汉口东部购物公园场地租赁经营计划要点.docx
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汉口东部购物公园场地租赁经营计划要点
2014年汉口东部购物公园商业促销场地租赁推广经营计划
随着汉口东部购物公园项目商业市场的培育及发展，项目人气不断提升，商业氛围日益浓厚，项目促销场地资源商业价值逐渐凸显。
2012年-2013年商业子公司已对项目促销场地资源进行开发利用及管理运营，促进公司创收增效。
2014年结合商业子公司整体经营方向及目标，为更加科学合理地规划经营项目商业促销场地，进一步促进场地租赁业务的发展，提升项目促销场地招商率及项目商业氛围，以实现项目促销场地商业盈利最大化，商业子公司通过前期市场调研并参照项目周边及武汉市同类型商业地产等商业促销场地租赁经营情况，结合所处商圈级别、地段及周边环境、租赁成本等因素综合考虑，对项目商业促销场地整体市场环境及定位进行分析，制定相应的商业促销场地整体推广及经营租金体系及租赁计划，为后续此项工作的顺利开展及落实提供必要的依据，现将相关情况汇报如下：
第一部分东购促销场地总体概述
一、项目商业促销场地基本情况
（一）地理位置
汉口东部购物公园项目地处区域商业中心——二七商圈内，位于解放大道与二七路交汇处，紧接轻轨1号线、长江二桥及二七长江大桥，头道街及二七路公交车站，交通便捷。
（二）周边人群
项目坐拥航天双城及东立国际两大成熟住宅大盘。
同时，周边分布有长建社区、桃园社区及黄埔小区等老旧社区，辐射人群至百步亭、堤角及后湖等片区。
随着二七片区旧城改造的进行，部分区域如项目临解放大道对街社区正在拆迁改造中。
（三）促销场地概况
目前，汉口东部购物公园项目已投入运营的商业促销场地大致分为五部分，一是，临解放大道主入口C2中央广场；二是，室外步行街街区内C7—C8栋间广场，三是，C9栋旁广场；四是，临解放大道次入口C4—C6栋间广场；五是，临二七路主入口C1栋旁广场。
1、项目促销场地平面图：
2、项目促销场地实景
①临解放大道主入口C2中央广场
②临解放大道次入口C4-C6栋间广场
③C7-C8栋间广场④C9栋旁广场
⑤临二七路主入口C1栋旁广场
二、促销场地现行价格
目前，上述区域商业促销场地因所处位置临街视觉展示性、人流量、使用面积等影响因素，租赁价格存在差异，具体情况如下：
场地名称
具体位置及周边环境
日均人流量
营业面积
场租价格
城管公关费用
单位平方租赁单价
C2中央广场
东购项目主入口，面临解放大道城市主干道，紧接轻轨1号沿线，坐靠航天双城、东立国际成熟大盘住宅小区及中影国际电影城、公馆KTV主力店。
现对街为老旧社区拆迁改造中
约1.5万人次
约1200㎡
整场10000元/天
3000元/次
10.8元/㎡
东购街区
位于东购项目室外步行街街区内，包括各楼栋间及商铺店前公共闲置场地及C7-C8栋间广场、C9栋旁广场。
（C7-C8栋间旋转木马旁场地位于项目主通道中心，坐靠航天双城小区住宅入口，左右林立零售商铺；C9栋旁广场为C3栋与C9栋围合区域，主通道垂线上）
约3万人次
（1）C7-C8间广场：
约20㎡
（2）C9栋旁广场：
约80㎡
项目商家：
500元/10㎡/天；场外商家：
1000元/10㎡/天
∕
项目商家租赁50元/㎡；场外商家100元/㎡
C4-C6广场
东购项目次入口，解放大道轻轨沿线衔接头道街天桥，位于东项目C4栋及C6栋间，紧贴项目肯德基、麻辣快乐营等餐饮大户
约7000人次
约150㎡
项目商家500元/10㎡/天；场外单位1000元/10㎡/天
1000元/次
项目商家租赁57元/㎡；场外商家107元/㎡
C1广场
东购项目主入口，接项目内街通道，临东立商业街，背靠主力店家乐福二七路入口
