土地开发成本及出让价格测算方案.docx
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土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案
投资操纵部编制
二零零二年二月二十一日
目 录
1.我国的土地制度
2.
3.都市土地价格形成过程及形成机制
4.
5.房地产估价原理介绍
6.
7.我单位的土地开发成本分析
8.
9.地块价格估价方法
10.
11.课题：
成本法进行地价测算
12.
13.托付专业的评估机构进行地块估价
14.
1.我国的土地制度
我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严峻不足的国家。
〝十分珍爱、合理利用土地和切实爱护耕地〞，是我国的差不多国策，土地的差不多国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地治理制度。
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权能够依法转让；国家为公共利益的需要，能够依法对集体所有的土地实行征用。
征用以下土地的，由国务院差不多农田、差不多农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。
征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数运算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量运算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
然而，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用都市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，操纵建设用地总量，对耕地实行专门爱护。
农用地是指直截了当用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建筑建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅行用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了合理利用土地，幸免白费，除进一步加强土地使用治理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分表达土地的使用价值〔价格〕，使用地单位和个人从经济上自我约束。
如此土地所有权在经济上才能得以实现。
我国所建立的社会主义市场经济，确实是要充分利用市场大量进展商品，因此也包括土地商品。
土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级时期，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地鼓舞人们珍爱土地，充分提高土地的利用效率。
2.都市土地价格形成过程及形成机制
2.1我国都市土地价格形成过程
我国都市土地价格是相伴着经济体制改革逐步形成的，其形成过程大致可分为三个时期：
第一时期是从1949至1954年，都市土地价格逐步消逝。
新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。
1954年往常，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，因此这一时期，都市土地价格是存在的。
1954年2月24日，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。
此后，都市土地价格已不复存在。
在这一文件中，我们还能够看出地价消逝的深层次缘故在这一时期，高度集中的打算体制差不多建立，国家对企业和事业单位实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。
第二时期是从1954至1979年，都市土地无价使用。
大约到1956年，都市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已差不多上无偿分配完毕。
此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。
不管是征用农民的土地依旧征用都市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的方法，而要给被征地者以补偿。
补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。
在这一时期，新的用地者取得都市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是都市土地的价格。
因此，确切地说，这一时期都市土地是〝无价使用。
进一步分析能够看出，征地费尽管是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金打算治理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。
正是由于政府与企事业单位之间的〝父子关系〞，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。
因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和都市化的进程，也说明了都市土地价格在这一时期没有存在的必要。
第三时期是自1980年以来，都市土地价格逐步形成。
对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地因此不能等同于中国企业使用中国土地。
中国都市土地使用制度改革最初确实是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。
1980年7月26日，国务院«关于中外合营企业建设用地的暂行规定»指出〝中外合营企业用地，不论新征地依旧利用原有企业的场地，都应计收场地使用费〞。
此后，一些都市加抚顺．广州也开始对国内企业收取土地使用费。
场地〔土地〕使用费的实质确实是地租，因此说，国家征收场地〔土地〕使用费，标志着我国都市土地开始有了价格形式〔准确地讲只是地价雏形〕。
