某房地产项目可行性研究报告.docx
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某房地产项目可行性研究报告
XXXX建设集团房地产（XX）
有限公司XX映象项目
可行性研究报告
XX省国际工程咨询中心
附表
附表6-1：
投资估算表
附表6-2：
投资计划与资金筹措表
附表7-1：
销售收入及销售税金表
附表7-2：
总成本费用表
附表7-3：
损益表
附表7-4：
财务现金流量表（全部）
附表7-5：
贷款还本付息表
附表7-6：
资金来源与运用表
附表7-7：
资产负债表
附图
项目区域位置图
总平面布置图
附件
企业法人营业执照（副本）
组织机构代码证（副本）
XX市规划管理局建设用地规划审批单（编号[2008]0089号）
建设用地规划许可证（编号[2008]0089号）
国有土地使用证书（长国用2008第010721号）
第一章总论
1.1项目名称及开发单位
a）项目名称：
XXXX建设集团房地产（XX）有限公司XX映象项目。
b）项目开发单位：
XXXX建设集团房地产（XX）有限公司。
1.2项目概况
1.2.1项目概况
项目位于XX市雨花区，地处XX城区东南的体育新城，东临京珠高速公路辅道，南临XX市土地开发建设有限公司建设用地，西临白沙湾路（与规划中的XX新体育中心隔路相望），北临规划中的石坝路。
本项目总用地面积70213.33㎡，其中：
净用地面积52193.05㎡，绿化带面积2295.2㎡，规划路幅面积15725.08㎡。
项目建成后将成为一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区。
XX体育新城是XX市政府借助XX市2003年举行XX第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。
新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以东，省体育运动技术学院以北。
体育新城以劳动东路为中线分为南北两区，总面积达3.26平方公里，于2001年初开始兴建。
其地理位置优越，交通便利，距正在建设中的武广高铁车站1.5公里，距市中心5公里，距黄花机场18.5公里。
根据XX体育新城的规划，将建设大型体育场和综合体育馆、游泳跳水馆、网球馆、网球俱乐部、田径训练场，音乐广场、焰火广场、体育文化公园、妇女青少年活动中心，酒店公寓、新闻中心、金融商贸中心、运动员村、高档住宅等，总建筑面积为256万平方米。
未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区；建筑密度23%，平均容积率0.79，绿化率达42%。
在3.29平方公里的总面积中，体育区占12%，公园休闲区占14%，经营商贸区占4%，居住区占31%，拆迁安置区占10%，配套设施占29%。
这里是XX市配套设施齐全、人居环境良好的新城区。
随着武广高铁车站的建设，附近各种配套设施的完善，体育新城将成为XX东城的城市中心，城市发展热点和重点，未来发展潜力大，具有良好的开发价值及升值潜力。
1.2.2开发单位简介
XXXX建设集团房地产（XX）有限公司成立于2007年12月16日，是在原XX朝阳房地产开发有限责任公司的基础上增资扩股重组成立的。
公司注册资本金5000万元，房地产开发资质为叁级。
其中XXXX建设集团房地产有限公司，持股60%；XX水利XX第八工程局，持股40%。
公司将以长株潭城市群的房地产开发为核心，逐步向我国中部地区辐射。
其控股公司XXXX建设集团房地产有限公司（简称：
XXXX地产）是XX水利XX建设集团公司的直属企业。
公司注册资本金6亿元。
公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级AAA级。
XX水利XX建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。
公司拥有一支具备良好政治素质和业务水平的员工队伍，现有员工35人，其中高、中级技术职称人员15人，大专以上学历占88％。
公司在开发了一大批经济适用房的基础上，目前正在规划建设XX映象项目，位于体育新城、武广新区的中心，总建筑面积近20万平方米，计划2008年6月份开工。
1.2.3项目构成
XX映象项目规划总建筑面积约202512.98万平方米，包括高层住宅、商铺、会所、幼儿园、地下车库等配套建筑。
1.2.4项目目标
项目目标-----营造一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区，实现资源节约型、环境友好型的建设目标。
建立尊重自然、师法自然的生态健康住区，注重文化内涵，创造诗情画意，情景交融的生活环境，实现康居小区的建设目标；创造具有高尚小区特色的建筑形象与环境品格。
1.2.5项目创意