约1.2万人次
约100㎡
项目商家500元/10㎡/天；场外单位1000元/10㎡/天
1000元/次
项目商家租赁60元/㎡；场外商家110元/㎡
第二部分东购商业促销场地推广经营策略及建议
东购商业促销场地现已运营两年之久，商业公司一方面通过不断制定完善项目促销场地申请办理制度流程及场地租赁标准版法律合同，上线NC系统无缝对接财务收款，合理规避风险，逐步实现促销场地科学系统管理经营，另一方面通过电话来访接待、面对面洽谈的渠道对内对外积极推介项目促销场地，促进促销场地租赁经营收益提高。
根据项目日常接待工作登记情况来看，包括电话来访，促销场地租赁业务月接待约在10-15组，接待量较低。
2014年为进一步开拓项目促销场地租赁业务市场，提高促销场地业务接待量及招商成功率，增加公司经营收入，结合东购促销场地实际情况，具体建议如下：
一、整合内外部资源，大力推广营销促销场地租赁业务，不断提升项目促销场地市场认知度
（一）统筹商家资源，对内释放促销场地招商信息，拉动场地招商率提高
现东购促销场地已利用项目LED电子屏及C2楼体墙面广告位、广告围挡发布了促销场地租赁招商信息，且从电话来访及实际接待情况调查分析，宣传效果明显。
有鉴于此，东购可在继续利用以上广告载体传递促销场地招商信息的基础上，增加项目C2电梯井及C9橱窗在内的街区公共宣传栏作为又一大宣传点，面向项目内部商家定向投放DM或通知单释放信息，并充分利用主力店家乐福资源，尝试联动超市优质且具有实力的供应商，跟进宣传促销计划以适时推介项目促销场地资源。
（二）挖掘外部市场渠道，搭建业务联络网，推动场地招商工作开展
为将促销场地经营市场化，促进促销场地租赁经营业务做强做大，必须发展外部市场资源。
对此，东购可联系电台电视、网站及报纸等媒体、活动资源
公司，向其主动推介项目促销场地资源及优势，引导营销并建立持续稳定联络机制，实现资源信息分享，增强业务拓展能力。
2、合理定位促销场地，制定符合市场标准的租赁价格，促进促销场地招商引“资”
市场决定价格，2014年为紧跟市场变化，适应市场发展趋势，东购促销场地现行租金价格标准也应进行相应调整使其符合促销场地整体租赁市场发展规律及环境，以满足东购促销场地市场化经营及追求最大化市场效益计划目标。
因此地处区域性商业中心的东购促销场地需结合自身定位，凸显优势的同时制定符合市场标准的租赁价格以招揽更多资源及资金。
（一）东购促销场地租金制定思路
从促销场地所处商圈级别、区位地段及周边环境、租赁成本价格、场地面积及特点使用性等方面入手，将东购促销场地与武汉市商业场地情况进行对比（具体参照武汉国际会展中心、武汉菱角湖万达广场及经开万达广场、徐东销品茂、汉阳王家湾摩尔城）,再参考场地面积使用性、视觉展示直达性、人流量等不同因素作为东购商业促销场地各区域定价原则及依据。
（二）武汉市商业地产促销场地经营现状调研分析比对
1、武汉市商业地产促销场地经营现状调研结果（如下表）
项目名称
商圈级别
场地地段及周边环境
场地特点及优势
场地区域
场地面积
租赁用途
现行场地单位平方租赁成本价格
武汉国际会展中心
市级商业中心
黄金闹市区，商业高度密集，交通发达，客流量巨大。
大而开阔，面临解放大道主干道无视觉遮挡
会展中心南北广场
10000㎡
专业展览展示
10.05元/㎡
武汉菱角湖万达广场
区域商业中心
城市主干道交汇，交通便捷，周边中高端住宅小区林立，商业人气浓厚
室内步行街中点交汇处，消费人气集中，不受季节天气等因素影响
室内1楼中庭
200㎡
品牌推广展示及促销
75元/㎡
室外步行街中段，室内外相通，人流共享
室内步行街3号门外正广场
200㎡
60元/㎡
临街广场面视觉无遮挡，室内步行街入口处人流集聚
外周广场
按200㎡计算
品牌推广展示及促销
35元/㎡