另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。
在这种环境下，企业开始有愿望利用自己余外的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，因此，各种违抗当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始显现。
这种隐形土地市场的显现；标志着我国都市土地价格真正形成，只只是这种地价没有得到法律的认可。
1990年5月19日，国务院公布了«中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»，这标志着我国都市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成。
目前，我国都市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。
2.2我国都市土地价格形成机制
2.2.1都市土地一级市场价格形成机制
2.2.1.1出让地价的形成机制
〔1〕协议地价形成机制。
总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的都市土地进行〝一对一〞的谈判而形成的。
协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。
作为受让方的房地产开发公司和一样生产经营企业的动机较单纯，确实是赚取更多的利润，而作为出让方的地点政府的动机较复杂，因为都市土地对地点政府具有多重效用。
如此，协议地价要紧由地点政府的动机所决定。
当招商引资、进展地点经济成为地点政府要紧的供地动机时，协议地价一样较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地点财政收入、改善都市基础设施成为地点政府要紧的动机时，协议地价一样略高。
一些地点为了幸免与中央政府分享土地收益，还往往采取〝实物地价〞的形式。
〔2〕招标地价形成机制。
招标出让土地；是政府公布招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。
与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择的机会，使投标人各展所能。
但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其他条件优越的投标人。
能够看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着专门重要的作用。
〔3〕拍卖地价形成机制。
土地拍卖，是指在特定的时刻和公布的场合，竞投者按规定的方式应价，按〝价高者得〞的原那么出让土地。
拍卖出让和招标出让虽差不多上竞争性出让方式，但有专门大差异。
招标出让中的各投标入相互不明白其竞争对手的条件，而且一样只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公布竞争，每个竞买入可依照对手提出的报价，提出更高的报价。
因此，拍卖出让是最富有竞争性的，拍卖地价完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最正确预期收益所决定。
从结果来看，在三种出让地价中，拍卖地价是最高的。
需补充说明的是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性，但这种竞争是一种垄断竞争，这是因为：
出让地块的用途、容积率、建筑密度等差不多上由政府决定的；竞投者与政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。
这种垄断竞争方式既有积极的一面，又有消极的一面。
它有利于都市规划的实施；能够幸免自由竞争条件下土地资源配置的不合理，但要是都市规划本身不合理；这种竞争又具有〝先天性〞不足，会给都市经济进展和居民生活造成极大的危害。
2.2.1.2地租的形成机制
出租是都市土地一级市场的另一种交易方式，它是地点政府直截了当向用地者出租土地使用权，按年收取地租。
目前，这种交易方式仍处在试点探究时期。
现依照全国几个试点县市的情形，来说明地租形成机制。
地租不是市场竞争的产物，而星由政府单方面确定的。
从制度经济学的角度来讲，出租制〔又称为年租制〕的显现是一种强制性制度变迁，因此推行速度较快。
湖北省襄阳县用了不到一年的时刻，就全面实行了年租制。
截至1997年9月底，全县共签订了土地使用权出租合同1637份，地租总额达4219万元。
增加财政收入，考虑企业的承担能力，是政府确定地租标准的两项要紧原那么。
全面征收地租，能增加地点财政收入，但目前相当一部分企业不太景气，政府为了减青年租制实施的阻力，不得不考虑企业按年交租的经济承担能力，因此从低制定地租标准。
四川省攀枝花市所制定的地租标准只相当于〝标准地租〞〔标定地价X土地还原利率〕的30％一50％湖北省襄阳县的地租标准只相当于征地成本的2％－6％河南省许昌市的地租标准为每平方米3－8元。
2.2.1.3入股股息与股利的形成机制
随着国有企业股份制改造的进行，都市土地一级市场又显现了入股这种交易方式。
土地入股是指国家将土地资产投入股份公司，由股份公司向国家支付土地股股息和股利。
国有股包括国有土地股，与社会公众股不一样，它不能转让，因此股息和股利是国有土地资产所能获得的全部收益，可视为都市土地一级市场一种专门的价格形式。
假设不考虑股权的转让，国有土地股社会公众股所猎取的收益应是一致的，即同股同利。
国有土地股的收益大小取决于国有土地资产所占的股份、股份公司的盈利大小和股息胜利分配方案。
而国有土地资产所占的股份与土地资产价格评估有着紧密的关系。
在不考虑其它因素的条件下，国有土地股的收益大小那么取决于股份公司组建时的地价评估。
目前，我国宗地地价评估专门是改制企业地产评估，差不多上被政府有关部门的地价评估机构所垄断，评估结果要经地点政府土地部门初审，还要经省级或国家土地部门确认。
就目前情形来看，〝确认〞只只是是一个名义上的步骤，〝初审〞才是关键。
估价机构只要按照地点政府土地部门和企业的意图进行〝技术包装〞，估价结果通过〝初审这一关是没有任何问题的。
估价机构为了自身的利益，也只好如此。
因此在实际操作中，改制企业往往依照所获得的上市〝额度〞和净资产数量，来确定土地资产的某一价位，土地估价机构据此进行技术包装’而确定具体的价格。
