海南省医疗养老院项目可行性研究报告.docx
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海南省医疗养老院项目可行性研究报告
海南省医疗养老院项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
海南省兴隆医养结合项目
1.2项目承建单位
海南投资管理有限公司
1.3可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究报告编制单位是：
海南投资管理有限公司
海南投资管理有限公司介绍
1.4可行性报告编制依据
1、《医疗机构基本标准》（2004版）
2、报告编制人员收集的其他资料
1.5研究范围
本报告系对海南省兴隆医养结合项目进行可行性研究，具体是对项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设条件、建设内容、项目组织实施管理和进度安排、投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究。
1.6项目建设单位情况介绍
海南投资管理有限公司是中国医药控股有限公司的全资子公司，由英凡医药携手美国著名风险投资基金DFJ、启明创投和赛伯乐（中国）共同投资创立。
海南投资管理有限公司以打造中国最佳养老服务整体方案提供商为目标，汇集医疗服务、连锁管理和IT等精英人才，携手国内众多优秀的战略合作伙伴共同专注服务于中国老人的健康管理。
公司拥有专业而高素质的医疗护理服务团队和一个不断完善的服务网络，具有丰富的健康信息处理与健康服务的实际经验，致力于为广大民众提供“安全、便捷、有效、满意”的健康管理服务和高质量的服务体验。
海南投资管理有限公司拥有强大的国际资源、世界领先的IT技术、专业的团队以及良好的公共关系。
1.国际资源：
海南投资管理有限公司具有国际性的战略眼光、基于互联网/无线通讯的服务模式、科学的融资策略和退出策略以及在组织架构设计、高管招募、战略合作伙伴引入、市场运作和技术平台搭建方面提供支持。
2.世界领先的IT技术：
远程会诊系统、药事管理系统（PMS）、特种人群档案管理系统、CRM和呼叫中心体系建立了面向互联网的实时互动、多媒体、个性化及多渠道的网络服务架构。
4.优秀的团队：
海南投资管理有限公司的执行团队长期服务于医药行业、现代服务业和IT平台开发维护领域，具有丰富的投资管理经历；其中90％以上具有大学本科以上学历，30％以上取得了海外名校的硕士学位。
5.良好的公共关系：
海南投资管理有限公司与美国斯坦福大学医疗中心、杜克大学医疗中心、浙江大学医学院、浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好的合作伙伴关系，海南投资管理有限公司与中华医学会、中国药学会、中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系。
1.7项目建设地址
项目地址位于原海南省兴隆木棉花温泉度假酒店旧址。
海南岛别称“椰岛”、“长寿岛”。
全国第三、第四次人口普查结果表明：
海南人均寿命居全国之冠。
早在1996年，海南人口的平均预期寿命是73.13岁，是高于全国人口平均预期寿命最高的省份之一。
专家们认为，海南全省水环境质量保持良好状态，地下水呈一级良好状态，大部分地面水质符合国家一类海水标准;大气环境优于国家一类标准。
这里四季如春，地处热带，又有热带季风和海洋调节，年均气温23.8℃。
严冬季节，北国冰封，万里雪飘，海南岛却春意盎然，绿遍天涯。
空气中的负氧离子含量极高浓度达5-10万个南人寿的奥秘在于海南岛有一个美丽纯净的生态环境。
据国家环境状况资料表明，海立方厘米，比国内大中城市高出十几倍，是天然的“大氧吧”。
许多中老年疾病如冠心病、老年慢性支气管炎等，在这里都会得到不同程度的缓解，部分病人会慢慢痊愈。
这里无愧于度假、养老的最佳第二居住地。
1.8项目建设主要内容
本项目建设300张床位的老年康复医院和1000张床位的养老院各1家，并配套开发康复中心、餐饮、小型商场、工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。
本项目占地70亩，建筑面积32672㎡，其中医院用房10000㎡，养老院用房20000㎡，综合楼、员工宿舍楼、配电间等配套用房2672㎡，28个月完成建设开始营业。
购置的设备主要有康复医院的彩超、全自动分化分析仪、计算机X线摄影系统（CR）、除颤仪、呼吸机、医疗病床等专业设备和空调、电脑、电视、监控等养老设施，以及健身器械、康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设备。
1.9投资估算
经计算，本项目投入48000万元，其中包括土地转让费（按300万/亩、70亩估算）21000万、建安费15000万元、设备设施9000万元、运营流动资金3000万元。
项目资金由海南投资管理有限公司承担。
1.10财务分析
本项目以“医+养”为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院高。
如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场的支持。
1.11研究结论
经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。
在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。
这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策背景：
养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。
根据2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%；较2000年第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了接近3个百分点。
加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。
截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达3.99万个，养老床位达315万张，比1999年增长了2倍。
但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势、新任务和新需求。
在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。
