房交会分析报告doc 36页.docx

房交会分析报告doc 36页.docx

《房交会分析报告doc 36页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房交会分析报告doc 36页.docx（41页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房交会分析报告doc36页

房交会分析报告（doc36页）

重庆同成置业顾问有限公司

2005秋季房交会分析报告

为期四天（2005年10月20日—2005年10月23日）的2005年秋交会虽然已落下帷幕，但作为重庆继2005亚太城市市长峰会后在同一地点召开的第一个大型展会，其产生的深远影响和显示的重大意义值得细细回顾。

一、房交会展场概况

（一）参展数据统计

1、参展单位：

249家

其中：

房地产开发企业179家；房地产中介机构12家；家装、家居39家；金融单位6家；法律服务单位7家；其他6家。

2、参展商品房项目210个，面积1407.69万平方米

其中：

住宅1068.48万平方米；非住宅339.21万平方米。

3、拟出让地块19宗，总面积13800.49亩。

（图片见附录1）

（二）展位情况

此次房交会展区分布在两层，其中一层为特展区，四楼为普通展区。

与以往房交会相比，此次展会充分满足了企业对特展位的需要，共有87家企业进入特展区。

该区域展位面积进一步扩大，最大单位面积达到150平方米。

展场四楼为普通展区，共有房企90多家。

该展区按地域划分了4大板块：

江南板块、江北板块、渝西板块、渝中半岛板块。

装饰装修、二手中介、建材等展示也集中在展馆四楼。

本次房交会可谓盛况空前，各开发商对此的高度重视远超过今年春交会，甚至胜过去年秋交会。

二、房交会交易情况统计

（一）房交会前市场情况

9月份，我市主城区商品房成交面积达92万平方米，与8月份相比，增长了29.58%，增速也提高了26.43%，市场信心已有所恢复。

其中，本市居民购房面积占94.02%，继续保持市民自购房占绝对多数的消费格局。

（二）房交会成交情况统计表

房交会成交情况统计表

商品房

存量房

当日

总计

住宅

（含别墅）

非住宅

小计

20日

金额（万）

60932.43

2351.22

63283.65

2834.61

66100

面积（万㎡）

15.84

0.66

16.50

1.94

18.4

均价（元/㎡）

3846.82

3547.77

3834.81

1460.76

——

21日

金额（万）

45564.56

1180.30

46744.86

1545.11

48300

面积（万㎡）

15.82

0.37

16.19

0.94

17.13

均价（元/㎡）

2880.50

3189.90

2887.57

1635.98

——

22日

金额（万）

69622.09

3795.22

73417.30

3909.72

77300

面积（万㎡）

22.85

0.79

23.64

2.48

26.12

均价（元/㎡）

3046.92

4804.08

3105.04

1574.54

——

总计

金额（万）

27.21亿

1.21亿

28.42亿

9633.60

29.38亿

面积（万㎡）

84.72

3.13

87.85

6.02

93.87

均价（元/㎡）

3211.76

3858.65

3234.6

1600.27

——

备注：

今年春季房交会：

成交金额13.73亿元，成交面积38.35万平方米

去年秋季房交会：

成交1600.27金额10.82亿元，成交面积27.43万平方米

（三）交易面积和价格统计表

物业类型

面积（万平方米）

均价（元/平方米）

成交金额（亿元）

普通住宅

78.44

2863

22.46

别墅

6.28

7551

4.74

二手房

6.02

1599.47

0.96336

非住宅

3.13

3858.65

1.21

（四）房交会之最统计表

交易面积

渝北区最多（30.5万平方米）

北碚区最少（9101平方米）

交易金额

渝北区最多（8.3亿元）

北碚区最少（2881万元）

交易均价