本着“以人为本，以生活和发展为基准”的原则在规划设计中，从整体布局、空间组织、建筑造型、外围环境品质的把握到与城市周边地域的相生相息，力争成为有规模的、有品味的、有升值潜力的住宅楼盘，使其在与周边融合的环境中具有标志性和鲜明的整体形象。
以达到对环境的认知、场所的回应，演绎出富有其特色的大型居家社区。
本项目将通过精心设计，引入“户户全景观设计”、“低密度、超高绿化率”等创新产品设计，给项目带来竞争优势，同时也将为项目受到消费市场的追捧进而热销奠定一个坚实基础。
1.3可行性研究报告编制依据
a）项目前期定位策划方案；
b）规划总平面图；
c）《投资项目可行性研究指南》；
d）《城市居民区规划设计规范》GB50180--93（2002年版）；
e）《城市道路交通规划设计规范》GB50220--99（1995年版）；
f）《城市交通管线综合规划规范》GB50289--98（1995年版）；
g）《建筑设计防火规范》GBJl6--87（2006年版）；
h）《城市用地竖向规划规范》CJJ83—99；
i）其它有关的国家和地方法律、法规；
j）国家有关工程设计的规程、规范、规定；
k）国家有关工程设计的规程、规范、规定；
l）国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数；
m）现行的财税制度。
1.4主要技术规划指标
本项目净用地面积78亩，总建筑面积202512.98平方米，其中地上建筑面积166512.98平方米，包括13栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000平方米，包括人防、架空层和地下车库。
各项主要技术经济指标详见下表1-1：
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
规划总用地面积
m2
70213.33
1.1
净用地面积
m2
52193.05
合78亩
1.2
绿化带面积
m2
2295.2
1.3
规划路幅面积
m2
15725.08
2
总建筑面积
m2
202512.98
2.1
地上建筑面积
m2
166512.98
其中：
高层住宅
m2
160580.45
13栋合计1889户
商铺
m2
3018.27
幼儿园
m2
1850.44
物业
m2
509
会所
m2
554.82
2.2
地下建筑面积
m2
36000
其中：
人防面积
m2
10000
架空层面积
m2
2729.02
地下车库
m2
23270.98
653个
3
绿地率
%
40.1
4
建筑密度
%
19.77
5
容积率
3.19
6
总投资
万元
66091.47
其中：
土建工程费
万元
29013.43
安装工程
万元
5743.74
设备购置
万元
2255.42
其他费用
万元
25211.66
含土地拆迁费
预备费
万元
2965.9
建设期第一年利息
万元
756
7
项目投资财务内部收益率
％
17.6
税后
8
财务净现值（ic=12%）
万元
3005.37
税后
9
静态投资回收期
年
2.73
含建设期
第二章市场需求预测
2.1市场特征分析
2007年的12月14日，《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》下发，使长株潭成为全国六个综合配套改革试验区之一。
XX省委书记张春贤指出：
“长株潭改革试验区，是XX的重大机遇，也是重大使命、重大责任。
它为实现富民强省、形成XX长远竞争能力、培育核心经济增长，加快改革发展提供了重大机遇。
“两型社会”建设，我们有了先行先试权，可为全省、全国先行探索，积极探索资源节约、环境治理、产业发展、城市规划、综合基础设施建设的新路子。
同时，我们有了一块金字招牌，可以让各个方面的人来聚焦XX，为今后发展增强后劲、打下基础。
根据XX省委、省政府规划的“两型”社会建设的发展战略，作为XX省经济发展的龙头－长株潭城市一体化工作，则会加快发展步伐。
”“两型”社会建设这样一个发展机遇，给本项目带来了无限的商机，因项目基地处在长株潭交汇枢纽处，而具有很大的发展潜力。
近几年XX房价开始抬头，2007年更是驶入快车道。
据省有关部门公布的调查数据显示，2008年1月份全市商品房平均价格为4361元㎡，与2007年1月份同比分别上涨37.00%，环比上涨4.96%。
加之XX市快速扩张，大批的人口涌入城市，住宅需求也相应的加大。
以长株潭城市群为“一点”的组团核心，常德、益阳、岳阳、衡阳、娄底等沿京广铁路、京珠高速公路沿线城市为节点的泛长株潭经济圈正逐步形成，“融城”脚步渐行渐近，城市人口的增加必然带动住宅需求的旺盛。
堪称区域经济发展“金三角”的城市群崛起，给XX房地产市场带来了新发展机遇，房价自然水涨船高。
2.2市场消费能力分析
XX在长株潭城市群的发展下，经济发展前景看好，目前XX的人均可支配收入位于全国14位，是中低城市率先达到万元收入的城市。
