房地产工程管理制度拟稿.docx
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房地产工程管理制度拟稿
北京泛海东风置业有限公司
工程管理实施细则（试行）
工程管理部
北京泛海东风置业有限公司
2011年11月03日
北京泛海置业有限公司
工程管理实施细则（试行）
第一章总则
第二章职责
第三章工程技术管理
第四章工程进度控制管理
第五章工程质量监督管理
第六章工程投资控制管理
第七章文明施工与现场形象管理
第八章工程档案资料及图纸管理
第九章工程管理后评估
第十章附则
北京泛海置业有限公司
工程管理实施细则（试行）
第一章总则
第一条为加强北京泛海置业有限公司开发项目的工程管理工作，进一步提高泛海公司工程管理水平和建筑产品品质,制定本实施细则。
第二条本制度适用公司内部工程管理各部门
第三条公司工程管理部负责对公司各类开发项目的工程技术、工程质量、工程进度、安全施工及文明施工等工程管理工作进行指导、监督、服务与支持。
第四条工程管理部所属各部门必须严格依照本制度进行工程管理工作，结合工程的具体情况进一步制定各部门工程管理实施细则，并根据公司及集团要求进行备案。
第二章职责
第一节公司工程管理部职责
第五条公司工程管理部负责依据集团要求制订公司工程管理实施细则，并遵照所制定的《工程管理实施细则》进行管理和落实。
第六条参与、指导和落实相关工程管理范围内的各工程承包、工程监理和工程咨询单位的招标工作，并根据集团要求备案。
第七条审核各所属公司签订的工程承包、工程监理和工程咨询合同，并根据集团要求上报。
第八条参加总承包工程施工组织总设计、工程重大技术方案的评审工作，并根据集团要求上报。
第九条审核各施工单位报送的工程洽商（或签证），重大洽商应邀请集团参与审核。
第一十条做好开发项目的工程开工准备和工程竣工验收。
第一十一条负责制订公司开发项目工程管理目标，包括工程质量目标及创优计划，并组织落实，保证项目开发的最终成果符合集团的要求。
第一十二条负责编制落实开发项目的工程进度管理工作，对进度目标完成的情况及其影响性进行阶段性总结。
第一十三条做好开发项目安全、文明施工和施工现场CI形象的管理工作。
第一十四条研究房地产项目工程管理动态，总结在工程管理方面的经验和教训，研究影响公司声誉的工程问题，有预见性地提出预防及处理措施。
第二节所属各专业部门职责
第一十五条根据公司工程管理实施细则制定本部门实施细则，并组织实施。
负责项目实施阶段的各部门管理工作。
第一十六条各部门应在各自责任范围内监督落实工程承包、工程监理和工程咨询等工程招标工作。
第一十七条负责编制项目工程总体进度计划、年度计划、月度计划，并负责组织落实。
第一十八条负责组织进行图纸会审及设计交底工作。
组织大工程部共同完成技术和方案的审核，执行专业组审批原则。
第一十九条审核施工单位编写的《施工组织总设计》及重大施工技术方案、监理公司编写的《监理规划》及《监理实施细则》。
第二十条负责对工程承包单位、工程监理单位的日常监督管理。
第二十一条负责组织进行日常工程检查，保证项目工程的进度、质量、现场管理处于受控状态。
第二十二条负责收集、整理及保存项目各阶段工程档案资料及各类图纸。
第三章工程技术管理
第一节图纸审查
第二十三条根据出图情况，技术部门应分阶段组织各专业工程师、监理工程师及施工单位技术人员进行图纸会审。
（一）图纸会审前，各相关专业工程师应先行熟悉施工图纸，了解工程特点、设计要求、关键部位的质量要求，填写图纸问题单，汇总所有问题提交设计院。
（二）图纸会审应注意审查以下几点：
1.设计是否符合规范。
2.设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求。
3.有无重大错漏和各专业工种间的矛盾.