党的十七大提出了“老有所养”的战略目标,十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针,加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
2011年2月11日《社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）》开始面向社会全面征求意见，再次明确以“政府主导、多方参与”的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。
2.1.2养老体系现状：
优质床位供不应求、支持体系薄弱
⑴市场需求旺盛，优质床位供不应求
老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。
老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。
按2010年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》显示，2010年末我国城乡部分失能和完全失能老人约3300万，占总体老人认定的19%，其中完全失能、需要专业照料的老人占比也超过了6%，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的2%。
同时，养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。
现有的各类养老机构，包括福利中心、敬老院、荣军康复医院、复员军人了养老、社会办养老院等，其中农村敬老院、三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务，条件差，入住率也很低。
按民政部提供的2010年社会服务业发展统计报告显示：
农村敬老院和社会福利院截止2010年底的入住率分别为81%和73%。
而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。
⑵支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求
目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生2个体系，相对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。
有调查报告称全国各级、各类养老机构中，有医疗支持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）的不足17%；而卫生数据显示60岁以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要专业诊疗。
缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的“硬伤”。
同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。
入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。
要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。
2.1.3医养结合的优势是对市场的有效补充
⑴医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善
医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来、并经过有效检验的整合模式，为老人提供集生活照料、老年病治疗、老年护理、康复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。
⑵梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务
医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。
护理员队伍是由中国护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。
“医师-护士-护理员”梯队管理体系既从专业能力上，又成本上有效控制上实现了完美搭配。
2.2项目建设的必要性
2.2.1可以有效缓解我国养老床位数的短缺难题
海南作为我国唯一的热带滨海城市，这里的阳光、大海、沙滩、空气、繁茂的植物群落等，优越的自然、生态资源在全国是独一无二的，是无法再生的宝贵环境资源。
近两年由于北方及中原地区老年人尝到了在海南过冬的甜头，前来养老的人群逐年增多，对养老性质要求也越来越多，其中原因：
海南良好居住环境自然是一个方面，重要的是海南的气候让北方一些患寒带病的老人来到海南就成了无药病自除的症状，不但病情缓解，有的象没病一样，自然这些老人会对海南产生较强烈的向往。
还有一些成功人士，平时自己工作忙，无暇照顾老人，很想找一处环境气候好，医疗有保障的地方为老人以托付终身，当这些人了解了海南之后，倍感海南是理想的养老之地，急切地想为老人在海南寻找处养老居所，以利于自己安心去更大的创业。
因此，海南面对如此众多的养老需求，养生养老居所的建设有迫在眉睫的趋势。
随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为养老产业的开发带来了新的方向，开发专业的医养结合居所成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。
建设新的大规模养老机构、引进成熟的养老服务运营体系，是解决养老任务的最好解决办法。
2.2.2有利于海南省养老机构服务水平的提高
目前海南省各级各类养老机构由于医疗诊治、专业护理、康复管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。
我们倡导的“医+养”模式的引入，可以从市场根本上引导、激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵、提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。
2.2.3本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求
随着“4-2-1”家庭的增多，老人供养已经成为一大社会难题，也是众多家庭的首要难题。
