闲、商务办公区域）。
主要技术指标如下表。
表3-1主要技术指标
序号
项目
计量单位
方案指标
备注
1
总用地面积
m2
3335
总建设用地面积：
3335m2
2
其中
建筑物占地面积
m2
3000
绿地面积
m2
100
道路及其他面积
m2
235
3
总建筑面积
m2
15000
4
其中
主楼
m2
14500
设备用房
m2
500
5
容积率
6
绿地率
%
3.3%
7
建筑高度
m
25
4建设规模与建设方案
4.1设计依据
《公共建筑设计通则》GB50352-2005
《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002版）
《屋面工程技术规范》GB50345-2004
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
《地震应急避难场所场址及配套设施》GB21734-2008
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
GY/T183-2002《数字立体声电影院的技术标准》
JGJ58-2008电影院建筑设计规范及条文说明
《电影院星级评定要求（试行）》 广发影字[2002]838号
以及现行的国家及地方的有关设计规范等。
建设等级
按7度抗震等级建设
4.2设计构想及主要原则
4.2.1建筑设计
（1）设计理念
中华文化渊源流长，具有丰富而影响世界的文化遗产。
发展传统文化是打造强县经济的一个重要组成部分，也是形成具有鲜明个性品牌的“主打产品”，此举应该是**今后必须探讨的一条新路子，在当今人们物质生活和文化需求日益膨胀的条件下，发展软实力的产业，创新软实力的自主品牌，既是当地政府部门决策中应该思考的问题，同时也是满足人们对和谐生活的新要求。
欣赏巴人文化、红军文化、三国文化之余，一幕幕久远的历史文化长廊映现在人们面前，此时此刻，人们如置身此地，分享着传统文化的精神陶冶。
而比电影院更是一个神秘而令人向往的地方…。
本设计立意以单纯的造型及富有特色的场景空间设计,电影院建筑设计独特，环境优美，将成为**县文化地标、市民的艺术殿堂、最好的艺术培训基地、成为**群众首选的文化活动场所，也将成为**旅游观光的亮丽风景点。
同时，营造一个能震撼心灵,能给人无限遐想的场所,同进,独特的造型与环境呼应,一样的使整个文化中心洋溢在这种氛围之中。
文化：
**有丰厚的历史文化资源，有厚重的红军文化、民间文化、巴人文化、三国文化、隋唐文化，因此，把建筑融入溶文化于之中。
生态：
环境是人类耐以生存和发展的各种因素综合体，在总体构思中将环境作为第一要素，结合整个城市绿化规划综合考虑，本体育场馆引入生态公园概念，使之贯穿于场馆之间。
为市民提供一个生态、绿意盎然的休闲活动中心。
和谐：
休闲、娱乐、欣赏艺术是一个全民参与的活动，本项目依据休闲、娱乐、欣赏艺术、演展等特点而设计，功能齐全，基本满足广大市民对各种文化的不同需求，达到推进文化产业目的，体现出社会和谐。
（2）设计指导思想
发展文化产业、繁荣农村文化事业，在基层增强先进文化的凝聚力、解放和发展文化生产力、提高文化公共服务能力的工作方向，完善城市结构功能，提升城市综合水平。
在规划设计中重点体现以人为本，突出为广大公众开放服务的中心特色，尊重自然环境与人文文化相结合，做到合理规划，精心设计，充分体现环境视觉要素、景观生态理念、建筑使用功能等因素，力求达到建筑与环境相融合，场馆与城市协调，体现出时代精神和现代艺术之美
4.2.3结构设计
（1）执行规范
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2001）
（2）基本参数
基本风压：
W0=0.35KN/m2,基本雪压：
S0=0.4KN/m2
抗震设防烈度：
8度
框架抗震等级:
7度
结构安全等级：
二级
建筑物类别：
丙类
建筑区合理使用年限：
50年
（3）结构型式
根据建筑功能要求，工程主体采用钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土全现浇楼层，墙体采用190㎜厚非承重页岩空心砖砌块或页岩普通砖空斗二四砌法填充。
（4）基础型式
根据结构型式，结合场址工程地质状况，建筑物基础采用钢筋混凝土柱下独立基础和人工挖孔桩基础，其持力层为黄褐色粉质粘土混铁锰结核。
4.2.4总平面设计
（1）功能分区及总平面布置
本地块为专地专用，项目规划地仅用作修建一栋以电影城为主体、兼顾美食商铺、文化娱乐的综合性楼宇，配套绿化及道路建设，楼宇四周地面硬化作消防通道。
（2）本楼宇共设置四个出入口，人行主入口设置在地块北侧金佛大道旁；人行次入口设于地块南侧；在楼宇西侧独立设置机动车出入口，通入地下车库；第三出入口置于地块西北角，为混合出入口（仅提供消防紧急使用）。
4.2.5竖向设计
本方案依据现状，最大限度利用地形,合理确定场内道路及竖向关系.设计以尽量减少土方工程量为原则。
根据城市道路控制高程，确定场地出入口标高。
按照方案竖向控制，项目入口道路最大纵坡为4.72%，最小纵坡为0.37%。
对场地西北部及北端，采用平坡式与台阶式相结合的方式处理。
另外,该竖向设计还为雨水、污水的排放提供了便利条件。
4.2.5配套设施
本项目地处**新城开发区，项目附近有专用停车场。
4.3功能区设计
一、二层平面以9m×9m主柱网界定商铺开间，分隔灵活，应需而定；三、四层按照五星级电影院标准设计“一大厅五小厅”的现代化影院，配备完善的配套设施；五层按9m×9m主柱网界定行政办公开间。
4.4电影院装修设计
本项目主题是建设**区首家五星级电影院，电影院设置在三、四层，为“一大五小”配置。
其中，大厅观众席200人左右，2k3D放映装置；五个小厅观众席各100人左右，1.3k35mm放映装置。
装修标准严格按照《电影院星级评定要求（试行）》广发影字[2002]838号、GY/T183-2002《数字
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