徐东销品茂
市级商业中心
徐东中心商业繁华地段，城市主干道交叉，遍布居民住宅小区及新老社区，客流稳定
临街广场面视觉无遮挡，接地下沃尔玛及过街通道人气
室外广场
4000㎡
品牌推广展示
11元/㎡
面积大且不受季节、天气因素影响，环形空间围绕，人群视觉直达
室内中庭
∕
具体根据品牌影响力及活动性质定价
汉阳王家湾摩尔城
区域商业中心
商圈核心地段，城市主干道交汇，周边商业集中，人流量较大
消费人气集中，室内不受季节天气等因素影响
步行街室内1楼
按200㎡计算
品牌推广展示及促销
55元/㎡
武汉经开万达广场
区域商业中心
武汉经济开发区，商圈核心地段，大型制造业与服务业集群，商业氛围逐步培育
临街广场开阔，视觉无遮挡
室外步行街广场
按200㎡计算
品牌推广展示及促销
25元/㎡
汉口东部购物公园
区域商业中心
汉口东二七商圈核心，城市主干道与次干道交汇，接轻轨交通，为住宅小区及居民社区包围，辐射半径至后湖区域。
其中临解放大道面老旧社区正处拆迁改造，商业氛围消减
开阔且临主干道无视觉遮挡，轻轨1号线途经纵览
临解放大道广场
1200㎡
品牌推广展示及促销
10.8元/㎡
街区主通道人气集聚，视觉直达
内街区
40㎡及80㎡
品牌推广展示及促销
50元/㎡，100元/㎡
临主干道直接过街天桥人流
C4-C6栋广场
150㎡
57元/㎡，107元/㎡
接东购内街、二七入口、东立街三面人流，靠家乐福居住性客群稳定集中
临二七路广场
100㎡
60元/㎡，110元/㎡
总结：
（1）地处商圈级别高的市级商业中心室外商业促销场地：
类似武汉国际会展中心及徐东销品茂商业项目，其室外促销场地多位于繁华闹市商业区，面临城市主干道，交通便捷，地段位置十分优越；商业密集度高，整体商业消费市场活跃，承载人流量巨大。
室外促销场地考虑项目形象及相关政策要求仅限品牌推广展示，禁止从事促销售卖活动；商业促销场地面积较大，单位平方租赁成本价格约为8-11元/㎡左右。
（2）地处商圈级别较高的区域商业中心室外商业促销场地：
类似武汉菱角湖万达广场、经开万达广场，项目位于区域商圈核心地段，城市主干道交汇处，其室外促销场地两面临街，消费人气汇聚，商业氛围较为浓厚。
此类室外临街促销场地租赁可用于促销售卖及品牌推广，单位平方租赁成本价格约25-35元/㎡。
（3）地处商圈级别较高的区域商业中心内街及室外商业促销场地：
类似武汉菱角湖万达广场、汉阳王家湾摩尔城，项目位于区域商圈核心地段，城市主干道交汇处，周边商业密集，商业环境及氛围良好，商业人气旺盛，其室外内街区及室内中庭客流汇集的公共区域促销场地受城管影响较小，常用作品牌展示及售卖推广，单位平方租赁成本价格约55-75元/㎡不等。
分析：
地处市级商业中心的武汉国际会展中心及徐东销品茂商业项目室外促销场地整体面积较大，受场地规模影响公安城管公关费用相对较高，场地租金成本过高，单位平方场地租赁成本价格低定价有利于提高招商，稳定商业促销场地经营整体收益。
地处区域商业中心的武汉菱角湖万达广场、经开万达广场室外临街促销场地承租面积相对较小，版块分散，单位平方场地租赁成本定价高有利于提高进驻门槛，保证场地品质及项目形象；
而武汉菱角湖万达广场、汉阳摩尔城内街区及室内中庭人气交汇集中的公共区域促销场地，不受城管公安影响，室内场地亦不受季节天气等外力因素影响，场地小而稀缺，单位场地租赁成本价格定价较高有利于促进租赁市场筛选机制，引进品质活动资源，增强内场商业氛围。
2、武汉市商业地产促销场地与东购项目促销场地经营现状对比
比较因素
促销场地
项目名称
汉口东部购物公园促销场地
商圈级别
地段及周边环境
场地面积
场地特点优势（室内外、开阔方正等因素）
单位平方场地租赁成本价格
武汉国际会展中心（室外）
高于
优于
大于
优于