家庭和谐是社会和谐的基础，一个能够给予老人从生活照料、疾病诊疗、专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能有效满足银发一族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭的难题和愧疚感，真正实现老有所依、老有所养、老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。
2.3投资项目市场分析
2.3.1中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机
按2010年全国第六次人口普查的数据显示，全国60岁以上人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，较2000年第五次人口普查上升了近3个百分点。
按照我国《社会化养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）到“2015年…每千名老年人拥有养老床位数达到30张”的目标计算，我国至少需要养老床位数534万张。
《2009年民政事业统计报告》显示，全国老年人的收养机构有将近4万家，总床位数为266.2万左右，要实现“十二五”目标增长的床位数超过1倍，存在巨大的市场空间。
同时，各级政府都继续明确了“政府主导、政策支持、市场推动、多方参与”的发展原则，积极鼓励社会资本参与到养老附体系的建设中来，有些政府更是明确了在整个机构养老床位数之中，民营养老院所占比例要超过50%，并从土地划拨、床位补贴、税收优惠等方面都给予了大力支持。
社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。
2.3.2现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出
根据全国老龄办在2011年3月发布的《全国城乡失能老年人状况研究》数据显示，截止到2010年末，全国城乡部分失能和完全失能老人超过3300万，全老年人口的19%，其中完全失能、需要专业照护的老人占比约6.23%。
而在现有的4万家养老机构实际收养的210.9万老人中，失能老年人规模仅为24万至35万之间，只占全部收养老年人数的17%。
这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软硬件条件。
硬件上，现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成，，而配备康复理疗室的机构不足两成；软件方面，医生的配备上有超过五成的养老机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过30%，取得养老护理员资格证书的不足三分之一……
医疗养老服务整体方案尊崇以“医疗+护理”为主线，对入住老人按需要护理的级别分为监护型、陪护型和特户型有针对性的进行照料和健康管理，以IT平台为纽带、为入住老人提供便利、有效的集生活照料、诊疗保健、精神慰藉、紧急救援和临终关怀于一体的全面服务，整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。
第三章项目建设地址及建设条件
3.1项目建设地址
3.1.1选址原则及项目区域概况
1、选址原则
为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符合以下条件：
⑴符合政府用地整体规划；
⑵环境清静优雅，空气流通、场地干燥、排水通畅；
⑶周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定；
⑷交通便利，便于家属探访。
2、项目区域概况
（拟设地块周边情况简介）
3.2项目建设条件
1、社会条件
（区域地理、经济、人口情况）
2、自然条件
（气候等）
3、交通状况
第四章项目建设方案
4.1总体规划
4.1.1指导思想
引入医疗医养结合模式是贯彻十七大精神、邓小平理论和“三个代表”重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设政府指导、市场推动、社会参与的新型社会化养老服务体系为契机，以创建具有独创性的、标准化的、规范化的养老机构为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量，促进机构养老事业更好、更高、更健康的均衡发展。
4.1.2基本原则
1、以失能、失智老人为主要收住对象，提供专业诊疗和护理支持
我们医养项目以康复医院为核心，实行康复医院、养老院和老年公寓健康分级管理方式。
老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主,并按老年常见病、多发病进行区域划分，形成专业团队进行诊治和管理，如失智老人管理中心、褥疮治疗中心、临终关怀病房、后ICU病房等。
养老院是需要陪护老人的主要环节，主要针对半失能和失能老人进行生活照料、轻度疾病诊治、康复指导等服务，症状加重或突发急症患者转入康复病房，症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓。
以康复医师、护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队。
监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多数是各类老年病患者，需要有专业医师进行定期检查、健康指导和用药提醒。
引进高端的IT平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带，可以进行远程医疗指导，尤其在健康指导、心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用。
三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系，有效地解决患者入院前、院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致。
2、倡导生物-心理-社会医学模式，全面改善老人生存状态和生活质量
1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授O.L.Engel提出生物-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越受到医学界的重视，只有良好的心理状态和社会活动能力，生活质量才能得到真正提高。