（三）技术部门应在开工前及时组织现场设计交底会，解决设计问题，及时整理图纸会审记录，组织相关各方签字通过后方能实施。
（四）图纸会审记录中有重大设计变更或工程洽商，应由专业组及各部门相关领导审批后报总经理审批，并报集团审批备案审批通过后方能实施。
第二十四条技术部门应及时解决施工现场各方提出的图纸问题，保证施工的正常进行。
第二节工程方案
第二十五条公司工程管理部参与总承包工程施工组织总设计、重大技术方案的审核工作。
第二十六条各专业部门应在开工前审核《施工组织总设计》、《监理规划》，由各部门相关领导审批后报送公司归档并报集团备案。
分部分项工程施工前，各专业部门还应审核施工单位编写的施工方案、及监理单位编写的《监理实施细则》。
第二十七条各专业部门在审查施工组织设计时应注意以下几点：
（一）应在工程承包合同正式签订后，要求施工单位对投标文件的技术标书进行认真完善，提交甲方可实施的项目施工组织设计。
（二）督促监理单位项目总监理工程师组织审查施工组织设计，并提交书面审查意见。
（三）在收到施工组织设计和监理单位的审查意见后，组织相关部门对施工组织设计进行审查，经各部门相关领导及总经理批准后方能实施，并公司归档，重要内容报送集团备案。
（四）施工单位提交的施工组织设计必须加盖公司印章，并与工程合同签订单位一致。
同时必须有施工单位技术负责人的批准签名，或同意该施工组织设计的声明函件。
（五）监理单位提交的审查意见书应由项目总监理工程师签署。
（六）所有不符合以上要求的施工组织设计或监理审查意见，均必须退回原单位予以更正。
第二十八条各部门在审查《监理规划》及《监理实施细则》时应注意以下几点：
（一）监理公司应在监理合同签订十个工作日内提交具有可实施性的《监理规划》报各所属公司审批，《监理实施细则》随工程进展提前编写报批。
（二）《监理规划》必须加盖监理公司印章，并应与监理合同一致。
《监理实施细则》必须由总监签字批准后方能报送各所属公司审批。
（三）《监理规划》中的监理管理架构、人员及岗位设置需详细具体，总监、总监代表及各专业工程师应依据合同条款设置，专业人员的上岗证书或资格证书应仔细核实。
（四）审查监理的监督措施是否完善有效。
（五）审查监理编制的监理工作计划是否满足项目整体安排。
（六）所有不符合以上要求的《监理规划》及《监理实施细则》，必须退回原单位予以更正。
第二十九条在工程进展过程中，各部门应不断监督、检查施工组织总设计、施工方案、监理规划及实施细则等文件的执行情况。
第三节工程技术创新
第三十条各部门应根据项目工程施工中的特点及难点，及时总结在项目中使用新材料、新产品、新工艺、新技术的经验，并报送公司工程管理部。
公司工程管理部应及时汇总，并研究分析后在公司内推广应用。
第三十一条公司工程管理部负责研究建筑工程新技术、新工艺、新材料发展动态。
第三十二条公司工程管理部应经常组织各部门工程专业人员进行业务培训和交流。
第四章工程进度控制管理
第一节开工申请
第三十三条要完善开工令制度。
在项目具备开工条件后，应如实填写《开工申请表》，加盖公司公章后报送集团审批，集团批准后方能开工。
第三十四条工程管理部应按以下要点仔细审核开工条件：
（一）拟开工项目已取得《建筑工程施工许可证》，或当地行业主管部门的书面许可。
（二）测量坐标点、高程控制点埋设完成，核对无误，并与施工单位办理完成书面移交记录。
（三）建筑物放线已经政府规划部门指定的测量机构复验，并予以书面确认。
（四）施工现场已经正式移交施工单位管理，并办理书面移交手续。
移交内容应包括：
1.施工用配电站。
2.施工用水表井、施工排污口。
3.工地围墙设施。
4.施工占道及现场内施工道路。
5.地下管线情况、地下障碍物情况、水文地质情况。
（五）监理单位已进驻现场办公，各项准备工作已就绪。
1.技术交底及图纸会审已进行，并已签发图纸会审纪要。
2.监理工程师已到位，且相关人员名单已报送公司工程管理部审批及备案。