金开园最高（6148元/平方米）

巴南区最低（2112元/平方米）

交易件数

渝北区最多（2864件）

销售金额冠军

龙湖地产（77566.12万元）

销售面积冠军

龙湖地产（163131平方米）

单盘套数销售冠军

鲁能星城（756套、29623.30万元）

（五）成交金额排名表

公司名称

成交金额（万元）

面积（平方米）

重庆龙湖地产发展有限公司

77566.12

163131

重庆鲁能开发（集团）有限公司

29623.12

103088

重庆金科实业（集团）有限公司

9851.82

28794

融侨锦江（重庆）房地产有限公司

7006.31

22482

重庆百康年建设发展有限公司

5691.36

16774

重庆建工集团房地产开发有限公司

5269.00

13741

重庆长安房地产开发有限公司

4883.54

16563

重庆石桥房地产开发总公司

3142.49

9998

重庆天泰房地产开发有限责任公司

3096.62

13399

（六）成交面积排名表

公司名称

面积（平方米）

成交金额（万元）

重庆龙湖地产发展有限公司

163131

77566.12

重庆鲁能开发（集团）有限公司

103088

29623.30

重庆金科实业（集团）有限公司

28794

9851.82

融侨锦江（重庆）房地产有限公司

22482

7006.31

重庆百康年建设发展有限公司

16774

5691.36

重庆长安房地产开发有限公司

16563

4883.54

重庆建工集团房地产开发有限公司

13741

5269.00

重庆天泰房地产开发有限责任公司

13399

3096.62

重庆渝安房地产开发有限公司

11668

3002.08

三、从房交会看价格走势

（一）成交均价持续提升，主城房价平稳走高

今年1—9月，主城商品房成交均价为2844元/平方米，同比增长8.96%，其中，商品住宅均价为2603元/平方米，同比增长6.92%。

本次房交会上，主城共成交房屋9225件，成交金额29.38亿元，其中普通住宅平均成交价格2863元/平方米，比1—9月提高260元/平方米，同比增长10%。

今年年底到明年，重庆房价应该还会走高，但幅度不会大，并且大幅波动的可能性也很小。

（二）众多楼盘对价格进行优惠促销

由于前几个月市场一直疲软，到九月才开始有一定回暖，在本次房交会上，开放商为尽可能促使成交，纷纷推出各种优惠和购房折扣以及特价房。

比起春交会，更多楼盘在优惠方式上直接落实在价格上，噱头不多，在现金和折扣方面，直接加大优惠幅度。

（三）个盘调价牵动神经

本次房交会，融科蔚城的让利幅度在其片区造成了很大的影响。

其200套院落洋房，均价由原来的3350元/平方米，调整为2886元/平方米，且房交会购房享受9.6折以上的额外优惠。

融科蔚城在开盘后的短短二个月内将价格下调近500元，这是重庆楼市今年以来最大幅度的公开调价，也成为了本次房交会的一大亮点。

融科蔚城如此大的价格动作，虽然讨好了部分消费者，但也使融科在业内的评价受到影响。

从市场角度分析，虽不会带来大的价格震荡，但近期对该区域其他楼盘的价格走高会有一定抑制作用，并且对即将开盘的相似物业产生影响，比如复地上城，房交会初期宣称的开盘均价3500元/平方米，后来则封闭了报价信息，我司认为，其可能对价格做重新调整，寻找更合理的价格定位。

（四）少量大盘价格略有涨幅

在房交会期间开盘的龙湖·观山水，其3700元/平方米的均价再创区域同类产品房价新高。

另外，建工未来城的科技洋房在房交会期间上浮近百元。

分析来看，主要还是和品牌、地段、产品供需关系有关。

这些大盘依托不可复制的资源优势在价格上走高，普通楼盘无法效仿。

从目前市场情况来看，这部分楼盘会在价格上一直保持一种领先优势，在接下来几个月价格会比较稳定。

（五）中低总价的二手房交易火爆

本届房交会期间，二手房共成交700余件，成交60230平方米，成交金额9634万元，平均成交价1599元/平方米。

从各项指标来看，本届房交会上二手房的表现，均超过了今年春交会记录。

二手房之所以出现目前的交易热情，首先表明重庆楼市有着巨大而真实的购买需求，其次，从交易情况来看，总价在20万元左右的房子最容易成交，这又表明当前重庆一手新房的供应与大众够房者主流的消费能力有一定偏差，再者，这与部分外地投资者低价抛盘有一定关系。

