成都甲级写字楼调研分析报告.docx
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成都甲级写字楼调研分析报告
成都甲级写字楼调研分析报告
一、我国各大中心城市办公物业进展情形及以后趋势
由于宏观调控，专门是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的阻碍，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价钱也愈来愈松动。
而写字楼的出租情形却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。
据有关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高级写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。
庞大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“灵敏时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市专门是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的愈来愈稀缺，写字楼的开发也慢慢从市中心向外扩散。
许多城市都依照自身进展状况，开辟了专门的经济技术开发区或工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠方法，踊跃吸引国内外大型企业专门是世界500强企业进驻。
这也有效带动了本地写字楼的开发，其租金也年年爬升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。
估量200五、200六、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在以后一段时期内仍然存在。
二、成都目前办公物业市场调研分析
一、办公物业类型
目前成都市办公物业类型要紧包括：
纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼（具商务功能的小户型公寓）。
从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占%。
二、各类型办公物业分析
类型A：
纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼散布
成都高级写字楼散布示意
从上图能够看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼要紧散布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路双侧区域内，它们也组成了成都的事实CBD：
春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，组成了成都最具阻碍力的零售核。
市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地本钱成为该区域高级写字楼兴修的最直接动力。
顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。
该区域也是成都市计划的CBD区域的核心组成部份。
人民南路（含南大街）沿线是最近几年来进展最为迅猛的写字楼开发烧点区域，且具有良好的后续进展空间。
其动因要紧包括：
交通优势：
相较绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市骨干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具有完整的交通循环体系。
磨子桥IT商圈效应：
人民南路连接着成都闻名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时期数码广场、@世界均是这一典型。
临河景观优势：
这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具有更好的卖相。
目前代表项目为开行国际广场。
政府南迁利好：
政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，令人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在必然程度上能强化该区域进展写字楼物业的可行性。
本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具有政府机关企事业单位直接的资源优势，加上李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具有了开发特色写字楼物业的众多优势。
（2）、成都高级写字楼的进展历程
时期一：
新时期广场独领风流。
在1996年之前，除市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。
这一显著的市场空白点使1996年交付利用的成都首座高品级写字楼——新时期广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部份此类客户），其租金一度高达150-200元/平米·月。
时期二：
僧多粥少，市场迅速降温。
新时期广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高级写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两千米的顺城大街双侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。
但是，成都高品级写字楼市场与上海、广州等沿海城市不同甚大：
外资机构和外省派驻机构相对较少；而受本地经济整体水平阻碍，本地有足够实力的民营企业（国营企业多数有自己的地盘）数量亦十分有限。
因此这批在1995-1996年期间动工的高级写字楼集中在1998年前后进入预售时期时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商眼前。
而先期完工的新时期广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便束手无策。
成都的高级写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高品级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。
时期三：
大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。
在新时期广场独领风流长达3-4年以后，1995-1996年动工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。
如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关和专门的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等闻名公司亦从头时期广场搬迁过来。
尔后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，那个地址聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。
而同时，与这两栋大厦几乎供不该求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。
时期四：
