立项四证办理相关情况归纳总结概述.docx
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立项四证办理相关情况归纳总结概述
一，立项
1）立项定义：
项目特别是大中型项目，要列入政府的社会和经济发展计划中。
项目经过项目实施组织决策者和政府有关部门的批准，并列入项目实施组织或者政府计划的过程叫项目立项。
立项分类：
鼓励类、许可类、限制类，分别对应的报批程序为备案制、核准制、审批制。
报批程序结束即为项目立项完成。
2）立项根据项目资金不同来源可以分为以下分类：
项目立项分为审批、核准和备案三种。
手续办理审批最麻烦、备案最简单。
一：
项目审批：
只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目。
① 使用政府性资金投资建设的项目。
② 国家机关的基本建设项目。
③ 城镇基础设施建设项目。
④ 经济适用住房、学生公寓。
审批制环节：
一般要经过批准“项目建议书”、“可行性研究报告”和“开工报告”三个环节。
办理程序：
申报-受理-审查-批复
备注：
投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省。
二：
项目核准：
则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。
① 企业不使用政府性资金投资建设,列入《政府核准的投资项目目录》的投资项目。
② 国家鼓励类、允许类，总投资额在1000万美元以下的外商投资项目。
核准制环节：
只要“项目申请报告“一个环节。
办理程序：
申报~受理~审查~核准
备注：
投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省
三：
项目备案：
对于大多数企业投资项目，政府将不再审批，而是由企业自主决策，按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。
不符合国家法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的投资项目外，其他基本建设投资项目一律实行备案。
备案制环节：
项目申请表
办理程序：
申报-受理-备案
备注：
投资额5000万元以上建设项目由省备案。
3）立项需要资料
1：
申请报告
2：
基本建设投资项目申请表或企业投资项目备案申请表
3：
固定资产投资项目节能登记表
4：
地形图、总平图
5：
规划设计条件
6：
承诺配套（当地乡镇政府对该小区有关市政等配套设施方面的承诺）
7：
营业执照、开发资质证书复印件（或建设局证明）
8：
资本金证明（银行存款证明+已付土地出让金大于等于项目总投资的百分之20或者30）
9：
土地使用权出让资料（合同、公告）或土地预审意见
10：
环保证明
11：
新村办意见
12：
选址意见书
4）不同立项分类所需要的资料
备案类项目需要提供的材料包括：
1、项目备案申请表（全省统一格式）
2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；
3、属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，需提交相关部门出具的初审意见；
4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件。
核准类项目
（一）内资企业核准项目需要提供的材料包括：
1、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的项目申请报告；
2、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见；
3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
5、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件；
（二）外资企业核准项目需要提供的材料包括：
1、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的项目申请报告（主要内容包括：
（1）项目名称、经营期限、投资方基本情况
（2）项目建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数
（3）项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量
（4）环境影响评价
（5）涉及公共产品或服务的价格
（6）项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额）；
2、外方投资企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；
3、投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；
4、银行出具的融资意向书；
5、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；
6、规划部门出具的规划选址意见书；
7、国土部门出具的用地预审意见；
8、以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件；
审批类项目分三步走：
第一步，《项目建议书》批复，需要提供的材料包括：
1、业主申请立项报告；
2、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的《项目建议书》；
3、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；
4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件.
第二步，《可行性研究报告》批复，需要提供的材料包括：
1、业主申请立项报告；
2、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的《可行性研究报告》；
3、《项目建议书》的批文；
4、国土部门出具的用地预审意见；
5、规划部门出具的规划选址意见书；
6、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；
第三步，《初步设计》批复，需要提供的材料包括：
1、业主申请立项报告；
2、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的《初步设计》；
3、《可行性研究报告》的批文；
4、专家论证纪要；
5、工程预决算、施工图及概算等。
5）受理程序和办理时限
1，对项目申请人提交的项目申请文件，由省发展改革委行政审批管理处统一签收登记，出具签收单。
行政审批管理处对项目申请文件应认真审查，必要时可征求有关业务处室的意见，在研究决定后作出如下处理：
（1）对符合受理范围和条件的建设项目，向项目申请人出具受理通知书。
（2）对需要补正材料的建设项目，应当场或在5个工作日内向项目申请人出具补正材料通知书，一次告知应补正的全部材料。
待有关材料补正后再予受理。
（3）对不符合受理范围的建设项目，应当场向项目申请人出具不予受理通知书并说明理由。
2，对正式受理的审批和核准类建设项目，省发展改革委在20个工作日之内向项目申请人出具批准、核准文件和决定书。
对不予批准、核准的建设项目，向项目申请人出具不予批准、核准的决定书并说明理由。
对正式受理的备案类项目，省发展改革委在3个工作日之内向项目申请人出具同意备案的证明和决定书，或不予备案的决定书并说明理由。
由于特殊原因难以在上述规定时限内做出决定的，经分管领导批准，可以延长10个工作日，并及时书面通知项目申请人，说明延期理由。
但需要进行听证、专家评审、咨询评估（包括行业主管部门咨询审查）以及需报省政府研究审定的时间不计算在内。
3，省发展改革委作出的关于建设项目审批、核准和备案事项的决定，由行政审批管理处在10个工作日内统一向项目申请人颁发、送达。
4，对正式批准、核准和备案的建设项目，由省发展改革委行政审批管理处按照政府信息公开的有关规定统一向社会公示，接受社会监督。
6）立项审批文件时效
项目审批时效一般为2年，从发布之日起算。
到期日30日前可以申请延期。
如已过时效期，并且没有在30日内申请延期的，审批文件自动失效。
二，四证
1，四证包括：
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
2，四证分解：
1）,国有土地使用证
a,定义：
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。
b,土地审批权力划分：
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，使用已批准征用的土地或者转用的农用地，具体建设项目供地的审批权限为：
（1）使用土地1公顷以下的，由县级人民政府批准，报省人民政府、设区的市人民政府备案；
（2）使用土地1公顷以上的，由设区的市人民政府批准，报省人民政府备案。
乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用集体土地，集体土地经营管理单位以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业的，用地审批权限按上述规定执行。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外单独选址的建设项目用地，由省人民政府或国务院在批准农用地转用或者征地时一并审批；不涉及农用地转用或者征地的，由省人民政府批准。
c，土地转让程序
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
统称为招拍挂制度。
（a）,招标
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标流程
1、制订工作方案：
制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制招标文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布招标公告：
出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。
4、出售招标文件：
按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理投标申请：
在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。
7、审查投标资格：
根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。
8、投标：
投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。
9、开标：
出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。
10、评标：
评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。
11、公布成交结果：
招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。
12、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（b）拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖流程
1、制订工作方案：
制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布拍卖公告：
出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。
4、出售拍卖文件：
按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：