上半年新政后，主城区二手房比较萧条，近两个月，成交面积逐月回升，凭借秋交会契税优惠形成的旺盛人气，二手房市场释放出应有能量在情理之中。

另外，随着政府表示在一段时间内要降低二手房贷款难度，并且本届房交会上招商银行重庆分行正式推出二手房跨行转按揭业务等等外围环境的好转，二手房交易会有一个相对较好的预期。

中低总价的二手房在市场上会略有涨幅。

（六）总体看来，明年价格稳中有升。

明年价格会有一定提升，涨幅应该控制在10%以内。

全国36大城市平均房价4600元/平方米，最高单价达8300元/平方米，重庆普通住宅平均价格2863元/平方米，重庆作为一个直辖市，房价上涨空间有足够的需求支撑。

从这次房交会已看到了市场回暖的迹象，但是明年市场竞争会更激烈。

因为从房交会来看，大量的新盘将在明年放量，例如南滨、北滨都蓄积了大量产品，并且目前新兴的存量土地较多的冉家坝、龙头寺、渝南大道、龙州湾等片区会不断供应产品。

四、从房交会看区域竞争特点

（一）渝北区强势登顶，北部新区遭遇挑战。

北部新区一直都是市场热点，自从龙湖、金科、保利、融科、建工、奥园、棕榈泉、复地等八大金刚入驻起，一直傲视市场。

“金开大道开，财源滚滚来”。

在去年秋交会上，在成交均价和成交量上，北部新区都是一枝独秀，位居第一。

甚至于在本次房交会前，业内外也普遍估计购房热点还是北部新区。

但本次房交会，渝北区表现非常抢眼，最终统计数据显示，渝北区在房屋成交总件数、成交总金额、成交总面积上全部超越北部新区。

在成交件数上，渝北区成交房屋2864件，远超过居于第二的渝中区（1063件），北部新区（包括高新园和经开园）和南岸区（含经开区）均为855件，并列第三位。

在成交金额上，渝北区共83449万元（约8.3亿），北部新区为71571万元，位居第二，差别不是很大。

在成交面积上，渝北区达304953平方米，雄居榜首，远远抛开后几名。

北部新区以141561平方米名列第二，渝中区以107847平方米位居第三。

渝中区和北部新区加起来也没有渝北区多。

之所以出现这种情况，分析起来主要有这几个原因。

（1）北部新区大盘的产品相对高端，花园洋房、别墅比例较大，但目前市场普通住宅比较容易被接受，花园洋房、别墅由于前两年放量较大，目标市场有一定饱和。

而渝北区的楼盘形态非常丰富，产品线更能满足大众需求。

（2）在北部新区的造城运动中，公共设施建设的相对滞后已经开始影响消费者对该片区的选择。

中心城区的使用功能形成时间比较长，并且比硬性规划合理，渝中区尽管供应量不大，但成交量能够位居第三，就是消费者理性选择成熟城区的一个反映。

（3）渝北区除了传统的两路、回兴片区，目前龙头寺和冉家坝片区开发日渐成熟，成为市场热点，其开放量非常大、楼盘也很多，并且这两个新兴片区离成熟的居住区非常近，容易被消费者接受。

（注：

该统计数据上的渝北区，是指行政意义上包括龙溪街道的龙头寺、冉家坝、黄泥磅片区的渝北区，狭义上的渝北区主要指两路、回兴、空港片区。

北部新区主要指金开园和高新园，广义上的北部新区也笼统包括龙头寺、冉家坝片区。