由于国有企业净资产量一样都专门大，而且非土地资产〝调账〞余地又专门小，为了抬高净资产收益率，以利于公司募集资金，往往采取压低土地价格的方法。
例如，湖北省某市有两个上市公司，一个是国有企业，其资产量专门大，一个是乡镇企业，其资产量较小，它们所处城镇的条件相差无几，所在地段的条件也差不多一致，其地价理应接近或者差异甚微，但估价结果却相差专门大；国有企业土地的每平方米价格比后者低50多元。
从上能够看出，目前企业改制中的地价评估专门不规范；估价结果受人为因素的阻碍专门大，最终对土地使用权入股的地价形式——股息和股利产生专门大的阻碍。
2.2.2都市土地二级市场价格的形成机制
都市土地二级市场交易，往往表现为房地产交易，而房地产交易要紧包括房地产出租和房地产买卖两种方式。
因此，都市土地二级市场价格是通过房租和房价来表现的，房租和房价的形成机制就反映了都市土地二级市场价格的形成机制。
依照我国有关法律规定，房租和房价又可分为显性和隐性两种。
显性房价〔租〕是指房地产转让方支付了一级市场地价再转让房地产所形成的价格；隐性房价〔租〕是指房地产转让方未支付一级市场地价就转让房地产所形成的价格，有人称之为〝黑市〞房价〔租〕。
就目前情形来看，显性价格要紧表现为商品房价，隐性价格要紧表现为私旧房租金，两者的形成机制差不多上是一致的。
本文仅以隐性房租的形成机制来说明都市土地二级市场价格的形成机制〔暂不论地租与房租的数量关系〕。
l、房租反映了市场供求关系
从短期来看，可供出租的房地产的数量一定，供给天弹性，房租的大小完全由房地产需求所决定。
需求增加，房租上升；需求减少，房租下降。
从长期来讲，房地产的供给是有弹性的；房租的大小由房地产供需所决定，假设需求增加幅度大于供给增加幅度，房租上升；假设需求增加幅度小于供给增加幅度，房租下降。
2、房租完全是市场竞争的产物
一级市场上土地拍卖和招标出让，虽具有竞争性；但竞争只存在于承担方之间。
与此不同，二级市场上房地产租赁，既有出租方之间的竞争，又有承租方之间的竞争。
在经济高速增长时期，房地产市场往往是现出供不应求的局面，供给方处于有利地位，竞争要紧是承租方之间的竞争，表现为〝谁出价高就租给谁〞。
据我们调查，广西防城港市港口区1992年确实是这一情形，致使一级地段商业铺面的年租金每平方米高达3000－4000元。
在经济显现衰退时，房地产市场萧条，已建成的房地产大量空置待租，需求方那么处于有利地位，竞争要紧是出租方之间的竞争，表现为〝谁要价低就租谁的〞。
由于房租的要紧部分是地租，而地租又来支付，因此出租方降低房租的余地专门大。
1994年，广西防城港市港日区就显现了这种情形，到1995年更加明显。
1995年商业铺面的〝关门率〞高达40％，宾馆饭店的〝空房率〞高达60％，一级地段商业铺面的年租金每平方米只有1000－15元，与1992年相比，每平方米下降了2000－2500元。
3、房租的形成不受政府阻碍
据我们对广西和湖北部分县市的调查，政府对房屋租赁缺乏有效的治理，工商、税务部门的治理只是出于征税。
收费的目的。
房屋租赁双方为了减少税费支出，往往隐瞒租金。
为了减少征税收费成本，工商、税务部门那么普遍采取定税定费制。
因此，受政府阻碍的只是名义租金，实际租金的形成全然不受政府的阻碍。
3.房地产估价原理介绍
3.1房地产价格评估制度介绍
«中华人民共和国都市房地产治理法»规定，"国家实行房地产价格评估制度"，"国家实行房地产价格评估人员资格认定制度"。
依照国家的法律、法规，房地产估价可分为两种类型：
①政策性估价；②市场性估价。
不论是政策性估价依旧市场性估价，均应托付有房地产估价资质证书的专业估价机构进行估价。
专业估价机构同意托付后，将按照«房地产估价规范»，进行"独立、客观、公平"地估价。
估价治理是指房地产估价行业行政主管部门依照法律法规和有关规范性文件，对房地产估价活动进行的治理。
1995年八届人大常委会通过了«中华人民共和国房地产法»，明确规定"国家实行房地产价格评估制度"和"国家实行房地产评估人员资格认定制度"，为房地产估价治理提供了重要法律依据。
本市房地产估价行政主管部门是上海市房屋土地资源治理局。
房地产估价治理制度要紧包括房地产估价机构及其从事估价人员的资质、资格的治理和技术规范规程治理二个方面。
〔1〕房地产估价机构资质治理
国家对房地产估价机构实行资质审批和年检制度。
目前，上海市房地产估价机构实行A、B、C三级等级制度。
要紧治理规定有：
«土地估价机构治理暂行规定»〔[1993]国土[籍]字第29号〕
«关于严格按土地评估机构资质等级加强评估业务治理的通知»〔国土资发[1999]113号〕
«关于房地产价格评估机构资质等级治理的假设干规定»〔建房[1997]12号〕
«关于房地产价格评估机构备案和治理的通知»〔沪房地交[1995]317号〕
«关于B级房地产价格评估机构从业范畴的补充通知»〔沪房地交[1996]648号〕
«关于房地产价格必须评估的范畴及政府指定评估的规定的通知»〔沪房地交[1996]1017号〕
〔2〕房地产估价专业人员资格治理
国家要紧通过实行执业资格治理制度对房地产估价人员进行治理。
目前从事房地产估价专业人员的执业资格有注册房地产估价师、土地估价师和房地产估价员。
有关治理规定要紧有：
«房地产估价师执业资格制度暂行规定»〔建房[1995]147号〕
«房地产估价师执业资格考试实施方法»〔建房[1995]247号〕
«土地估价师资格考试暂行规定»〔[1993]国土[籍]字第28号〕
房地产估价技术规范、规程是进行房地产价格评估的技术标准和准那么，凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价都必须遵循这些标准和准那么。
房地产估价的技术规范、规程要紧有：
〔1〕«房地产估价规范»〔简称"规范"〕
"规范"由国家质量技术监督局和国家建设部联合公布，是中华人民共和国国家标准。
"规范"规定了房地产估价的原那么、程序、结果和估价报告以及房地产估价人员、机构的职业道德的标准。
"规范"制定的目的是：
1、规范房地产估价行为；2、统一房地产估价的程序和方法；3、促使房地产估价结果客观、公平、合理。
〔2〕«城镇土地估价规程〔试行〕»〔简称"规程"〕
"规程"由原国家土地治理局〔现国家国土资源部〕批准，是中华人民共和国行业标准。
"规程"规定了土地估价的目的、运用范畴、技术途径、估价成果等内容。
"规程"着重于基准地价、宗地地价评估的各种方法、公式、参数。
3.2房地产价格评估原理介绍
房地产估价，全称为房地产价格评估。
台湾称其为"不动产估价"；香港称其为"物业估价"，差不多上一个意思；房地产估价，是指专业估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析阻碍房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。
