买卖合同签过户后反悔.docx
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买卖合同签过户后反悔
买卖合同签过户后反悔
篇一：
二手房子交易必看：
签订二手房买卖合同最详细的注意事项
签订东莞二手房买卖合同必知四大招数
如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。
以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!
第一招，验明正身。
所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。
这直接关系到合同交易相对方是否有权出卖的主体资格。
依据《合同法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。
除此之外，还要做到：
1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。
这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。
衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。
而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。
《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书或出卖人合法取得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。
这些材料必须要求查看原件。
第二招，火眼识风险。
确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。
该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。
如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。
如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。
因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。
同时，依据“买卖不破租赁”的原则，即便买卖二手房合同成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。
第三招，规范签协议。
一份规范和完善的二手房买卖协议，不但可以明确双方的权利和义务，而且可以成为处理纠纷的重要依据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。
律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的合同范本，对一些合同必备条款一定要明确约定如：
1、房产位置;2、房屋价款及支付时间;3、交房时间及方式;4、办理过户手续时间;5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的负担方式;6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项;7、违约责任等。
第四招，及时办过户。
《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们通常说的过户手续。
《物权法》
第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。
由此可知，在签订了二手房买卖合同后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。
但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在，等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。
这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔，出卖方的理由能成立吗?
这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。
2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
”很显然，在《物权法》生效以后，只要双方签订了二手房买卖协议，是否办理过户手续并不影响合同的效力，如出卖方违背诚实信用原则反悔，买受人完全可以依法向法院起诉，请求确认双方的二手房买卖合同有效，并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。
二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，必须谨慎，在合同中有哪些条款是一定要注意的呢?
东莞二手房买卖应该需要如何签合同？
1.当事人的名称或姓名、住所。
主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
2.标的。
合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是合同的关键，一定要明确约定。
3.价款。
这也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。
4.履行期限、地点、方式。
这里主要写明交房时间、办理相关手续的过程、配合与协调问题，还包括各种税费、其他费用如何分摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理等。
5.违约责任。
这里主要说明哪些是违约情形，如何承担违约责任，违约金、订金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。
6.解决争议的方式。
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
7.合同生效条款。
双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠，致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
8.合同中止、终止或解除条款。
明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限、补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
9.合同的变更与转让。
约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
10.附件。
说明合同有哪些附件、附件的效力等。
最后要提醒的是，为了保证交易过程的顺利，建议找一些有资质的品牌专业公司进行咨询或是委托，以免浪费不必要的财力、物力。
东莞二手房交易的案例千差万别，不能一概而论，但只要大家多了解一些相关的法律规定，再结合以上的方法，相信会对买房者有所帮助。
当然，更建议大家在买卖二手房时，聘请专业律师为您提供法律服务，规避合理风险，保护合法权益。
毕竟，买房，对普通百姓而言不是小事。
买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意。
专业人士提醒，签订二手房合同，这三个“尾巴”要特别注意。
尾巴一：
费用拖欠
在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。
还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。
尾巴二：
户口期限
在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。
您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
尾巴三：
收据保存
签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。
如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。
在二手房买卖没有出台合同示范文本的情况下，消费者在签约时该注意些什么呢？
搜房网建议您要遵从下面七条原则。
1.必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。
因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2.必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。
为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起＿＿日内向卖方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3.必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。
因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4.必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5.必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。
通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。
买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6.买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。
理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。
故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7.必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
篇二：
二手房屋买卖合同及二手房合同签订注意事项
二手房屋买卖合同
卖方：
_____________身份证号码：
__________________（以下简称甲方）
买方：
_____________身份证号码：
__________________（以下简称乙方）
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：
1、.房屋状况：
房屋座落：
XX市XX街XX号XX栋XX室
建筑结构：
（钢筋水泥混合或框架）
建筑层数：
房屋户型：
X房X厅
建筑面积：
套内面积：
房屋用途：
（住宅、商业或其他）
2.该房屋的所有权为甲方所有，房产证号码XXXXXXX，现将该房屋产权权转让给乙方
3、签定本协议时甲方承诺，自乙方缴纳订金之日起，开始办理产权转移手续，甲方将无条件协助乙方办理，直到办出《房屋产权证》为止。
二、房屋价格及付款方式：
1、价格：
甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）____佰____拾____万____仟____佰_____拾___元整。
2、付款方式：
一次付清：
乙方在_________年_____月_____日前一次付清。
分期付款：
乙方在_________年_____月_____日付XXX元；乙方在_________年_____月_____日付XXX元；...........
