安达锦江世纪城营销总案.docx

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安达锦江世纪城营销总案

跨越“世纪”的人居梦想

锦江世纪城营销策划方案

锦江世纪房地产开发有限公司

营销部

2008年3月27日

【市场研究部分】

1.安达城市经济与规划发展

1.1安达城市宏观简析

安达市位于黑龙江省西南部，松嫩平原中部，隶属于黑龙江省绥化地区。

地理位置在东经124°53`~125°55`，北纬46°01`~47°01`之间，市境东部与兰西县、青冈县接壤，南与肇东市相连，南距哈尔滨市127公里，西距大庆市30公里，北依齐齐哈尔市160公里。

安达地域轮廓近似三角洲，北宽南窄，东西界距最宽处60.7公里，南北界距最长处96.1公里。

全市面积3586.27平方公里（35.86万公顷），占黑龙江省总面积的0.76%。

其中耕地面积12.82万公顷，占全市面积的35.75%；草原16.77万公顷，占全市面积的46.77%；林地1.14万公顷，占全市面积的3.18%；水域2.50万公顷，占全市面积的6.9%，城区面积26.3平方公里，占全市面积的7.33%。

安达市属于县级城市，归绥化地区管辖。

全市辖安达、老虎岗、昌德、万宝山、中本、太平庄、任民、吉星岗、升平、羊草10镇，火石山、卧里屯、先源、青肯泡4乡及城区铁西、新兴、安虹3个街道办事处。

全市人口52万人，其中城市人口25万人，是全省县级城市人口比重较大的城市之一。

安达市草原资源丰富、草质优良，是世界三大优质草原之一，年产优质牧草4亿斤。

植被构成以驰名中外的羊草为主，是亚洲东部特有的建群植物种，素有“世界明珠”之称，粗蛋白含量比同类型牧草高2到3个百分点，大量出口日本、韩国等国家和地区。

全市野生芦苇面积16.5万亩，年产芦苇2800万斤。

草原上动植物种类繁多，尤其是野生药材资源丰富。

安达历史悠久，迄今已有上百年的奶牛饲养史，1978年被国家定为商品牛生产基地，1997年被中国特产之乡组委会正式命名为“中国奶牛之乡”。

为适应加快发展的需要，2003年，安达市提出了“畜牧立市”发展战略，全力恢复和壮大畜牧业的主导产业地位。

安达市境内石油、天然气、风能及地热资源丰富，石油储量5000多万吨，天然气储量262亿立方米。

1.2安达市区概况

安达市主城区辖新兴、安虹、铁西三个街道办事处，属安达市人民政府派出机构。

铁路东部以牛街为界限，牛街以北归新兴街道办事处管辖，牛街以南属安虹街道办事辖区。

铁路以西属铁西街道办事处辖区，该辖区为老城区，居民居住房屋多为平房。

1.2安达城市动脉——牛街

1.2.1倾力打造“牛城”品牌

借助“中国奶牛之乡”这一无形资产，倾力打造“牛城”品牌，使奶业和奶业文化同步发展。

在入城道口，竖立了醒目的“中国牛城”广告标示，市区主干道命名为牛街，其它街道也都以各种牛的名称命名，牛街两侧摆放了300个形态各异的大型花岗岩牛雕、铺设了6999块带有黑白花奶牛图案的花岗岩步道板，建立了古朴典雅的牛牌坊，特别是在城市入口处修建的象征安达市自强不息精神的石门，深刻阐示了牛文化的内涵和安达市的灵魂。