3.监理规划已经审查通过。
（六）施工单位各项准备工作已经就绪。
1.施工单位项目经理已经在现场办公，技术负责人、质检员、安全员、工长、材料员等主管领导已到位，且相关人员名单已报送各公司工程管理部审批及备案。
2.施工组织设计完成并经过审查批准。
施工单位施工人员已进行班组技术交底，并进行了安全、防火教育。
3.施工单位现场办公室、材料用房、材料堆场、门卫已可使用。
4.施工单位后勤基地生产、生活服务设施已可投入使用。
5.施工现场安全保卫制度已建立。
第二节工程进度计划管理
第三十五条以公司名义签署的工程合同必须注明“计划开工日期”和“计划竣工日期”，此合同工期是甲方控制工程进度及考核施工单位工程进度的重要依据。
如因非乙方原因造成的工期延误，施工单位需书面说明原因并报各所属公司审核。
经甲方审批同意后，合同工期做相应顺延。
第三十六条工程管理部应在开工前编写《项目工程总进度计划》，经各部门相关领导及总经理批准后方可实施，并报集团工程管理部及公司备案。
（一）《项目工程总进度计划》应明确各单位工程进度控制点，工程进度控制点至少应包括：
单位工程开工、首层楼板完成、预售形象部位完成、主体结构封顶、外装修完工、内装修完成、室外工程完工、单位工程竣工验收、交楼。
单位工程进度控制点应纳入工程承包合同，并制定未按时完成的处罚条款。
（二）在编写工程总进度计划的同时，还应编写甲供材料及设备采购供应计划，分项工程的招标计划，以保证总进度计划的顺利实施。
（三）项目工程总体进度计划随工程实际进展情况每半年调整一次，调整后的进度计划应报集团工程管理部及公司备案。
第三十七条各所属公司依据工程总进度计划，分解编制年度工程进度计划，年度工程进度计划做为公司对各部门绩效考核的重要指标。
月度工程进度计划应在《月度工程报告》中明确，随月度报告报送集团工程管理部。
第三节工程进度检查
第三十八条各部门应于每月二十五日按规定格式编写月《月度工程报告》，经公司行政部门汇总后，每月二十八日前将签字盖章的《月度工程报告》原件报送集团工程管理部并公司存档，同时发送电子版文件至集团工程管理部电子邮箱。
项目月工程报告应包括以下工程进度内容：
（一）《项目月工程形象进度表》，表格由公司工程管理部填写,各专业部门相关领导签字,报总经理审批。
（二）《本月工程实际完成进度与计划对比横道图》。
（三）《本月工程进度总结》，详细说明工程进展情况，分析造成工程进度落后的原因，制定解决措施。
（四）《下月工程进度计划横道图》。
第三十九条工程管理部应每周检查工程进度情况，并组织工程例会，讨论施工进度问题，制定解决办法。
（一）工程管理部应随时监控每周工程进度，对拖延三天以上的应分析原因，制订改进措施上报各所属公司工程部批准。
（二）分项工程工期延误三十天以上，单位工程工期延误十天以上，工程管理部应督促施工单位编写赶工方案，经各部门相关领导及总经理审批后实施。
（三）施工单位根据合同规定需要申请工期延长，应填写《延长工期申报表》，报相关部门领导及总经理审批，同意后方可实施。
第四十条公司工程管理部每季度根据项目进展情况安排不少于一次的工程进度检查，发现问题及时向总经理及集团工程分管领导汇报，组织相关部门讨论解决方法，并督促各所属公司改进。
第五章工程质量监督管理
第一节工程质量策划
第四十一条公司工程管理部具体负责项目工程质量管理工作的组织与实施。
公司总经理是项目工程质量的第一责任人，工程分管领导、工程部经理和项目经理是具体责任人。
第四十二条工程管理部应根据公司总体开发经营工作的需要，制订各房地产项目的工程质量创优计划。
创优计划应结合各项目的不同情况制定，经总经理审核后报集团批准后由公司工程管理部按计划组织实施。
第四十三条公司应根据集团批准的各项目工程质量目标认真组织落实。
需要创优的工程项目须制定本项目的工程质量创优管理实施方案，并与监理单位及总包单位共同按照当地评优管理规定开展各项工作，确保实现创优目标。