在和同等城市的对比中XX的人均可支配收入具有明显的优势。
与收入高高在上形成鲜明对比的就是房价，XX的房价在省会城市里最低，周边省会：
南昌、武汉、成都、西安等诸多省会人均可支配收入均比XX低，而房价却比XX高一截。
对大部分收入稳定的XX人来讲，购房则是生活的第一需要，品位舒适高雅的商品房更受他们的青睐。
加之一线沿海城市房价过高，下浮空间很小，一线沿海城市的炒房客均大举进入内陆城市，而房价偏低的XX无疑是他们的最佳选择。
根据有关部门对2006、2007年上半年来长购房者进行研究显示，外地购房者已经达到整个购房者的48.8%，其中投资者居多。
异地返乡的XX人也成为了各大楼盘的重要置业力量。
从地理位置上讲：
XX的城市中心有：
五一广场、东塘、省政府、市政府和武广火车新站，将这些中心串连起来就构成了XX市，每个中心的辐射范围在4公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。
而本项目正好地处省政府中心3公里处，地域位置具有极大的地域优势和经济价值。
可以认为，本项目无论从占地面积还是建筑面积均具备大盘规模优势，可以营造一个配套齐全的大型社区，从居住理念至建筑细部，都有着充分的发挥空间，特色开发可以提高购买者的购买欲望。
2.3市场消费意识分析
经过市场调查，居民购房自住为73％，给孩子或父母住为15％，购房投资只有10％，其它用途为2％。
由此可以看出XX房地产市场需求量依然旺盛，且发展潜力上升，拥有较大的潜力与升值空间。
而以自住为主的需求，必然对户型面积有更高要求，实用、舒适的120-145㎡左右的三房、四房是众多购房人的首选户型。
小户型在XX市场也较畅销（主要为城市中心区域的繁华地带）。
目前XX市场的购房人群的年龄正趋于年轻化，消费结构与意识也都发生了改变。
况且社会的主力支柱人群这个时期多为第二次置业，为的是有一份更好的居家环境。
2.4市场需求分析
随着城市快速发展，城乡差别的缩小，城区的基本建设不断外延扩展，城郊楼盘逐渐增加，新兴城市交通等基础设施的不断完善，楼盘的价格也在快速提升。
另一方面，随着国家宏观政策对房地产的影响，近几年出台了大量控制房地产发展速度、抑制房价过快增长的文件，也在着手落实，“90/70”政策的指导性、强制性要求，给房地产开发带来了较多的约束。
房贷新政的重拳出击为抑制房价的涨幅起到了一定的作用，专家预计2008年上半年XX房价将逐渐回涨，并在年中会有一波高潮，而后趋于稳定，下半年将以一定的速度稳步上扬。
因此预计在明后两年，当“90/70”政策完全落到实处之时，110平方米以上的宽敞型户型必将成为抢手户型。
2.5目标客户群定位
a）区域内高桥、万家丽路一带专业市场群私营业主为数众多，他们的主要特征为：
工作非常繁忙、经济收入较高、对美好生活强烈渴望、置业大多选择就近项目，主要看重投资物业的升值潜力。
b）此部分投资者属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：
经济能力较强，收入较稳定，有一定积蓄；希望资金能够稳定增值；容易接受新事物，对国外新生活理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，置业较理性。
c）“城市移民”，大多为城市扩张所吸纳的异地居民，通过在XX的工作、发展，已经成为城市白领等具有消费力的一群人，对区域选择的排他性没有XX原居民强烈。
在本项目置业以自住为主。
d）本地及外地的投资客，这一群体均有较强的消费购买能力，也是本项目主力消费群体之一。
2.6XX房地产市场趋势分析
2.6.1XX房地产商品房供销对比
在02年至07年之间，XX商品房的供应与成交出现了以下情况：
其一：
整体供求量呈现稳步上升态势，每年的供求差值在100万平方米左右。
这是和城市的发展状况以及房地产投资开发成为XX投资重点相一致的。
其二：
整个6年可以分为一个时间链上的三段：
02—03年供求之间的差距较大，供求比达到1.57，需求严重不足;04—05年供求间量相当，供求比保持在1左右，需求得到了提升，供求达到合理状态；06—07年供求量之间又出现了一定的差距，相比第一个阶段，这个差距很小，供求比也略高于1，需求和供应双双达到历史最好阶段。
其三：
供求比关系整体联系看，其数值在较大位，即需求严重不足的情况下向连续的供求相当的1的比值僵持，市场呈现较为合理的后期走势。
由此，我们也可以看出，前期市场的需求不足在03年后得到很好的推动，需求随着供应得到很好的发育，且逐步呈现良好的供求发展态势。
如果不考虑后期的市场不确定性因素，后期市场将继续保持这种供求合理的局面。
在2007年，全市商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万㎡，同比增长12.81%。