（安达牛街）

（城区路网）

1.2.2安达核心商圈

安达市核心商圈位于市区二道街与六道街之间，以牛街为核心主线，商圈内以大型零售机构为焦点，构建出区域商业网络格局。

牛街商业街的作用更加突出，五所大型商业零售机构均坐落在牛街上。

1.3人口现状特征

1.3.1市区户籍人口

市区人口以三个街道办事处的人口统计为准，户籍人口为167480人。

新兴及安虹小区辖区人口比例较大，但家庭人口系数较小，平均为2.34人。

这表明这两个辖区核心家庭的比例较高。

铁西辖区虽然人口相对较少，但家庭人口的系数颇高平均在3.5人，接近乡镇村的水平。

铁西辖区原为老城区，下岗失业人员较多，居住环境多为平房。

（未计入流动人口及石油学院未专户籍的学生及教职员工和家属）

1.3.2乡镇村人口

安达市乡镇人口接近28万人，其中农业人口约25万人，农业劳动力人口约10万人。

乡镇村家庭人口系数较高，平均为3.5人。

这表明，三代居家庭的比例较大。

农业家庭的生活水平随着近年来农村经济的发展提高很快，安达市一般的充裕劳动力农村家庭生活水平已超过城区普通家庭。

乡镇名

人口数（人）

户数（户）

安达镇

23441

6359

太平庄镇

8315

2316

吉星岗镇

27186

7767

万宝山镇

28500

6418

老虎岗镇

23301

5260

羊草镇

35000

10275

升平镇

24924

5257

任民镇

27000

8764

中本镇

13641

4040

昌德镇

22000

6427

先源乡

9988

2520

火石山乡

15231

4327

青肯泡乡

16142

3970

卧里屯乡

16209

3928

1.4安达整体经济发展水平

2006年GDP实现78亿元，预计2007年GDP将达到90.3亿元。

2006年社会消费品零售总额实现23亿元，预计2007年将达到26.5亿元。

2006年综合实力居全省县（市、区）第五名。

预计2007年将继续保持前列。

目前安达市政府在“十一五”规划中着重强调要进入全省“十强县”的行列。

围绕这一目标安达加大了招商引资的力度，2007年完成了引进项目70个，总投资8.6亿元（其中，固定资产投资超3000万元的大项目达到20个，固定资产投资100~3000万元的中小项目达到50个）的目标任务，并积极融入哈大齐工业走廊经济圈。

在招商引资中，安达相继引进了杭州贝因美集团10万吨配方奶粉为主的农业产业化龙头项目、龙新公司MMA项目为主的石化产业扩群项目等项目。

1.5居民收入及消费观念

2006年安达市城镇居民人均收入为7040元，预计2007年将达到7600元，2006年农民人均纯收入为3886元，预计2007年将达到4180元。

从职业类型来分析，城镇从业人员的收入差距很大，截至2006年年末，城镇单位职工总数为32136人。

工薪阶层收入由高到低的行业依次为政府机关公务员、事业单位职工、垄断企业职工、民营企业中高层管理人员、国营及股份企业中高层管理人员、国营及股份企业工人。

除单位职工外，安达市个体业主为26218人。

个体从业人员为43287人（外来人口居多）。

从职业收入的角度来分析，单位职工的年平均收入依次为公务员28408元、事业单位职工25340元，国营及股份企业管理人员24280元，民营企业管理人员21375元，国营及股份企业工人13540元。

安达市个体业主的年收入根据行业的不同也有一定的差距，物流业为12.7万元、服装业为7.84万元，兽药行业6.7万元、餐饮业为4.7万元，旅店业为3.86万元，通讯业为3.25万元，美容美发业为2.87万元、出租车业主为2.67万元。

个体从业人员的年收入较低平均为9800元。

从消费观念来分析，高收入人群消费除日常生活性支出以外，依次为投资性支出、娱乐性支出、医疗保健性支出。

2006年城镇居民恩格尔系数为38.3%，农村居民恩格尔系数为43%。

1.6安达城市发展结论及预测

安达作为全省哈大齐工业走廊的重要支点，2006年4月19日，安达市人民政府提出《哈大齐工业走廊安达开发区总体规划（2005年-2020年）》。

可以预见，该规划的逐步实施，对于促进安达市国民经济战略性调整，推动市域经济协调健康发展，加快工业化进程，实现全面建设小康社会和壮大全省工业经济实力的宏伟目标，具有十分重大的意义。