第四十四条公司负责所开发项目的施工单位及监理单位的入围推荐工作。
（一）应推荐国内一流的企业入围，认真按照集团及公司工程招标管理的规定程序确定工程承包单位和工程监理单位。
（二）在签订施工合同、监理合同时应根据公司及集团的质量要求明确项目工程质量目标及验收标准，并在合同中明确奖罚条款，保证公司各项目工程质量目标的实现。
第四十五条公司工程管理部应在施工前组织相关人员认真审查《施工组织总设计》、《监理规划》、《施工方案》及《监理细则》。
对施工单位及监理单位的质量控制体系进行重点审查，确保施工单位及监理单位质量控制体系有效运行。
各所属公司各专业工程师应在施工开始前做好如下工作：
（一）阅读施工图纸、配套标准图集、设计变更及图纸会审纪要等设计文件，全面理解设计意图和要求。
（二）学习相关专业施工及验收规范、质量检验评定标准，工艺操作规程、地方政府管理部门的相关规定。
（三）熟悉施工组织设计内容，尤其是质量技术措施部分，熟练掌握质量过程控制点及其质量要求。
（四）熟悉重点关键部位的施工技术方案。
第二节材料设备的质量控制
第四十六条公司工程管理部是建筑材料设备质量控制工作的责任部门。
第四十七条工程管理部应在项目前期定位及设计工作中明确主要材料及设备的标准，后期应根据前期确定的标准选择材料及设备的品种、型号、规格及质量等级。
对于主要的工程材料及设备原则上应采用国际或国内知名品牌产品。
对于主要装饰材料及设备，在采购前应按设计单位及建设单位确定的样品标准进行封样，填写《工程材料、设备封样单》，有关各方均应签字认可。
第四十八条在材料及设备的采购阶段，对于需要由厂家二次加工的产品，比如：
石材、窗及门等，各所属公司及施工单位还应派人在加工厂对材料及设备的加工进行出厂质量控制，确保货到现场时质量满足安装要求。
第四十九条材料及设备进场时，执行部门相关人员组织施工单位、监理单位及供货商联合参加验收，如有必要应通知设计单位参加。
甲供材料设备由各所属公司负责组织验收，甲指乙供材料设备及乙供材料设备由施工单位组织联合验收。
（一）材料设备进场时，应依据合同核对材料设备的规格、数量，检查产品合格证、质量证明文件、检验证书，检查并统计材料的损耗情况。
按照合同将损坏部分返退给供应商。
验收不合格的应立即退场不允许使用。
（二）材料设备的外包装及其标识与合同不符合的，立即要求供应商将设备退场。
设备应提供出厂合格证及技术说明书，进口设备还应有海关商检证明及中文技术说明书。
（三）重要的装饰材料及设备还应对照样品及《工程材料、设备封样单》进行仔细检查，与样品质量标准不符的不予验收。
第三节装修工程样板管理
第五十条建筑装饰装修及重要分项工程施工前应制作样板，公司工程管理部负责组织施工单位及监理单位实施样板工程。
样板工程必须经专业部门领导及总经理审核并报集团组织验收合格后方能大面积施工，工程部各专业工程师应按如下步骤对样板进行验收确认：
（一）对该分项工程的监理实施细则及施工方案进行确认。
（二）与监理及施工方共同协商，指定样板施工地点。
（三）检查材料来源，核对材料供货合同，检查施工单位作业队的资质、负责人资格、操作人员数量及上岗证，检查施工方案及技术交底，审查并记录材料的消耗情况。
（四）按监理实施细则逐一检查每道工序，必要时与监理工程师一起旁站监督。
（五）工程部人员与监理工程师一起进行验收，必要时邀请各所属公司技术部工程师及设计师参加。
（六）样板验收合格，应填写《工程样板验收表》，参加验收各方签字确认。
第五十一条精装修样板间工程的验收必须由公司工程现场代表、监理公司总监、总承包单位项目经理及各方相关人员共同验收，同时邀请集团工程管理部参加验收，验收合格后方能正式开始精装修施工，并填写《精装修样板验收表》。
第四节施工过程质量控制
