新反租合同.docx
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新反租合同
合同编号：
碧溪家居广场
商
业
用
房
转
让
合
同
商业用房转让合同
合同双方当事人：
出卖人：
北京碧溪广场有限公司（以下简称出卖人）
注册地址：
北京市丰台区西局前街甲3号
营业执照注册号：
1100001505744（1-1）
法定代表人：
王宝平联系电话：
63844240邮政编码：
100073
买受人：
【本人】【法定代表人】姓名：
国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】
地址：
邮政编码：
联系电话：
【委托代理人】【 】姓名：
国籍：
地址：
邮政编码：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上京买卖商业用房达成如下协议：
第一条 项目建设依据。
出卖人以出让方式取得位于北京市丰台区西局前街，编号为Ⅳ-1-172（3）的地块的土地使用权。
《中华人民共和国国有土地使用证》号为【京丰国用（2001出）字第000753号】、【京丰国用（2001出）字第000859号】、【京丰国用（2001出）字第001058号】、【京丰国用（2001出）字第001320号】。
该地块土地面积为26976.29平方米，规划用途为综合，土地使用年限至2047年11月26日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，【现定名】碧溪家居广场。
建设工程规划许可证号为：
2001规建字0677号，施工许可证号为：
施0020012317（建）。
第二条 商业用房转让依据。
买受人购买的商业用房为【现房】。
出卖人已合法拥有：
碧溪家居广场的所有权，并依法取得了《房屋所有权证》【京房权证丰股字第00240号】、【京房权证丰股字第00241号】。
第三条 买受人所购商业用房的基本情况。
买受人购买的商业用房（以下简称该商业用房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定项目中的：
【层】 号
该商业用房的用途为商业，属框架结构，层高为4.2米，建筑层数地上5层，地下3层。
该商业用房【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
出卖人保证该标的物不存在任何形式的权利瑕疵，由此对买受人产生的一切损失由出卖方承担。
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商业用房价款：
该商业房单价为（人民币）每平方米 元，总金额（人民币）￥ （小写）， 千 佰 拾 万 千 佰
拾 元整。
第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
产权登记面积以北京市丰台区房地局测绘队测绘结果为准。
商业用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理：
1、双方同意按 多退少补 方式进行处理，即对多付的房款部分，出卖人在产权登记面积记载于产权证之日起 30 日内将该款退还给买受人，并自合同签订之日起按银行同期固定资产贷款利率付给利息。
少付的房款部分，买受人须在出卖人通知之日起 30 日内付清，利息不计。
2、由出卖人补足与多出部分款项相应的面积，不足一个单元的部分依照第1项的约定执行。
3、补足的房款部分买受人可以以本合同所载单价为基础补足房款。
第六条 付款方式及期限。
买受人按下列第 种方式按期付款：
1、一次性付款，付款总金额为人民币 千 佰 拾
万 千 佰 拾 元整。
2、分期付款
买受人须在签订本合同之日支付购房总价款的 %，即人民币 千 佰 拾 万 千 佰 拾 元整。
自签订本合同之日起 日内，支付总房价款的 %，即人民币 千 佰 拾 万 千 佰 拾 元整。
自签订本合同之日起 日内，支付总房价款的 %，即人民币 千 佰 拾 万 千 佰 拾 元整。
3、其他方式
。
4、买受人需按本合同和附件规定的付款期限支付房价款。
以银行汇款方式支付的，汇款到达出卖人帐户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票、本票）方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人帐户之日为付款日；以现金方式支付的，以现金交付之日为付款日。
第七条 买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：
1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的，出卖人退还所收购房款，但买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定．
第八条 交付标准。
出卖人承诺与该商业用房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑已经达到使用条件：
1、上下水电即通；
2、电话已具备开通条件；
3、电梯已可正常使用。
第九条 买受人解除合同的约定。
买受人在本合同签订之后，产权手续办理完毕前因非出卖人原因要求解除合同的，须书面通知出卖人征得出卖人同意，并支付总房价款的 5% 作为违约金，出卖人三个月内将购房款返还给买受人。
第十条 关于办理产权手续的约定。
出卖人同意买受人在满足以下条件的前提下，一年内代买受人办理完毕该商业用房的房屋所有权手续：
1、买受人已经交清全部购房款；
2、买受人按时交纳相关税费；
3、买受人按时提供相关文件手续。
出卖人如果在规定的期限内未能办理完毕该商业用房的房屋所有权手续，买受人可以在该期限届满时三个月的宽限期后选择退房，出卖人须在宽限期届满后三个月内退还房款，并支付总房价款的 5% 作为违约金。
第十一条 保修责任。
出卖人同意按照《建筑工程质量管理办法》的规定，对买人购买的该商业用房进行保修，保修期限与《商业用房委托投资经营合同》一致。