估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。
房地产估价目的具体能够分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价〔如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等〕；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。
需要指出的是，不同的估价目的将阻碍估价的结果。
因为估价目的的不同，相应的估价原那么、因素和采纳的估价方法就有可能不同。
估价原那么，是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探究中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法那么、标准或应注意的问题。
房地产的估价原那么要紧有：
合法原那么、最高最正确使用原那么、替代原那么和估价时点原那么。
合法原那么：
指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
最高最正确使用原那么：
指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最正确效为估价前提。
替代原那么：
指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一样原理进行估价。
估价时点原那么：
估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期，反映了房地产估价的结果具有专门强的时刻相关性和时效性。
估价时点，是指估价结果对应的日期，或者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。
房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有专门强的时刻性，它只能是某一时点的价格。
在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。
客观合理价格〔或价值〕，是指基于估价时点，在正常交易情形下〔排除非正常或人为因素的阻碍〕，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。
房地产估价是估价对象房地产的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种"公平市价"，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于房地产交易双方的实际成交价格。
需要指出的是，一宗房地产在市场上的实际成交价格，通常会随着时刻的推移和房地产供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。
房地产价格的水平，是由众多阻碍房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉阻碍汇聚而成的。
这是房地产估价的要紧难点。
估价中一样将价格的阻碍因素区分为个别因素、区域因素和一样因素三个层次：
个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。
例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地势、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建筑年代等等。
区域因素是指房地产所处地区的环境特点。
要紧有：
商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便利程度和都市基础设施的状况等等。
一样因素是指阻碍所有房地产价格的一样的、普遍的、共同的因素。
要紧包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。
房地产价格的估价方法，目前大致成熟的方法有五种， 成本法、收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法。
托付估价时应明确的差不多事项包括:
〔1〕明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范畴和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置〔门牌号码〕、结构、层数、面积、使用情形等。
〔2〕明确估价对象的权益状态，如完全产权、已设定有某种他项权益的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。
〔3〕明确估价对象的范畴，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。
〔4〕明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。
因此，必须明确托付估价人要求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。
〔5〕明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。
因此，必须明确估价时点，假如不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。
〔6〕明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一样由托付估价方提出，也可由托付估价方和受理估价方协商确定，一样估价报告的作业日期为7-15个工作日。
4.我单位的土地开发成本分析
土地开发成本由征地费用、动拆迁费用、市政基础配套设施工程建设费用〔包括项目前期调查、工程地质勘探、地势测量、设计费用、监理费用及审价费用等〕、财务费用及治理费用等组成。
我单位的土地开发模式是〝政府推动＋市场运作〞方式进行的，对土地的开发与经营是以征用农民集体所有的土地点式为主的，因为发生
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