在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查竞买资格：
根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。
8、举办拍卖会：
按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。
竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。
9、公布成交结果：
拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
10、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（c）挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌程序
1、制订工作方案：
制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布挂牌公告：
出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
4、出售挂牌文件：
在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：
在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查挂牌资格：
根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。
8、挂牌：
在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。
9、揭牌：
在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。
竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。
同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。
10、公布成交结果：
挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。
11、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
b,建设用地规划许可证
（a）,定义：
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
（b）审批权限划分
一般情况办理机关为市，县人民政府。
（c）办理程序
1、建设单位在每个工作日（周一至周六，以下同）持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。
2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。
3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。
4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。
5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。
6、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场勘察，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。
7、如在办理《建设用地规划许可证》过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人；申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。
8、如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按《长春市规划局规划行政许可听证工作规定》执行）。
9、申请人要求变更《建设用地规划许可证》内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领《建设用地规划许可证》。
注：
《建设用地规划许可证》有效期限为六个月，逾期未申请办理《建设工程规划许可证》的，该《建设用地规划许可证》自行失效。
申请人需要延续依法取得的《建设用地规划许可证》有效期限的，应当在《建设用地规划许可证》有效期限届满30日前提出申请。
（d）需要资料
申办《建设用地规划许可证》申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。
1、建设用地规划许可证申请表（单位公章）；
2、立项批复；
3、《建设项目选址意见书》及附件（复印件）；
4、项目合同（复印件）。
5、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：
500或1:
1000勘测定界图3张
6、关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。
7、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：
（1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；
（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；
（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；
（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。
注：
1、复印件需出示原件；
2、除特殊说明外报审材料均为一份；
（e）时效
自受理之日起二十个工作日内（不含公示及缴费时间）。
（f）审批文件有效时效
《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。
以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。
在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。
逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。
c,建设工程规划许可证
（a）定义：
城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（b）权力划分
一般情况下是市，县相关规划部门，特殊情况除外。
（c）办理程序
1、规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放《建筑设计方案并联审批办理通知书》。
2、各并联审批部门收到《建筑设计方案并联审批办理通知书》后，3个工作日内提出审查意见，签署《建筑设计方案并联审批审核意见书》反馈市规划局。
3、中心规划窗口收到并联审批部门《建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书》后，5个工作日内完成方案审查和施工图纸审核。
如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主申请建设工程规划许可。
4、中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放《建设工程规划许可并联审批办理通知书》，并转交有关申报材料。
5、各并联审批单位在2个工作日内审批办结，签署《建设工程规划许可并联审批审核意见书》反馈市规划局，抄告项目业主。
6、规划窗口根据并联审批单位《建设工程规划许可并联审批审核意见书》，4个工作日内完成现场放验线，核发《建设工程规划许可证》。
（d）办理需要资料
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。
需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
1、建设工程类
⑴《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章
⑵有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见
⑶土地使用权属证件及附图
⑷1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：
建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；（作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》）；
⑸符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份
⑹建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；
⑺分层面积表（应按国家有关建筑面积规定计算）；
⑻建筑工程预算书
⑼相关单位部门审核意见
⑽日照分析文件一份（可选）
⑾规划部门要求提供的其他材料。
⑿涉及拆迁的，应附送拆迁文件
2、市政工程类
⑴《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章
⑵有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见
⑶土地使用权属证件及附图（可选）
⑷1/500或1/1000地形图两份；
⑸符合出图标准并加盖市政府工程设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份
⑹施工图2套，图纸须加盖设计单位出图章；
⑺工程预算书
⑻涉及拆迁的，应附送拆迁文件
⑼相关部门书面意见
⑽规划部门要求提供的其他材料
d,建筑工程施工许可证
（a）定义：
为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律。
法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。
（b）权力划分
一般也是市，县规划部门。
（c）办理程序
根据《建筑法》第8条，申请施工许可证应当具备以下条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆除进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。
（d）申报资料
1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；
（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；
（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；
（4）施工图设计文件审查通知书原件；
（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；
（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；
（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；
（8）项目建设资金落实证明原件；
（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；
（10）法人委托书；
（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》（一式三份，建筑节能设计审查用）。
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