低于
武汉菱角湖万达广场（室内外及内街街区）
同级
略优于
大于
略优于
均低于
徐东销品茂（室外）
高于
优于
大于
略优于
低于
武汉经开万达广场（室外）
同级
略劣于
大于
略优于
低于
汉阳王家湾摩尔城（室内）
同级
略优于
∕∕
略优于
低于
从调研情况对比来看，地处市级商业中心的武汉国际会展中心及徐东销品茂商业项目商圈级别高于我司项目，且从促销场地地段及周边环境、场地特点优势方面比较均优于东购促销场地，实际单位平方场地租赁成本价格低于东购促销场地；同样，东购项目区域商业中心同级别的武汉菱角湖万达广场、经开万达广场及汉阳王家湾摩尔城项目，地段及周边环境及场地特点优势等方面多略优于本项目，实际单位平方场地租赁成本价格低于东购促销场地。
（三）东购促销场地租赁经营定价建议
结合上述武汉市商业地产促销场地市场调研结果分析及比对，考虑东购促销场地实际情况，建议经营定价意见如下（详见附件一）：
1、东购临解放大道C2中央广场：
营业面积1200㎡，场地开阔方正，承租品牌售卖及推广展示。
目前因场地对街老社区正处拆迁改造中，周边环境及商业氛围相对减弱。
对比武汉国际会展中心及徐东销品茂室外促销场地，东购C2中央广场所处商圈级别、地段及周边环境均差于以上两项目，但综合考虑C2中央广场场地使用性高、展示性较好，面积相对较小，适宜举行大型促销推广活动，且在此区域惟一稀缺性，东购C2中央广场租金可参照武汉国际会展中心及徐东销品茂室外临街广场单位平方租赁成本8-11元/㎡价格标准，建议东购C2中央广场以10元/㎡单位平方租赁成本整场对外招租，扣除城管公关成本费用3000元/次，整场租赁单位平方场地租金价格为7.5元/㎡，整场租赁价格为9000元/天。
同时为确保场地资源合理利用同时有效提升收益空间，建议东购C2中央广场以租赁面积划分，采取梯级租金制度。
具体租金收取标准如图1：
图1：
东购C2中央广场场地租金标准
租赁面积
租金总价
100㎡以下
3000元/天
100-300㎡
4000元/天
300-600㎡
6000元/天
600㎡-1200㎡
9000元/天
2、东购街区场地（包含商家店前公共区域、主通道上C7-C8栋间20㎡广场及C9栋旁80㎡广场）：
此区域场地营业面积普遍较小，人流集中，视觉直达性较强；且在内街区原则上不涉及城管公关费用。
对比同级别商圈、地段周边环境、人流量情况略优于本项目的武汉菱角湖万达广场、经开万达广场及汉阳摩尔城室内及内街促销场地后，参照其单位平方租赁成本55-75元/㎡的价格后，建议东购街区促销场地以低于此价格50元/㎡单位平方租赁价格整场对外招租，C7-C8栋间广场及C9栋旁广场整场租赁价格分别为2000元/天、4000元/天。
并按照租赁面积划分同样采取梯级租金收取标准。
如图2：
图2：
东购街区场地租金收取标准
促销场地名称
租赁面积
租金标准
C7-C8栋间广场
10㎡以下
1000元
10-20㎡
2000元
C9栋旁广场
10㎡以下
1000元
10-40㎡
2000元
40-80㎡
4000元
同时由于C7-C8栋间广场背靠航天双城住宅区入口且靠近周边商铺，故此区域不建议承租用于含有舞台搭建桁架及背板布展的推广活动。
3、东购C4-C6栋广场：
项目次入口150㎡适中营业面积，临解放大道衔接过街天桥垂直人流，场地前公交站牌及天桥建筑物导致视觉展示性较差于C2中央广场。
对比同级别商圈、地段周边环境略优于本项目的武汉菱角湖万达广场、经开万达广场临街广场促销场地，参照单位平方租赁成本25-35元/㎡价格标准，建议东购C4-C6栋广场促销场地以高于经开万达广场低于菱角湖万达广场室外临街促销场地租金价格，以整场6000元的租赁价格对外招租，扣除城管公关费用成本1000元/次，整场租赁成本总价约为5000元/天；同样类似C2中央广场，本区域根据租赁面积梯级收取租金。
