关于国际著名CBD的细致分析.docx

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关于国际著名CBD的细致分析

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关于国际著名CBD的细致分析，CBD论文写作必看！

中央商务区（CentralBusinessDistrict，CBD）是大城市中聚集大量金融、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通条件，便于现代商务活动的黄金地带。

它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的重要标志。

国际上著名的CBD有纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、东京的新宿等。

一、纽约曼哈顿中央商务区

（一）曼哈顿中央商务区概况与特点

曼哈顿（Manhattan）位于纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口超过150万。

曼哈顿CBD形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。

老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。

20世纪初，随着纽约市区范围的扩大，老城发展空间不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。

一些著名

划，在曼哈顿中城和下城的传统边界开发规划了布鲁克林下城区、长岛市和远西三个新的CBD分区。

同时，曼哈顿还建设了一些比CBD规模更小的附属商务区（AncillaryBusinessDistrict，简称ABD）。

ABD虽然不可能同长岛等三个新的CBD分区一样得到大规模的发展，但每个ABD都将为商务办公及活动提供一定数量的场地和空间。

纽约市政府确定了Jamaica、Flushing、Harlem、TheHub（intheBronx）、StatenIslandCorporatePark五个地区发展ABD，并因地制宜制定了不同的政策。

2.完善配套设施，缓解老城因功能单一而出现的夜晚“空洞化”现象

华尔街建设初期，建造了大量的写字楼和少数高级公寓，这些大楼主要用于办公，不适宜宾馆、购物和居住之用。

而且商务活动抬高了地价，随着摩天大楼的崛起，该地区的文化娱乐业、餐饮业和零售业等其它商业逐渐衰败。

为了解决曼哈顿老城功能单一的问题，纽约市政府采取了一系列措施，如：

加强配套设施建设，进一步开发完善与商业中心、文化设施、滨水休闲区、公共空间等相关设施和服务，创造由就业人员、旅行者、居民等多样化构成的“24小时社区”；扩大住房建设，鼓励提高住宅市场化程度，增加对中等收入的中低层住宅供给；保护和改善已有的经济性住房等。

3.制定“可进入性”法规，解决中城商务区因忽视休闲购物场所建设带来的问题

中城在开发建设过程中，因为忽视休闲购物场所的建设，导致人气不足。

后来纽约市政府规定，在中心商务区里，建筑不能齐着马路盖，必须为行人提供足够的绿地和空间，而且这个空间要与楼高成正比，即楼盖的越高，留给行人的空间越大。

如果因为条件所限，不能让出空间，那么这栋楼的一层大厅必须向行人开放，用作行人的休息区或免费对公众开放的画廊。

如麦迪逊大道上的IBM总部，将一楼的大厅设计成四季如春的中厅花园，周围摆放着咖啡座供游人休息，还经常办一些画展供游人参观。

位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟为音乐厅，常年为行人提供免费的管弦乐、爵士乐音乐会。