同期全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万㎡，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。
2007年商品房供销比为1.05：
1，其中商品住宅供销比为0.95：
1，供销已基本平衡。
这表明虽然受上年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了上半年商品房供应有所脱节，但随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。
分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。
2.6.2XX房地产价格发展趋势
从价格的走势情况来看，在02年—07年XX市商品房、商品住宅成交价格出现以下情况：
其一：
商品房、商品住宅差价始终保持在500元/平米以内，而05年是两者之间差距最大的一年，相差达到491元/平米，且这种差距也明显的分为三个连续性的均分历史阶段，前两年差价幅度最小，中间2年的差价幅度最大，而最近两年差价幅度次之。
其二：
从增长趋势来看，商品房价格与商品住宅成交价格的增长率相互间保持着较为一致的步伐，即两者起伏之间相互呼应，但比较例外的是，02年至05年商品房的增长态势一直好于商品住宅的价格增长幅度，而在06年后出现大的逆转，商品房增长率低于商品住宅的成交价格。
而单纯从增长率的值来看，07年是增长率最大的一年。
2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3372元/㎡；商品房非住宅平均售价为5485元/㎡。
（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3419元/㎡；其中，商品住宅平均售价为3195元/㎡。
）分区来看，2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3137元/㎡、2996元/㎡。
全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。
2.6.3XX房地产市场小结
从供求关系来看，2007年由上半年的供不应求，到下半年的供求趋平。
从价格来看，XX房地产价格持续上升阶段，2007年整个商品房均价为3601元/平米，第四季度，商品房均价4041元/平米，住宅均价3791元/平米，预计未来将会维持该价位并有小幅上涨的空间。
另外，根据XX统计局的调查，未来几年结婚家庭户数对住宅需求和城市人口数量增加，对住宅需求有增长趋势。
2007年XX房价成“井喷”之势，由于宏观调控的影响，未来楼市充满迷惑；银行利率政策的滞后影响逐步显现，商品房价格涨速或将放缓；但受地价上升及XX当前房价相对偏低的现实状况影响，未来两年房价仍呈上升的趋势。
消费者买涨不买跌心理表现明显，随着调控力度的加大，消费者置业将趋理性。
2.7区域定位及周边
2.7.1区域定位
a）项目所处的XX体育新城是集体育、商贸文化、娱乐、居住休闲为一体的现代化城市新区。
按照“城市东扩南进、拉开骨架”的思路，XX东城建设重点工程进展顺利。
万家丽路、马王堆路、人民东路延长线工程改造升级已全面完工，体育新城、人民东路上的浏阳河大桥的建设，芙蓉区政府、雨花区政府的东迁，以高桥大市场为首的批发市场群已经形成，人民东路高尚居住区已经形成，以五运会馆址所形成以体育、休闲、居住、文化为主要功能体育新城已经逐步形成。
b）体育新城板块东临东三环、西接万家丽路、北至XX大道、南到湘府东路。
该区域虽然发展比较晚，目前已聚集一批XX新高档楼盘，如绿城·桂花城、茂华·国际湘、中隆·御玺等。
该区以劳动为界，劳动路以北楼盘比较少，而南面楼盘比较多，同时南面有较多的职工住宅区。
目前该区域楼盘整体素质较高，体现在低容积率、低建筑密度、高绿化率，中大户型、价格领先东城等特点。
c）随着武广客运专线的建设,XX新客运站的投入使用,交通等各项配套将得到快速完善，体育新城将成为XX东城的城市中心，未来的国际新区，城市发展热点和重点。
体育新城的各项体育场馆的建设、体育公园、三馆一中心、文化休闲公园、华雅高尔夫等休闲、文化配套的建设，体育新城板块高尚居住区的格局已经形成。
体育新城板块是最近两年在XX市整体规划蓝图中崛起的新区域，也必然经历一个发育——成长——成熟的过程。
除已建好的省游泳跳水中心、省网球中心外，圭塘河风光带的设计国际招标工作已完成——香港菱电投资25亿元，将把中游打造成体验式旅游的特色风光带。
区域内，上河街区大型商业项目、国中XX商业区的开发，华夏一中和旺旺医院的运营，使得配套日益完善。
2005年6月23日，位于体育新城东部的武广客运站正式动工，客运站将与众多的体育文化场馆、生态公园、体育休闲文化公园，以及占地10万平方米的华雅城市高尔夫俱乐部一起，共同构筑一个环境、档次和氛围兼具的现代生活休闲区。