市场有所升温，主导仍是消化存量。
随着政府采取的烂尾楼整治方法的出台和招商引资的卓有成效，和“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合阻碍，寂静多时的写字楼市场开始在2002年取得启动。
城市之心、世都大厦、时期数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目接踵从头包装面市，且均取得了必然的租售业绩。
同时，开发商亦再也不盲目地新开写字楼项目，只有@世界、时期广场等少数几个楼盘。
时期五：
走向苏醒，趋势鲜明。
最近几年来随着城市进展速度的加速，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高级办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和效劳设施都难以知足目前商务办公的进展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市计划中两个副中心方案的出台，和城市核心中央商务区计划的确立都在必然程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。
2003-2005年，成都写字楼投资大幅度增加，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。
整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平稳进展，市场杠杆的调剂作用明显。
小结：
一直以来，成都的写字楼呈两极分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不该求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供给和市场需求显现明显的反差。
据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的气氛里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能知足公司形象的要求，不能不租在甲级写字楼或酒店里，忍受昂贵的办公费用，压抑的办公环境……市场亟待新的办公产品。
于是，从2003年开始，成都写字楼开始向情景化趋势进展，@世界、时期广场、钱江·铂金时期、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行踊跃的探讨，旨在开发既能知足企业形象，又能节约办公本钱，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向进展是必然的趋势。
（3）、成都市写字楼以后进展趋势
1写字楼升级换代需求迫切
在成都写字楼市场，目前虽有时期广场、川信大厦等一批甲级写字楼的显现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些乃至商住混杂。
一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上表现不出实力企业的档次，内部设计知足不了企业办公需求。
而目前成都外企入驻却以每一年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。
在成都CBD核心区域，此刻有高级商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。
核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。
因为寻觅不到适合的办公场地，许多企业只好整层地租下高级酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店那么有加拿大加成顾问、日本经济协会等。
2地段拼抢加倍猛烈
由于土地的不可再生性，地段关于写字楼而言具有永久性的现实意义。
随着时刻推动，写字楼的地段概念将取得前所未有的强化。
一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为猛烈的之地。
成都CBD区核心地域平方千米，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统要紧商务、商业区域。
核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域平方千米，将有少量的居住区域。
据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。
目前核心区域内高级商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。
成都CBD区内尽管已经显现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
3高智能化进展成必然趋势
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的进展方向。
尽管目前已经显现了一些如此的写字楼，但其进展还没成为规模，因此还不能完全知足相关高端企业的需求。
但据了解，一些预备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
简而言之，写字楼的智能化确实是通过一系各国际领先技术的通信自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化治理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有庞大能量的信息化坐标，而入驻企业能够为所欲为应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的周密监测与操纵,而且通过语音与数据的高速通信接入,使企业的办公效率取得全面提升,并在一栋楼里就能够够完成全世界化沟通.一个最简单的方面,比如通信，高智能化的写字楼绝可不能因为身在电梯或大楼深处而让电话信号受损，从而阻碍业务联系。
4甲级写字楼审核入驻资格
随着社会分工明确化、细分化速度的日趋加速，写字楼客户的行业特性也更为突出。
因此，在庞大的市场需求眼前，部份高品质的写字楼会充分利用入驻企业（客户）的知名度、档次来提升自身的品牌优势。
因此，在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。
（4）、需求市场的相关调查
①成都市内写字楼利用的中意程度调查
最近，成都市某市场研究机构针对“成都市内写字楼利用的中意程度”进行了问卷调查，调查结果显示：
在1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中，竟然有超过70%的机构对其此刻利用的写字楼感到不满：
交通：
走路开车都不方便。
%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。
其中，不中意的因素要紧有：
受单行道限制（占%）；地处市中心，交通拥堵，绿化面积小（占%）；修路不便，借道行驶（占%）；公共汽车乘坐不方便（占%）；二环路口交通不方便（占%）。
电梯：
太少太慢。
对写字楼配备电梯的调查结果中意度仅为%，要紧缘故是：
速度太慢（占%）；电梯量少，拥堵（占%）和质量品质太差，常常坏（占%）。
而依照统计，目前成都写字楼的一部电梯要效劳8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量顶峰期，电梯的拥堵程度可想而知。
IT通信设备：
终端少，故障多。
关于写字楼IT通信设备，差不多6成的公司关于没有宽带、自己接线、拨号上网、线不够用不中意；以为长城宽带常出故障，终端少占%。