第十二条 房屋保险
出卖人负责在委托投资经营合同期限内以北京碧溪广场有限公司名义整体对该商业用房进行投保并按时交纳保险金。
如遇险，则由保险公司先行赔付给出卖人，再由出卖人根据各买受人即产权所有人受损程度赔付给各买受人。
第十三条 该商业用房使用。
1、买受人的该商业用房仅作 商业 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商业用房的建筑主体结构、承重结构和用途。
2、出卖人不得擅自改变与该商业用房有关联的公共部位和设施的使用性质。
3、除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同用与有该商业用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
第十四条 双方就下列事项约定。
1、该商业用房所在楼宇的屋面使用权按国家法律规定执行；
2、该商业用房所在楼宇的外墙面使用权按国家法律规定执行；
3、该商业用房所在楼宇的命名权属于出卖人；
第十五条 争议解决。
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向该商业用房所在地的人民法院起诉。
第十六条 本合同未尽事宜，由双方约定后签订补充协议。
第十七条 合同附件与本合同具有同等法律效力。
本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人 份，买受人 份，备案机关 份， 份。
第十九条 本合同自双方签订之日起生效。
出卖人（签章）：
买受人（签章）：
【法定代表人或授权代理人】 【法定代表人或授权代理人】
（签章） （签章）
年 月 日 年 月 日
签于 北京 签于 北京
附件一：
房屋平面图
附件二：
北京碧溪广场有限公司关于碧溪家居广场销售面积计算和公共面积分摊原则的说明
附件三：
商业用房转让合同补充协议
附件四：
商业用房委托投资经营合同
附件五：
担保合同
附件六：
碧溪家居广场物业管理公约及承诺书
附件一：
房屋平面图
附件二：
北京碧溪广场有限公司关于碧溪家居广场
销售面积计算和公共面积分摊原则的说明
一、依据
碧溪家居广场销售面积计算和公共面积分摊，是根据北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发<北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定>的通知》（京国土房管权字[2000]第369号）的规定，由北京市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构计算得出。
二、测绘基本原则
由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据《房产测量规范》中的要求分层测量。
具体做法是以北京市规委审定的设计方案[2001规审字0149号]中外墙的E1轴和B轴的交点为坐标圆点，以横纵轴每3.3米为间隔做坐标网进行测量，并标明每个地块的四至范围，注明相应的使用面积和建筑面积。
具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。
三、全楼共同分摊部分
1、地上部分：
地上一层：
大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、消防管理用房、消防通道、电梯工休息室、值班警卫室、电话机房、疏散通道、物业管理用房
夹层（一层至二层之间）：
电梯井、电梯间、管道井
地上二层至五层：
电梯井、电梯间、楼梯间、管道井、物业管理用房
屋顶部分：
物业管理用房、电梯机房、水箱间、蜂窝机站房
2、地下部分：
地下一层：
电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、水泵房、变电室、物业管理用房
地下二层：
电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、冷冻机房、空调机房、物业管理用房
地下三层：
污水池
3、其他部分：
根据测绘基本说明，本楼内的柱子计入套内使用面积，不计入公共面积分摊，产权登记时，也不扣除相应部位。
以上分摊如有问题，本公司愿意承担法律责任。
附件三：
商业用房转让合同
补 充 协 议
出卖人：
北京碧溪广场有限公司（以下简称甲方）
注册地址：
北京市丰台区西局前街甲3号 邮政编码：
100073
法定代表人：
王宝平 联系电话：
63844240
买受人：
（以下简称乙方）
地址：
邮政编码：
【本人】【法定代表人】姓名：
联系电话：
【委托代理人】【 】姓名：
地址：
邮政编码：
电话：
甲乙双方经协商一致，现就乙方购买的碧溪家居广场 层
号（以下简称【该房屋】）签订的编号为 号《商业用房转让合同》（以下简称【主合同】）之未尽事宜，订立本补充协议如下：
一、委托事项。
为规范管理，提高碧溪家居广场的综合实力，发挥统一经营管理的优势，同时确保乙方的租金收入，在碧溪家居广场的物业管理委员会成立之前，由甲方直接委托北京腾飞物业投资有限公司进行物业管理；乙方在购置该房屋时，同时继承甲方与北京腾飞物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》的全部权利和义务，将所购房屋委托北京腾飞物业投资有限公司经营，其委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即 年 月 日，止于 年 月 日。
二、甲方的权利和义务
1、甲乙双方在正式签订《商业用房转让合同》及乙方与北京腾飞物业投资有限公司签订《碧溪家居广场物业管理公约》后，督促北京腾飞物业投资有限公司采取积极有效的市场经营办法，保证乙方在约定的委托投资经营管理年限内，从甲方全面委托北京腾飞物业投资有限公司收取的租金中以每建筑平方米每天获得4天人民币的税前收入；每年（365天除去春节公休7天非营业时间为358天）获得1432元人民币的税前收入。