安达“牛城”特点突出，但同时在现阶段城市支柱产业也略为单薄。

城市购房群体持续消费能力不足，必须找到扩大至周边乡镇的营销渠道和手段，同时安达籍在外人口回家乡置业也是值得关注的营销方向。

安达城市建设规划呈现“一新一老，中间断档”的局面，老城区改造、及新居住区的开发在城市规划中出现过渡结合的问题。

如何让牛街真正“牛”起来，需要开发商和政府同时加大建设配套和宣传推广的力度，让市民从城市的发展中得到真正的实惠。

安达意识形态及审美取向与受大庆市影响较大，其次才是省府哈尔滨，在市场营销过程中需要抓住这一特点，在产品打造和宣传上要准确切入当地价值标准。

2.安达城市房地产市场分析

2.1安达房地产市场发展态势研究

2.1.1安达房地产开发概况

安达市城区面积为26.3平方公里，截至2006年年末，城区人均居住建筑面积为21.1平方米。

虽然人均居住水平有所提高，但平房的比例过大，楼房占有的比例较小。

目前，安达在建楼盘不多，带有标志性的楼盘主要有阳光新城、现代华庭家园、学府家园、博学雅苑、金地花园、海达商城、隆美购物等项目。

从城市化发展进程的角度来分析，安达房地产未来几年正处于一个高速发展的阶段。

2.1.2安达房地产发展趋势分析

自从2005年全国房地产市场进入高速发展期，国内主要城市房价已接近或超过翻番。

随着国家对一线城市的宏观调控，房地产热点已逐渐转到二三线城市。

哈尔滨近两年的房地产市场也开始红火起来，主要城区的住宅市场呈现供不应求的局面，价格也开始快速攀升，房产高速增值成为市场主要表现特征。

作为哈大齐工业走廊的重要支点，安达城市发展开始起步。

先进的产品、先进的理念开始逐渐影响人们的居住观念。

加上经济快速发展，人们收入的大幅提高，城镇居民对居住条件的要求也越来越高，近期投放市场的房地产项目也呈现供销两旺的喜人势头。

由于之前市场的不成熟，起点低、底子薄，安达房地产领域提升的空间还非常大。

可以预见，随着城市的城市化进程进一步加快，房地产开发产品的不断更新和投入，土地、物业价格也必然水涨船高，安达房地产市场将拉开高速发展的序幕。

2.2安达房地产市场特征分析

2.2.1城市规划及特点分析

●安达东扩趋势明显

在城市中心日渐紧张的发展局限下，向外围扩展将是安达城市发展的必由之路。

随着“牛街”东段几个大型居住小区的兴建，安达以文化带动城市发展的整体战略已经初见成效。

城东承接城区商业的延伸，将打通至高速入口的城市动脉。

借此契机，顺应城市发展的主线，在此地段进行房地产项目的开发，将占领先机，尽享天时地利。

●集中居住小区正在兴起

在临近城市核心商业圈的地段建设大规模新型居住社区将是中国城市在现阶段内主要的发展模式。

CLD（中央生活区）就是大城市中为避免城市核心急剧高密度发展，减少城市核心日益紧张的土地、交通、治安、能源等压力，而在城市核心周边兴建的大型集中居住区。

居住区规模较大，对外交通系统发达，出行方便；社区配套设施完善，基本生活可以在区内就近解决；居住环境和尺度适宜居住，利于身心健康。

集中居住区的建设，还需要解决城市功能配套的问题，例如：

教育、医疗、就业、治安、购物消费、休闲娱乐等。

随着安达房地产开发的热潮逐渐兴起，政府也加大城市综合配套建设的力度，城市交通、产业调整、社会治安、环境治理等措施相继出台，在土地供应上也向规模化、集约化、品质化、配套化方面倾斜，大中型集中居住社区开始成为安达重要的开发方向。

2.2.2房地产供应情况分析

●在售项目——现代华庭家园

总占地面积：

7万平方米；总建筑面积：

15万平方米。

开发商为哈尔滨天禹达房地产开发有限公司。

住宅主力户型为3室1厅：

99.33、119.54平方米两种户型；2室1厅：

67.63、85.19、73.20、94.96、110.47、129.42平方米及1室1厅：

49.06平方米。

项目一期已全部售罄，二、三期销售顺畅。

现代华庭家园社区配套完善，小区内设有6000平方米的购物超市及健身会所\养生酒店\康乐洗浴中心\幼儿园。

项目另一个旺销的热点还有安达市第二中学（重点中学）及和平小学（重点小学）将在此建立分校。

现代华庭家园销售价格情况

层数

二期

三期

2层

1570元/平方米

1540元/平方米

3层

1670元/平方