而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：
制冷制暖不到位。
%的公司对写字楼空调配备不满。
其缘故有：
没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不行等。
一场非典，使人们对健康有了更深刻的明白得，写字楼作为上班族们最要紧的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就愈甚于其它类型的物业。
但是给中央空调配备新风系统的写字楼在成都超级少，几乎所有的甲级和乙级写字楼利用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热成效不行不说，各单位还不能自由地调控室内温度，超级不方便。
可想而知，尔后的商务办公物业不管开发理念，仍是产品设计都会有更大的冲破。
物管：
不尽人意。
尽管被调查公司中，仅有%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。
写字楼卫生条件差、物管保安素养差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不中意。
车位：
数量少，费用高。
对写字楼目前车位的感觉中意的公司仅有%，不中意和超级不中意的占去了一大半。
其中，%的公司以为车位太少太拥堵，出入不方便。
目前成都的甲级写字楼一样配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。
这不仅不能知足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就加倍不方便。
周边配套：
就餐购物不方便。
租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。
但是，仍然有27%的公司以为，所处写字楼周边配套令人不满。
如：
员工就餐不方便，（占%）；购物不方便（占%）等。
大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就超级突出。
层高：
给人压抑感。
被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示中意或超级中意的仅占%，房间窗户少、层高低、有压抑感是要紧问题。
②目标消费市场的需求心理分析
A、选择办公地址的重要阻碍因素：
是不是符合公司进展及形象的要求；
商务办公物业的租金和售价；
进出办公地址的交通顺畅、方便；
商务办公物业所处的位置，是不是是商业繁华地段；
商务和办公配套是不是完善及方便程度；
办公环境的舒适性、健康性（如就餐是不是方便，通风、采光条件是不是良好等）。
B、商务办公物业消费群体的需求偏向：
实力机构多项选择择档次较高、物管较完善的办公物业，而且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好计划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；
纯办公物业仍然是需求的主体；
跨国大企业偏向于整层购买，中小企业那么看好适用（100-300平方米）的办公空间；
对产品的需求特点愈来愈集中在配套、治理、价位等方面。
职业投资人，尤其看重以后城市进展计划，选择有庞大投资升值潜力的地段。
附：
成都目前在售甲级写字楼调研个案表
个案1：
丰德国际广场
项目区位
航空路与新希望路交汇处/TEL：
开发商
成都万瑞置业有限公司（丰德集团&青年房产）
物业管理
戴德梁行（香港）；5元/平米·月
物业概况
规划建设净用地33862平米（合亩），规划总建面178601平米，地上建面143224平米，其中写字楼39013平米，商务公寓（实际为写字楼）52473平米，商业32158平米，小户型公寓16605平米，地下建面35377平米，容积率，建筑密度%，绿化率%。
在推物业
1期推出1#、2#、5#楼，1#、2#为写字楼，5#为小户型酒店公寓。
1#楼整层为6梯6户（每单元2梯2户）、2#楼整层为4梯4户（每单元2梯2户），共16层，1-2层为商业。
物业配套
地下车库900个，8个共享会议室、架空休闲层（图书室、健身中心、开放式休闲区）、多功能厅、员工餐厅、分户独立式中央空调
项目定位
新商务运动领跑者
户型
1#、2#写字间三种户型208、213、281平米，建筑层高3.3米，净高-2.8米，有卫生间，公摊17%；5#楼小户型40-51、74平米（套二），公摊17%。
价格
1#、2#写字间清水房均价约5400元/平米，层加50元/平米；（三面采光户型要比同楼层其他户型高200元/平米左右）。
车位售价万/个。
预计租金50—100元/平方米。
入市及进度
2004年11月底开盘；2005年10月交房
销售状况
1#、2#楼已经售罄，其中三面采光户型销售最快；3#、4#即将推出，均价5000元/平米。
备注
整个项目除3#楼外均为70年产权，银行按揭7成30年；1#、2#楼用水为生活用水、用电为商业用电
个案2：
时期广场
项目区位
红星路与总府路交汇处/TEL：
开发商
国嘉地产泰然置业
物业管理
世邦魏理仕（美国）；12元/平米·月
物业概况
总用地面积平米，总建面平米。
地上建面平米，其中地面建筑面积平米，地下建面平米；建筑地下3层，地上主塔楼28层，副塔楼21层；建筑密度%，建筑高度99.95米。
在推物业
商业部分已经售罄，写字楼部分剩余少量单位。
物业配套
地下车库400个，只租不售；大厦22层设置大、中、小型不同规模的会议系统，全数码会议大厅；大厦六楼设员工餐厅，商务酒楼；空中商务花园，顶级空中商务会所。
项目定位
二十一世纪商务标志
户型
写字楼部分销售接近尾声，仅余平米的D型、222平米的B1型、平米的J型等少量户型；层净高3.4米；公摊29%。
价格
写字楼均价8000元/平方米，商铺90000元/平方米。
租金100—136元/平方米。
入市及进度
2003年9月底开盘；2005年上半年已经交房使用。
销售状况
写字楼部分项目已经交房入驻，仅8F、15F、18F、19F剩余少量单位。
备注
整个项目除裙楼商业部分外，写字楼银行按揭7成20年（中信实业）。
个案3：
开行国际广场
项目区位
临江西路、人民南路三段与府河交汇处/TEL：
开发商
四川央扩置业有限责任公司（国家开发银行背景）
物业管理
高纬宏腾集团（新家坡）；15元/平米·月
物业概况
总建筑面积54868平米，楼高99.9米，地上26层，地下3层，绿化率%（不含9亩共享景观广场）；塔楼奇数层单层平米，且有200多平米中央花园；偶数层平米。
写字间层高3.7米，装修后高2.8米；
在推物业
用于零售的写字楼目前仅剩2套。
物业配套
地下车位288辆，地上车位约100辆；平均每108平方米拥有一个车位。
7部电梯，平均候梯时间不超过27秒；27层商务休闲花园；13.8米高大堂；24小时热水供应。
项目定位
原生态超甲写字楼
户型
可按层出售和零售，其中零售面积不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公摊26%。
价格
写字间清水房均价约8900—12200元/平米，层加100元/平米；一次性付款优惠3%，按揭无优惠；车位400个，只租不售。
预计租金：
80—135元/平方米。
入市及进度
2004年10月底开盘；下列客户已购买了逾85%，用于零售的面积不到10000平米，还对购买客户有一资格审查；1-2层：
民生银行营业大厅；4-5层：
亚洲最大拍卖行；6层：
配套餐厅；9-13层：
教育投资公司；14-19层：
国家开发银行；20-24层：
教育投资公司（跟前者不同）；29层：
央扩置业自用。
销售状况
零售部分仅剩2套，最高价已经超过12000元/平米。
备注
地下层是规划中的地铁1号线出口。
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