2、甲方按照国家相关法律规定，组织所有产权人成立产权人代表大会筹委会，并获请政府主管部门及相关单位参加，按规定程序主持产权人代表大会，选出第一届物业管理委员会，并向政府主管部门核准登记成立。
三、乙方的权利和义务
1、乙方获得该房屋产权后，可以自由转让该房屋，权利和义务随之转让给受让方；
2、乙方为确保其拥有的房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求甲方向自己提供投资经营管理担保，在甲方所指定的专业物业投资管理公司未能在委托投资管理年限内保证约定的租金收入时，按《担保合同》中的有关条款，从北京碧溪广场有限公司的经营收入和储备金获得保证；
3、乙方在委托投资经营管理合同约定的委托投资经营期间，可将该房屋转让给第三方，但在乙方将该房屋转让给第三方时，乙方保证该第三方继续履行《商业用房委托投资经营合同》中所约定的所有的内容。
4、在乙方与北京腾飞物业投资有限公司约定的委托投资经营期限内，如乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时，甲方必须无条件收购该房屋：
⑴价格约定：
价格以原始购房发票所载金额为基数，以本合同签订之日为时间计算基期，三年之内原价收回，前提条件是该房屋已经取得了产权手续；第三至第四年以105%的价格主准，此后第四至第五年为110%，第五至第六年为115%，第六至第七年为120%，第七至第八年为125%，第八至第九年为130%，第九至第十年为135%。
⑵自乙方向甲方发出要收购要约之日起，甲方在90日内与乙方签定收购协议。
自收购协议签订之日起，乙方与北京腾飞物业投资有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》自动失效。
收购款自收购协议之日起90日内由甲方付清，并按银行同期固定资产贷款利率支付收购协议签订之日至付清全款之日期间的利息。
⑶因此次回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付的部分。
5、在乙方与北京腾飞物业投资有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》约定的委托投资经营期限届满后，甲方须至少在该期限届满前90日发出书面征求意见函，征求乙方对所拥有房屋的处分意见，双方承诺按照如下方式之一对该房屋进行处分：
⑴甲方在同等条件下享有对该房屋的优先收购权，甲方以乙方购房原始发票所载金额为基数，按双方约定以135%的价格从乙方收购该房屋，有关收购其他条款以本协议第三条第4款第⑵、⑶项之约定为准；
⑵如乙方不将该房屋转让给甲方，乙方在接到甲方书面征求意见函后，在本合同委托期限届满前90日内，如能找到高于本款第⑴项确定的收购价款的受让方时，乙方在遵循本补充协议规定的转让的前提下可对该房屋进行转让；
⑶如乙方主动申请，则乙方可将其持有的房屋按照原始购房发票所载金额的135%为基数入股，具体股份比例根据当时北京碧溪广场有限公司的实际股本总额折算，并在签约后十五日内到工商行政管理部门办理相关手续；
⑷如乙方继续单独保留该房屋产权，乙方参加产权人代表大会，并由该代表大会决定是否将碧溪家居广场继续委托北京腾飞物业投资有限公司进行商业用房投资经营管理。
6、乙方必须依法纳税。
四、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。
五、本补充协议为主合同不可分割之组成部分，与主合同具有同等法律效力。
六、本补充协议一式四份，出卖人2份，买受人1份，备案机关1份。
甲方：
乙方：
法定代表人或授权代理人：
法定代表人或授权代理人：
年 月 日 年 月 日
附件四：
商业用房委托投资经营合同
委托方：
（以下简称【甲方】）
地址：
邮政编码：
【本人】【法定代表人】姓名：
联系电话：
受托方：
北京腾飞物业投资有限公司（以下简称【乙方】）
地址：
北京市丰台区西局前街甲3号 邮政编码：
100073
法定代表人：
张蓓 电 话：
（010）63844241
依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合作达成以下条款：
一、委托标的。
1、标的物：
位于丰台区西局前街的碧溪家居广场（以下简称“碧溪广场”）内，所购置的房屋为 层 号，建筑面积 平方米。
2、标的用途：
碧溪广场为商业用房，经营范围以北京碧溪广场有限公司营业执照规定之项目为准。
二、委托方式。
甲方就其拥有的碧溪广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方碧溪广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。
三、委托事项。
甲方授权乙方下述商业经营事宜：
1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；
2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；
3、制定统一经营的标准并严格执行；
4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以碧溪广场的名义与最终租户订立租赁合同；
5、制订经营收入标准，收取经营收入，依法向抢欠租金和费用的租户进行追缴；
6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；
7、组织所有厂商对碧溪广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；
8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；
9、其它与经营相关事宜。
四、委托期限。
1、委托期限：
委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即 年 月 日，止于 年
月 日。
2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。
