物业管理调研报告.docx
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物业管理调研报告
物业管理
服
务
意
向
书
新格航诺物业服务有限公司
2016年9月
新格航诺物业公司1
物业管理介入报告
我公司初步对中央宏艺商住小区了解的情况如下：
1、该区为多层、高层、商业综合住宅区。
2、该区分期竣工验收，有已经入住的、有正在施工的，施工人
员较多。
3、该区配套设施不完善，如硬化、绿化等，
4、该区出入口未建全，人员出入混乱。
5、该住宅区无路灯照明、安防等设施。
6、该区处于装修高峰期，装修垃圾未集中处理。
7、有的硬件设施部分损坏，导致二次修复。
针对以上存在的问题，该小区聘用物业公司是当务之事。
为了保证物业管理介入工作的顺利开展，需开发建设单予以大力
支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好物业管理介
入工作。
依据《中华人民共和国物业服务收费管理办法》第二条，物业服
务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的
设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生
和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务费支出一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的费等；
（2）物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费；
（3）物业管理区域清洁卫生费；
（4）物业管理区域绿化养护费；
（5）物业管理区域秩序维护费；
（6）行政办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧费；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；
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（9）法定税费及企业管理费；
※物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应
通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费内。
我公司有幸接管该小区物业管理服务工作，做如下整体设想与策
划：
一、物业管理职能机构的设置
（一）服务机构的设置：
设置“物业管理有限公司物业管理服务处”。
入驻前一周，管理
服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，
管理服务处正式挂牌运作。
（二）人员的配备：
物业管理服务处的人员由公司统一安排，依据《物业管理人员配
置标准》，及按照工作需要增减。
（见附表一）
（三）工作要点：
1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、
消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、
配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服
务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配
置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋
单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作内容。
物业公司
安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安
装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；
熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员
监督楼宇工程遗留问题的整改工作；
2、掌握基本情况，收集以下资料：
《勘测定界报告》、配套条
件明细资料、目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、
立面图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明
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书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说
明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资
料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联
通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。
3、关注涉及物业管理方面的事项，如：
管理费、物业管理合同、
设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说
明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺
应修改，以免产生负面影响。
4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备
的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、
安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更
改记录等。
二、设施设备的配置
（一）物业管理用房
程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业
管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理
经营用房”。
要求预留并落实的物管用房（包括：
综合办公室、财务
室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、
工具用具保管室、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监
控室；以后成立业主委员会的办公用房等）及其相关的设施设备；要
求在物业管理区域内显著部位设置（面积不少于5米×10米）固定
的公示宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，以及
应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道内应设置公告
栏。
（二）供配电系统
1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，
由配电房供配电。
该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正
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常用电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。
2、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量
建议按供电变压器总容量的20％以上选定或按设计容量进行配置，
发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能，其主要功能一是在发
生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；
二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电梯、二次供水系统、
安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备
房应急照明、地下室排污系统、门禁系统、经营、工作与生活用电）
提供应急运行和保障。
3、路灯不必多，只需满足一定的光照度即可，路灯尽量采用耐
锈蚀、牢固、的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。
（三）给排水系统
1、给水系统由储水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管网构成；
排水系统由污水井，化粪池，雨水井，排水泵、管网构成。
给水是由
市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池，然后分流各
层。
2、二次供水系统
（1）可以选择管网叠压供水形式，叠压供水设备：
（管网叠压供
水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水
设备等）。
根据住宅楼宇高度进行分区，一般7层以上每增加10层
为一个分区。
这种供水方式和设备具有两大特征：
一是设备吸水管与
城区供水管道直接连接；二是能充分利用城区供水管道的原有压力，
在此基础上叠加尚需的压力供水。
叠压供水具有不影响水质、节能、
节材、节地、节水等优点，没有储备水量等隐患。
（2）高层住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计
量到户的要求设计和建设。
3、排水排污系统
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（1）地下排污管道井口间距要合适，跨度不要过大，便于疏通；
沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
（2）特别是负一楼超市和负二楼地下停车场的排水工程设计方
案不能忽视，应确保雨水排泄畅通、不造成内涝水灾。
（四）消防系统
1、根据我市消防安全主管部门对---的具体要求配置。
2、小区各楼宇、各商业区域、各重要部位消防设施设备的配置、
布局均应符合国家消防规定标准。
。
（五）智能化安全防范系统
1、建立小区安全防范服务系统的必要性
近年来，随着城市建设的发展、规划水平的不断提高，传统的
居民住宅建设模式正朝着建设配套现代化模式在迈进。
现在居民买
房，除了对房屋的质量、生活配套设施关心外，特别是居住区域的安
全防范智能化程度，已成为业主购房入住的首选条件；传统的住宅围
墙和防盗栅栏等简单防护设施已不能满足业主居住的安全需求，同时
紧锁的铁门和护栏在发生火灾、地震等紧急情况时，使人难以逃生，
因此安全防范的现代化,智能化建设势在必行。
2、小区安全防范智能系统的设置：
设置安全网络系统的基本思路是：
变传统的防盗门窗式的被动防
范为主动防范；单门独户的个体防范为网络防范；建立一个立体化、
多层次、全方位（外围、出入口、大门、小区内的各条通道、公共区
域、停车场、泊车位以及各住宅门窗和各居室的安全防范网络系统，
采取从外到内五道安全防线的多层安全防范措施，将物防、技防、人
防有机结合，为小区的业主提供安全、舒适的生活保障。
（七）门禁、道闸控制系统（智能化管理“一卡通”）
提升小区智能化管理程度，对于创建文明先进的示范小区，提高
现代化管理水平和人民生活质量，具有重要作用。
随着IC卡技术的
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发展，IC卡在各个领域得到了更广泛的应用，已逐步进入人们的日
常生活中。
所谓的“一卡通”，是综合智慧卡、自动控制、电脑通讯及网路
技术，使得生活在特定区域的人们及访客，只需随身携带一张智能卡
（即一卡通），就可以享受诸如出入口、停车、消费及其它日常生活、
社会活动中各种便捷、安全、舒适的服务，同时也可提高小区内部管
理及工作效率。
通过这套系统，可以实现对人员权限的明确限定，无论是内部人
员或外部人员，都可以通过对权限的设置，清楚的界定可以自由进出、
停车、消费、的范围，并对人员的交易情况进行记录，以备查询，极
大的解放了人员管理的压力；也可达到在提高安全度的情况下节约人
