资产评估分类模拟题房地产评估三有答案.docx
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资产评估分类模拟题房地产评估三有答案
资产评估分类模拟题房地产评估（三）
一、单项选择题
1.工业用地土地使用权出让的最高年限是年。
A.70
B.60
C.50
D.40
答案：
C
2.在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于。
A.大型的建筑物
B.价格较高的建筑物
C.账面成本不实的建筑物
D.单位价值小、结构简单的建筑物
答案：
D
在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于单位价值小、结构简单的建筑物。
3.单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为。
A.楼面地价
B.总价格
C.单位价格
D.土地使用权价格
答案：
A
4.下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是。
A.商服繁华因素
B.道路通达因素
C.环境状况因素
D.产业结构因素
答案：
D
产业结构因素不属于区位因素。
5.按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为。
A.160%
B.140%
C.120%
D.100%
答案：
B
6.某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为万元。
A.1250
B.1400
C.1500
D.1000
答案：
A
P=50÷（5%-1%）=1250（万元）
7.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用评估。
A.假设开发法
B.成本法
C.形象进度法
D.市场法
答案：
C
8.如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为。
A.8%
B.7.5%
C.6%
D.10%
答案：
B
土地的资本化率=（180-1200×10%）/800=7.5%
9.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
答案：
C
10.在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是。
A.单纯深度百分率
B.累计深度百分率
C.平均深度百分率
D.标准深度百分率
答案：
B
在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。
11.评估房地产时需要考虑的主要风险是。
A.不可位移
B.使用时间长
C.不易变现
D.规划限制严
答案：
C
12.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按处理。
A.功能性贬值
B.建筑物增值
C.经济性贬值
D.经济性溢价
答案：
A
对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按功能性贬值处理。
13.土地市场的不完全竞争性是由土地的决定的
A.稀缺性
B.用途多样性
C.不可再生性
D.价值增值性
答案：
C
14.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为。
A.5%
B.6.9%
C.6%
D.7.1%
答案：
B
该房地产综合还原利率=8%×45%+6%×（1-45%）=6.9%
15.运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括。
A.管理费+折旧费+保险费+税金
B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C.管理费+维修费+保险费+税金
D.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
答案：
C
16.待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于万元。
A.700
B.800
C.833
D.752
答案：
D
土地的评估值=（300-250）/6%×[1-1/（1+6%）40]=752（万元）
17.在地产估价中通常把作为收益还原法评估中的收益额。
A.地产收益
B.客观收益
C.总收益
D.总费用
答案：
B
18.从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为。
A.宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积
B.地产价格=地产重量成本-各种贬值
C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
D.待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况
答案：
A
从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为：
宗地价格-路线价×深度百分率×宗地面积
19.利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为。
A.个别因素系数修正法
B.区域因素系数修正法
C.容积率修正系数法
D.基准地价系数修正法
答案：
D
20.确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择个以上的参照物。
A.三
B.四
C.两
D.六
答案：
A
确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。
21.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于万元。
A.28
B.32
C.25
D.30
答案：
A
22.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是。
A.特别位置
B.特殊动机
C.特殊环境
D.特殊交易时间
答案：
B
运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是特殊动机。
23.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。
A.0.6
B.5.1
C.2
D.6
答案：
B
24.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于万元。
A.100
B.80.32
C.102.21
D.94.27
答案：
D
25.根据有关规定，基本完好房的成新率是在之间。
A.80%～99%
B.70%～89%
C.60%～79%
D.50%～69%
答案：
C
26.下列关于土地的描述中，错误的是。
A.在我国，所有土地的所有权均属于国家
B.国有土地使用权可以转让
C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年
D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让
答案：
A
27.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前个月内申请续期。
A.3
B.6
C.12
D.18
答案：
C
28.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
答案：
C
根据公式，r×（1000+5000）=6%×1000+8%×5000，解得r=7.67%。
29.土地“三通一平”是指（）。
A.通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通电、平整地面
C.通水、通路、通气、平整地面
D.通气、通电、通讯、平整地面
答案：
B
30.以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为。
交易实例纯收益（元/平方米/年）售价（元/平方米）
141959000
24506000
33945700
44606300
A.6.8%
B.7%
C.7.1%
D.7.2%
答案：
D
31.某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为。
A.5%
B.6%
C.6.9%
D.7.1%
答案：
C
32.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于①居住用地；②工业用地；③教育科研文化卫生体育用地；④商业旅游娱乐用地；⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
答案：
B
最佳使用原则的运用
33.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为万元。
A.500
B.300
C.280
D.360
答案：
A
34.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米
答案：
C
容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度一建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。
A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
35.在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是。
A.实际总收益-实际总费用
B.实际总收益-客观总费用
C.客观总收益-实际总费用
D.客观总收益-客观总费用
答案：
D
二、多项选择题
1.下列特性中，属于土地经济特性的是。
A.供给的稀缺性
B.位置固定性
C.可垄断性
D.效益级差性
答案：
ACD
2.下列特性中，属于土地地理特性的是。
A.利用方向多向性
B.质量的差异性
C.不可再生性
D.效用永续性
答案：
BCD
质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。
3.地价的特征包括（）。
A.地价是地租的资本化
B.地价是权益价格
C.地价具有增值性
D.地价具有稳定性
E.地价与用途无关
ABCDE
答案：
ABE
4.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有。
A.征地费用
B.建筑总成本
C.利润
D.租金
E．利息
答案：
BCDE
应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。
5.下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是。
A.经济因素
B.社会因素
C.环境状况因素
D.心理因素
答案：
ABD
6.下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是。
A.区位因素
B.交通便捷因素
C.面积因素
D.容积率因素
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