五、合同的存续。
在本合同有效期限内，为维护碧溪广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。
受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。
六、租金支付。
1、租金标准：
在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前4元人民币为标准向甲方支付租金，全年按358天计算（除去碧溪广场春节7天法定公休日）。
2、支付日期：
⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的 银行以划拨方式向甲方一次性付清。
⑵租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。
七、经营收入的处置。
乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给北京碧溪广场有限公司作为储备金。
八、甲方的权利和义务
1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。
2、甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。
3、甲方可自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。
4、甲方不得单方面解除本合同。
5、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。
6、甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。
九、乙方的权利与义务。
1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；
2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；
3、制定统一经营的标准并严格执行；
4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以碧溪广场的名义与最终租户订立租赁合同；
5、制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴；
6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；
7、组织所有厂商对碧溪广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；
8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；
9、乙方须按期足额向甲方交付租金；
10、乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用；
11、其它与经营相关的事宜。
十、违约责任。
1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的20%作为违约金。
2、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金。
3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从北京碧溪广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。
4、甲乙双方必须遵守《碧溪家居广场物业管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。
十一、合同的解除。
存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：
1、因不可抗力导致本合同无法执行时；
2、本合同有效期届满；
3、经双方同意的其他情况。
十二、争议解决。
如发生纠纷，双方应协商解决。
协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。
十三、补充条款。
本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
本补充协议一式四份，出卖人2份，买受人1份，备案机关1份。
自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方：
乙方：
法定代表人或授权代表人：
法定代表人或授权代表人：
年 月 日 年 月 日
附件五：
担保合同
甲方：
北京碧溪广场有限公司（以下简称【甲方】）
乙方：
（以下简称【乙方】）
为切实保障碧溪家居广场业主的利益，就乙方与北京腾飞物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》（以下简称“委托合同”）中第六条“租金支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：
一、甲方对上述委托合同中北京腾飞物业投资有限公司向乙方按时交付租金的义务承担连带保证责任。
二、若北京腾飞物业投资有限公司未能按时足额履行委托合同中约定的向乙方交付的租金时，甲方以碧溪家居广场的经营收入和甲方与北京腾飞物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》规定的储备金作为保证金，向乙方补偿北京腾飞物业投资有限公司应付租金的事足部分。
三、甲方为乙方提供担保期限为乙方与北京腾飞物业投资有限公司签定的委托合同之日起即 年 月 日，止于
年 月 日。
四、本合同在执行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决，协
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