三、乙方付清房款后，甲方在__________年_____月_____日搬离该住房，将上述房屋交付给乙方。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷或其他经济纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方损失。
五、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。
如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿利益受损方的相关经济损失。
六、双方愿按国家《合同法》规定履行责任。
未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。
如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向人民法院申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及房管部门一份，乙方如办理贷款，需给银行一份。
八、双方约定的其它事项：
_____________________________________
甲方（签名或盖章）______________乙方（签名或盖章）_______________代理人（签名或盖章）___________代理人（签名或盖章）
_________________
公正证人：
_______________
公证单位：
_______________
签订日期：
___________年____月____日
注意事项：
1、首先到房管局查询房屋产权有无纠纷，有无抵押；
2、签订合同必须到公证处或律师事务所进行公证；
3、买方可要求将买房款项委托房管局进行“资金安全监管”，办完房产证后才划给卖方。
签订二手房买卖合同应当注意1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。
现实生活中存在利用假房产证
行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。
鉴别房屋产权证真伪
1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。
现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。
鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。
2、购房者需要对售房者有准确的了解。
购房者应当查看房产证所有人的身份证件。
如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。
此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。
如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。
如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。
这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
4、购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封。
如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉（非专业人士难以把握）。
5、如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。
军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
6、购房者还应了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情况。
7、估算税费负担。
二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。
根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可
能使得契税的税率发生变化。
买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率.
二手房合同签订注意事项有哪些
手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项.
在二手房买卖合同中应具备：
一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。
二、标的。
即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。
要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。
写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。
四、履行期限、地点、方式。
写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。
违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。
六、解决争议的方式。
写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。
合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。
明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。
在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。
为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招。
卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节
一、挂牌时明确委托方式和期限。
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。
卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。
此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
二、谨慎收取定金。
中介公司找到客户后会同卖方议价。
如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。
房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
三、签约时要注意三点。
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。
三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
四、尽量取得放款承诺。
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。
但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
五、交房过户时避免违约责任。
交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。
当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节
一、下定时要明确议价期限。
下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。
与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。
在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。
二、注重实地调查。
签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。
其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。
再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。
最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
三、签约前多查相关证件。
比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。
同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。
最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
四、付款后要收取收据。
房款支付后，应由卖方出具收据。
除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。
如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。
五、收房过户要验收。
买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。
在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。
房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。
如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。
下面是购买二手房注意事项的权威建议，特转来：
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。
因此，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题。
★一、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中，产权证是最重要的。
由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。
根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：
”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。
另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住
篇三：
签订二手房买卖合同时应注意的7个细节
因为二手房买卖流程比较复杂，在二手房交易过程中，往往因为一些细节问题没注意，而导致了买卖纠纷的产生，专家表示在二手房交易过程中，签订二手房买卖合同是非常重要的环节也是比较容易产生纠纷的环节，所以大家在签订二手房买卖合同时一定要注意细节问题，不要相信口头承诺一定要白纸黑子的写清楚，下面就是专家为大家总结的签订二手房买卖合同应该注意的7个细节，希望大家多多注意。
1、写清楚每个程序办理阶段的时间点，例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续，避免交易被无限期拖长;
2、买学区房特别要注意，必须在二手房买卖合同里写上：
在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用—这一点很重要，一定要在过户之前查实，不然后面的手续就会很麻烦;
3、在违约赔偿一栏，要求违约一
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