第五十二条公司相关部门应加强对监理公司的监督和管理，检查监理人员配置是否合理、与合同要求是否相符，特别是要监管总监的到场工作时间、总监代表及各专业监理工程师的工作水平。
监理单位每月应认真编写《监理月报》，如实反映施工现场工程情况，并上报集团工程管理部备案。
第五十三条工程管理部应加强对施工单位的监管。
经常检查施工单位的质量管理组织机构是否健全，质量管理体系是否运行顺畅，质量管理员专业水平是否满足要求，工作是否认真负责。
第五十四条工程管理部应根据公司及集团质量管理要求，每天对工程现场进行检查。
发现施工质量问题应及时向施工单位及监理单位发送《整改通知单》，要求限期改正。
第五十五条工程管理部要组织建立现场工程联合检查制度，每周对工程质量情况进行检查分析和总结。
并与监理单位及施工单位对工程质量进行联合检查，检查后将检查结果书面上报各所属公司相关领导。
第五十六条工程管理部应在每月编写的《月度工程报告》中对工程的质量情况进行分析总结，并上报总经理审批合格后报送集团公司工程管理部。
第五十七条接受集团工程管理部每季度对各项目施工现场的检查，每周进行不少于一次工程巡检，每月进行不少于一次的公司联检，对发现的问题及时填写《工作联系单》，要求限期改正。
整改完成后报公司工程管理部备案或报送集团备案。
第五节工程质量事故
第五十八条工程质量问题及事故的界定：
（一）一般工程质量事故：
因违反施工规范、规程，造成直接经济损失一万元以上，一拾万元以下者为一般工程质量事故。
（二）重大工程质量事故：
工程由于质量原因倒塌或报废，造成一人死亡或三人重伤，或直接经济损失一拾万元以上的工程质量事故。
第五十九条工程质量事故的汇报、调查及处理：
（一）工程项目出现一般工程质量事故，各所属公司应组织设计单位、监理单位、施工单位共同进行调查，分析出现质量事故的原因，施工单位提出整改方案，各所属公司审批同意后由施工单位实施，处理完毕后由各所属公司组织有关单位验收。
验收通过后，工程管理部应在当月汇总相关资料向集团工程管理部汇报整改情况。
（二）工程项目发生重大工程质量事故，公司必须按建设部的有关规定和程序进行事故报告、调查和处理，同时要在事发当日上报集团，汇报事故情况。
集团根据情况派人参加事故的调查和处理。
重大工程质量事故处理完成，必须通知集团工程管理部参加验收，集团在验收的同时评估质量事故给公司造成的经济损失和社会影响，根据相关规定追究有关人员的责任并酌情处罚，情节特别严重的追究刑事责任。
（3）对于发生工程质量事故的直接责任人和相关责任人，在员工绩效考核时质量事故要作为重要考核内容。
第六节工程验收
第六十条公司必须严格按照合同规定的质量标准、样板或样板间确定的质量标准及国家关于工程质量验收的标准进行验收。
并按国家《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定划分检验批、分项工程、分部工程及单位工程。
第六十一条公司专业工程师必须参加分项工程及其检验批的验收。
分项工程及其检验批包括但不限于：
地基桩成孔、地基桩钢筋笼、基础钢筋及混凝土、主体结构钢筋、主体结构混凝土、地下室防水、屋面防水、外墙装饰材料与主体的连接、石材装饰、木材装饰、吊顶龙骨安装、门安装、窗安装、地下防雷接地、屋面防雷工程、地下室、裙房及标准层的水电管线预埋等。
第六十二条公司工程分管领导应参与分部工程验收及专项验收。
分部工程验收包括地基与基础验收、主体结构验收、建筑装饰装修验收、建筑屋面验收、建筑给排水与采暖工程验收、建筑电气工程验收、智能建筑工程验收、通风与空调工程验收及电梯验收等;专项验收包括节能验收、人防验收、消防验收、规划验收、城建档案验收及住宅的分户验收等。
第六十三条公司总经理（总裁）参与单位工程竣工验收。
单位工程必须在达到以下条件时才能进行竣工验收：
（一）工程已按批准的设计文件及承包合同内容完成。
（二）工程质量符合合同要求、建设单位确定的样板质量标准及国家规范标准。
（三）节能验收工作完成。