如图3：
图3：
东购C4-C6栋广场场地租金标准
租赁面积
租金总价
10㎡以下
1000元/天
10㎡-50㎡
3000元/天
50㎡-150㎡
5000元/天
4、C1广场：
在预留人流通道的基础上营业面积约100㎡，临近主力店家乐福超市主入口，日常居住性消费客群集中且稳定，接东购内街、二七路、东立街三面人流，位置优越，项目门前公交站周边占地影响临街视觉展示性。
对比所处商圈级别高于或同级别、地段及周边环境均优于我司促销场地的徐东销品茂、武汉菱角湖万达室外临街促销场地，参照其单位平方8-11元/㎡及25-35元/㎡租赁成本价格的，综合考虑此区域人流量巨大且租赁面积稀缺的因素，建议东购C1广场以80元/㎡单位平方租赁成本价格对外招租，扣除城管公关费用成本1000元/次，场地单位平方租金为70元/㎡，整场租赁价格为7000元/天，并同样根据租赁面积梯级收取租金，具体租金收取标准如图4：
图4：
东购C1广场场地租金标准
租赁面积
租金总价
10㎡以下
1000元/天
10-20㎡
2000元/天
20-40㎡
4000元/天
40-60㎡
5000元/天
60-100㎡
7000元/天
（四）东购促销场地场租优惠减免政策条件建议
作为非专业场地租赁市场，商业地产促销场地租赁必须满足两大利好因素，一是通过场地资源整合开发，开拓租赁业务市场，为公司创造最大化资金收益；另一方面利用场地出租引进丰富多样商业推广活动资源，节约公司营销推广成本，集聚商业人气，促进商业氛围提升，保证商业项目整体形象及品质，达到双赢效应及目的。
而针对仍处于周边商业氛围培育及商业市场开发升级阶段的东购项目，建议应利用场租优惠减免政策及条件，打造项目场地资源优势，优先吸引外部品牌资源合作营销，逐步激活及持续培养场地租赁市场氛围。
1、优惠减免条件——免费给予新进驻商家开业宣传活动用地支持及商家租赁促销场地租金总价优惠50%
为合理满足及支持商户宣传推广需求，促进商业促销场地管理机制的良好有效运营，建议申请促销场地用于开业宣传推广的项目新进驻商家（禁止售卖），东购免费提供1-3天场地优惠支持；同时项目自身商家租赁场地用于日常宣传及售卖，场地租金收取标准应按上述东购商业促销场地各区域建议定价的基础上总价优惠50%。
2、优惠减免条件——周一至周五普通日租赁促销场地租赁总价较周六周日优惠40%
结合东购促销场地定价建议，以上各区域定价为周六周日期间租赁促销场地价格。
考虑周末相比较普通工作日街区人流量大，消费人气更加集聚，建议针对在周一及周五工作日期间租赁项目促销场地的租金较周六周日租赁总价优惠40%。
3、优惠减免条件——长期且连续承租促销场地一周7天，租赁期间周一至周五普通工作日场地租金单价优惠50%。
为提高促销场地招商成功率，吸引商家延长承租时间保证促销场地租赁业务量及收益增长，并充分利用闲置资源稳定市场价格价值，建议针对长期且连续租赁促销场地一周，租赁期间周一至周五普通工作日场地租金单价进行优惠50%，周六及周日租金价格维持不变。
如图5，主要针对10㎡以下小型展台推广活动，具体优惠幅度及政策如下：
图5:
租赁周期
周一至周五普通工作日促销场地租金单价优惠幅度
租赁7天
50%
4、优惠减免条件——引进具有影响力号召力及政府公益性质活动，促销场地租赁实施免费政策
为集聚商业消费人气，提升项目商业热度氛围，结合项目现状建议针对符合项目形象品质且具有一定品牌影响力及号召力，吸引人气及媒体的商业推广活动进行免费引进，主要为大型娱乐综艺选秀类电视、电台及网站落地推广活动、明星签售歌友会、知名品牌推广活动等；并响应政策文件要求，结合公司性质，对政府组织性质、公益性落地推广活动免费提供场地支持。