政府的“可进入性”法规，一方面为市政府解决了来中心商务区旅游、购物、办公的市民和游客的休息问题。

另一方面满足了纽约市休闲娱乐的要求，提高了市民的文化素质，也扶持了纽约市的艺术家，还为纽约市树立了“世界文化之都”的城市形象。

4.开发利用地下空间，缓解地上空间不足问题

曼哈顿CBD由于高层建筑过度密集，用地极为紧张。

针对这一问题政府加强了对地下空间的开发利用。

一是加强建筑物间的立体开发。

曼哈顿高层建筑地下室由建筑物之间的地下空间连成一片，成为整个建筑群的组成部分，设置地下停车场、商场、地下通道、游乐设施，组成大面积的地下综合体。

二是加强地铁与著名建筑地下综合体的连接。

政府规划时将地铁与联合国大厦、曼哈顿银行大厦、洛克菲勒大楼等著名建筑的地下综合体相连。

三是注重地下步行系统的建设。

四通八达的地下步行系统，很好解决了人、车分流的问题，缩短了地铁与公共汽车的换乘距离。

同时通过地下道把地铁车站与大型公共活动中心连接起来。

如典型的洛克菲勒中心地下步行系统，在10个街区范围内，将主要的大型公共建筑在地下连接起来。

（三）政府对曼哈顿CBD建设的政策扶持

纽约市政府通过建立企业迁移就业援助计划、工商业激励计划等灵活的优惠政策，推动曼哈顿CBD的发展。

1.制定优惠政策吸引全球客户入驻

纽约政府通过多种方式，多方位地吸引世界知名企业入驻曼哈顿CBD。

政府积极开拓渠道，邀请境外客商前来考察、访问，确定投资意向，并在适当时机，统一组织各商务楼企业赴外地、境外招商引资。

纽约政府还通过有吸引力的租售政策激励优质客户落户CBD。

例如，制定租期和选择权非常灵活的政策，按照客户的需求量身定做；提供一个较长期的免租期；为大客户提供免费会议室；写字楼租金低于市场价一定的水平，弥补客户重新转业的损失等；对新迁入的企业提供低于市场利率的贷款；对租期将至而有外迁意向的企业提供税收优惠政策或租金补贴优惠；通过为客户提供更好的高质量设计和规划布局、增加设施投入等措施，保护优质客户等。

此外，曼哈顿CBD定期由政府组织举办中心商务区各商业写字楼企业联谊会，加强企业间的交流，使商务中心区的企业共享投资信息、共享资源、相互学习、整合资源，形成规模效应。

2.出台鼓励新兴行业发展的优惠政策

为鼓励新兴产业发展，纽约市政府出台了许多优惠政策和措施。

以生物科技为例，州政府向生物医药公司提供多种税收优惠，还对新成立的生物科技企业中心提供直接或间接补贴。

除此之外，政府还提供公共土地、减免销售税和房产税、低廉的能源、保证贷款的可获得性、为小型和发展中的中型公司提供低廉的写字楼等补助性政策。

3.通过创造良好的公共环境进一步促进功能区发展

华尔街是曼哈顿CBD的重要功能区，集中了众多金融机构以及上百家大公司总部和几十万就业人口，华尔街上下班时间的大量通勤加剧了交通拥堵。

纽约交管局采取了一系列的措施确保出入曼哈顿的交通畅通。

例如，为了疏导早上高峰期间大批进岛车辆，将连接曼哈顿和周围几个区的桥梁和隧道的上下行车道都改为进岛通道；晚高峰时间则反其道而行之。

同时为鼓励市民搭车出行，减少车流量，规定这些通道仅供有两名或两名以上乘员的车辆使用，并在高峰时段禁止单人驾驶的车辆驶进岛的某些桥梁和隧道。

此外，还通过征收交通拥挤费等措施来减少汽车出行量。

这些措施最大限度地利用了现有的交通设施，加快了瓶颈地段的交通流速，缓解了交通拥堵。

除此之外，市政府还投入大量资金进行环境保护和环境美化建设，配套设施也日益完善。

二、巴黎拉德芳斯中央商务区

（一）拉德芳斯中央商务区概况

拉德芳斯位于巴黎上塞纳河畔塞纳省皮托市、库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊的无名高地。

1958年，巴黎市政府为了提供更加充足的商务办公空间，缓解老城区的人口、交通压力，保护原有的历史建筑和城市风貌，决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心，拉德芳斯占地约750公顷，规划建设写字楼250万平方米，并计划用30年的时间，分步骤开发，将拉德芳斯建设成工作、居住、娱乐设施齐全的现代化商务中心。

经过几十年的开发建设，拉德芳斯区成为欧洲最具影响力的商务中心区，被誉为“巴黎曼哈顿”。

目前，区域内已入住企业超过1600家，其中包括法国最大的5家银行及近200家金融机构，190多家世界著名跨国公司总部和地区总部。

整个商务区的工作人员超过15万人，拥有欧洲最大的10.5万平方米的商业中心。

在已建成的中心区写字楼中，法国最大的企业50%进驻其中。

拉德芳斯已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的办公区之一。

拉德芳斯的发展大致经历了以下几个阶段：

起步阶段（1950－1957年）：

1950年法国仍处于战争恢复期，这时期的拉德芳斯只有旧住房、贫民窟、小作坊等。

1956年，为改变拉德芳斯地区的面貌，国家重建部对该区进行了规划。

初步发展阶段（1958－1973年）：

1958年，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）正式成立，开始规划建设拉德芳斯新城，各类商业及休闲活动逐渐出现。