在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全失能老年人常常感到孤独的比例分别达到了41.1%和50.9%。
城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到45.9%。
特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。
如何避免养老院成为“孤岛”、营造良好的生活氛围，是改善入住老人生活状态的重要环节。
本医养项目在医疗、养老的基础上开设的老年大学、康乐中心、体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴、娱乐身心、提高生活质量。
度假宾馆的开设为家属周末探访提供了便利条件，与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。
4.2建设内容
项目以按满足1300人同时入住的规模考虑，根据既往项目运营经验及国家养老院和医院设计规范，以多层建筑为主，严格按照《中医院建设标准》建设，建设内容主要有：
1.住院楼，2.门诊部，3.急诊部，4.行政综合楼，5.药剂科室，6.医技楼，7.中药制剂室8.传统疗法中心9.生活服务用房，10.养生楼，11保障用房，12营养食堂，13.辅助设施（围墙 地平 医院大门 院内生活服务区 供水供电系统 污水处理及医疗废物收集设施 环境绿化 广场 停车场 ）
总建筑面积32672平方米。
拟投资48000万元，项目占地约70亩，建设内容包括修建门诊住院楼一幢、综合楼一幢以及其他附属设施，建筑面积约32672平方米、床位编制1300张（其中住院部300床、养老院1000床）。
医院配备人员515人、设计最大门诊量288人次/天。
项目建设内容包括老年康复医院、养老院、康复中心和综合楼等建设。
主要建筑内容如下表。
表4-1土建工程汇总表（单位：
平方米）
序号
项目
建设面积
1
老年康复医院
10000
1.1
门诊
1000
1.2
住院部
9000
2
养老院
19172
3
职工宿舍楼
1000
4
综合楼
2500
4.1
行政办公楼
500
4.2
康复中心
1000
4.3
餐饮购物
1000
5
配套工程
360
5.1
变配电室
60
5.2
污水处理间
100
5.3
公共卫生间
200
合计
32672
4.3辅助配套工程建设原则
1、给排水系统
经济、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料选用强耐腐蚀性、装方便的埋地管道。
排水系统分类管理，生活用水排入城市污水管道，医疗废水先经专业处理后再接入城市污水管网。
2、电力工程
根据与当地供电局的距离，由供电局直接贡献，电力线沿路布置，全部采用地下电缆埋设，每隔一百米设一个检查井入口。
3、消防工程
根据《建筑防水规范》有关规定配备喷淋及自动消防系统，建筑物之间留有消防通道，并配有人流主、辅疏散通道，同时设置室内外消防设施。
五、诊疗科目及人员配置
包括预防保健科、内科、外科、营养科、药剂科、医学检验科、医学影像科等诊疗。
根据卫生部发《综合医院组织编制原则（试行草案）》{（78）卫医字第1689号}北京市机构编制委员会、市卫生局关于下发《市、区县医疗卫生机构人员编制标准》的通知{编办（1990）第034号、（90）卫人字第480号}；卫生部关于下发《医院管理评价指南（2009版）》的通知，配备相应人员。
（一）医师
1、病房医师
（1）普通病床：
医师=1：
0.2，60人
（2）特殊床位（ICU）：
医师=1：
0.8（管理年1:
0.8-1）5人
（3）普通病房各级医师数：
床位：
住院医师=1：
0.130人
主治医师：
住院医师=1:
215人
付主任医师：
主治医师=1:
215人（自定）
主任医师：
付主任医师=1:
115人（自定）
（4）婴儿床：
医生=20:
10（90年）
（5）手术床：
医师=1:
1-1.55人
（6）手术科室的手术医师：
日平均手术例数=1:
110人（自定）
病房医师人数小计：
65人
2、门诊医师：
（1）医师：
病人=1：
486人（1医师接诊6人/小时）
口腔医师：
病人=1:
166人（1医师接诊2人/小时）
（医生接诊病人量平均6人/小时；其中外科、皮肤科7人／小时；妇产科、眼科、耳鼻喉科、传染病科、TB平均6人／小时；内科、小儿科、中医科5人/小时，口腔科3人／小时。
综合医院床位：
门诊量=1：
3，不符合1：
3时，每增减门诊量100人次，增减医师5～7人。
）
（2）门诊手术医师：
日门诊手术例数=1:
55人（自定）
（3）急诊：
主治医师以上人员>5人（管理年）
（4）透析医师：
透析床位=1:
105人（自定）
（5）教学科研机动职数：
给到科室医师职数内
50张床一下1个职数、以上2个职数，有公共服务、公共事件、学系、重点科室等因素可适当增加1个职数。
（自定）
门诊医师人数小计：
22人
医师人数总计：
77人
（二）护士
1、床位：
病房护士=1：
0.4120人（管理年）
2、床位：
重症监护室护士=1：
2.5～315人（管理年）
3、妇产科助产士：
妇产科病床=1：
8～10
产房产床：
护士=1：
2（管理年）
4、婴儿室护士：
婴儿床=1：
3～6
（90年，护士：
婴儿床=1:
3）
5、手术室护士：
手术台=2～3：
1（管理年，要求〉3:
1）30人
6、注射室护士：
总病床数=1.2～1.4：
1036人
7、供应室护士：
总病床数=2～2.5：
1008人
8、急诊护士：
总病床数=1～1.5:
1005人
急诊流水病人：
护士=10：
1（管理年）
急诊留观病人：
护士=2：
1（管理年）
监护室病人：
护士=1:
2.5（管理年）
抢救室病人：
护士=1：
2.5（管理年）
9、门诊护：
门诊医=1:
224人
护士人数总计：
238人
三、医技科室人员
1、床位配比
（1）检验人员：
占卫技4.6%
检验师：
病床=1∶100～120，3人
其它检验人员：
病床=1∶30～40。
10人
血库人员：
病床=1∶120～150。
2人
（2）药剂人员：
占卫技8%
药剂师：
病床=1∶80～100，3人
其它药剂人员：
病床=1∶15～18，20人
中药炮制、制剂人员；病床=1∶60～80。
5人
（3）放射人员：
放射医师：
病床=1∶50～60。
5人
（4）理疗人员：
理疗医师：
病床=1∶100～150，10人
其它理疗人员与病床之比为1∶50～100。
10人
（5）营养人员：
营养人员：
病床=1∶100～130。
10人
（6）病理人员：
病理医师：
床位=1-2:
100京卫医字〔2009〕57号6人
病理医
升级会员 