某生态旅游项目建设可行性研究报告.docx

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某生态旅游项目建设可行性研究报告

一、项目概况

1.项目区位

项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。

南距**市中心约10～15公里，北距市**机场15公里。

2.区域概况

2.1自然环境

**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。

园区内有水域面积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。

当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。

2.2人文环境

**湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。

2.3周边企事业状况

**湖生态园区周围有台商投资区、鑫桥科技产业园等。

区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。

其职工工资状况如下：

***区企业职工的人均年工资收入（单位：

元/年）

年份

平均工资（元）

1999

4905

2000

5231

2001

6279

从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。

2.4周边配套设施

教育:

睿升私立学校（中小学）；

休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没有，依赖于各小区自行配备。

但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社区，配套齐全完备。

内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。

2.5基础设施

2.5.1外部交通

当前从市区到达本项目的路径有

1）中心片区－常青路—金山大道―环湖路―马池路―环湖中路；

2）中心片区－常青路—机场东侧、常青花园市政路―马池路―环湖中路；

其中第二条路径开通公交线路720路（机场河－－丽水佳园），能够到达本项目。

从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。

绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。

2.5.2内部交通

目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。

所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。

2.5.3市政设施

a.自来水

b.供电

c.煤气

d.排水、排污

e.有线电视、电话、网络

3.用地现状分析

3.1四至

3.2用地规模

3.3现状分析

地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约15～20米的水杉树。

地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。

目前地块平整，标高基本在19.6m～19.8m。

市对城区项目的最低地面标高要求≥20.65m，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m～22.5m。

因此本项目需填土70cm～90cm（以20.5计算）。

3.4地质分析

暂时缺少。

3.5植被分布

地块内部沿现状道路两侧为水杉树。

（见3.3现状环境图）

3.6几何性质

该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260～420米，东西方向宽约660～700米。

（见下图）

3.7用地性质

地块现为预留建设用地，规划为居住用地。

3.8规划市政

4.规划要点

●容积率在2.5以下；

●建筑密度不超过22％；

●绿化率≥35%；

●建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求；

●建筑退规划用地边界线距离：

建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离≥5米，满足日照、消防等要求；

●建筑间距≥1.2h（h为南侧建筑总高度，且满足消防要求）；

●停车数量：

机动车1：

0.5、自行车1：

0.5。

5.项目出让条件

该项目区政府口头承诺为招标项目，三通一平后出让。

土地价格和付款条件暂时不能确定，尚须与政府的进一步沟通。

该地块现用途为农用地，但已经获得建设用地指标，为预留建设用地。

付款条件（未确定）。

二、市场研究

1.宏观经济与总体市场分析

1.1市宏观经济与评价

●经济运行良好

1）国内生产总值增长较快

2002年全市GDP达到1493亿元，在全国19个副省级城市中居第11位，高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市，人均GDP达到2362美元，在全国19个副省级城市中占据第13位。

2003年1～7月，全市GDP933.35亿元，比去年同期增长12％，为3年来最高。

2）三大需求继续增加

首先，消费品市场稳步发展。

2001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元，居国内同类城市第6位；2003年1～9月份累计消费额达600.92亿元，同比增幅11.8％。

其次，固定资产投资两位数增长。

2002年达到570.43亿元，同比增长12.2％，在全国19个副省级城市中占据第9位。

2003年1～9月固定资产投资累计达317.29亿元，增幅为19.1％，其中：

基本建设投资139.89亿元，增长16.1%；技术改造投资66.37亿元，增长22.6%；房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%。

另外，外贸出口增加。

随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势继续看好。

据统计，2002年累计出口10.91亿美元，比上年同期增长15％。

3）城镇居民收入继续提高

2003年1～9月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增长，居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元，同比增长8.7%。

●未来宏观经济走势

1）经济前景乐观

的经济发展也逐渐步入快车道，GDP增长率达到12％。

2）未来仍有高速增长的潜力

地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。

3）经济增长略快于全国平均水平

近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水平的8％。

且其产业结构中第三产业比重逐步提高，2002年达到49.77％，同时基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的基础。

4）消费信心指数提高

社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。

1.2市房地产市场的总体分析与评价

●房地产市场供给与需求

1）房地产投资和市场需求看好

2001年比2000年投资增长了14.2%，2002年比2001年更是增长了14.88%，三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元，位居全国19个副省级城市第10位。