1967年，拉德芳斯圆形交叉口施工开挖，以做成公交换乘中心和郊区地铁线隧道。

1970年法国经历迅速而大幅度的经济增长，商务办公空间需求急剧增加，促进了拉德芳斯商务区的快速发展，截至1973年，拉德芳斯商务办公面积达到76万平方米。

第一次经济危机（1974－1977年）：

这一阶段法国遭遇全国性经济危机，拉德芳斯76万平方米的办公楼中有60万平方米闲置，办公空间市场严重饱和。

这段时期的租赁市场也不稳定。

再发展阶段（1978－1992年）：

这一时期拉德芳斯新增建筑面积约160万平方米，到1992年，拉德芳斯总建筑面积超过240万平方米，拉德芳斯的标志性建筑大拱门也在这一年建成。

第二次经济危机（1993－1997年）：

拉德芳斯建设史上的零增长期。

这一阶段仅完善了一些已建工程，例如对60年代建成的ESSO大楼进行整修等。

这一时期法国兴业银行将总部迁至拉德芳斯。

辉煌阶段（1998年至今）：

1998年－2000年，拉德芳斯办公楼市场需求空前高涨，出现供不应求的局面。

这一阶段，投资激增，租金和市值都大幅增长。

2006年以后，拉德芳斯除了建新的办公楼外，还翻新了过时的办公楼。

“拉德芳斯2006－2015”规划提出：

这一时期将新增30万平方米的办公面积。

表2拉德芳斯发展历程

1956年

CBD第一轮规划办公面积27万平方米

1958年

法国政府正式成立拉德芳斯区域开发公司（EPAD），代表国家和地方利益，负责开发750公顷的拉德芳斯地区

1964年

CBD第二轮规划办公面积85万平方米

1966-1972年

建设第一代高层办公楼；1970年地铁快线RER通车，从凯旋门到拉德芳斯只需5分钟

1972-1980年

CBD规划办公面积160万平方米，第二代高层办公楼

1974-1977年

第一次经济危机，60万平方米办公楼空置；1975年，就业人数3万人

1978-1982年

经济复苏，同意拉德芳斯规划增加35万平方米办公面积；1982年就业人数5万人

1980-1989年

第三代高层办公楼

1990年

就业人数10万人

1989-1995年

第四代高层办公楼

1993-1997年

经济危机，办公楼总量维持在250万平方米

1998至今

办公楼市场需求量空前上涨，供不应求

资料来源：

陈一新.巴黎拉德芳斯新区规划及发展历程.国外城市规划,2003

（1）

（二）拉德芳斯发展的成功经验

1.合理的开发机制保障了拉德芳斯区规划建设的有效实施

在拉德芳斯开发过程中，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）起到了重要作用。

该公司在区域开发之初成立，是一个带有较强政府色彩的开发公司，具有开发、管理等综合职能。

在这种开发机制下，一方面，EPAD与政府密切联系，贯彻执行政府发展规划，对开发建设进行有效控制，保证了政府在区域规划中的主导权。

另一方面，EPAD在土地收购、基础设施建设等方面拥有很大自主权，在开发初期，通过建设道路、交通等基础设施吸引投资者，并向开发者出售建筑权，取得收入。

此外，它还通过与地方政府的合作，处理政府与当地居民的利益关系，为居民争取更多的权益。

这一机构既保证了政府的主导作用，又充分利用了市场机制，同时还能更好的协调地方政府与居民之间的利益，在政府与市场、政府与居民之间达到了较好的平衡，为拉德芳斯的开发建设提供了体制保障。

2.高效、便捷的交通体系实现了拉德芳斯区和中心区的紧密连接

拉德芳斯副中心建设之初，由于设计初衷是要保护巴黎老城，因而选址在郊外，交通等基础设施建设相对落后，导致建设初期门庭冷落、少人问津，并因此陷入严重