至此，体育新城高档居住区规模初成。
c）长株潭一体化，是在国家“中部崛起”战略的加速实施及城市群间激烈竞争的背景下产生的。
相邻城市间通过联合既增强了实力与竞争力，又拓宽了各自的发展空间，同时对区域城市化进程具有强大的推动作用。
对未来发展具有极为重要的战略意义。
目前此战略已步入实际操作阶段，并初见成效。
2.7.2周边配套及交通状况分析
a）周边配套
教育资源：
华夏实验学校（现改名广益实验学校）、XX体育职业学院、省中医中等学校、XX航空职业学院等。
休闲娱乐资源：
华雅酒店、华雅高尔夫球场、体育文化公园、一馆三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。
超市资源：
兴家超市。
该区域休闲娱乐资源丰富，尤其是体育资源丰富。
超市、银行、医疗缺乏。
现有社区和新楼盘都非常注重完善内部配套设施。
中心体育馆即将建立，各种国际赛事在此进行，形成国际氛围。
本项目应加强内部配套设施，打造一种具有活力国际化的社区，迎合区域形象与氛围，弱化配套不足。
b）交通状况
武广XX站位于雨花区黎托的新XX站，是武广客运专线上的3个始发站之一。
新XX站到2028年可完成年客运量3591万人次。
武广客运专线全线设站25个，始发站有新XX、武汉、新广州，中间站16个，越行站6个。
XX市规划有5条城市主道路和3条轨道交通线通往新XX站，将通往新站的城市轨道交通1号线、5号线、7号线中与新XX站同步设计、同步施工。
将周边的城市主干道劳动东路、香樟路、湘府路、红旗路、新花侯路列入今年的城市重点工程建设计划，满足新站按期投入运营的城市道路配套要求。
雨花区汽车站占地35亩，候车区有2000多平方米，可同时容纳2000名旅客候车。
据预测，该站平均日发送量2万多人次。
200条线路以省内、跨省班线为主。
本项目到达主要商圈和重要交通港口距离比较近，但是本项目的交通不便。
武广铁路XX站、雨花区汽车站、地铁建立，将带来大量人流，提高区域影响力，是利好的信息。
对于项目而言，现有的交通成为项目发展障碍点，未来的交通便利是不可争的事实。
因此，开发商可以通过与政府部门进行协商，在项目设站点，加开公交线路。
宣传上强调未来，弱化现有不足。
2.7.3周边环境分析
a）高桥大市场：
高桥大市场占地1000亩，共有商铺6000个，经营人员5万余人，市场定位以糖酒、建材、日化、百货、皮具、文体、中西药材、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，并拟建中南
地区最大的国际信息产业广场，引入干货市场和玩具市场，拥有60000平米中南最大的货车停车场和货运市场。
已有1400多家XX地区总代理、总经销进入市场。
b）东塘商圈：
以东塘立交桥为中心，辐射周边的1000米的核心范围。
往东延伸至树木岭；往南延伸到砂子塘；往西与侯家塘搭界；往北则把长岭包含在内。
平均人流量在15万人／日，最高人流量超过40万人／日。
产业布局：
西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南角规划成大百货聚集地，东北角则囊括了新兴的信息产业及休闲酒店。
定位于城市休闲商贸中心。
c）红星商圈：
红星商圈位于XX市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周，正处在XX、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的接合部和桥头堡，商圈中心西距省政府1.2公里，东邻3000余亩的国家级森林植物园天际岭森林植物园，南边与XX汽车南站和XX机电设备城相连，北通繁华的东塘商圈。
定位为XX市乃至XX省新的政治、经济、文化中心。
主要有红星建材市场、水果市场、汽配城、商贸中心、红星展览馆等。
d）本项目处于商业后起之秀——黎托商圈，该商圈定位却不同于其他商圈，赋予项目非同气质。
项目周边多为专业市场，庞大的从业人员将是项目的重要消费力。
随着黎托商圈逐渐形成，更多的生意人将东移，形成强大购买力，而项目所在区域成为城市中心。
由此，抓住这些消费者，构造适合于这类人群生活氛围。
2.8SWOT分析
a）优势
1）开发商属于央企,资金雄厚,有利于快速开发；
2）区位未来发展潜力大,消费者比较认同该区域；
3）本相目最迟要在2008年底才能上市,可以避开政策不明朗期；
4）体量比较大,并且一次性开发,有利于吸引客户；
5）该区域现在售的产品多为大户型,小户型比较少.本项目有大量小户型以弥补市场空缺。
b）劣势
1）本项目周边缺乏生活配套，无公交车,给生活带来不便；
2）四面临路，噪音比较大，特别是东面；
3）地块不规正，不易规划；
4）本项目受90/70政策影响，户型不易组合；
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