力的效果；还可以用于考勤，卡证制作、电子巡更、停车场管理等功
能；所有的这些只需一张非接触式IC卡就能解决，不必再受卡太多
的困绕，也不必因接触式卡的极易损坏而烦恼。
一卡通系统有助于解决高效集成智能化中的若干难题，实现企业
中若干子系统之间的联系。
实现企业内部各子系统之间的信息交换、
统一管理和联动控制
现就小区的管理需要，对门禁、负一楼停车场设置“一卡通”管
理系统，
（八）电梯系统
1．电梯层门应设置1％的坡度，且门槛高于地坪5MM；
2．夏季最高温度超过40度，且设在楼宇顶层的电梯机房应考
虑空调的设置，预留空调洞和空调板及空调用电并考虑与中心报警连
接；
3．电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下；
4．电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开
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停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风（规格
250mm*250m）m，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、
排风系统；
5．轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施；
6．控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能；
7．电梯应设置五方（底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心）
对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电；
8、电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应的平层对照表，
塑封贴于显著位置电梯处；
9、电梯曳引机须满足GB/T13485-1992，电梯启动、运行、停止
时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠、超载实验必须能安全启动、
运行和停止；
10、电梯底坑排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行；
11、极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠，急
停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠；
12、电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿
厢照明应与电梯电源分开专用，电源与应急电源能正常快速切换；
13、随行电缆应使用60线的通信电缆，电机推荐使用永磁同步
电机，限速器一般采取1.15倍动作。
三、收费及服务内容
（见附表二）
新格航诺物业服务有限公司
2016年9月29日
附表一
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物业管理人员配置标准
住宅类型服务等级配置人均面积M2/人（R1）人员配备调整系数（R）2
高层一级25001.5
高层二级30001.5
注：
1、项目人员配置数=项目面积+R1+（50000-项目面积）+10000×R2
2、所得人数按四舍五入计算
3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%
4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000M2以下）
5、容积率在3.0以下可适当上浮5%
二、管理人员配置
1、主任1人（20万M2以上设主任助理）
2、客服主管1人（8万M2以上）
3、保安队长1人
4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼
三、其它人员配置
1、客户助理：
按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此
类推
2、维修人员：
80000M2以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上
每增加3万M2增加1人；
3、保洁人员：
每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人；
4、绿化：
按建筑面积8万M2（或800户业主）配置1人，20万M2——30万M2设班长1
人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。
物业管理公司员工定岗定编的数量标准
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面
积10万平方米计算，大致为：
多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方
米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建
筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一
副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每
增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务
相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理
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员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：
建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：
绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：
每140户设1人。
5、保安员：
每120户设1人。
6、车管员：
根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，
一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，
按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及
标准如下：
1、管理人员：
建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1
名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各
设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员：
高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相
应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁、绿化人员：
建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商
业场所可适当调整人员。
4、保安人员：
每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。
5、车辆管理人员：
依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每
班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人
左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任
1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各
设1人；其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员：
高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有
所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
4、保安人员：
建筑面积每2000平方米左右设置1人。
四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
附表二
新格航诺物业公司10
一级收费标准1.50元/月.平方米（已包含税、费）
一、基础条件:
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率35%以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
固定活动馆所300平方米以上；
专用固定停车泊位1个/3户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
固定体育活动场馆不少于二项设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立
岗值勤。
对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡
查一次，并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及
时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、
树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、
信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、
蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
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二级收费标准1.00元/月.平方米（已包含税、费）
一、基础条件：
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率30%以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；
固定活动馆所200平方米以上；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；
体育活动场地不少于一项设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。
设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值
勤。
对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时
巡查一次，并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故
及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、
树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、
信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗3次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、
蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
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