（四）面积测绘工作完成，取得建筑面积测绘成果报告。
（五）规划验收完成，取得规划验收合格证。
（六）竣工资料完整，取得城建档案预验收合格书。
（七）消防验收合格。
（八）住宅小区的燃气工程验收合格。
（九）住宅工程的自来水水质检测合格。
（十）室内环境检测合格，并取得环保部门的验收合格文件。
（十一）住宅分户验收工作完成，分户验收表各方签字盖章齐全。
第六十四条公司应在竣工联合验收前两周通知集团工程管理部、勘察及设计单位、监理单位及施工单位等有关各方参加单位工程竣工验收。
（一）竣工验收时各方应严格按合同规定、国家规范及设计要求进行检查，详细记录发现的各项问题。
住宅工程有精装修样板的，还应严格按照精装修样板标准验收。
（二）应接受集团工程管理部到现场实际检查项目工程质量，审核项目工程质量水平是否达到竣工验收要求，监督竣工验收程序。
检查后立刻填写《集团竣工验收核查表》。
未经集团验收同意，单位工程不能交付业主。
（三）公司应及时通知施工单位对验收中发现的问题进行整改，整改完毕后编写工程竣工验收报告，报集团工程管理部备案。
第六十五条单位工程竣工验收合格后，公司应邀请政府建设工程主管部门对工程进行竣工验收核查工作，对政府建设工程主管部门提出的意见及时组织有关各方进行整改。
整改完成后，公司应邀请政府建设工程主管部门进行复查，复查合格后，公司按政府建设工程主管部门要求办理竣工验收备案工作。
第六十六条办理竣工验收备案前，公司应与总承包单位签订工程质量保修书，住宅工程还应完成《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的制作。
公司应在工程竣工验收合格之日起15日内填写工程竣工验收备案表，向政府建设工程主管部门申请办理工程竣工验收备案。
各分包工程，在竣工验收后结算前，公司应与分包单位按分包合同（或协议）要求签署工程质量保修合同（或协议）。
第七节工程移交及保修管理
第六十七条工程竣工验收备案完成后，工程管理部应组织相关部门与物业公司进行工程竣工移交，并填写《工程移交记录表》。
竣工移交内容应包括：
（一）工程竣工图及竣工资料一套。
（二）工程的质量保修书、质量保证书、住宅工程分户验收表及住宅使用说明书。
（三）设备的质量保修书及使用说明书。
（四）公司、物业公司、监理及施工单位一同现场查看工程项目、设施或设备，发现问题随时记录，并抄送施工单位进行维修。
（五）将与现场门窗编号对应的门窗钥匙移交物业公司，并现场核对。
第六十八条公司应指派专人负责管理工程移交阶段的维修工作。
该负责人负责与物业公司联络并监督施工单位及时完成保修工作，对施工单位保修工作出现的问题进行记录，以便在保修合同结算时作为扣款依据。
（一）住宅工程自业主收楼之日起，督促物业公司分别按栋号逐步建立业主维修台帐和公共设施维修台帐。
（二）接收物业部门递送的维修单，及时转交施工单位，做好文件收发记录，及时填写维修台帐。
（三）督促各施工单位按照保修合同的要求限时整改。
第六十九条工程项目移交后，公司应要求施工单位严格按工程保修合同负责工程的质量保修工作，物业公司负责保修工作的协调检查并做好记录。
第七十条工程质量保修期满后总承包单位方可向各所属公司提交结算申请，公司与物业管理单位清查保修期间遗留的质量问题及维修记录，并进行现场复查确认。
如有维修问题，保修单位必须整改，整改完成后由公司工程管理部及物业公司验收，验收合格后再办理保修合同结算。
第六章工程投资控制管理
第一节合同签订与价款支付
第七十一条工程招标结果经公司批准后，公司应立即根据招标文件中的合同条款内容及中标单位在招标过程中的全部承诺与中标单位协商签署工程合同。
如双方不能协商达成一致造成工程合同无法签署，原则上不能向中标单位发放中标通知书，直至
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