今年1～8月份房地产开发投资额达到79.09亿元，同比增长25.5%。

可以预计，今年的投资额将会在2002年的基础上再次大幅增长。

2000～2002年商品房（住宅）消化量分别为359.6（339.9）、408.85（375.91）、450.27（393.01）万平米，而2003年1～8月份住宅消化量达到197.91万平米，同比增长9.6％。

2）供求形势长期有利

2001年商品房竣工面积突破600万平米，住宅竣工面积也突破了500万平米。

2003年1～5月份，竣工商品房面积86.07万平方米，比上年同期增长28.6%。

而近年来，商品房的施工面积更是超过了1200万平米，2001年达到了1547万平米，2002年则达到了1690.12万平米。

其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了1000万平米，2001年比2000年增长了24.96%，2002年比2001年增长了10.1%。

2003年1～8月，全市房地产开发施工面积达1329.05万平方米，比去年同期增长9.1%，其中本年新开工面积415.19万平方米，比同期增长6.9%。

当然，尽管2003年1～8月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅，但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来竞争将是激烈的。

●居住的区域特点：

1）三镇居民不愿跨江而居；

2）三镇客户职业特点：

武昌为文化区，基本为高校教师、科研人员、高科技企业员工、公务员；汉阳为工业主导，客群不明显，有汽车贸易、公务员、拆迁户等；**商贸金融居多，客群不典型，有公务员、金融、商贸、房地产等；

3）三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不断增多。

●物业价格

1）年均增长约200元/平米；

2）住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”，中间价位居多；

房价以1800～3000元之间的最为集中。

相关数据显示，市1至9月在售的121个楼盘中，每平方米价位在1800元以下的有34个，主要集中在****湖、汉阳等地；每平方米价位在1800～3000元之间的，有66个楼盘，分布在各个城区；3000元以上的有8个，主要集中在**解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区。

3）房价将保持继续攀升态势；

近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。

而随着土地供应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基于此，未来的房价将会出现一定的跃升。

●二手房市场分析

1）二手房交易量快速放大；

2001年二手房交易量首次超过商品房现房。

当然这与价格因素有关：

商品房售价5年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方米2500元，而二手房均价在1500元以下。

第三季度市二手房住宅类价格涨势明显，均价为1176.33元/㎡，比上季度上涨了99.01元/㎡，涨幅达到9.19％。

2）市民“二次置业”逐渐升温，部分市民开始“卖旧买新”、“卖小买大”，带动了二手房市场。

2.辐射区域分析

【研究说明】房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项目物业需求的影响。

2.1辐射区域界定

根据对**湖片区住宅项目的客源调查分析，结果显示其客群主要来自于**，少量来源于武昌、汉阳和外省市，因此本项目的有效辐射范围只能为**区域，我们将其分为**湖、站北、后湖以及中心片区。

2.2各片区特点概述

a.后湖

●地域范围

后湖泛指京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区，属江岸区后湖乡管辖。

●与市区关系：

距离市区较近；

距离城市主干道发展大道仅一站公交路程。

●生活配套：

较完备；

●住宅档次：

以中低档为主

片区当前居住环境较差，住宅发展以中低档起步，在市民心目中档次不高，近期仍以中档为主，是市未来的大型居住组团之一。

●产品状况

✧产品类型：

以多层为主，辅以小高层；

✧价格：

单价在2200～2400元/平米，个别项目价格在2900元/平米。

b.站北

●地域范围

站北属江汉区管辖，吡临硚口和***区，位于常青路和姑嫂树路之间。

区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区。

市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北片区。

●与市区关系：

属于市区范围；

●生活配套：

完善；

●住宅以中高档为主、中档为辅；

住宅发展初期以中档为主，但现在已经朝中高档方向发展，是市重点规划的居住中心之一。

目前已经初具规模。

但片区内有火车站、铁路、火葬场等影响居住环境的元素存在。

●产品状况

✧产品类型：

以多层、小高层为主；

✧价格：

单价在2000～2400元/平米，个别项目在3100～3250元/平米。

c.中心片区

●地域范围

中心片区主要指江汉区、江岸区以及硚口的主城核心区域。

包括二七、三阳、长丰等居住组团。

但目前皆为待拆迁区域，其中二七地块500亩年底将推出。

●与市区关系：