5、其他建议——结合项目形象把控促销场地租赁用途
（1）为确保项目形象档次，规避经营风险，建议针对促销场地租赁经营用途类型把控，不宜将促销场地租赁用于医药售卖、瓷器促销及美食展销类推广经营活动。
（2）在保障项目商户经营利益的前提下为提高促销场地经营利益，建议针对经营业态与项目主力店商户无冲突，经营品牌与街区商户无重叠的单位及个人应允许承租项目场地进行产品推广及促销用途。
（3）遵循配合及保障房地产公司经营利益的原则，放宽准入条件以把握吸纳一切有效资源促进促销场地效益提升，建议针对与房地产公司住宅及商铺经营定位不在同一档级，项目所处区位不在同一商圈层级，存在差异化交叉营销的地产类客户资源应准许承租项目场地进行房产推广活动。
6、优惠减免条件使用限制：
为确保促销场地租赁收益，以上优惠减免条件符合要求下仅限使用其中任意一项。
7、创收手段——特殊促销节点对场地租金标准上调20%：
根据项目不同时间节点人流量不同的情况，建议特殊节点日，主要针对商业促销旺季节点租赁促销场地的租金按标准租金上浮20%的价格收取，增加场地收入的同时提高节假日期间项目商业促销活动引进门槛，保证活动品质档次。
租金上调的特殊节点参照国家法定放假时间及重要商业促销节点，具体如下：
图6：
2014年东购促销场地租金标准价格上调20%的节点时间
重要特殊节点
时间及星期
包括元旦节、情人节、三八妇女节、五一劳动节、端午节、六一儿童节、中秋节、国庆节、圣诞节（12月24日-25日）
节假日时间具体参照根据国家放假安排
三、东购商业促销场地租赁经营目标制定
结合2014年项目整体经营方向及目标，策划工作内容重心也进行相应变动调整，其中计划通过对东购商业促销场地科学标准化的市场管理经营，引进多样化、新颖性且具有品质感的营销推广活动，强化街区商业氛围的同时达到为公司节能创收增效的目的。
根据项目2013年东购项目商业促销场地租赁营收73500元的总额，计划2014年东购商业促销场地经营盈利目标达到150000元。
附件一：
东购促销场地定价标准建议
场地名称
租赁面积
租金建议定价（日租金）
备注
租金标准（周六周日对外租赁）
享优惠减免条件后租金标准（以下减免条件符合要求限使用一项）
项目商户租赁总价优惠50%
连续租赁一周7天普通工作日租金优惠50%
周一及周五普通工作日租金单价优惠40%
新进驻商户开业
具有影响力号召力及政府公益性活动
普通工作日租金标准
周六周日租金标准
C2中央广场
100㎡以下
3000元/天
1500元/天
1500元/天
3000元/天
1800元/天
免费提供场地支持1-3天
免费引进
100-300㎡
4000元/天
2000元/天
2000元/天
4000元/天
2400元/天
300-600㎡
6000元/天
3000元/天
3000元/天
6000元/天
3600元/天
600-1200㎡
9000元/天
4500元/天
4500元/天
9000元/天
5400元/天
C7-C8栋间广场
10㎡以下
1000元/天
500元/天
500元/天
1000元/天
600元/天
不建议承租于含有舞台桁架搭建及背板布展的推广活动
10-40㎡
2000元/天
1000元/天
1000元/天
2000元/天
1200元/天
C9栋旁广场
10㎡以下
1000元/天
500元/天
500元/天
1000元/天
600元/天
10-40㎡
2000元/天
1000元/天
1000元/天
2000元/天
1200元/天
40-80㎡
4000元/天
2000元/天
2000元/天
4000元/天
2400元/天
C4-C6栋广场
10㎡以下
1000元/天
500元/天
500元/天
1000元/天
600元/天
10-50㎡
3000元/天
1500元/天
升级会员 